Обработка данных, полученных в результате натурных исследований земельного участка, и данных о нем, содержащихся в материалах дела
Следующий этап производства экспертизы по данной категории дел осуществляется вне территории исследуемого домовладения (в условиях судебно-экспертного учреждения) и включает в себя подготовку Заключения эксперта, в котором отражаются ход и результаты определения возможности преобразования объекта спора в соответствии с условиями, заданными судом, и разработку вариантов такого преобразования, сопровождаемую необходимыми расчетами, пояснениями, комментариями и чертежами.
Установление возможности преобразования земельного участка спорного домовладения в соответствии с условиями, заданными судом
Установление возможности преобразования земельного участка спорного домовладения в соответствии с условиями, заданными судом, осуществляется при решении экспертных задач о разделе земельного участка, выделе доли собственника (долей собственников) в земельном участке и определении порядка пользования им.
Принимая решение о возможности раздела земельного участка, а также выдела доли собственника (долей собственников) в земельном участке, эксперт должен руководствоваться положениями о том, что земельный участок может быть делимым и неделимым, исходя из требований, предъявляемых к разделу земельного участка и выделу доли (долей) в земельном участке.
Как было указано выше, общей характеристикой раздела земельного участка и выдела долей всех собственников в земельном участке является возможность образования не менее двух самостоятельных участков без изменения их целевого назначения (или разрешенного вида использования), с соблюдением технических требований и градостроительных регламентов. Согласно положениям ГК РФ [15], имеющим отношение к рассматриваемым вопросам, при разделе прекращается общая долевая собственность. В соответствии с положениями в этой части ЗК РФ [17] выдел доли или долей в земельном участке влечет прекращение долевой собственности на выделенный или образуемый участок, тогда как при разделе[143] на образуемые участки сохраняется право общей собственности[144].
|
|
|
Представляется целесообразным более подробно изложить технические условия, определяющие возможность раздела земельного участка, выдела доли (долей) в земельном участке:
1) отсутствие участков общего пользования. Если нет технической возможности обеспечить полную изоляцию участков, предполагаемых к выделу собственникам, то может быть рассмотрен только вопрос о разработке порядка пользования земельным участком;
2) земельные участки, как образуемые, так и измененные, должны соответствовать предельным (в данном случае – минимальным) размерам земельных участков, установленным законодательством о градостроительной деятельности[145], и обладать возможностью использования в соответствии с их категорией и разрешенным использованием[146]. Таким образом, в случае, если площадь исследуемого земельного участка, в отношении которого возник спор о выделе из него доли собственника (долей собственников), меньше двукратной величины минимально допустимой площади, установленной градостроительными регламентами, данный участок является неделимым. Следовательно, в отношении такого участка экспертом может быть рассмотрен вопрос только об определении порядка пользования, с дальнейшей разработкой такого варианта.
|
|
|
Разработка вариантов преобразования земельного участка спорного домовладения в соответствии с условиями, заданными судом
Этот этап работы эксперта начинается с построения плана земельного участка с использованием компьютерно-графических программ[147] по данным планов, представленных в материалах дела: планов ранее произведенных геодезических съемок, кадастровых планов и пр., а также с использованием данных, полученных в ходе проведения экспертных замеров (см. п. 6 данных Методических рекомендаций). В качестве основы для проведения последующих графических построений, отображающих разрабатываемые варианты преобразования земельного участка, может быть использован ситуационный план БТИ домовладения, содержащий необходимые исходные данные.
|
|
|
Построение плана земельного участка необходимо выполнять в соответствии с определенным масштабом (наиболее распространенными являются М 1:200, М 1:300, М 1:500). Рекомендации по подготовке иллюстрированного приложения, отражающего как план земельного участка, так и разработанный вариант его преобразования, приведены ниже.
Разрабатывая варианты преобразования земельного участка, эксперт исходит из необходимости соблюдения следующих положений:
· площадь участков, предлагаемых к выделу (пользованию) каждой стороне по делу, должна быть пропорциональна величине принадлежащей ей идеальной доли в праве собственности либо площади, указанной в правоустанавливающем документе, за исключением тех случаев, когда выдел (порядок пользования) в соответствии с заданием суда должен быть разработан по сложившемуся или фактическому порядку пользования либо в соответствии (с учетом) предлагаемого стороной (судом) варианта;
|
|
|
· варианты следует разрабатывать исходя из архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка, руководствуясь условием единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[148], т.е. расположение предлагаемых к выделу либо к предоставлению в пользование земельных участков должно учитывать расположение основных строений домовладения (жилого дома или жилых домов), их частей, построек хозяйственно-бытового назначения, колодцев и пр. (т.е. надворных строений и сооружений), предлагаемых к выделу (пользованию) конкретной стороне по делу;
· при наличии на земельном участке домовладения самовольно возведенных строений, согласно ст. 222 ГК РФ [15], площадь, занятая данными строениями, считается свободной от застройки, если иное не указано судом (в том числе при неудовлетворении соответствующего ходатайства эксперта)[149];
· необходимо предусматривать устройство проходов, обеспечивающих доступ каждому из совладельцев к строениям и сооружениям, находящимся в их пользовании (собственности), а также на «свой» земельный участок, минимальная ширина которых должна составлять не менее 1,0 м[150]. Допустимо также устройство въездов[151];
· по периметру каждого строения необходимо предусматривать устройство так называемых зон «облуживания» («ремонтных зон»), т.е. участков земли шириной не менее 0,75 м[152], необходимых для обеспечения доступа каждого из совладельцев к «своим» постройкам и к части основного строения для проведения работ по их обслуживанию (ремонтно-восстановительных или профилактических работ) с целью поддержания конструкций строения в рабочем состоянии[153];
· конфигурация участков, предполагаемых к выделу (к предоставлению в пользование) каждому из совладельцев, должна быть рациональна с функциональной точки зрения[154];
· при отсутствии возможности изоляции предполагаемых к предоставлению в пользование собственникам участков площадь участка общего пользования распределяется между собственниками (пользователями) исследуемого участка в равных частях, независимо от того, какова величина идеальной доли у каждого из совладельцев в праве собственности на исследуемый участок либо на спорную недвижимость (формулы расчета площади участка, приходящейся на идеальную долю, в зависимости от наличия участка (участков) общего пользования приведены ниже);
· часть исследуемого земельного участка, расположенная под двух- и более этажным домом, а также зона обслуживания вокруг него, когда помещения (либо их части) собственников находятся друг над другом, образует участок общего пользования собственников вышеуказанных помещений;
· части исследуемого земельного участка, на которых расположены наружные подземные коммуникационные сети, от места врезки до ввода в строение, в том числе смотровые колодцы, сливные ямы при общей канализационной линии, дворовая уборная, находящаяся в общем пользовании собственников, колодец с питьевой водой или артезианская скважина с дорожками для подхода при условии, что указанный источник водоснабжения является единственным, образуют участки общего пользования[155];
· в случае разработки варианта выдела доли собственника (собственников) в земельном участке, для части земельного участка, которая остается в общей долевой собственности у нескольких собственников, следует произвести расчет перераспределенных долей, который выполняется пропорционально долям собственников в исследуемом земельном участке, если иное не указано судом;
· при разработке варианта порядка пользования земельным участком, вне зависимости от того, разработан он в соответствии либо с отступлением от идеальных долей собственников, расчет перераспределенных долей не производится;
· в случае если по плотности застройки и расположению на земельном участке строений и сооружений, находящихся в пользовании и принадлежащих собственникам, или в силу других обстоятельств разработать порядок пользования земельным участком в соответствии с идеальными долями не представляется возможным, экспертом разрабатывается порядок пользования в долях, максимально приближенным к идеальным. Об этом эксперт должен указать в Заключении.
Определение площади земельных участков, предполагаемых к выделу либо к предоставлению в пользование сторон, может быть выполнено с использованием компьютерно-графических программ либо расчетным способом.
При расчетном способе определения площади земельных участков каждый из участков, предполагаемых к выделу либо к предоставлению в пользование собственников (пользователей), разбивается на простые геометрические фигуры (квадрат, прямоугольник, треугольник, трапеция и т.п.) с дальнейшим определением площади каждой фигуры и последующим их суммированием. Независимо от сложности производимого расчета (будь это расчет площади прямоугольника либо неправильного многоугольника) в исследовательской части необходимо приводить сам расчет.
Расчет площади участков целесообразно вести с точностью до 0,1 м2 (допускается также округлять до 1 м2), а длины границ (линейных измерений) – до 0,01 м. Все размеры, используемые в расчете площади, должны быть отображены в иллюстрированном приложении (данные размеры относятся к дополнительным).
При решении таких вопросов, как определение площадей частей участка, находящихся в фактическом пользовании сторон по делу, и сопоставление полученных данных с данными предоставленных правовых документов на земельный участок, эксперт осуществляет следующее:
· в том случае, если площадь участка, определенная согласно результатам натурных замеров (Рвыч), отличается от соответствующих данных, отраженных в правовых документах (Рдок), то эксперт выполняет расчет по определению разницы в значениях: ∆Р = Рвыч - Рдок, вычисляя допустимую погрешность (∆Рдоп) при определении площади[156];
· при условии ∆Р < ∆Рдоп за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правовом документе, и экспертом констатируется факт соответствия фактической площади участка данным правового документа;
· при условии ∆Р > ∆Рдоп эксперт направляет в суд ходатайство, суть которого сводится к сообщению об имеющих место несоответствиях и запросу о том, следует ли эксперту руководствоваться документальными данными или результатами натурных замеров участка.
Разработка вариантов определения порядка пользования земельным участком в соответствии либо с учетом фактического, имеющегося на дату проведения экспертного осмотра, порядка пользования выполняется следующим образом[157]:
· если в рамках поставленных судом вопросов решается задача «Определить порядок пользования земельным участком в соответствии с фактическим, имеющимся на дату проведения экспертного осмотра, порядком пользования», эксперт предлагает варианты такого преобразования при строгом соблюдении размеров и конфигурации границ, фактически имеющихся на дату проведения экспертного осмотра либо указанных (описанных) судом;
· если же в рамках поставленных судом вопросов решается задача «Определить порядок пользования земельным участком с учетом фактического, имеющегося на дату проведения экспертного осмотра, порядка пользования», эксперт предлагает варианты такого преобразования с некоторыми отступлениями от размеров и конфигурации границ, фактически имеющихся на дату проведения экспертного осмотра, либо указанных (описанных) судом. Это обусловлено необходимостью выполнения положений, указанных выше.
В зависимости от решаемой экспертом задачи по преобразованию земельного участка расчет его площади, приходящейся на идеальные доли собственников (пользователей), выполняется следующим образом.
1. В случае разработки вариантов раздела, выдела доли собственника (долей собственников) в земельном участке либо определения порядка пользования земельным участком без наличия участков общего пользования.
Расчет площади земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника, производится по формуле:
Sи = Sз ´ Д, (1)
где Sи – площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю собственника (м2);
Sз – площадь земельного участка (м2);
Д – доля собственника.
2. В случае разработки вариантов определения порядка пользования земельным участком в домовладении с наличием участка общего пользования.
Расчет площади земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника, производится по формуле
Sи = (Sз ´ Д) – ( Sо.п : N), (2)
где Sи – площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю собственника (м2);
Sз и Д – то же, что в формуле (1);
Sо.п – площадь участка общего пользования (м2);
N – количество собственников, пользующихся участком общего пользования.
Площадь участка общего пользования распределяется между собственниками, в пользовании которых он будет находиться, в равных частях.
При суммировании долей собственников, что должно быть указано в определении суда о назначении экспертизы, суммарная доля считается долей одного собственника, т.е. участок делится по количеству полученных в результате суммирования долей.
3. В случае разработки вариантов определения порядка пользования земельным участком в домовладении с наличием двух или более участков общего пользования, пользование которыми может осуществляться не всеми собственниками, а только теми, которым они необходимы.
Расчет площади земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника «А» (назван условно), производится по формуле:
SАи=Sз ´ ДА – [(S1о.п : N1) + (S2о.п : N2) +…+ (Siо.п : Ni)], (3)
где SАи – площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю собственника «А» (назван условно) (м2);
Sз и Д – то же, что в формулах (1) и (2);
ДА – идеальная доля собственника «А»;
S1о.п, S2о.п, … Siо.п – площади земельных участков общего пользования, где одним из пользователей является собственник «А» (м2);
N1, N2, … Ni – количество собственников, пользующихся соответственно участками общего пользования S1о.п, S2о.п, … Siо.п, везде включая собственника «А».
Как видно из формул (2) и (3), площадью земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника, считается площадь участка, предоставляемого в обособленное (индивидуальное) пользование данного собственника (данная площадь может складываться из площадей нескольких участков, предполагаемых к индивидуальному предоставлению собственнику).
Следует отметить, что при суммировании площади участка, находящегося в индивидуальном пользовании собственника, с частью участка общего пользования, который будет находиться в пользовании данного собственника, полученная величина будет соответствовать произведению площади спорного участка и величины его доли в праве собственности на земельный участок.
В случае когда спорным участком является не весь земельный участок домовладения, а его часть, о чем указывается судом в определении о назначении экспертизы, экспертом предварительно определяется площадь спорной части и площадь участка, не являющегося спорным. Далее определение площадей земельного участка, приходящихся на идеальные доли собственников от спорной части, необходимо производить через решение уравнений (4), (5) и (6), а именно:
А. При разработке вариантов раздела, выдела доли собственника (долей собственников) либо определения порядка пользования земельным участком без наличия участков общего пользования (при условии изоляции участков):
Sс.у --------- Дсум
Sи --------- Д Þ Sи = Sс.у х Д : Дсум, (4)
где Sс.у – площадь спорной части земельного участка (м2);
Дсум – суммарная доля собственников, в пользование (собственности) которых находится спорная часть земельного участка;
Sи – площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю собственника от спорной части земельного участка домовладения (м2);
Д – то же, что и в формулах (1), (2) и (3).
Б. При разработке вариантов определения порядка пользования земельным участком, с наличием участка общего пользования .
Sс.у --------- Дсум
Sи + (Sо.п : N) --------- Д Þ Sи = (Sс.у. х Д : Дсум) – (Sо.п : N), (5)
где Sи, Sс.у, Д, Дсум – то же, что и в формуле (4);
Sо.п, N – то же, что в формуле (2).
В. При разработке вариантов определения порядка пользования земельным участком в домовладении с наличием двух или более участков общего пользования, пользование которыми может осуществляться не всеми собственниками, а только теми, которым они необходимы.
Sс.у --------- Дсум
SАи + [(S1о.п : N1) + (S2о.п : N2) + + (Siо.п.:Ni)] --------- ДА Þ
Þ SАи = (Sс.у х ДА : Д) – [(S1о.п : N1) + (S2о.п : N2) +…+ (Siо.п : Ni)], (6)
где Sс.у, Д, Дсум – то же, что и в формулах (4), (5);
SАи – площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю собственника «А» (назван условно) от площади спорной части земельного участка (м2);
ДА, S1о.п, S2о.п, … Siо.п, N1, N2, … Ni – то же, что и в формуле (3).
Как видно из формул (4), (5) и (6), расчет площадей земельного участка, приходящихся на идеальные доли собственников от спорной части земельного участка домовладения, производится пропорционально их идеальным долям.
При выполнении иллюстрированного приложения, отображающего разработанный вариант преобразования земельного участка домовладения, эксперт руководствуется следующим:
1) границы земельного участка вычерчиваются тонкими линиями черного цвета с указанием линейных размеров каждого прямолинейного отрезка всех межевых границ, проставляемых вне контура земельного участка;
2) все надворные строения и сооружения, за исключением жилых домов (в том числе их пристроек, помещения которых входят в состав жилых домов), отображаются на плане тонкими линиями. Жилые дома, а также пристройки, отображаются линиями двойной толщины. Расположение надворных строений и сооружений, отображаемых на плане в соответствии с данными различных источников (кадастровый план, технический паспорт БТИ, результаты экспертного осмотра), обозначаются в разном цветовом исполнении;
3) подвалы и цокольный этаж, а также навесы на плане показываются пунктиром контура стен, мезонины и мансарды – мелким пунктиром, подземные сооружения (сливные ямы, погреба и т.п.) – пунктирными линиями. Все необходимые дополнительные размеры, определенные в результате осмотра (например, диагональные привязки) обозначаются тонкими линиями зеленого цвета[158];
4) каждая из отображенных линий на плане должна иметь соответствующий размер с точностью до 0,01 м. Цветовое исполнение размеров линий должно соответствовать цветовому исполнению данных линий, а их расположение должно быть параллельно той линии, к которой они относятся;
5) необходимые надворные строения, сооружения, которые отображены на схеме, литеруются в соответствии с данными технического паспорта БТИ. Литеры и размеры необходимо размещать так, чтобы они были хорошо заметны, не затемняли чертеж и чтобы можно было легко понять, к какой части чертежа, к какой линии или точке они относятся;
6) на плане целесообразно указывать северное направление. Под границей земельного участка, со стороны которой осуществляется вход на территорию исследуемого домовладения, необходимо приводить название улицы (переулка и т.п.);
7) границы участков, предполагаемых к выделу либо к предоставлению в пользование, обозначаются линиями красного цвета, с указанием над ними соответствующих размеров, также красным. В том случае, когда длина границы участка соответствует длине межевой границы либо длине элемента надворной застройки (длине стены, ограждения), по которому она непосредственно проходит, следует дублировать указанные соответствующие размеры на плане также красным цветом;
8) все производимые экспертом надписи должны быть выполнены аккуратно и разборчиво (предпочтительно с применением чертежного шрифта). При необходимости производится выноска размеров на свободное от надписей место листа;
9) необходимые вспомогательные размеры выполняются зеленым цветом;
10) в случае проведения осмотра на месте спорного земельного участка его результаты, т.е. произведенные натурные измерения, наносятся на план синим цветом;
11) все участки должны иметь цветовую окраску, где участок общего пользования либо один из участков общего пользования целесообразно окрасить красным (желтым) цветом. Остальные участки общего пользования и участки сторон окрашиваются в произвольные цвета. При этом участки одного собственника должны иметь один и тот же цвет, а также, в случае наличия нескольких участков общего пользования, которыми пользуются одни и те же совладельцы, их следует также окрашивать в одинаковый цвет;
12) помимо цветового обозначения каждый участок должен иметь надпись с указанием его номера (условного номера) и площади (например: S1 = 1300 м2, Sо.п = 15 м2);
13) иллюстрированное приложение должно иметь надпись с обозначением номера приложения и номера Заключения (например: «Приложение № 1 к Заключению № 2012»). В приложении должны быть приведены условные обозначения, в которых даются необходимые пояснения. Так, в частности, в зависимости от цвета того или иного участка, приводится информация о его назначении (участок общего пользования) и принадлежности, с указанием номера и площади. При наличии у одного пользователя (владельца) нескольких участков в условных обозначениях может указываться суммарная площадь данных участков;
14) каждое иллюстрированное приложение должно быть подписано экспертом с расшифровкой подписи. На подпись ставится печать экспертного учреждения.
В исследовательской части Заключения следует приводить описание разработанного варианта преобразования земельного участка, которое предпочтительно выполнять относительно его межевых границ и расположенных на участке надворных строений, сориентированных относительно улицы[159]. В этой связи формулируются основные положения, в соответствии с которыми следует производить описание границ земельных участков, а именно:
● термин «передняя (или фасадная) межа» может быть заменен на название улицы (переулка, проспекта и т.п.), на которой расположен спорный земельный участок, а название остальных межевых границ и стен надворных строений (т.е. их ориентация) производится относительно данной улицы;
● стену жилого дома и других надворных строений, ориентированную в сторону адресной улицы, следует называть как «передняя» («фасадная»). Остальные стены всех строений именуются как «левая», «задняя» (или «тыльная», «зафасадная»), «правая»;
● при описании следует использовать в качестве ориентиров наиболее близко расположенные к описываемой границе межевые границы земельного участка, стены строений либо существующие внутренние ограждения;
● описание границ участков следует производить по направлению часовой стрелки с обязательным указанием расположения начальной точки;
● для обозначения направления и расположения относительно указанных ориентиров необходимо оперировать следующими терминами: «параллельно …», «перпендикулярно …», «под углом к …», «по улице (с указанием названия улицы) …», «по передней (фасадной) меже …», «по левой меже …», «по задней (или тыльной, зафасадной) меже …», «по правой меже …», «по фасадной стене …», «по передней стене …», «по левой стене …», «по задней стене …», «по правой стене …», «по существующему ограждению …», «в створе с ...». При указании в качестве ориентира стен либо ограждения указываются наименования строений, ограждения в соответствии с данными технического паспорта БТИ[160];
● после описания границы либо ее части указывается ее длина в метрах с точностью до 0,01 м;
● участки, предполагаемые к выделу либо предоставлению в пользование сторонам, нумеруются арабскими цифрами, начиная с участка (участков) общего пользования.
Число разрабатываемых вариантов преобразования земельного участка небеспредельно. Исследование должно быть полным, но не избыточным. Иногда разработать все возможные варианты нереально, да в этом и нет необходимости. Оптимальное количество вариантов преобразования объекта должно определяться целью судопроизводства по рассматриваемой категории дел – эффективностью разрешения гражданского спора. Объем экспертного исследования по данной категории дел, как правило, ограничивается вопросами, поставленными в определении суда о назначении экспертизы.
Завершающим этапом экспертного исследования является формирование выводов.
Необходимо отметить, что одной из отличительных черт рассматриваемых исследований является отсутствие оценочного фактора произведенного исследования для формирования выводов. Это вызвано тем, что на всем протяжении производства экспертизы само исследование неразрывно переплетается с выводами. Эксперт, составляя свое Заключение, практически сразу начинает отвечать на поставленный судом вопрос, одновременно разрабатывая и описывая вариант преобразования земельного участка.
Только в том случае, когда эксперт констатирует техническую невозможность преобразования земельного участка, он формулирует соответствующие выводы.
Однако данные обстоятельства не означают, что в выводах эксперт должен повторить всю исследовательскую часть. Выводы должны быть лаконичными, их следует формулировать исходя из принципа достаточности и одновременно краткости, т.е. в выводах излагается суть проведенного исследования.
В данном случае в выводах:
● указываются адрес и кадастровый номер (при наличии такового) исследуемого земельного участка;
● констатируется соответствие либо несоответствие разработанного варианта преобразования земельного участка идеальным долям собственников;
● отмечается выполнение условий, заданных судом, при наличии таковых, а также иных условий, которые могли быть предусмотрены экспертом;
● приводится краткое описание земельных участков, которое заключается в указании их назначения, предполагаемой принадлежности, площади, отступлении или соответствии идеальным долям.
Далее приводится ссылка на исследовательскую часть Заключения, содержащую описание границ разработанного варианта преобразования земельного участка, расчеты площадей участков, а также разработанный вариант преобразования, отображенный на плане в иллюстрированном приложении к Заключению.
Проведя исследования в полном объеме, экспертом оформляется Заключение в соответствии с требованиями Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации (Приказ № 346 от 20.12.2002 г.).
Нормативно-техническая и специальная литература
1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Введен в действие с 20.05.2011 г.
2. СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Введен в действие 01.01.2000 г.
3. СП 53.13330.2011 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*. Введен в действие с 20.05.2011 г.
4. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. Принят Государственной Думой 04.07.2008 г.
5. МДС 21-1.98 «Предотвращение распространения пожара» (пособие к СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»).
6. СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». Введен в действие 01.05.2009 г.
7. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий». Введены в действие с 01.02.2002 г.
8. ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов». Введены в действие с 01.07.1990 г.
9. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (с изменениями на 4 сентября 2000 г.). Утверждена Приказом Госстроя России от 04.09.2000 г. № 199.
10. Инструкция по межеванию земель. Принята Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 г.
11. Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. Утверждены Правительством РФ от 07.06.2002 г. № 396.
12. Методики исследования объектов судебной строительно-технической экспертизы: оконных заполнений из ПВХ; квартир, поврежденных заливом (пожаром); межевых границ земельных участков. – М.: РФЦСЭ при Минюсте России, 2007.
13. СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Введены в действие с 29.10.1996 г.
14. СП 11-104-97 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства». Одобрены Письмом Департамента развития научно-технической политики и проектно-изыскательских работ Госстроя РФ от 14 октября 1997 г. № 9-4/116.
15. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ.
16. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 22.12.2004 г. № 190-ФЗ.
17. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ.
18. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ[161].
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1. Основные термины и определения
Абрис – выполненный от руки внемасштабный, но с соблюдением пропорций чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления плана.
Выдел земельного участка – действие,осуществляемое в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Выдел осуществляется с соблюдением технических требований и градостроительных регламентов[162].
Дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания сельскохозяйственных культур.
Домовладение – единый комплекс недвижимого имущества, включающий:
земельный участок, имеющий определенные границы;
расположенное на земельном участке основное жилое здание или несколько зданий и надворные строения и сооружения, находящиеся в собственности либо в пользовании граждан.
Данный комплекс обособлен от смежных домовладений, имеет почтовый адрес. Домовладение следует рассматривать как сложную вещь, содержащую две основные составляющие – земельный участок и жилой дом (дома), имеющие функциональную неразрывную взаимосвязь, образующие единое целое.
Земельный участок – часть земной поверхности (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого определены в соответствии с федеральными законами, описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами[163].
Идеальная доля в праве собственности на домовладение – доля совладельцев в праве общей собственности, определяемая правоустанавливающими документами (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, свидетельство о праве собственности, свидетельство о государственной регистрации права, решение суда и т.д.) и представленная в виде дроби по отношению к общей собственности (например, 1/2 доля).
Измененный земельный участок – земельный участок, из которого осуществлен выдел; сохраняется в измененных границах.
Межевые границы (межевая граница или межа) – границы (граница) земельного участка, соответствующие правовому документу на данный земельный участок; обладают рядом соответствующих характеристик: длиной, конфигурацией и месторасположением.
Образуемый земельный участок – участок, образуемый при выделе доли из земельного участка.
Определение порядка пользования земельным участком – передача судом в индивидуальное (обособленное) и (или) в общее пользование совладельцам частей земельного участка. Определение порядка пользования земельным участком спорного домовладения не влечет прекращения общей долевой собственности на участок, не приводит к возникновению новых земельных участков и обусловливается следующими факторами:
невозможность организации изолированных (обособленных) частей земельного участка для каждого из совладельцев, т.е. когда имеется необходимость организации участков общего пользования;
невозможность образования как минимум двух самостоятельных участков – образуемого и измененного в соответствии с требованиями, предъявляемыми к ним;
отсутствие права собственности у спорящих сторон на спорный земельный участок либо на его часть.
Поворотная точка – точка, образованная пересечением межевых (фактических) границ либо их прямолинейными участками.
Раздел земельного участка – образование нескольких (двух и более) самостоятельных земельных участков из участка, находящегося в общей либо индивидуальной собственности, без изменения его целевого назначения, с соблюдением технических требований и градостроительных регламентов.
С правовой точки зрения имеются различия в толковании данного термина: в ГК РФ раздел влечет за собой прекращение общей долевой собственности; в ЗК РФ прекращение общей долевой собственности может быть осуществлено только в случае выдела доли собственника (долей собственников) в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, раздел же земельного участка не означает прекращения общей долевой собственности[164].
Садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения, хозяйственных строений и сооружений)[165].
Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (частный сервитут)[166].
Сложившийся порядок пользования земельным участком – порядок пользования земельным участком. Характеризуется длительностью своего существования. Порядок пользования, сложившийся между совладельцами, определяется судом и отражается в определении о назначении ССТЭ.
Участок общего пользования – участок, необходимый для прохода на индивидуальные земельные участки, возможности пользоваться и обслуживать строения, сооружения и инженерные сети, предлагаемый к предоставлению в пользование нескольким совладельцам. На участке общего пользования не допускается устройство заборов, складирование, парковка автотранспорта, озеленение. Использование участка общего пользования должно осуществляться в строго указанных целях и без учета величины доли в общей долевой массе, т.е. вне зависимости от величины долей собственников либо пользователей земельного участка. Совладельцы обладают равными правами в пользовании предоставляемого им участка общего пользования.
Фактические границы – существующие на период производства исследования границы земельного участка, определяемые в натуре ограждениями (заборами), различными строениями.
Фактический порядок пользования земельным участком – существующий на период производства исследования порядок пользования земельным участком между совладельцами. Эксперт отображает лишь расположение внутренних границ, не указывая при этом, в чьем пользовании находится та или иная часть земельного участка.
Приложение 2. Расчет допустимого расхождения фактической площади участка с данными правоустанавливающих документов
Расчет допустимого расхождениявыполняется согласно Инструкции по межеванию земель [10] и Методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства [11].
В Инструкции по межеванию земель отмечено:
«Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами при выполнении требований Раздела 3 Инструкции» (п. 11.1):
«Вычисленную площадь земельного участка Рвыч сравнивают с площадью, указанной в правоустанавливающем документе Рдок (постановлении администрации, свидетельстве на право собственности, договоре купли-продажи и т.д.), для чего вычисляют разность
∆ Р = Рвыч – Рдок,
которую сравнивают с допустимой погрешностью определения площади ∆Рдоп, вычисляемой по формуле: ∆Рдоп = 2 x mр,
где mр – средняя квадратическая погрешность определения площади земельного участка, вычисленная по формулам, приведенным в Приложении 2:
mp= mt√P√(1+K2)/2K,
где Р – площадь земельного участка;
К – коэффициент вытянутости (отношение длины к ширине участка);
mt – средняя квадратическая погрешность положения межевого знака (земли городов и поселков: mt = 0,2 м, другие земли: mt = 0,4 м).
При ∆Р < ∆Рдоп за окончательное значение площади принимается площадь, указанная в правоустанавливающем документе.
При ∆Р > ∆Рдоп материалы межевания земель направляют для внесения изменений в правоустанавливающий документ (постановление администрации, свидетельство на право собственности, договор купли-продажи и т.д.)» (п. 11.2).
Приложение 3. Вопросы, разрешаемые экспертом при установлении возможности преобразования земельного участка в соответствии с условиями, заданными судом
I. Вопросы, подлежащие разрешению экспертами при определении возможности раздела, выдела доли собственника (долей собственников) в земельном участке:
· имеется ли возможность раздела, выдела доли собственника (либо долей собственников) в соответствии с идеальной долей (либо идеальными долями)? Если имеется, разработать соответствующий вариант раздела, выдела;
· имеется ли возможность раздела, выдела доли в земельном участке в соответствии либо с учетом варианта, предлагаемого сторонами или судом? Если имеется, разработать соответствующий вариант раздела, выдела;
· имеется ли возможность раздела, выдела доли собственника (долей собственников) в земельном участке в соответствии или с учетом его фактического (либо сложившегося) порядка пользования? Если имеется, разработать соответствующий вариант раздела, выдела;
· возможен ли раздел, выдел доли собственника (долей собственников) в спорной части земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (либо с отступлением от идеальных долей собственников, либо при иных условиях, указанных в рассмотренных выше вопросах)? Если имеется, разработать соответствующий вариант раздела, выдела;
· как перераспределятся доли собственников в земельном участке в случае выдела по разработанному варианту?
II. Вопросы, подлежащие разрешению экспертами при определении порядка пользования земельным участком:
· имеется ли возможность определения порядка пользования земельным участком в соответствии с идеальными долями[167] собственников? Если имеется, разработать соответствующий вариант порядка пользования земельным участком;
· имеется ли возможность определения порядка пользования земельным участком в соответствии либо с учетом[168] варианта, предлагаемого сторонами по делу или судом? Если имеется, разработать соответствующий вариант порядка пользования земельным участком;
· имеется ли возможность определения порядка пользования земельным участком в соответствии с идеальными долями собственников либо с отступлением от них при условии обеспечения предполагаемых к предоставлению в пользование сторонам земельных участков (двух и более) с самостоятельными входами, т.е. без устройства участков общего пользования, или при условии изоляции участков сторон относительно друг друга? Если имеется, разработать соответствующий вариант порядка пользования земельным участком;
· имеется ли возможность определения порядка пользования земельным участком в соответствии или с учетом его фактического (либо сложившегося) порядка пользования[169]? Если имеется, разработать соответствующий вариант порядка пользования земельным участком[170];
· каковы размеры границ и площадей земельных участков, находящихся в фактическом пользовании совладельцев? Соответствуют ли площади земельных участков, находящиеся в фактическом пользовании совладельцев, площадям, право на которые зарегистрировано (удостоверено либо установлено) за совладельцами спорного земельного участка?[171];
· имеется ли возможность определения порядка пользования спорной частью земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (либо с отступлением от идеальных долей собственников, либо при иных условиях, указанных в рассмотренных выше вопросах)?[172]. Если имеется, разработать соответствующий вариант порядка пользования земельным участком.
Приложение 4. Типичные ситуации, при которых экспертом составляется ходатайство о предоставлении дополнительных материалов, содержащих исходные данные об исследуемом земельном участке
1. В материалах дела имеется технический паспорт домовладения, ситуационный план которого выполнен в соответствии с кадастровым планом (либо с иным планом, сведения о котором приведены в заголовке ситуационного плана). В связи с тем, что в настоящее время в технических паспортах домовладений сведения о площади земельного участка не приводятся, данные о площади земельного участка должны приниматься экспертом в соответствии с кадастровым планом (либо с иным планом, сведения о котором приведены в заголовке ситуационного плана). При отсутствии в материалах дела кадастрового плана (либо иного плана, сведения о котором приведены в заголовке ситуационного плана), экспертом в адрес суда направляется соответствующее ходатайство.
2. В материалах дела имеется технический паспорт домовладения, ситуационный план которого выполнен по данным предшествующих инвентаризаций домовладения, т.е. в заголовке ситуационного плана указано, что кадастровый план при составлении ситуационного плана не предъявлен[173]. В этом случае исходные данные о земельном участке принимаются в соответствии с данными копии плана домовладения, которая имеет штамп экспликации земельного участка с указанием фактической площади, при этом конфигурация и размеры границ земельного участка, отображенные на данной копии плана домовладения, должны соответствовать аналогичным данным, приведенным на ситуационном плане домовладения.
При отсутствии в материалах дела копии плана домовладения по данным предшествующей инвентаризации, содержащей сведения о фактической площади земельного участка, экспертом в адрес суда направляется ходатайство о ее предоставлении.
Если из материалов дела следует, что исследуемый земельный участок прошел кадастровый учет (например, имеется свидетельство о государственной регистрации права, в котором указан кадастровый номер земельного участка), в ходатайстве эксперта следует указывать на необходимость предоставления кадастрового плана (либо кадастровой выписки о земельном участке) в полном его объеме, т.е. содержащего геоданные.
3. В материалах дела имеется технический паспорт домовладения, а также кадастровый план земельного участка. Однако сведения о площади, конфигурации, размерах межевых границ, приведенные на ситуационном плане домовладения, не соответствуют аналогичным данным, указанным в кадастровом плане земельного участка. В этой ситуации данных кадастрового паспорта недостаточно, поскольку кадастровый паспорт не содержит сведений об архитектурно-планировочном решении застройки земельного участка домовладения[174] (т.е. кадастровый план не отображает расположение существующих надворных строений и сооружений). В связи с этим в адрес суда следует направить ходатайство, в котором указывается на необходимость предоставления технического паспорта домовладения, ситуационный план которого выполнен в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, либо указывается на необходимость предоставления сведений о координатах углов всех (либо только каких-то необходимых для исследования) надворных строений и сооружений (при обеспечении эксперта необходимым геодезическим оборудованием и возможности доступа эксперта к существующей геодезической сети данные о координатах углов надворных строений и сооружений могут быть определены экспертом и самостоятельно).
Наличие данных о координатах поворотных точек межевых границ исследуемого земельного участка, а также сведений о координатах углов всех строений и сооружений, расположенных на исследуемом земельном участке, является предпочтительным, поскольку это позволяет максимально оптимизировать работу эксперта с возможностью использования соответствующего программного обеспечения.
Приложение 5. Рекомендации по проведению натурных измерений земельного участка
Натурные измерения, в основном, следует выполнять на основе правил производства обмеров при технической инвентаризации, которые изложены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации [9]. Учитывая процессуальное отличие производства судебной экспертизы от проведения технической инвентаризации, ниже приведены рекомендации, которыми целесообразно руководствоваться эксперту при проведении натурных измерений земельных участков, а именно:
1) определение габаритов существующих проходов должно осуществляться «в свету» от планировочной отметки до высоты 1,9 м;
2) определение расположения подземных коммуникационных сетей и сооружений может быть осуществлено как «в свету», так и до оси их симметрии, с фиксацией габаритных размеров в плане подземных сооружений (например, габаритов сливных ям, диаметра водопроводных колодцев и т.п.);
3) при уточнении границ, характеризующих фактический (либо сложившийся) порядок пользования исследуемым земельным участком, сведения о котором задаются судом, названные границы, в случае их прохождения по существующим заборам, измеряются по осевым линиям данных ограждений на каждом их прямолинейном участке, а в случае их прохождения по стенам строений – на высоте выше цоколя строений (как правило, по нижнему уровню оконных проемов). При необходимости диагональных привязок границ к надворным строениями, а также строений между собой, замеры следует определять с учетом имеющихся выступов (обрамлений) углов строений, с одновременной фиксацией размеров имеющихся выступов;
4) производство измерений должно осуществляться с необходимым натяжением мерной ленты, максимально исключающим ее провисание;
5) все произведенные линейные измерения производятся с соблюдением условий, изложенных в п. 6 настоящих Методических рекомендаций;
6) все произведенные замеры, а также другая необходимая информация фиксируется на схеме. Данная схема, по своей сути, является аналогом абриса[175]. При отображении на схеме существующей застройки земельного участка, конфигураций его границ следует стремиться к соблюдению существующих пропорций. Все измерения, надписи, цифровые отметки следует выполнять разборчиво, с их отображением у соответствующего промера. Ориентировать схему рекомендуется относительно улицы (переулка и т.п.), определяющую адресную принадлежность домовладения[176].
В.Б. Будько, А.Ю. Бутырин, И.Ю. Грунин, Д.С. Дубровский,
А.В. Макеев, Т.Е. Троицкий-Марков, С.А. Щигрев
Дата добавления: 2019-02-22; просмотров: 1135; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!