Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 2 страница
Существо идентификации продавца наглядно характеризует нотариальная практика. В соответствии со ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате <1> при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Такое установление должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия.
--------------------------------
<1> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1993. N 10. Ст. 357 (с послед. изм.).
Если паспорт подлинный, не произошла вклейка фотографии, то единственным вариантом действий мошенников является поиск двойника продавца. Возможности изменения лица человека на данный момент настолько велики, что двойник может быть очень похож на продавца, особенно если фотография продавца в паспорте сделана давно и лицо действительно могло измениться.
Идентификация осуществляется следующим способом.
Поиск надлежащего образа для сравнения. Поскольку для сравнения необходимо наличие достоверного образа собственника, выявляется действительная фотография собственника квартиры. В первую очередь это паспорт, причем сравнение необходимо проводить по оригиналу паспорта или очень хорошей копии, снятой самостоятельно. В идеале сравнивается фотография, находящаяся в паспортном столе, однако такие возможности у рядового покупателя, как правило, отсутствуют.
|
|
|
Помимо паспорта, рассматриваются водительские права, находятся другие фотографии собственника (например, в социальных сетях: "Фейсбук", "Одноклассники", "ВКонтакте"), дополнительные документы, содержащие фотографию собственника.
Другим вариантом выявления образа собственника является опрос соседей. Такая беседа решает две задачи - позволяет уточнить сведения о продавце и выяснить социальный статус соседей, с которыми в дальнейшем покупатель будет взаимодействовать и считаться с их привычками и поведением.
Соседям честно признайтесь, какова цель ваших расспросов, и уточните, что из себя представляет нынешний собственник квартиры, как он выглядит, к каким слоям населения относится.
Расспросы соседей пришли из методик сотрудников правоохранительных органов, для которых подобный подход является привычным методом работы, основанным на предоставленных законом правах и социальной роли таких лиц. С удостоверением подойти к соседям действительно проще, чем без него.
|
|
|
Для обычного покупателя подойти к незнакомым лицам зачастую неудобно. Однако целесообразно набраться смелости и постучаться в соседние квартиры - покупателю это ничем не грозит, напротив, любая реакция, даже явно отрицательная, даст какую-то информацию. Ведь вам жить с этими людьми долгое время. И вам платить за квартиру значительную сумму.
Идентификация личности собственника. Идентификация личности (от лат. identificare - отождествлять) - установление тождества личности человека по совокупности признаков путем их сравнительного исследования.
Возможности идентификации личности основываются на индивидуальной неповторимости особенностей каждого человека. К ним относятся пол, возраст, расовая принадлежность, особенности анатомического строения, антропометрические показатели, наличие определенных заболеваний, следы различных повреждений, изменения, обусловленные профессией, татуировки и т.д.
Цель покупателя - найти такие особенности на фотографии и сравнить с продавцом. В результате должен быть сделан вывод, что человек на фотографии и собственник квартиры одно и то же лицо или же есть существенные различия.
Для проведения идентификации могут быть привлечены лица, имеющие опыт в аналогичных сферах, - работники таможенных служб, правоохранительных органов, паспортисты, даже художники.
|
|
|
Однако не стоит слишком полагаться на свои возможности как криминалиста и потому следует проводить не только внешнюю проверку, но и интеллектуальную на предмет знания продавцом существенных фактов "своей" биографии, ведь, кроме соответствия фотографии, собственника характеризует определенная биография, знания каких-то фактов по квартире и прочие индивидуальные характеристики как личности.
К примеру, спросите, где продавец учился, где работает, сколько ему лет, у кого он покупал квартиру, в каком году, сколько метров в квартире. Затруднения с ответом или отказ ответить могут навести на сомнения в личности продавца. Разумеется, речь не идет о допросе с пристрастием - продавец не обязан предоставлять все сведения о своей жизни.
4. Проверка продавца на предмет дееспособности,
способности понимать значение своих действий
По большому счету проверяется не сама дееспособность (для этого есть формальные возрастные критерии), а отсутствие признаков недееспособности, которые впоследствии могут повлечь признание сделки недействительной, поскольку формальная дееспособность нисколько не спасает сделку от признания ее недействительной при признания продавца впоследствии недееспособным.
|
|
|
Под дееспособностью понимается способность гражданина самостоятельно совершать сделки. Все граждане, достигшие 18 лет, обладают полной дееспособностью, такие собственники по общему правилу вправе самостоятельно отчуждать принадлежащие им квартиры.
Если с возрастными критериями все понятно - недостижение собственником квартиры 18 лет однозначно требует получения согласия органа опеки и попечительства, то с остальными случаями все не так ясно. К примеру, собственник может не предоставить покупателю решение суда о том, что он является недееспособным или ограниченно дееспособным, а таковым может признать только суд.
Более того, если будет доказано, что вполне дееспособное лицо на момент сделки не понимало значения своих действий или не могло руководить ими (ст. 177 ГК РФ), то такую сделку признают недействительной. Даже если продавца впоследствии признают недееспособным, то сделка может быть признана недействительной.
Только по официальным данным Росстата, на 1 000 человек населения в среднем ежегодно около 16 человек впервые заболевают нервными болезнями, соответственно, в абсолютном значении количество таких лиц растет, риски признания сделок недействительными по указанному основанию увеличиваются.
В связи с этим рекомендуется у всех собственников запрашивать справки о том, что данные лица по месту жительства не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (ПНД и НД).
Проблема в том, что диспансеров много и продавец нередко приносит справку из диспансера, не являющегося государственным или не обслуживающего район проживания продавца. Такая справка или отсутствие в принципе желания продавца дать такую справку является тревожным для покупателя звонком. В этом случае рекомендуется уточнить причину отсутствия справки из "официального" диспансера и при любых сомнениях убедить предоставить справку из местного диспансера либо отказаться от сделки.
Однако панацеей данные справки не являются. На практике был случай, когда продавец - на вид вполне адекватная женщина средних лет - состоял на учете у психиатра в диспансере по месту жительства ее родственников. Но сама эта женщина жила и была прописана в другом населенном пункте. В связи с неадекватностью она подарила свою квартиру мошеннику. Затем этот человек продал квартиру добросовестному приобретателю. На всякий случай добросовестный приобретатель даже пообщался с этой женщиной и запросил у нее справку из психоневрологического диспансера. В местном диспансере не знали о том, что она состоит на учете в другом городе, и выдали справку, что она не состоит на учете.
Затем родственники этой женщины обратились в суд к добросовестному приобретателю и смогли доказать, что уже на момент сделки данное лицо не понимало значения своих действий и у него, как душевнобольного, по определению отсутствовала воля на отчуждение квартиры. Поскольку квартира выбыла у душевнобольной против ее воли, то квартиру отобрали у добросовестного покупателя в силу ст. 302 ГК РФ.
Отметим, что никакой нотариус, удостоверивший дееспособность продавца (к примеру, удостоверив договор, доверенность), на практике не "спасает" от признания сделки недействительной по этому основанию и не несет ответственности за недееспособность продавца, ссылаясь в суде, что не обладает медицинскими познаниями и в его обязанности проводить какую-либо экспертизу не входит (хотя удостоверение договора нотариусом и имеет положительное значение для суда). Поэтому проверка дееспособности нотариусом ничего не дает - сам же нотариус первый заявит в суде, что не имеет медицинских знаний и его удостоверение ни о чем не говорит, такие случаи уже бывали.
Риелторы продавца часто говорят, что клиент не захочет или не обязан предоставлять такие справки. Действительно, продавец не обязан получать такие справки, и для Росреестра данные справки не нужны. Более того, продавцу придется самостоятельно поехать в диспансер для получения справки, поскольку этого не может сделать риелтор по доверенности. Однако практика в связи с очевидной актуальностью давно признала запрос данных документов нормальным, и добросовестный продавец не должен отказаться от их предоставления.
Отметим, что вместо данных справок могут быть представлены водительские права, разрешение на ношение оружия, для получения которых лицо проходит соответствующую проверку у психиатра. Хотя все мы знаем, что справку для водительских прав можно легко купить на рынке и без особых проверок.
Порой риелторы в обоснование отказа в представлении справок из ПНД/НД ссылаются, что сведения о здоровье продавца относятся к врачебной тайне или же что врачи не выдают такую справку для продажи квартиры. Действительно, сведения о наличии у гражданина психического расстройства, фактах обращения за психиатрической помощью и лечении в учреждении, оказывающем такую помощь, а также иные сведения о состоянии психического здоровья гражданина являются врачебной тайной и отнесены к сведениям конфиденциального характера <1>.
--------------------------------
<1> Статьи 8, 9 Закона РФ от 2 июля 1992 г. N 3185-1 "О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 33. Ст. 1913 (с послед. изм.).
Допускается предоставление сведений о состоянии психического здоровья гражданина по требованию, но лишь в случаях, установленных федеральными законами. По указанной причине и ряд врачей отказываются выдавать подобную справку, поскольку для покупки квартиры получение данных о психическом состоянии человека законом не предусмотрено.
Логика данной статьи, с одной стороны, понятна - тема достаточно деликатная, а с другой - как покупателю оценить дееспособность физического лица? По нашему мнению, поскольку для проверки достаточно справки об учете / неучете в соответствующем учреждении, а не о фактах обращения за помощью и состоянии психического здоровья, то с согласия (запроса) физического лица данные об учете / отсутствии учета в подобных учреждениях должны быть предоставлены.
К сожалению, практика показывает, что даже наличие справок, водительских прав или удостоверения дееспособности нотариусом все же оставляет судье выбор по собственному убеждению и медицинским показателям признать впоследствии клиента недееспособным, в том числе неспособным понимать значение своих действий на дату сделки, однако наличие таких документов является все же определенной гарантией, что продавец дееспособен.
Поэтому, помимо документов, не стоит забывать и о личном мнении о продавце. Такое мнение порой может лучше всяких справок подсказать, что сделку с продавцом заключать не следует. К примеру, убедитесь, что продавец понимает, что он продает квартиру, что на него не оказывается воздействие, что он заключает сделку не вследствие тяжелых жизненных обстоятельств, что у него не было травм головы, тяжелых болезней.
О многом может свидетельствовать частое нетрезвое состояние продавца, заторможенность реакций, неадекватность, непонимание ситуации. Возможно, продавца намеренно вводят в такое состояние, давая алкоголь, наркотики, сильнодействующие лекарства, чтобы заставить продать квартиру и отнять у того деньги либо в дальнейшем оспорить сделку по пороку "воли".
При определенных травмах головы продавец может быть признан впоследствии недееспособным, а на момент сделки - неспособным понимать значение своих действий. Это также повлечет недействительность сделки.
Особое внимание уделите весьма пожилым продавцам, которые зачастую продают квартиру под влиянием родственников, фактически не понимая существа своих действий. Именно такие сделки потом успешно оспариваются другими родственниками.
При наличии обоснованных сомнений целесообразно отказаться от сделки либо застраховать риск потери права собственности.
5. Необходимость получения согласия супруги продавца
Если квартира приобретена в браке, то для продажи квартиры необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруги продавца <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о согласии супруга, в том числе бывшего, в параграфе 5.7 книги.
6. Необходимость получения согласия
органа опеки и попечительства
Для следующих случаев требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства:
- на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);
- на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);
- на отчуждение жилого помещения, в котором проживают (если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц <1>):
--------------------------------
<1> Подробнее о проблеме несовершеннолетних проживающих в квартире и решении Конституционного Суда, признавшего ст. 292 ГК РФ частично недействительной, в параграфе 5.9 книги.
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения;
оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства);
несовершеннолетние, по которым родительское попечение осуществляется ненадлежащим образом.
7. Проверка продавца на предмет судимости и участия в судах
Уголовные преступления. Наличие судимости у продавца не препятствует продаже объекта. Единственно, должна смущать судимость за мошенничества и экономические преступления - возможно, такой продавец предпримет попытку вновь обмануть кого-либо, но уже не попасться правоохранительным органам. Каждый покупатель оценивает необходимость оценки фактов по судимости самостоятельно.
Первый вопрос здесь другой - выявить судимость невозможно, ни в каких открытых источниках получить такую информацию нельзя. С другой стороны, поискать в Интернете реквизиты продавца нужно - иногда обманутые риелторами либо недобросовестными продавцами лица на форумах сообщают данные факты, помогая другим не попасть в аналогичную ситуацию. Для поиска информации могут быть использованы рекомендации, данные в параграфах 4.3, 7.3 книги, посвященных проверке риелторов и застройщиков - юридических лиц.
Гражданские суды. Участие собственника в имущественных спорах может повлечь определенные негативные последствия. К примеру, если продавец является должником, то кредиторы могут наложить арест на квартиру и Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.
На сайте www.sudrf.ru необходимо найти два суда: первый - по месту жительства продавца, второй - по месту нахождения квартиры. Именно в эти суды в 99% случаев обращаются заинтересованные лица. Далее по фамилии продавца попытаться найти наличие судебных разбирательств.
На сайте http://fssprus.ru/ следует поискать данные о том, находится ли продавец в официальном реестре должников в рамках возбужденного исполнительного производства. На сайте www.arbitr.ru следует уточнить, не подал ли продавец заявление о банкротстве (с 1 октября 2015 г. физическое лицо может признать себя банкротом).
8. Проверка представителя и сделок по доверенности
Отдельной темой при проверке продавца являются случаи заключения договора купли-продажи по доверенности. Ранее, в параграфе 5.2, мы уже описывали различные мошеннические схемы с использованием доверенности. Мошенники входят в доверие к социально беззащитным слоям населения - одиноким людям, инвалидам, пенсионерам, алкоголикам, вывозят их под различным предлогом из города, оформив доверенность на продажу квартиру, деньги от продажи присваивают себе.
Потом обманутые лица возбуждают уголовные дела и оспаривают такие сделки, только квартиру вернуть легче, чем деньги покупателю, поскольку деньги придется взыскивать с мошенников.
При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (сделка, совершенная неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ)).
В случае с квартирами представляемый выполнить договор не сможет, поскольку данной квартиры в его собственности нет. Представляется, что покупатель вправе лишь требовать от данного лица возмещения убытков (возврата денег). Причем данная статья применяется независимо от того, знала ли другая сторона о том, что представитель действует с превышением полномочий или при отсутствии таковых.
Отметим, что при отсутствии доверенности или превышении указанных в ней полномочий и Росреестр договор не зарегистрирует, т.е. договор не будет считаться заключенным.
По этим и многим другим причинам мы не рекомендуем в принципе совершать сделки с лицом по доверенности и всегда твердо настаивать на личном подписании договора собственником. Но ситуации могут быть разные (например, собственник живет в другой стране), потому следует знать особенности проверки в таких случаях.
В соответствии с действующим законодательством договор может быть подписан не только собственником квартиры, но и лицом, действующим от имени этого лица по доверенности. Права и обязанности по такой сделке возникают непосредственно у доверителя. Также договор может быть подписан и собственником, но получение денег он может поручить доверенному лицу. Сдача документов на государственную регистрацию вообще часто совершается представителем по доверенности.
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Поверенный может также передоверить свои полномочия третьему лицу, если основная доверенность это позволяет. Однако передоверие еще более рискованно для покупателя, чем заключение сделки по доверенности, выданной самим собственником, поскольку доверенность выдается уже не собственником, а поверенным.
Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя (п. 3 ст. 185 ГК). Таким образом, представитель обязан предъявить доверенность покупателю.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 223; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!