Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 5 страница
В части несовершеннолетних, которые имели право на приватизацию, опишем ситуацию подробнее. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением <1>.
--------------------------------
<1> Статья 7 Федерального закона от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ несовершеннолетние имеют право пользования квартирой на правах члена семьи. Также в силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их родителей.
Таким образом, невключение в договор о приватизации детей, даже не прописанных в квартире, может повлечь наделение данных лиц бессрочным правом пользования квартирой, что повлечет признание договора купли-продажи с покупателем незаключенным, так как в нем не будет указано лицо, сохраняющее право пользования квартирой, что является существенным условием договора в силу ст. 558 ГК РФ.
Иногда родители намеренно выписывают несовершеннолетних из квартиры или не вписывают в квартиру, чтобы оформить квартиру только на себя и продать без получения разрешения органа опеки и попечительства. Это влечет риск оспаривания в двух случаях:
|
|
|
- при разводе супругов или ином конфликте, если один из супругов остается недовольным продажей квартиры, к примеру супруг продал квартиру, но деньги за нее скрыл, - в этом случае второй супруг может искать основания для возврата квартиры;
- при отсутствии у несовершеннолетнего иного жилья и выявлении данного факта органом опеки и попечительства.
В связи с этим рекомендуется также выяснять факт рождения детей в период, предшествующий приватизации, у лиц, которые были зарегистрированы и имели право на приватизацию. Для этого проверяется выписка из домовой книги на предмет наличия несовершеннолетних, а также паспорта всех лиц, которые стали собственниками квартиры по приватизации либо отказались от приватизации.
Практически исключает риски покупателя в этой ситуации:
- оформление квартиры в собственность всех проживающих на момент приватизации;
- отсутствие несовершеннолетних, не включенных в число собственников;
- истечение срока исковой давности;
- страхование титула (риска потери права собственности);
- получение подтверждения, что лицо, отказавшееся от приватизации, проживает в другом месте;
|
|
|
- выписка из квартиры всех лиц до подписания договора купли-продажи.
2.5. Иные лица, права пользования
которых выяснить невозможно
Порой в квартире зарегистрированы лица, которые не относятся ни к продавцу, ни к прежним собственникам, либо этот факт нельзя проверить. Теоретически возможны и иные варианты, допустим, лицо признало свое право пользования через суд. Или квартира была раньше коммунальной, и в ней проживало две семьи. Нередко в квартире прописаны умершие или пропавшие без вести лица, но у собственника отсутствует документ для подтверждения этого факта и снятия с учета во внесудебном порядке.
Во всех случаях наличия в квартире зарегистрированных лиц, не являющихся членами семьи продавца, рекомендуем соглашаться на сделку только после выписки всех данных лиц из квартиры с одновременным страхованием титула.
Есть неплохой вариант убедиться в намерениях проживающих лиц - запросить заявление-обязательство о выписке из квартиры, в котором нотариус удостоверяет подпись. Хотя юридической силы такое заявление играть не будет (т.е. только на этом основании выписать лицо нельзя), но намерения сторон таким образом проверить можно.
|
|
|
Рискованные категории проживающих
Отдельно опишем риски по следующим категориям лиц:
- временно выписанные (призванные на военную службу, осужденные);
- признанные пропавшими без вести;
- несовершеннолетние;
- недееспособные, ограниченно дееспособные.
Покупателю при их наличии следует проверять определенные нюансы. Подчеркнем, что речь идет именно о зарегистрированных в квартире (прописанных) либо проживающих, но намеренно не прописанных, а не о собственниках. Если данные лица - собственники, то это другая ситуация: для несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных в таком случае обязательно требуется согласие органа опеки, военные и осужденные должны подписать договор сами или выдать кому-либо доверенность, а по тем лицам, которые пропали без вести, следует подписывать договор купли-продажи с официальными наследниками, имеющими свидетельство о праве собственности на квартиру. Но вернемся к проживающим прописанным.
Призванные на военную службу, осужденные. О временно выбывших лицах, как правило, указано в выписке из домовой книги. Если данные лица являются членами семьи собственника, то их права пользования прекращаются, если же данные лица имели бессрочное право пользования квартирой, то существует риск оспаривания в дальнейшем сделок как незаключенных.
|
|
|
В случае же с осужденными возникает проблема иного плана, связанного с асоциальным поведением таких лиц. Возможен конфликт с данными лицами после окончания срока осуждения и возвращения данных лиц в квартиру.
В любом случае надо проверять, является ли членом семьи военный и осужденный или нет.
Признанные пропавшими без вести. В соответствии со ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен умершим только судом (т.е. следует запросить решение суда, вступившее в силу), если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели.
Но покупателя больше интересует ситуация, если умерший "восстанет" из мертвых и явится в квартиру. Такие ситуации бывают - порой человек на каком-то периоде своей жизни по каким-то причинам все бросает и уезжает в другой город или страну. Или же военный содержится в плену. А потом возвращается. Сохранит ли он право пользования квартирой?
В соответствии со ст. 46 ГК РФ в случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим. Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость.
Однако если такое лицо было не собственником, а лишь прописанным в квартире членом семьи собственника, то его право пользования прекратится на общих основаниях.
Несовершеннолетние (лица младше 18 лет), недееспособные, ограниченно дееспособные лица. Покупатели боятся больше всего наличия несовершеннолетних в квартире, поскольку принцип судов в случае споров с участием несовершеннолетних незыблем - несовершеннолетние не должны оставаться без жилья, зачастую независимо от норм действующего законодательства.
Казалось бы, при чем тут покупатель? Он лишь приобрел квартиру и не обязан осуществлять родительское попечение над несовершеннолетними членами семьи продавца. Это обязанность родителей и органов опеки и попечительства.
Однако суды в случае спора отнимают квартиру именно у покупателя в целях возврата ее несовершеннолетнему. Тот факт, что продавец сам злоупотребил своими правами и нарушил интересы несовершеннолетнего или намеренно создал такое нарушение для возврата квартиры, не принимается во внимание, квартиру отбирают у покупателя, а с продавца взыскивают уплаченные покупателем суммы.
Но взыскать деньги гораздо сложнее, чем отобрать квартиру, и этим очень часто пользуются недобросовестные продавцы, а суды фактически поддерживают не интересы несовершеннолетних, а интересы их недобросовестных родителей. Об интересах несовершеннолетних в данном случае реально речь не идет, так как сумма обогащения идет в карман родителей.
Права и интересы несовершеннолетних не подвергаются сомнению, но представляется более правильным возложение ответственности за нарушение прав несовершеннолетних на их родителей, на органы государственной регистрации, на органы опеки и попечительства, но никак не на добросовестного покупателя, который в одиночку вынужден на данный момент нести все риски, связанные с нарушением данных прав. Возможно, с изменением концепции Гражданского кодекса на недопустимость получения выгод от недобросовестного поведения (п. п. 3 и 4 ст. 1, ст. 10 ГК РФ) что-то изменится в лучшую сторону.
Итак, в чем нюансы проверки квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, либо они проживают там, но не зарегистрированы, например, видно, что у продавцов новорожденный, детская кроватка, игрушки? Напомним, по российской практике правоприменения добросовестность самого покупателя надо еще заслужить. Добросовестный покупатель в понимании российских судов - это весьма наблюдательный и проницательный человек, юрист и сыщик в десятом поколении, делающий мгновенные выводы о недобросовестности продавца по одной соринке на ковре. Ведь он знает, что в суде потом его легко могут спросить - разве вы не видели детских вещей в квартире, не видели фотографий детей на стенах? Почему вы не засомневались и не спросили у продавцов - где дети, почему они не прописаны? Хотя, на наш взгляд, такие выводы сделает не каждый риелтор, а для обычного человека, несведущего в судебной практике, знать такие нюансы невозможно. Остается надеяться, что новая редакция Гражданского кодекса изменит эту порочную практику. Критерии проверки "юридической чистоты" жилья должны быть строго формальными, легко проверяемыми и известными каждому покупателю.
Права детей на проживание в квартире возникают независимо от прописки в квартире. Молодые родители часто не регистрируют младенца по месту жительства в квартире, чтобы избежать различных проблем с органами опеки и попечительства и покупателями при продаже квартиры.
Тем не менее, как уже неоднократно высказывались суды, прописка является лишь административным актом, который сам по себе не дает прав пользования. И отсутствие регистрации по месту жительства в квартире не лишает человека прав на данное помещение, если таковые имеются. Местом жительства несовершеннолетних в силу ст. 20 ГК РФ является место жительства их родителей, кроме того, несовершеннолетние имеют право пользования квартирой в качестве членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ).
Таким образом, юридически квартира уже обременена правом пользования несовершеннолетнего с даты рождения последнего и независимо от факта регистрации. Это означает, что если после продажи квартиры данному ребенку не будет предоставлено иное жилье для проживания, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена. Поэтому при наличии ребенка у продавца следует спросить, где он прописан. Если документов о его прописке в другом месте не представлено, то считайте, что он имеет право пользования выставленным на продажу жильем, а значит, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Риск не только невыселения, но и недействительности сделки. Если с некоторыми лицами проблема ограничивается лишь плоскостью выселения, то наличие несовершеннолетних и недееспособных может повлечь недействительность всей сделки. Это касается двух случаев:
- неучастие несовершеннолетних в процедуре приватизации (описано выше);
- отсутствие на сделку согласия органа опеки и попечительства на сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица.
Проблема с согласием органа опеки и попечительства в том, что законодательно четко описан критерий получения согласия, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Однако не установлены четкие критерии, позволяющие определить необходимость такого согласия, если в квартире прописан несовершеннолетний. Поэтому сделка регистрируется в Росреестре без такого согласия, а затем может быть оспорена заинтересованной стороной по мотиву нарушения интересов несовершеннолетних.
Если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные лица <1>, то согласие органа опеки и попечительства в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо в следующих случаях:
--------------------------------
<1> Подробнее о проверке на предмет недееспособности и ограничения дееспособности рассмотрено в параграфе 5.8 книги.
- приобретение квартиры, в которой проживают члены семьи собственника, признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными (находящиеся под опекой или попечительством). То есть фактически покупателю следует проверять не только продавца, но и запрашивать ПНД/НД или водительские права по прописанным в квартире лицам, хотя такое не практикуется и не будет понято продавцами. Тем не менее добросовестный продавец не должен препятствовать данному запросу. Действительно, откуда покупатель может знать психическое состояние всех лиц, проживающих в квартире? Если в квартире проживает больной человек, находящийся под опекой, то всю сделку потом можно будет оспорить, если не получить согласия органа опеки и попечительства. Если справки из ПНД/НД или водительских прав по всем проживающим не представлено, то рекомендуем запросить согласие органа опеки и попечительства на продажу этой квартиры либо запросить у опеки данные о том, не состоят ли на учете проживающие в этой квартире. В любом случае надо лично посмотреть и поговорить с каждым прописанным в квартире и попробовать оценить его "нормальность". К сожалению, это здесь написано не просто из серии "что бы такое придумать" - это написано исходя из редакции п. 4 ст. 292 ГК РФ, требующей согласия органа опеки на продажу квартиры, в которой проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника;
- приобретение квартиры, в которой проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Косвенно об этом может свидетельствовать тот факт, что собственники квартиры и несовершеннолетние не являются родственниками;
- приобретение квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, родительское попечение по которым производится ненадлежащим образом или отсутствует.
Пункт 4 ст. 292 ГК РФ до недавнего времени позволял относительно спокойно приобретать квартиры, в которых проживают несовершеннолетние, поскольку в нем было указано:
"4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
Однако вышедшее 8 июня 2010 г. Постановление Конституционного Суда РФ <1> внесло рискованность во все сделки с квартирами, если в них просто проживают и (или) зарегистрированы несовершеннолетние.
--------------------------------
<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" // СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3246 (с послед. изм.).
Признан неконституционным п. 4 ст. 292 ГК РФ, предоставляющий возможность отчуждения квартир без согласия органа опеки и попечительства для случаев, когда в квартире проживают несовершеннолетние дети и родительское попечение по ним фактически отсутствует (родители алкоголики, находятся в местах лишения свободы, больны и пр. и совершают сделки в нарушение интересов ребенка). При отсутствии согласия органа опеки и попечительства в таких случаях сделки по отчуждению могут быть признаны недействительными, независимо от того, знал или нет орган опеки и попечительства о том, что родительское попечение фактически отсутствовало.
То есть речь не идет о случаях, когда ребенок остался без родительского попечения, напротив, речь о случаях, когда родители живы, но если при продаже данные родители нарушают интересы несовершеннолетних, то сделку следует совершать с согласия органа опеки и попечительства.
Таким образом, теперь для всех случаев, когда в квартире на момент покупки проживает несовершеннолетний (без регистрации или с регистрацией) Конституционный Суд предлагает покупателю оценивать:
- реальность родительского попечения. Критериев для этого Конституционный Суд не дал и законодательство не содержит. Мы предлагаем оценивать как минимум благополучность родителей: не относятся ли к алкоголикам, наркоманам, не находятся ли в местах лишения свободы;
- факт того, нарушаются или нет интересы несовершеннолетних при отчуждении квартиры.
Но если по первому пункту проверить ситуацию практически нереально (суд может сделать в дальнейшем вывод, что и благополучная семья не заботится о ребенке), то по второму пункту достаточно объективным критерием оценки сделок, на который указал Конституционный Суд, является: "...и во всяком случае их (родителей) действия не должны приводить к лишению детей жилища".
То есть необходимо дополнительно проверять факт приобретения продавцом иного жилья для проживания несовершеннолетнего. Если иного жилья продавец не приобретает или нет иного жилья, то следует запрашивать согласие органа опеки и попечительства. Отметим, что несовершеннолетнего в любом случае не выпишут "в воздух", поэтому если ему некуда выписываться, то несовершеннолетний останется проживать в квартире и выписать его будет затруднительно.
Поэтому мы рекомендуем запрашивать согласие органа опеки на все случаи, если в квартире проживает несовершеннолетний. Если же по каким-то обстоятельствам вы не можете запросить такого согласия, то хотя бы проверяйте, что у продавца есть или будет иное жилье, куда он сможет прописать несовершеннолетнего.
Определение прописанных в квартире лиц
Для того чтобы полноценно оценить риски, указанные выше, необходимо уточнить, кто прописан в квартире на текущий момент и кто был прописан ранее, в том числе на дату приватизации. Для этого у продавца запрашивается:
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 223; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!