Методы оценки эффективности инвестиций
В финансовых решениях, связанных с оценкой и принятием (отклонением) инвестиционных проектов, превалируют соображения стратегического характера. Подобным проектам характерны соображения следующие особенности:
1. значительные объемы затрат и ожидаемых выгод;
2. соответствующие затраты (выгоды) растянуты во времени, т. е. они охватывают продолжительный период, и потому при их оценке должен учитываться фактор времени;
3. в крупном инвестиционном проекте должны приниматься во внимание выгоды не только экономические, но и социальные, причем превалирование экономического аспекта над социальным или наоборот зависит от сути собственно инвестиционного проекта;
4. любой инвестиционный проект, как правило, имеет существенное значение для организации в целом, т. е. проект должен вписываться в рамки глобальной стратегии фирмы;
5. учет риска.
Поэтому критерии, используемые для оценки подобных решений, должны по возможности отражать указанные особенности. Любой более или менее значимый инвестиционный проект представляет собой весьма сложное и многогранное явление, поэтому какого-либо единственного критерия, который можно было бы применять во всех мыслимых случаях, не может существовать в принципе.
Таким образом, оценка любого инвестиционного проекта имеет, как правило, комплексный характер, т. е. подразумевает не только количественные, но и качественные критерии. Тем не менее, количественные критерии все же очень важны, поскольку они поддаются более четкой интерпретации, имеют более высокую степень определенности, являются сравнимыми в пространстве и времени и т. д.
|
|
|
Критерии, используемые в анализе инвестиционной деятельности, можно подразделить на две группы в зависимости от того, учитывается или нет временной параметр:
1. основанные на дисконтированных оценках;
2. основанные на учетных оценках.
К первой группе относятся критерии: чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV), индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI), внутренняя норма прибыли (Internal Rate of Return, IRR), дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted Payback Period, DPP). Ко второй группе относятся: срок окупаемости инвестиции (Payback Period, PP); коэффициент эффективности инвестиции (Accounting Rate of Return, ARR).
Чистой приведенной стоимостью (NPV) называется разница между суммой дисконтированных потоков и начальными инвестициями, т.е. сумма приведенного в настоящее время чистого операционного дохода за годы прогнозного периода.
В основе метода расчета NPV заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании-инвестора — повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Этот метод основан на сравнении величин исходных инвестиций с общей суммой чистых денежных потоков, генерируемых ими в течение прогнозируемого периода. Поскольку потоки инвестиций и приток денежных средств распределены во времени, они приводятся в настоящее время (дисконтируется) с помощью ставки i, устанавливаемой аналитиком (инвестором) самостоятельно. Таким образом, формула для расчета чистой приведенной стоимости имеет вид:
|
|
|
, (13)
где ICk — инвестиции в k-ый год,
Сj — денежный поток j-го года,
i — ставка дисконтирования.
Очевидно, что если:
NPV > 0, то проект следует принять, он прибылен;
NPV < 0, то проект следует отвергнуть, он убыточен;
NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.
Ситуация, когда NPV = 0 в чисто вычислительном плане очень редка и потому, если она имеет место, то вполне вероятно, что данный проект не обладает необходимым запасом прочности. Иными словами, если прогнозные оценки оказались чересчур смелыми, то проект окажется убыточным.
Индекс рентабельности (PI) или коэффициент выгодности — это отношение настоящей стоимости будущих денежных потоков к начальной инвестиции. Метод расчета PI является, по сути, следствием метода расчета NPV. Коэффициент выгодности рассчитывается по формуле:
|
|
|
. (14)
Очевидно, что если:
PI > 1, то проект следует принять;
PI < 1, то проект следует отвергнуть;
PI = 1, то проект не является ни прибыльным ни убыточным.
В отличие от NPV рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. е. эффективность вложений — чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждой денежной единицы, инвестированный в данный проект.
Под внутренней нормой прибыли (IRR) понимают норму дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость равна нулю. Другими словами, при дисконтировании денежного потока по норме IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна начальным инвестициям:
. (15)
Смысл расчета внутренней нормы прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с этим проектом.
Очевидно, что если
IRR > I, то проект прибылен;
IRR < I, то проект убыточен;
IRR = I, то проект не является ни прибыльным ни убыточным.
|
|
|
В повседневной практике бизнеса, особенно связанного с розничной торговлей, довольно часто для оценки эффективности инвестиций применяют критерий, который измеряет время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равной сумме начальных инвестиций. Такой критерий получил название срока окупаемости. Существуют две разновидности расчета этого показателя. Один алгоритм расчета срока окупаемости (РР) не учитывает временной упорядоченности денежных поступлений, тогда общая формула имеет вид:
, при котором 
. (16)
Некоторые специалисты при расчете периода окупаемости все же рекомендуют учитывать временной аспект. В этом случае в расчет принимаются дисконтированные денежные потоки, показатель называется дисконтированный срок окупаемости (DPP), а соответствующая формула принимает вид:
, при котором 
. (17)
Также возможно исчисление DPP по формуле:
, (18)
т. е. дисконтированный срок окупаемости есть величина обратная коэффициенту капитализации.
Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, и существует ряд ситуаций, при которых применение оценок проекта, основанных на расчете РР (DPP), является целесообразным. Например, это ситуация, очень характерная для настоящего российского периода, когда руководство организации в большей степенью озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта — главное, чтобы инвестиции окупились, и как можно скорее.
В отличие от критериев NPV, IRR и PI критерий РР (DPP) позволяет получить оценки, хотя и грубые, о ликвидности и рискованности проекта. Из двух проектов более ликвиден и менее рискован тот, у которого срок окупаемости меньше.
Коэффициент эффективности инвестиции (ARR) или учетная норма прибыли — это частное от деления среднегодовой прибыли на среднюю величину инвестиции (коэффициент рассчитывается в процентах). Существуют различные алгоритмы исчисления показателя ARR, но самым распространенным является следующий:
, (19)
где PN — среднегодовая чистая прибыль (прибыль за минусом отчислений в бюджет);
RV — величина остаточной стоимости.
Приведем пример расчета эффективности инвестирования в московскую офисную недвижимость выполнен на примере объекта административно-делового назначения, расположенного на территории муниципального района «Соколиная гора» Восточного административного округа (рис. 1).
Рис. 1 Схема расположения будущего объекта
Согласно разработанной исходно-разрешительной документации земельный участок, выделенный под строительство административно-делового здания, занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо-запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал.
Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая удобный подъезд сотрудников и посетителей.
Территория предлагаемого участка свободна от зданий и имеет незначительные зеленые насаждения. Технико-экономические показатели проектируемого объекта приведены в таблице 1.
Таблица 24
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 36; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!