УЧАСТКОВ В ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЯХ 6 страница
В-третьих, в исключительных случаях ограниченные в обороте земельные участки в ООПТ могут предоставляться в собственность физических и юридических лиц, но только тогда, когда указанное положение устанавливается федеральным законом. Пока в них не содержится четкой формулировки о возможности приобретения такого участка в частную собственность. Однако ее можно вывести косвенным путем. Статья 16 ФЗ "О введении ЖК РФ" предусматривает бесплатный переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на нем. Разумно предположить, что данная норма должна распространяться и на земельные участки в ООПТ. Подобного мнения придерживаются Минэкономразвития России и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В их письмах <1> указывается, что с момента формирования земельного участка в ООПТ и проведения его государственного кадастрового учета он относится к собственности собственников помещений многоквартирного дома и отсутствует необходимость в принятии решения соответствующими органами о его предоставлении. Однако подобные письма не являются нормативными документами, а разъясняют конкретную ситуацию по отдельно поступившим запросам. На практике возникали отказы государственных органов в предоставлении земельного участка в ООПТ, на котором находится многоквартирный дом, в частную собственность. Судебная практика в отношении данного вопроса была далеко не однозначна. Показательным примером здесь может служить дело N А40-80260/11-9-692, при рассмотрении которого суды первой <2> и второй <3> инстанций признали законной возможность приобретения земельного участка в ООПТ в общую собственность собственниками помещений многоквартирного дома, но кассационная инстанция отменила решения нижестоящих судов <4>. В порядке надзора рассматриваемое дело было передано в Президиум ВАС РФ, который указал, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникает в силу положений ЖК РФ и ФЗ "О введении ЖК РФ", поэтому заявитель вправе требовать формирования границ этого участка, в том числе и в случае, если жилой дом расположен в границах ООПТ, независимо от того, введен он в эксплуатацию до создания ООПТ или после <5>. Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии тенденции расширения возможностей перехода прав на такое недвижимое имущество <6>.
|
|
|
--------------------------------
<1> См.: письма Минэкономразвития России от 28 апреля 2010 г. N Д23-1568 "Об оформлении прав на земельные участки собственников помещений многоквартирного дома, который находится в границах земельного участка площадью 173,1 га, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУП, и относится к землям особо охраняемых территорий"; от 14 октября 2011 г. N ОГ-Д23-1670 "О предоставлении в собственность земельного участка, отнесенного к особо охраняемой природной территории федерального значения, в том числе если на данном земельном участке расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества"; Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июля 2010 г. N 14-5119-ГЕ "О рассмотрении обращения" // СПС "КонсультантПлюс".
|
|
|
<2> См.: решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2011 г. по делу N А40-80260/11-9-692 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. по делу N А40-80260/11-9-692 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: Постановление ФАС Московского округа от 2 августа 2012 г. по делу N А40-80260/11-9-692 // СПС "КонсультантПлюс".
<5> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 19 февраля 2013 г. по делу N А40-80260/11-9-692 // СПС "КонсультантПлюс".
|
|
|
<6> См.: Лунева Е.В. Права на земельный участок в особо охраняемых природных территориях под многоквартирным жилым домом: правореализационные проблемы // Бюллетень нотариальной практики. 2014. N 3. С. 46 - 48.
Для обеспечения правовой стабильности и определенности в сфере гражданского оборота земельных участков в ООПТ предлагаем дополнить п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ после слова "земельный участок" словами "включая земельный участок, ограниченный в обороте". В таком случае право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме однозначно будет распространяться и на ограниченный в обороте земельный участок.
Следовательно, в общем виде третий признак разграничения ограниченных и изъятых из оборота земельных участков в ООПТ характеризуется тем, что для правил об изъятых из оборота земельных участках в ООПТ не может быть бланкетных исключений в виде положения "если иное не предусмотрено федеральными законами". На основании этого считаем необоснованным обстоятельство, при котором законодатель, используя формулировку "если иное не предусмотрено федеральными законами", закрепляет уклонительные от единых норм возможности по сдаче в аренду изъятых из оборота земельных участков (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). В то время как в базовой статье, посвященной ограничению оборотоспособности земельных участков, не говорится о подобных отступлениях от общих правил об изъятых из оборота земельных участках (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Однако в отношении изъятых из оборота земельных участков, расположенных в границах государственных природных заповедников и национальных парков, такая оговорка прописана (п. 4 ст. 27 ЗК РФ, который ссылается на ст. 95 ЗК РФ). В развитие указанных положений для организации рекреации, познавательного туризма, физической культуры и спорта п. 5 ст. 10 и п. 1 ст. 17 ФЗ "Об ООПТ" разрешают заключать с гражданами и юридическими лицами договоры аренды, предметами которых являются изъятые из оборота земельные участки в пределах национальных парков и биосферных полигонов <1> государственных природных биосферных заповедников. Аналогично изъятые из оборота земельные участки в границах государственных природных заповедников и национальных парков п. 2 ст. 24 ЗК РФ дозволяется предоставлять в безвозмездное пользование работникам одноименных природоохранных учреждений. Указанные земельные участки в виде служебных наделов выделяются на основании заявления трудящегося на время установления трудовых отношений. Категории сотрудников, имеющих право на их получение, должны быть установлены законодательством РФ или законодательством ее субъектов. Ранее действовало Постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. N 369 "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота, связи и магистральных трубопроводов" (с изм. от 26 февраля 1992 г.) <2>, однако 1 марта 2015 г. оно утратило силу <3>. В настоящее время не принято федерального нормативного правового акта, который устанавливал бы категории работников, имеющих право на получение служебного надела. Значит, остается только региональное правовое регулирование указанного сегмента общественных отношений. В РТ категории работников, имеющих право на предоставление служебного надела, закреплены в Постановлении КМ РТ от 21 июля 2014 г. N 514 "О категориях работников отдельных отраслей экономики, имеющих право на служебный надел" <4>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Подробнее о правовом режиме биосферных полигонов государственных природных биосферных заповедников см.: Лунева Е.В. Биосферный полигон государственного природного биосферного заповедника: понятие и правовой режим // Учен. зап. Казан. ун-та. 2016. Т. 158. Кн. 2. С. 554 - 566 (Сер. "Гуманитар. науки"); Лунева Е.В. Организация горнолыжного спорта на биосферных полигонах заповедников: проблемы правового регулирования // Наука и спорт: современные тенденции. 2016. N 2 (Т. 11). С. 51 - 56; Лунева Е.В. Государственная политика в сфере рационального природопользования в биосферных полигонах заповедников: правовые проблемы реализации // Экологическое право. 2017. N 1. С. 8 - 12.
<2> СП РСФСР. 1965. N 5. Ст. 24.
<3> См.: Постановление Правительства РФ от 22 октября 2014 г. N 1090 "О внесении изменений в некоторые нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации, признании утратившими силу отдельных нормативных правовых актов и отдельных положений нормативных правовых актов Российской Федерации и РСФСР и признании недействующими на территории Российской Федерации отдельных нормативных правовых актов СССР" // СЗ РФ. 2014. N 44. Ст. 6059.
<4> Сборник постановлений и распоряжений КМ РТ и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти. 2014. N 60. Ст. 1828.
Максимальные размеры служебных наделов также определяются региональным законодательством. Так, согласно п. 6 ст. 34 ЗК РТ <1> предельный размер земельных участков из земель, находящихся в собственности РТ, предоставляемых в качестве служебного надела, устанавливается равным 0,15 га, а для многодетных семей - дополнительной площадью 0,02 га на каждого члена семьи.
--------------------------------
<1> Ведомости Государственного совета Татарстана. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 4.
Конечно, небесспорным остается момент квалификации предоставления служебных наделов: считать этот факт гражданско-правовым или же это сфера трудовых отношений? Поскольку право безвозмездного пользования земельным участком является имущественным правом с вещно-правовыми признаками <1>, предоставляющимся безвозмездно на определенный срок, то отношения, связанные с выделением служебного надела, все же являются гражданско-правовыми, хотя и связаны с трудовой деятельностью. Подтверждением чему является и ст. 39.10 ЗК РФ, позволяющая оформлять предоставление служебного надела гражданско-правовым договором, заключаемым между гражданином-работником и учреждением, ведающим ООПТ. Следовательно, несмотря на то, что земельные участки в государственных природных заповедниках и национальных парках ЗК РФ законодательно признаны изъятыми из оборота, фактически они только ограничены в нем. Выявленная внутренняя противоречивость земельного законодательства влечет за собой нарушение правовой системности. Предлагаем подойти к проблеме дифференцированно и закрепить в ст. 27 ЗК РФ положение о том, что действительно федеральные земельные участки в границах государственных природных заповедников и национальных парков изъяты из оборота, кроме специально выделенных земельных участков частичного хозяйственного использования, где допускается деятельность, направленная на обеспечение функционирования государственного природного заповедника и жизнедеятельности граждан, проживающих на его территории, а также земельных участков в пределах биосферных полигонов государственных природных биосферных заповедников и земельных участков федеральной собственности в границах рекреационной зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны хозяйственного назначения национальных парков. Для этого в подп. 1 п. 4 ст. 27 ЗК РФ, закрепляющем, что федеральные земельные участки в границах государственных природных заповедников и национальных парков изъяты из оборота, формулировку "за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 настоящего Кодекса" необходимо заменить на положение "кроме специально выделенных земельных участков частичного хозяйственного использования, где допускается деятельность, направленная на обеспечение функционирования государственного природного заповедника и жизнедеятельности граждан, проживающих на его территории, а также земельных участков в пределах биосферных полигонов государственных природных биосферных заповедников и земельных участков федеральной собственности в границах рекреационной зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны хозяйственного назначения национальных парков, которые признаются ограниченными в обороте". В таком случае необходимость прописывать исключения из исключений, нарушающих единство и согласованность земельно-правовых норм, отпадает. Кроме того, описанную правовую модель в области ограничений оборотоспособности земельных участков в ООПТ разумно применять и при введении эмфитевзиса, суперфиция и узуфрукта на такое имущество.
--------------------------------
<1> См.: Ахметьянова З.А. Вещное право. С. 237 - 238.
В-четвертых, исходя из системного толкования ст. 27 ЗК РФ и ФЗ "Об ООПТ" запрет на передачу в собственность другому публично-правовому образованию ограниченных в обороте земельных участков в ООПТ не усматривается. Поэтому судебная практика и до внесения изменений в ЗК РФ Законом N 171-ФЗ придерживалась правовой позиции, согласно которой ограничение оборотоспособности земельных участков в ООПТ, находящихся в муниципальной собственности, не препятствует их безвозмездной передаче публичному собственнику иного уровня <1>. При этом в силу равноправия форм собственности указанный переход должен быть возможен не только от муниципального к региональному и федеральному собственнику, но и в обратном порядке. Однако земельным законодательством здесь предусмотрено ограничение. Подпунктом 2 п. 2 ст. 39.30 ЗК РФ установлен запрет на передачу земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из состава земель ООПТ федерального значения в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ. Обозначенный запрет не распространяется на переход регионального земельного участка в ООПТ к муниципальному собственнику. Указанное ограничение было введено абсолютно обоснованно и разумно. Оно позволяет избежать необоснованной трансформации запретительного в разрешительное (запретительно-дозволительное) правовое регулирование отношений в сфере оборота и пределов хозяйственного использования земельных участков в ООПТ. Значит, ограниченные в обороте земельные участки в ООПТ могут быть предоставлены другим публичным собственникам "более высокого уровня" <2>, а также в обратном порядке от регионального к муниципальному собственнику, что являет собой четвертый отличительный признак.
--------------------------------
<1> См.: Определение ВАС РФ от 29 ноября 2013 г. N ВАС-16888/13 по делу N А73-16373/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> От муниципального собственника в собственность субъектов РФ и в федеральную собственность, а также от регионального собственника в собственность федеральную.
Таким образом, проведенное исследование позволяет выделить параметры, отделяющие ограниченные в обороте земельные участки в ООПТ от изъятых из оборота: (1) возможность совершения гражданско-правовых сделок, не связанных с отчуждением; (2) наличие исключений бланкетного характера в запретах в виде формулировки "если иное не предусмотрено федеральными законами"; (3) возможность нахождения не только в федеральной, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности; (4) возможность перехода земельного участка к публичным собственникам "более высокого" уровня, а также в обратном порядке от регионального к муниципальному собственнику. Ограниченные в обороте земельные участки в ООПТ обладают всеми четырьмя признаками, в отличие от изъятых из оборота земельных участков в ООПТ, которым не должен быть свойствен ни один из них <1>. Предлагаемый подход обеспечивает не только стабильность имущественного оборота в рассматриваемой области, но и определенность в выборе типа правового регулирования (запретительного или запретительно-дозволительного), применяемого в конкретном случае при ограничении оборотоспособности земельных участков в ООПТ.
--------------------------------
<1> Также об этом см.: Лунева Е.В. Проблема разграничения ограниченных и изъятых из гражданского оборота земельных участков в особо охраняемых природных территориях // Правовые вопросы недвижимости. 2016. N 1. С. 23 - 27.
С учетом сравнительно недавних изменений гражданского законодательства земельные участки в ООПТ могут быть свободны в гражданском обороте, но, как правило, ограничены в нем. Без каких-либо препятствий могут переходить от одного субъекта к другому земельные участки в ООПТ, принадлежащие на праве собственности частным лицам, а также региональные и муниципальные земельные участки в национальном парке. Земельные участки федерального собственника в пределах государственного природного заповедника и национального парка, как уже было указано, изъяты из оборота. Земельные участки публичного собственника в пределах всех остальных ООПТ являются ограниченно оборотоспособными <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Лунева Е.В. Специфика и тенденции развития законодательства в сфере гражданского оборота земельных участков особо охраняемых природных территорий // Вестник Перм. ун-та. 2014. Вып. 2 (24). С. 95 (Юрид. науки).
Законодателем предусмотрен запрет на приватизацию земельных участков публичного собственника в ООПТ <1>, чтобы уберечь их от бесконтрольного использования, поэтому отказ в предоставлении в собственность таких земельных участков правомерен <2>. Если все же произошло отчуждение ограниченного в обороте или изъятого из него земельного участка в ООПТ, то суды признают договор купли-продажи ничтожным <3>. Указанная сделка с 1 сентября 2013 г. по общему правилу является оспоримой, если не признают, что она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц <4>. При этом в делах о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка судам необходимо исследовать вопрос о публичном собственнике, полномочиях органа, выступающего от имени собственника в качестве продавца, об ограничениях оборота участка и его площади, включенной в состав ООПТ, и привлечь к участию в деле уполномоченный орган в сфере организации и функционирования природоохранных территорий <5>.
--------------------------------
<1> См.: п. 8 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. от 3 июля 2013 г.) // СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
<2> См.: Определения ВС РФ от 3 июня 2016 г. N 302-КГ16-5021 по делу N А69-595/2015; ВАС РФ от 21 ноября 2013 г. N ВАС-15947/13 по делу N А63-8602/2012; ВАС РФ от 12 августа 2013 г. N ВАС-10435/13 по делу N А12-24891/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2014 г. по делу N А32-14349/2013 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 января 2013 г. по делу N А63-8358/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
<4> См.: ФЗ от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 19. Ст. 2327.
<5> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 9 октября 2012 г. N 5366/12 по делу А60-38296/2010-С2 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 1.
На обозначенные земельные участки в ООПТ не распространяется и действие ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ "О введении ЗК РФ" в части передачи их в частную собственность <1>. Проблемы приобретения прав на земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, а также переоформления на них ограниченных вещных прав физических и юридических лиц характеризуются особой остротой при попадании в границы ООПТ земельных участков населенных пунктов <2>. Аналогичная проблема существовала и с земельными участками в лечебно-оздоровительных курортах, когда они относились к ООПТ <3>. Дело в том, что между нормами п. 2 ст. 83 и п. 1 ст. 95 ЗК РФ существует противоречие. Согласно первой из них земельные участки, расположенные в границе городских и сельских населенных пунктов, относятся к категории земель населенных пунктов <4>, а исходя из другой земли ООПТ включены в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов. В результате происходит наложение двух различных правовых режимов. Поскольку любой правовой режим тесно связан с оборотоспособностью объектов, то государственные органы, используя указанное обстоятельство, трактуют нормы о предоставлении земельного участка населенного пункта в ООПТ в собственность на свое усмотрение, естественно, не в пользу частных лиц, находя поддержку и в судебной системе <5>. Поэтому частным субъектам приходится довольствоваться лишь арендными отношениями.
Дата добавления: 2021-04-06; просмотров: 51; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!