АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей характеристикой определения стоимости. Результаты данного анализа будут использоваться при использовании всех подходов и методов оценки.
Для определения наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия:
Ø Юридическая правомочность: рассмотрение применения тех способов использования, которые разрешены законодательными актами, регулирующими обращение произведений искусства.
Ø Физическая возможность: рассмотрение физически реальных способов использования.
Ø Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Ø Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Юридически и физически возможным использованием объектов исследования являются:
1) экспонирование и демонстрация в культурных и экономических целях;
2) дальнейшая продажа по более высокой цене;
3) использование как финансового инструмента (залог);
4) сдача в аренду;
5) тиражирование и иное коммерческое использование авторских прав.
В то же время, исходя из проведенного исследования рынка объектов оценки, мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование данных объектов достигается в целях, указанных в пп. 1-2. Использование для извлечения прибыли, указанное в п.3, является в настоящее время практически не распространенным, внесение произведения искусства в качестве залога, как правило, носит характер вынужденного действия и не используется изолированно от пп. 1-2. Использование для сдачи в аренду (п.4) не распространено, как правило, не приносит существенного дохода, пригодного для использования в целях капитализации стоимости, т. к. затраты на страхование, реставрацию, транспортировку, хранение и другое обслуживание превышают разумную стоимость, которую пользователь готов заплатить за такую услугу. Использование в соответствии с п.5 не может рассматриваться в целях оценки данной коллекции, как экономически приемлемое, в силу неопределимости расходов на приобретение прав у многочисленных правопреемников авторов произведений коллекции.
|
|
|
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объектов, подлежащих оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемых объектов.
|
|
|
Для расчета рыночной стоимости должны использоваться три подхода к оценке:
Ø Затратный подход
Ø Сравнительный подход
Ø Доходный подход
В процессе работы оценщик проанализировал возможность применения каждого подхода к определению стоимости.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход основывается на принципе Замещения, согласно которому инвестор поступает неоправданно, если он платит за объект (например, недвижимости) сумму большую, чем та, за которую он может приобрести объект аналогичной желательности и полезности.
Затратный подход не применялся, поскольку в данном случае затраты на материалы и работу художника не отражают реальную стоимость художественного актива.
|
|
|
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
В рамках сравнительного подхода применена следующая последовательность определения стоимости объекта оценки:
- произведен анализ рынка, к которому принадлежат произведения, составляющие объект оценки;
- найдена и проанализирована информация о продажах аналогов на рынке;
- проанализирована информация о реализации произведений представленных авторов на аукционах;
- произведен опрос профессиональных участников арт-рынка о стоимости всех произведений;
- на основе данных о продажах аналогов произведений, мнений профессионалов арт-рынка, рассчитан ориентир стоимости Произведений.
Сравнительный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и свойствам объект.
В рамках применения сравнительного подхода могут быть применены следующие методы:
Сравнительный метод
Метод основан на поиске и анализе данных о публичных продажах указанных произведений искусства или их аналогов, художественная и историко-культурная ценность которых позволяет включить найденные произведения в состав доверительной выборки. Применение данного метода основано на предположении, что аналогичные по своим художественным и историко-культурным качествам произведения при усреднении цены, приведенной к единице площади, будут иметь близкую стоимость.
|
|
|
Расчет данным методом включает в себя выборку аналогов, обладающих максимально близкими площадью, датой продажи и художественной ценностью. На их основании рассчитывются ориентиры стоимости произведений каждого автора.
Далее производится коррекция стоимости путем приведения цены к текущей стоимости доллара США, применения коэффициентов в зависимости от вида указанной в источнике стоимости: «hammer price» - цена «молотка», без комиссии аукциона, составляющей, как правило, около 20%. Либо «premium price» - стоимость, включающая комиссию аукционного дома. Величина комиссии аукционного дома учитывается в составе цены продажи при указании цены аналогов.
Данные о прецедентных продажах предоставлены компаниями ArtPrice, ArtNet, аукционными домами Sotheby's и Christie's, а также другими аукционными домами. Эта информация и расчеты приведены в настоящем Отчете.
Мы используем сравнительный метод для оценки собрания негативов и не используем сравнительный метод для оценки собрания фотографий. По нашему мнению, сравнительный метод не подходит для оценки больших коллекций фотографий, поскольку отсутствуют публичные данные о продаже коллекций фотографий сравнимых размеров, а также, поскольку коллекция сформирована по определенному принципу и стоимость фотографических произведений по-отдельности может не отражать стоимости всей коллекции как совокупности фотографических произведений. Кроме этого, оценка сравнительным методом огромного количества объектов потребует формирования массива информации такой емкости, что его составление и обработка займет недопустимо большой интервал времени, по истечению которого сама оценка потеряет смысл.
Сравнительный метод для больших коллекций (метод коэффициентов):
Для оценки стоимости коллекции в рамках сравнительного подхода, используется метод коэффициентов.
Для оценки стоимости методом коэффициентов производится отбор групп произведений с подтвержденными результатами аукционных продаж и прозрачными критериями расчета композитных рейтингов, сопоставимых по различным признакам с объектом оценки - группы произведений авторов коллекции и группы произведений сопоставимых авторов (далее – «Бенчмарк»), отбираемых по разработанной оценщиком и подтвержденной экспертами методологии составления хронологическо-типологических групп (ХТ-групп).
Далее анализируется набор подходящих для сопоставления факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, и сравниваются коэффициенты, показывающие отношение подтвержденной рыночной стоимости к значениям соответствующих факторов. Подтвержденной рыночной стоимостью произведений искусства признаются результаты аукционных и галерейных продаж. Для расчета стоимости коллекции сравнительным методом для больших коллекций используются следующие коэффициенты:
PR/API – коэффициент, отражающий ориентир средней стоимости группы произведений в зависимости от значения API (Artist Poulariry Index), индекса популярности автора.
PR/AWPI – коэффициент, отражающий ориентир средней стоимости группы произведений в зависимости от значения AWPI (Art Work Provenance Index), индекса провенанс.
PR/AWQI – коэффициент, отражающий ориентир средней стоимости группы произведений в зависимости от значения индекса AWQI (Art Work Quality Index), индекса качества произведений.
Индексы сопоставимых групп произведений рассчитываются оценщиком на основе разработанной методологии расчета, путем отбора максимального значения при наличии диапазона по составляющим его факторам, что делает оценку достаточно консервативной.
Средняя цена продажи (PR) выборки «Бенчмарк» рассчитывается как среднее значение между выборкой максимальных значений продаж и одним минимальным значением, что делает оценку еще более консервативной.
На основе полученных значений ценовых коэффициентов по сопоставимым авторам рассчитываются средние значения каждого коэффициента.
Средневзвешенная стоимость коллекции произведений рассчитывается путем умножения средних значений ценовых коэффициентов выборки «Бенчмарк» на значения соответствующих индексов коллекции и последующего расчета стоимости коллекции произведений, как средневзвешенной величины. Итоговая стоимость коллекции произведений рассчитывается путем умножения средневзвешенной стоимости коллекции на коэффициентAMIC(Art Market Influence Coefficient, Коэффициент влияния на рынок соответствующих произведений искусства),отражающий влияние группы произведений коллекции на конкретный сегмент рынка фотоискусства.
Метод экспертных оценок
В основе данного метода лежит сбор экспертных мнений от профессиональных оценщиков и/или профессионалов арт-рынка о стоимости произведений искусства в настоящее время. Данный метод не только отражает состояние цен на антикварном рынке, но и компенсирует погрешности других методов оценки, связанных с недостаточным учетом искусствоведческой, культурной, антикварной ценности оцениваемых произведений, в частности, методов, основанных на расчете средней стоимости площади произведений искусства, участвующих в выборке прецедентных продаж.
Однако в некоторых случаях, например, при оценке лучших (топовых) произведений искусства этот метод становится единственным показательным для точного определения стоимости, т.к. другие методы оказываются нерелевантными в связи с практическим отсутствием в стрингах продаж аналогичных топовых произведений искусства.
Метод многофакторных моделей
Метод многофакторных моделей базируется на сравнении произведений авторов коллекции фотопроизведений с текущими рыночными ценами произведений этих же авторов или их аналогов на основе анализа данных об аукционных и галерейных продажах. Для оценки стоимости коллекций методом многофакторных моделей используются два фактора: размер произведений и винтажность произведений.
На основе анализа репрезентативной выборки сделок по продаже российских (зарубежных) фотографических произведений рассчитывается Базовая эталонная таблица (см. Приложение 2 к данному Отчету) средних значений стоимости фотопроизведений большого, среднего и малого размеров винтажных и поздних фотопроизведений для российского (зарубежного) рынка фотографий. Таблица средних значений для оцениваемой коллекции рассчитывается на основе эталонной таблицы путем умножения значений эталонной таблицы на коэффициент, отражающий превышение средних значений цен продаж авторов выборки авторов для оцениваемой коллекции над средними значениями цен продаж всей совокупности авторов.
На основе указанных данных относительно структурного состава коллекции: общего количества фотографических произведений коллекции, долей размерных групп (большие, средние, малые) фотопроизведений в общем количестве произведений коллекции и доли винтажных произведений в общем количестве произведений рассчитывается количество фотографических произведений в каждой структурной группе.
Стоимость каждой структурной группы рассчитывается путем умножения числа фотографических произведений каждой структурной группы, на среднее значение цены одного фотографического произведения для соответствующей группы. Общая стоимость коллекции рассчитывается как сумма стоимостей всех структурных групп, входящих в состав коллекций.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Доходный подходосновывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор осуществляет приобретения в ожидании получения будущих доходов и выгод. Другими словами, инвестор приобретает объекты в обмен на право получать будущую прибыль благодаря генерируемым приобретенным объектом денежным потокам.
В отчете мы не использовали доходный подход. По нашему мнению, доходный подход не повысит объективности расчетов, поскольку оцениваемое имущество в настоящее время не приносят иного существенного дохода, кроме дохода от продажи.
Кроме этого, применение доходного подхода часто приводит к получению в процессе расчетов отрицательной стоимости, принимая во внимание стоимость владения предметом искусства.
Согласование результатов
Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта рассчитывается в процессе согласования результатов, полученных разными подходами и/или методами оценки. Согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов и/или методов. Например, в соответствии с утвержденной методикой расчета, оценщик может признать значение, рассчитанное методом многофакторных моделей, обладающим недостаточной точностью и не включать его в итоговый расчет. Это может происходить в том случае, когда дисперсия результатов двух или более подходов/методов оценки отличается от дисперсии одного из методов более чем на порядок и объясняется тем, что для расчетов могут использоваться достаточно устаревшие данные, не отражающие конъюнктуры рынка по отдельным персоналиям.
Простой расчет среднего арифметического между скорректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. В практике проведения определения стоимости итоговая величина цены объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных результатов. Она определяется по следующей формуле:
С = 
,
где С – средневзвешенная рыночная стоимость:
Си – рыночная стоимость, рассчитанная каждым подходом и/или методом.
К1, Ки – весовые коэффициенты.
Весовые коэффициенты по тому или иному подходу и/или методу определяются в зависимости от достоверности информации, используемой в том или ином подходе, как по самому объекту оценки, так и исходной рыночной информации и определяются самими экспертами, исходя из своего опыта практической работы.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Для данного исследования, учитывая большой объем подлежащих оценке произведений, с точки зрения Исполнителя, в рамках сравнительного подхода возможными, учитывая время на проведение работы, для данной оценки, являются следующие методы:
· Сравнительный метод для больших коллекций (метод коэффициентов):
· Метод многофакторных моделей
· Метод экспертных оценок
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 253; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!