Особенности недвижимости как объекта инвестирования
Методика оценки инвестиций
Особенности недвижимости как объекта инвестирования
Недвижимость — это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смысле она характеризовалась только потребительской ценностью.
Но на современном этапе развития недвижимость является товаром, причем как потребительским товаром длительного пользования, так и товаром инвестиционного характера. Кроме того, в работах современных специалистов широко исследуются и другие характеристики недвижимости: в частности, подробно рассматриваются способности недвижимости быть финансовым активом, предметом потребления, фактором (средством) производства и др.
Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то исходя из деления всех активов на материальные и нематериальные, недвижимость относится к классу материальных активов.
По другой классификации активы подразделяются на реальные и финансовые. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности к финансовым активам относятся:
ü денежные средства;
ü контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании;
ü контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях;
|
|
|
ü долевые инструменты другой компании.
В стандарте отмечается, что физические (запасы, собственные основные средства, арендованные активы) и нематериальные активы (патенты и торговые марки) не являются финансовыми активами, а контроль за такими активами обеспечивает лишь потенциальную возможность поступления денежных или других активов, но не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов.
Большинство отечественных и зарубежных специалистов не считают недвижимость финансовым активом и отмечают: «недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством».
Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока:
1. базовые особенности, обусловленные спецификой материально-вещественной сущностью:
a) иммобильность;
b) уникальность;
c) относительная дефицитность;
d) длительность создания и сроков службы зданий;
|
|
|
e) вечность земли;
2. особенности недвижимости как товара:
a) специфика оборота;
b) специфика жизненного цикла;
c) потенциал роста стоимости земли при потенциале снижения стоимости зданий;
d) низкая эластичность;
3. особенности организационно-правового характера:
a) раздельность прав;
b) своеобразие налогообложения;
c) необходимость инвестиционного менеджмента;
4. особенности инвестиционного характера:
a) низкая ликвидность;
b) повышенный риск;
c) гибкость условий финансирования.
Иммобильность недвижимого имущества обусловлена тем, что недвижимость физически неперемещаема, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание недр могут быть перемещены, географическое расположение некоторого земельного участка фиксировано. Эта особенность недвижимости приводит к тому, что на рынке обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них (специфика оборота).
Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий (сооружений). Хотя участки земли могут быть довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение.
|
|
|
Относительная дефицитность земельных участков вызвано тем, что совокупное предложение ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения неизбежно приводит к постоянному росту спроса на землю и недвижимость в целом. Таким образом, в долгосрочном периоде предложение недвижимости абсолютно неэластично. В краткосрочном периоде предложение недвижимости может быть слабо эластичным за счет изменения функционального назначения. Например, при росте спроса на торговые площади рынок может отреагировать переоборудованием складских помещений в торговые, и тем самым частично покрыть возросший спрос. В среднесрочном периоде предложение недвижимости более эластично, т. к. рост спроса на тот или иной вид недвижимости вызывает рост нового строительства.
Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения — наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объектов. Например, российский классификатор основных средств выделяет семь типов зданий и сооружений со сроками полезного использования от 5 – 7 лет (киоски и ларьки) до 30 лет и выше (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей). Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет.
|
|
|
Вследствие этого жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью по сравнению с другими товарами, а также неравномерностью и сложностью денежных потоков.
С течением времени стоимость зданий и сооружений снижается вследствие различных видов износа, не компенсируемых инфляцией. В отличие от зданий и сооружений другой компонент недвижимости — земля — не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля — это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Этот аспект вкупе с инфляцией и относительной дефицитностью земли определяет потенциал роста стоимости земельных участков.
Специфика жизненного цикла недвижимого имущества обусловлена длительностью создания и сроков службы. Из-за этого жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.
Каждый объект недвижимой собственности может включать различное сочетание юридических прав и интересов (раздельность прав). Права могут быть разделены: по типу прав, по элементам объекта, по времени их существования. Инвесторам необходимо также учитывать и возможность наличия ограничений (обременений) прав на недвижимость в виде залога, сервитута, ограничения права пользования и т. д.
Своеобразие условий налогообложения в России имеют несопоставимо меньшее значение, чем в США и Западной Европе, где инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как налоговое укрытие.
Инвестиции в недвижимость требуют значительно больших управленческих затрат, нежели вложения в финансовые активы. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях с субподрядчиками.
К особенностям недвижимости непосредственно инвестиционного плана относят низкую ликвидность, повышенную степень риска и гибкость условий финансирования. Низкая ликвидность объектов недвижимости усугубляется большим сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.
Инвестиционный риск при вложениях в недвижимость увеличен по сравнению с традиционными финансовыми активами за счет малоликвидности и иммобильности. Степень неопределенности усугубляется более длительными сроками капиталовложений, а также неадекватностью систем доступа к информации.
У приносящей доход недвижимости может быть несколько слоев финансирования за счет собственных и заемных средств. Наиболее распространенным способом финансирования инвестиций является ипотечное кредитование, при котором одна треть стоимости сделки финансируется самим инвестором, а на две трети оформляется ипотека с условием равномерных выплат по долгу в течение срока кредита.
В теории инвестиционного анализа принято выделять инвестиционные качества различных активов. Инвестиции в недвижимость в этом смысле обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Основные инвестиционные качества недвижимости следующие:
1. высокая степень зависимости от качества менеджмента. В отличие от инвестиций в ценные бумаги доходность инвестиций в недвижимость чрезвычайно сильно зависит от эффективности управления недвижимым имуществом;
2. высокая степень устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности вложения в недвижимость считаются хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля и хеджирования рисков, а также получения благоприятного соотношения доходности и риска;
3. большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью по сравнению с денежным потоком корпораций зачастую при более высоких ставках доходности;
4. отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы. Цикличность развития рынка недвижимости не совпадает с циклом промышленного развития на уровне макроэкономики, напротив эти циклы находятся в противофазе. инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости повышается в период промышленного кризиса и высоких темпов инфляции, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в этот период падают.
Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им достичь целей, которые ставят перед собой любой из них — получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал. В практической плоскости к важнейшим результатам инвестиций в недвижимость следует отнести следующие ключевые возможности:
1. получение дохода. Потоки дохода от недвижимости делятся на два вида:
a) текущий рентный доход (периодический доход от аренды);
b) доход от перепродаж (реверсия);
2. получение налоговых преимуществ. В России владение недвижимостью предполагает уплату налога на имущество организаций, сумма которого уменьшает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организации. Налоговым кодексом РФ предусмотрены также льготы по доходному налогу с физических лиц, приобретающих недвижимость, в виде так называемых имущественных вычетов из налогооблагаемой базы;
3. защита инвестиций от инфляции. В идеале, если актив страхует от инфляции, любое ее повышение будет компенсировано повышением номинальной ставки дохода от актива. Большинство данных подтверждает, что коммерческая недвижимость является лучшей страховкой от инфляции, чем акции и облигации;
4. диверсификация портфеля с целью минимизации риска. Ситуация в 1960-1970 гг. в США показала, что крупные операции с финансовыми активами автоматически подвергают портфель ударам высоких и неожиданных всплесков инфляции, кроме того, возникает необходимость дальнейшей диверсификации портфеля с целью снижения уровня вероятного риска.
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 73; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!