Понятие договора имущественного найма.

 

Под договором имущественного найма (lease, hire, louage des choses, Miete, Pacht) понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой сто­роне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользо­вание за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.

Во всех рассматриваемых национальных системах права договор аренды квалифицируется как двусторонний, возмездный и консенсуальный. Предметом договора может быть любое овеществленное движимое или недвижимое имущество, которое не потребляется в процессе его использования. Договор имущественного найма имеет широкое распространение в отношениях, связанных с использо­ванием земельных участков, в предпринимательских отношениях, включая эксплуатацию промышленного оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозку грузов (контейнеров) и т. д. Довольно широко договор имущественного найма исполь­зуется в отношениях с участием потребителя, в частности жи­лищных.

В странах, относящихся к континентальной правовой системе, в частности в ФРГ, в зависимости от предмета договора законодатель различает и регулирует отдельно имущественный наем и его раз­новидность — аренду. В соответствии с § 535 ГГУ договор найма (Mietvertrag) определяется как договор, по которому наймодатель обя­зуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма. С другой стороны, по договору аренды (Pachtvertrag) арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным имуществом и потребление приносимых им плодов, если последние согласно с представлениями о надле­жащем ведении хозяйства должны рассматриваться в качестве дохода от такого имущества (§ 581 ГГУ). Вместе с тем законом установлено, что при отсутствии специальных предписаний к правам и обязанно­стям по договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма. Следует отметить, что на практике наиболее характерным предметом договора аренды является пере­дача во временное пользование земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей.

Особенностью регулирования отношений по договору об иму­щественном найме в Англии является то, что наем движимого и недвижимого имущества регламентируется отдельно, самостоятель­ным сводом правил для каждого вида имущества. Используется также различное обозначение договора в зависимости от предмета: lease — для найма недвижимости и hire — для найма движимых вещей. Для обозначения договоров имущественного найма в зависимости от сроков их действия используются различные термины: кратко­срочные (от одного дня до одного года) — renting, среднесрочные (от одного года до трех лет) — hirering, долгосрочные (от трех до пяти лет и более) — leasing. В США в статутном праве принято единое обозначение, применяемое к отношениям по имущественному найму (аренде), — lease.

Источником регулирования отношений по найму в странах кон­тинентальной системы права являются в основном нормы граждан­ских кодексов, в которых ввиду практической важности договора имущественного найма содержится достаточно подробное регулиро­вание его содержания (Франция — ст. 1708-1778, 1800-1831 ФГК; ФРГ — § 535-597 ГГУ; Швейцария — нормы Обязательственного закона и т. д.). Следует заметить, что в целях создания условий для более эффективного регулирования отношений по имущественному найму при достаточно динамичном общественном развитии, в част­ности в ФРГ, в 2001 году в действующее законодательство были внесены весьма существенные дополнения, что нашло свое отра­жение в нормах ГГУ, относящихся к регламентации отношений по договору найма. При этом центральная роль в проведенной зако­нодательной реформе была отведена урегулированию жилищного найма.

В странах англо-американского права нормы прецедентного права, которые практически исключительно регулировали отно­шения по договору имущественного найма, подверглись сущест­венной систематизации и кодификации в последние десятилетия прошлого века. Так, в Англии правовое содержание договора иму­щественного найма стало предметом регулирования, вошедшего в Закон о поставке товаров и услуг 1982 года (Supply of Goods and Services Act).

В США кодификация немалого числа положений прецедентного права, регулировавших имущественный наем, нашла свое отражение во включении в ЕТК нового отдельного раздела 2А, который состоит из большого количества нормативных положений, представляющих собой достаточно подробную регламентацию многих разновидностей сложившейся в стране практики арендных отношений. В соответствии с этими положениями «аренда» означает передачу права владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное возна­граждение. «Соглашение по аренде» означает сделку в отношении аренды между арендодателем и арендатором, облеченную в словесную форму или же вытекающую из смысла фактических обстоятельств, включая заведенный порядок, торговые обыкновения или порядок исполнения сделки, как предусмотрено законом.

Однако следует отметить, что, несмотря на проведенную в Англии и США работу по кодификации прецедентного права в рассматрива­емой области, продолжает оставаться также актуальным достаточно серьезный по своим размерам массив прецедентного права, являюще­гося источником регулирования имущественного найма (аренды), касающегося в основном недвижимого имущества.

Необходимо также иметь в виду, что практически во всех стра­нах изданы многочисленные специальные акты по найму отдель­ных видов имущества, в особенности найму недвижимости, состав­ляющие обширное законодательство, регулирующее использование сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений, жилья и т. д. Целью такого законодательства является, в первую оче­редь, обеспечение защиты экономически более слабой стороны в отношениях имущественного найма, каковой является обычно нани­матель (арендатор). При отсутствии специальных предписаний, каса­ющихся отдельных видов отношений по имущественному найму (аренде), должны применяться общие правила, регулирующие иму­щественный наем и содержащиеся в нормативных актах общего характера.

В договорной практике, в частности в отношениях, в которых участвуют потребители, наймодатели (арендодатели), широко приме­няются типовые формы договора, например при аренде жилых поме­щений. При этом необходимо помнить, что условия таких типовых договоров подчиняются также нормам, регулирующим содержание типовых формуляров договоров, основная цель которых состоит в лишении юридической силы договорных условий, которые могут ущемлять правовую позицию более слабой стороны, например арен­датора жилого помещения.

 

Содержание договора найма.

 

Во французском праве в соответствии с определением ст. 1709 ФГК «наем вещей» — это договор, по которому одна сторона обязуется предоставить на известное время другой стороне пользование опре­деленной вещью и извлечение из нее выгод за цену, к уплате которой обязывается другая сторона. Аналогичное определение договора, под­черкивающее обязанность наймодателя предоставить сдаваемое внаем имущество в состоянии, годном для его обычного использования, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора, содержится также и в праве других стран, отно­сящихся к романо-германской системе права (в частности, § 535 ГГУ; ст. 254 ШОЗ).

Наймодатель несет ответственность за любые недостатки — как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуата­ции имущества, — исключающие или существенно препятствующие обычному, либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотри­тельности с его стороны в момент заключения договора. Ответствен­ность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.

В соответствии с подходом, характерным для стран континенталь­ной системы, законом устанавливаются последствия случая, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность исполь­зования ее для обусловленного в договоре назначения или существен­но уменьшающем такую возможность. В частности, в ФРГ (§ 536 ГГУ) предусмотрено, что если вещь к моменту ее передачи нанимателю имеет недостаток, в силу которого она перестает быть пригодной для использования в соответствии с договором, либо такой недостаток обнаружится в период найма, то наниматель освобождается от внесе­ния наемной платы за время, в течение которого вещь была не при­годна к использованию. Аналогичным правом обладает наниматель в случае, если вещь, переданная по договору имущественного найма, обременена правом, принадлежащим третьему лицу (недостатки в праве). Данное регулирование не действует в случае, если снижение непригодности вещи к использованию было незначительным.

На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в со­стоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования (Франция — п. 2 ст. 1719 ФГК; ФРГ — § 535 ГГУ; Швейцария — абз. 1 ст. 254 ШОЗ и др.). Это означает, что он должен устранять недо­статки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта состав­ляет обязанность нанимателя. Наймодатель также в течение срока дей­ствия договора обязан нести обременения сданного внаем имущества.

Действующее право ФРГ устанавливает, что нанимателю предо­ставляется также право требовать возмещения убытков или возник­ших у него расходов, если недостаток вещи присутствовал в момент заключения договора либо возник позднее по причинам, за которые должен нести ответственность наймодатель. Кроме того, наниматель может самостоятельно устранить недостаток и потребовать возмеще­ния необходимых расходов, если наймодатель допустит просрочку в устранении недостатка или если немедленное устранение недостатка необходимо для содержания вещи в пригодном для использования состоянии. Если наниматель знал о недостатке вещи при заключении договора, то он лишается вышеназванных прав защиты. С другой стороны, если наниматель не знал о недостатке в результате прояв­ленной им грубой небрежности, то он может воспользоваться этими правами, если наймодатель умышленно умолчал о недостатке вещи, сданной внаем.

Наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя и пр. либо создают препят­ствия в какой-либо иной форме.

В случае заявления третьими лицами в суде требований в отноше­нии сданной внаем вещи наймодатель обязан по требованию нанима­теля вступить в судебный процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неис­полнения договора, На практике, особенно при сдаче внаем машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополни­тельные обязанности, что, естественно, отражается на размере платы за пользование имуществом. К такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуата­ции объекта, сдаваемого внаем; проведение технического обслужива­ния объекта, особенно технически сложных машин и оборудования; инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта.

В соответствии с правом стран, относящихся к континентальной системе, ограничение ответственности наймодателя за недостатки вещи не имеет силы в случае, когда наймодатель умышленно умолчал о недостатке, а также, когда ограничение ответственности наймода­теля нарушает интересы нанимателя. Ограничение или исключение ответственности нанимателя за недостатки имущества, как правило, действует также в отношении договоров, опосредующих наем жилых помещений, а также помещений, используемых для производствен­ных и коммерческих целей.

В английском праве обязанность наимодателя передать имущество по договору найма возлагает на него также ответственность за юриди­ческие недостатки сдаваемого внаем имущества. Эти обязанности наимодателя сформулированы аналогично содержанию соответству­ющих законодательных норм об ответственности продавца за недо­статки в праве на вещь, которая передается в соответствии с догово­ром купли-продажи. Регулирование этих обязанностей наимодателя содержится в Законе о поставке товаров и услуг (ст. 7(1), 7(2) и 8).

В соответствии с законом договор найма включает в себя воз­ложенное на наимодателя подразумеваемое существенное условие (implied condition) о том, что для целей сдачи внаем имущества наймо-датель обладает правом передать владение этим имуществом путем сдачи его внаем на период срока найма. Кроме того, в договоре найма содержится также подразумеваемое простое условие или гарантия (implied warranty), что в период действия договора спокойное владе­ние нанимателем переданным внаем имуществом не будет нарушено. Однако из этого положения сделано исключение, состоящее в том, что спокойное владение нанимателя может быть нарушено со сто­роны собственника имущества или иными лицами, имеющими право извлекать из этого имущества выгоду, или обладающими правами обременять имущество, или имеющими на него залоговые права, о существовании которых наниматель уже знал или которые стали ему известны до заключения договора найма. Обращает на себя вни­мание, что английское право предусматривает, что наймодателю для совершения договора имущественного найма достаточно обладать лишь правом передать владение имуществом, являющимся предметом договора, и не обязательно быть его собственником. Кроме того, зако­ном не устанавливается, что такой договор включает в себя простое условие (гарантию), что имущество свободно от любого обременения или права третьего лица, существование которого не раскрыто.

Английский закон устанавливает, что в случае, когда договор иму­щественного найма заключается в процессе осуществления наймодателем предпринимательской деятельности, он включает в себя подразумеваемое существенное условие, что имущество, сдаваемое внаем по договору, имеет удовлетворительное (satisfactory) качество. В этой связи удовлетворительным признается качество, соответству­ющее стандарту, который разумный человек будет рассматривать как удовлетворительное, принимая во внимание любое описание, даваемое имуществу, а также другие, связанные с наймом этого имущества, обстоятельства. Указанное условие о том, что качество имущества должно быть удовлетворительным, не распространяется на случай, когда качество имущества не отвечает указанному критерию, но на это обстоятельство было обращено внимание нанимателя до того, как был заключен договор. Это же правило действует, если наниматель произвел осмотр имущества до заключения договора и неудовлетвори­тельное качество имущества могло бы быть обнаружено при осмотре.

В переговорах о заключении договора имущественного найма с наймодателем, сдающим внаем имущество в процессе осуществле­ния своей предпринимательской деятельности, наниматель прямо или в подразумеваемой форме информирует наймодателя о конкрет­ной цели, для которой имущество берется внаем. В этом случае в соответствии с законом заключенный между ними договор должен содержать подразумеваемое существенное условие, что сдаваемое имущество разумно соответствует этой цели, независимо от того, сдается ли обычно такое имущество для такой цели. Однако данное правило не применяется, если сопутствующие заключению договора обстоятельства свидетельствуют, что наниматель не полагается на знания или опыт наймодателя или если для него является неразумным полагаться на них.

Английский закон устанавливает, что любое право, обязанность или ответственность, вытекающие из договора имущественного найма, подразумеваемые законом, могут быть изменены или исклю­чены прямым соглашением сторон, а также в силу сложившейся между ними деловой практики или в силу обычая, обязательного для обеих сторон. Прямо выраженное существенное или простое условие договора не может отменить никакое подразумеваемое в силу закона существенное или простое условие, если оно является несовмести­мым с ним. В силу регулирования, принятого в 1994 году (Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations), любое условие, которое не было отдельно согласовано между сторонами договора, считается несправедливым (unfair) и не имеет юридической силы.

В США законодательные положения об аренде, содержащиеся в разделе 2А ЕТК, сформулированы значительно более подробно, однако они исходят из традиционных для общего права (common law) начал и юридической техники. Так, например, установлено, что дого­вор аренды содержит гарантию того, что в течение срока его действия никакое третье лицо не имеет права требования имущественных прав, которые вытекают из действия или бездействия арендодателя, за исключением требований, связанных с нарушением прав, которое может создать препятствия арендатору в пользовании арендными правами (ст. 2А-211).

Устанавливая, что в договоре аренды присутствует также под­разумеваемая гарантия того, что имущество будет соответствовать коммерческим требованиям, если арендодатель занимается коммер­ческой деятельностью, связанной с такого рода имуществом, ЕТК указывает минимальные критерии для определения соответствия коммерческим требованиям имущества (ст. 2А-212). В соответствии с этими положениями сдаваемое в аренду имущество должно: а) бес­препятственно обращаться в коммерческом обороте в соответствии с описанием, данным в договоре аренды; b) быть в среднем хорошего качества согласно описанию в случаях, когда оно не является инди­видуально-определенным; с) быть пригодным к обычному пользова­нию для целей, для которых такое имущество обычно используется; d) быть одного вида, качества и количества в каждой единице измере­ния и во всей партии в рамках отклонений, допускаемых договором аренды; е) быть соответствующим образом загружено в контейнеры, упаковано и маркировано согласно требованиям договора аренды; и f) соответствовать всем обещаниям и фактическим заявлениям, помещенным на контейнере или маркировке. Иные подразумевае­мые гарантии могут вытекать из заведенного порядка или торговых обыкновений.

В случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном на­значении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арендодателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указанных целей (ст. 2А-213).

В отношении ограничения или освобождения арендодателя от законных гарантий, сопровождающих сдачу в аренду имущества, ЕТК устанавливает в качестве основного подхода правило о том, что изменение или исключение гарантии (или ее части) о соответствии коммерческим требованиям должно быть в письменной форме, прямо употреблять термин «соответствие коммерческим требованиям» и быть недвусмысленным. Изменение или исключение подразуме­ваемой гарантии пригодности имущества для определенных целей должно быть выражено недвусмысленно и в письменной форме. Формулировка об исключении всех подразумеваемых гарантий при­годности должна быть в письменной форме, недвусмысленной и содержать заявление о том, что, например, «не предоставляется ника­ких гарантий того, что данное имущество будет пригодно для опреде­ленных целей» (ст. 2А-214).

Определенный круг обязанностей лежит по закону на нанимателе (арендаторе). Наниматель обязан пользоваться имуществом добросо­вестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее техниче­ского использования и специальными условиями договора. В против­ном случае наймодатель может требовать его расторжения. Вместе с тем наниматель не отвечает за изменение или ухудшение вещи, воз­никшее при ее использовании в соответствии с условиями договора (естественный износ имущества).

С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые иные обязанности нанимателя. В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого иму­щества, исключающее его порчу или иное ухудшение состояния объ­екта. Помимо этого, в частности по праву ФРГ (§ 588 ГГУ), устанав­ливается обязанность арендатора допустить воздействие на объект аренды, необходимое для его содержания в надлежащем состоянии.

Одна из важных обязанностей нанимателя имущества состоит в том, что он должен немедленно известить наймодателя о всех дефек­тах, обнаруженных при использовании вещи, в интересах своевре­менного принятия наймодателем мер по предупреждению поврежде­ний или иного ухудшения имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные неуведом­лением.

Более того, например в соответствии с правом ФРГ (§ 536с ГГУ), если наймодатель не может устранить недостатки, поскольку ему не поступило о них сообщение от нанимателя, наниматель не вправе требовать от наймодателя освобождения от внесения наемной платы за время, в течение которого имущество было непригодно к исполь­зованию, или требовать соразмерного уменьшения наемной платы за период, в течение которого пригодность имущества к использованию снизилась. Кроме того, в этом случае наниматель не может также потребовать от наймодателя возмещения убытков и расходов вследст­вие недостатков имущества, а также воспользоваться иными правами, которые он имел бы, если бы своевременно уведомил наймодателя об обнаруженных недостатках имущества.

В соответствии с положениями главы 2А ЕТК (ст. 2А-523) при нарушении арендатором любых обязанностей, вытекающих из дого­вора аренды, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды и взы­скать соответствующие убытки, если нарушение договора значительно снижает для арендодателя ценность договора. Если же нарушение договора арендатором не снижает значительно ценность договора аренды для арендодателя, то последний вправе взыскать с арендатора убытки, понесенные при обычных условиях в результате нарушения договора арендатором, установленные любым разумным способом, в совокупности с сопутствующими и косвенными убытками, за вычетом расходов, не произведенных в результате нарушения договора арен­датором.

Одной из основных обязанностей нанимателя является уплата установленной по договору наемной платы в согласованные сроки (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Платежи осуществляются обычно перио­дически — по месяцам, кварталам, годам и т. д. Размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого внаем имущества.

При отсутствии в договоре указаний на сроки уплаты наемной платы платежи должны производиться в сроки, предусмотрен­ные законом или обычаем. В соответствии с § 587 ГГУ по договору аренды плата должна быть внесена в конце срока аренды. Если аренд­ная плата исчисляется по периодам, она должна вноситься в первый рабочий день по истечении каждого из указанных периодов. При этом действует общее правило для договора имущественного найма, преду­сматривающее, что арендатор (наниматель) не освобождается от вне­сения платы за пользование имуществом, если причины личного характера мешают ему осуществить принадлежащее право пользо­вания.

Неплатеж нанимателем (арендатором) сумм за пользование иму­ществом рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора.

И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончании срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была полу­чена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухуд­шение вещи, происшедшее во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях наниматель должен быть возмещен за внесенные дополнения и улучшения вещи.

Договором могут предусматриваться и дополнительные обязан­ности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено стра­хование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату. К обязанности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих возмож­ность ознакомления конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.

Особую проблему составляет право нанимателя на сдачу имуще­ства, полученного внаем, в пользование третьим лицам — в поднаем (или субаренду). Право отдельных стран, признавая в принципе такую возможность, по-разному регулирует предпосылки возникно­вения поднайма.

Во Франции (ст. 1717 ФГК) и в соответствии со сложившейся судебной практикой в странах англо-американской системы права установлен принцип свободы нанимателя (арендатора) в заключе­нии договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре. Вместе с тем французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков. При под­найме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем.

В ФРГ передача пользования третьему лицу (поднаем, субаренда) возможна лишь с согласия наймодателя (арендодателя), но даже в слу­чае разрешения наймодателя на передачу нанимателем (арендато­ром) пользования имуществом третьему лицу наниматель (арендатор) несет ответственность за вину третьего лица при использовании иму­щества (§ 540 ГГУ).

Особая проблема, касающаяся взаимоотношений сторон договора имущественного найма, состоит в урегулировании отношений, свя­занных с внесением нанимателем улучшений в используемое имуще­ство. В частности, в соответствии с правом ФРГ (§ 588 ГГУ) арендатор обязан допустить проведение мер, направленных на улучшение объекта аренды, кроме случаев, когда такие меры повлекли бы для него затруднения, не оправданные даже с учетом правомерных инте­ресов арендодателя.

Действующее право, относящееся к вопросу о возмещении улуч­шения имущества, ориентирует суды при его решении, прежде всего, на выяснение обстоятельств, которые ведут к квалификации улуч­шений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых. Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесении такого рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на воз­мещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения, произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собствен­ностью.

 

---

Дата добавления: 2015-12-17; просмотров: 19; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!