Нормативно- правововая база од
Нормативно-правовая база оценочной деятельности - Закон N 221 о кадастре, закон N 135, закон о регистрации прав (?).
Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется:
· Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 1999 г. N 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2002 г. N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности"
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадкстровой или иной стоимости.
Субъекты оценочной деятельности - физ. лица, являющиеся членами одной из СРО и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями 135-ФЗ (ст. 4 ФЗ N 135).
Объекты оценочной деятельности - отдельные материальные объекты (вещи, П.: ЗУ, здание);
|
|
|
- совокупность вещей, составляющих имущество лица (П.: предприятие как имущественный комплекс);
- право собственности и иные вещные права;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные.
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя -
ожидания – установление текущей стоимости доходов(выгода), которое могут быть получена в будущем от владения собственности. Процесс приведения будущих денег к текущей стоимости – дисконтирование.
полезности -способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении определенного периода времени.
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому - то потенциальному собственнику и может быть путем для реализации определенной экономич. функции.
замещения - максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой (стоимостью), но которой может быть приобретена др. собственность с эквивалентной полезность.
Было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если др. объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен при меньших затрат. Этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке.
|
|
|
2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:
остаточной продуктивности земли; - Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление).
предельной вклада; основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него, в следствии наличия или отсутствия какого – либо дополнительного фактора производства.
=>Вклад – сумма прироста стоимости объекта, в результате привнесения какого – либо нового фактора, а не фактические затраты на этот фактор.
возрастающего и уменьшающего дохода; - используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи.
|
|
|
сбалансированности - любому типу землепольз. соответствует оптимальные структуры различных факторов производства, при удачном сочетании которых достигается максимальная стоимость земли (недогруженность / перегруженность приводит к уменьшению стоимости земли)
экономического размера; - применительно в частности к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества, тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества,, обладающие определённой (оптимальной) величиной.
экономического разделения. имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода – физическим(воздушн пользов, недры), по времени (аренда, выкуп), по праву пользования (ограниченное право, сервитут и др.), по совокупности имущественных прав(связанные с владением, пользованием и распоряжением).
3. Принципы, связанные с рыночной средой -
зависимости - стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.
|
|
|
соответствия - это степень в которой архитектурный стиль, уровень удобств и услуг, предлагаемых застройщиком, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования (7 категорий земель)
спроса и предложения – Предложение – это кол-во товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – это кол-во товаров, желаемых к приобретению по определенным ценам в определенное время.
Когда предл. и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает затраты производства. Если рыночная цена больше затрат на производство, то в строй будут вводиться новые объекты, пока не наступит равновесие, и наоборот. Спрос обычно более изменчив. Особенно недвижимость.
конкуренции; -при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.
изменения - стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, в процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, со временем изменяется:объем земельной массы, % ставки, законодательно о земле, появляются новые технологии, т.е. новый спрос на недвижимость.
Дата добавления: 2015-12-21; просмотров: 29; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!