Технико-экономические показатели проекта

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒

№ пп	Наименование показателей	Единица измерения	Всего
	Территория административно-делового здания, всего	га	0,4830
в том числе:
а) участок строительства	га	0,2000
б) площадь компенсационного озеленения	га	0,2000
в) площадь благоустройства	га	0,0830
	Площадь застройки надземной части	м²
	Общая площадь административно-делового здания, всего	м²
в том числе:
а) общая площадь входной группы	м²
б) общая площадь офисов	м²
в) подземный гараж стоянка в 3-х уровнях	м²
	Этажность	этажей
	Стоянки автомашин, всего:	м/м
в том числе:
а) закрытые	м/м
б) открытые	м/м

Сумма первоначальных инвестиций настоящего проекта складывается из платы за разработку исходно-разрешительной документации (ИРД), выкупа права аренды земельного участка, арендной платы за землю в период строительства и стоимости строительства.

Стоимость ИРД рассчитывается архитектурно-планировочным управлением Восточного административного округа (АПУ ВАО) и для данного объекта составляет 1 млн. 896 тысяч 726 руб. 97 коп. в ценах 2001 г. С учетом изменения цен на настоящий момент следует предусмотреть стоимость ИРД в размере 2 млн. 167 тыс. 958,90 руб. или 69 тыс. 508,14 долларов США.

Расчет величины выкупа права аренды осуществляется по формуле (10) со следующими значениями аргументов:

С_ср.п. — 600 тыс. $/га;

К_ср.а. — 1,000;

К_оп. —5,247;

К_ц. для офисных зданий — 1,000;

К_у. для объектов, удаленных от станции метро менее, чем на 150 м — 1,1;

С_о — в качестве обременений для объекта инвестирования рассматриваются стоимость на строительство инженерных сетей и сооружений городского значения, компенсационное озеленение на площади 0,2 га и строительство защитного сооружения ГО.

Общая стоимость инженерного обеспечения объекта составляет 30 млн. 425 тыс. 620 руб. (975 тыс. 492,81 $), в т. ч. затраты на присоединение объекта к городским инженерным коммуникациям, не компенсируемые инвестору, — 11 млн. 442 тыс. 154 руб. (366 тыс. 853,31 $) и затраты на строительство сетей и сооружений городского значения, компенсируемые инвестору, — 18 млн. 983 тыс. 466 руб. (608 тыс. 639,50 $). Стоимость компенсационного озеленения равна 1 млн. 159 тыс. руб. (37 тыс. 366,88 $). Стоимость защитного сооружения ГО составляет 9 млн. 318 тыс. 720 руб. (298 тыс. 772,68 $).

Таким образом, стоимость выкупа права аренды земельного участка по адресу: Семеновский пер., вл. 21 составляет:

С = 0,483*600000*1,0*5,247*1,0*1,1 – 608639,5 – 37366,88 – 298772,68 =

= 727 859,52 $

Величина арендной платы за землю рассчитана на основании уже упоминавшегося Распоряжения Мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. № 980-РМ «Об арендной плате за землю в городе Москве» путем перемножения площади земельного участка в гектарах на базовую ставку и коэффициент территориальной дифференциации.

Площадь земельного участка, предназначенного под строительство офисного центра, составляет 0,483 га, базовая ставка (Приложение 1 к Распоряжению Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. № 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года») — 2 млн. 332,8 тыс. рублей/га, коэффициент территориальной дифференциации 13-ой ТЭЗ — 0,98. Таким образом, арендная плата за земельный участок составит 1 млн. 104 тыс. 208 рублей (35 тыс. 402,61 $) в год.

Средняя по городу стоимость строительства офисных зданий составляет 1500 $/м². В настоящее время в столице наиболее распространены следующие условия аренды офисных помещений: договоры заключаются на 3 – 5 лет с поквартальной предоплатой и беспроцентным страховым депозитом, равным 1 – 3-х месячной арендной плате. Операционные расходы составляют около 70 $/м², стоимость стандартной отделки возмещаемой владельцу — 200 $/м². При моделировании денежных потоков предусмотрено ежегодное повышение операционных расходов на 5% (ежегодный уровень инфляции доллара США).

Примерный срок строительства аналогичных объектов составляет 18 месяцев. Этот период включает в себя оформление договора аренды земельного участка в Московском земельном комитете, непосредственно строительство и запуск проекта.

Условной датой, к которой будут приводиться все денежные потоки настоящего инвестиционного проекта, примем 1 июля 2006 г (предположительная дата начала проекта). Также выскажем предположения о продаже объекта после пятилетней эксплуатации. Стоимость реверсии рассчитывается путем прямой капитализации чистого операционного дохода, который предположительно принесет объект в 2010 г., и будет учтена в доходах 2012 г.

В таблицах 2 – 8 произведен расчет расходов и доходов инвестора в 2006 – 2012 гг.

Таблица 2

Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 24; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!