Критериями выбора квартиры, которые проверяются непосредственно при осмотре, являются следующие параметры.

Безопасность района.

Помимо очевидных признаков безопасности, таких как низкий уровень преступности и отсутствие организованных преступных групп в районе, желательно, чтобы до подъезда проходила освещенная дорога, по пути к дому отсутствовали потенциально криминогенные места (темные переулки, заброшенные стройки, лесные насаждения), устойчивые "посиделки" асоциальных или шумных элементов (алкоголики, лица без определенного места жительства, группы молодежи), а также вблизи дома не находились увеселительные заведения, тюрьмы, рынки, вокзалы.

Состояние подъезда, двора, парковки.

К плюсам квартиры относится чистый подъезд, консьержка на входе или охрана, видео- или обычный домофон, кодовый замок. Наличие двора, детской площадки не имеют определяющего значения, хотя являются желательными.

Отдельно выделим наличие парковки. При осмотре квартиры автовладельцам стоит обязательно обратить внимание, насколько плотно заставлен двор не только днем, но и вечером, когда большинство жильцов возвратились с работы.

Социальный статус соседей.

Очевидно, что жить рядом с соседями, которые часто, в том числе в ночное время, употребляют спиртные напитки, устраивают скандалы, драки, сильно шумят, невозможно. Наилучшими соседями считаются пенсионеры - и не шумят, и контролируют порядок в доме. Как правило, неблагополучные соседи встречаются в старых домах, квартиры в которых предоставлялись государством бесплатно, поскольку в новостройках уже селятся хорошо зарабатывающие жильцы, которые, как правило, не склонны к асоциальному поведению. Но все равно - как повезет.

Состояние квартиры.

При оценке состояния квартиры целесообразно придерживаться достаточно условной классификации:

- сделан высококачественный "евроремонт" категории "люкс" (с использованием дизайн-проекта, применением новейших технологий и материалов);

- сделан обычный приличный ремонт, квартира чиста и уютна;

- ремонт сделан давно;

- квартира в "убитом" состоянии, требует обязательного ремонта;

- новостройка без отделки, требует обязательного ремонта.

Состояние квартиры оказывает определенное влияние на цену объекта - чем лучше ремонт, тем квартира дороже. Однако есть пределы отклонений общей цены объекта от средней, поэтому иногда квартира в очень хорошем состоянии продается по цене аналогичной квартиры без ремонта. Считается, что отличный евроремонт в квартире повышает ее стоимость лишь на 20 - 30% от стоимости ремонта.

Перед покупателем, по сути, стоит выбор: купить дешевую квартиру без ремонта и самому сделать ремонт или купить квартиру подороже, но с хорошим ремонтом. Инвесторы, к примеру, часто предпочитают квартиры в наихудшем состоянии, понимая, что недорогой ремонт сделает такую квартиру намного дороже.

В каждом случае целесообразно оценить стоимость доведения квартиры до приемлемого уровня. Во всяком случае, бояться приобрести квартиру в ужасном состоянии не стоит - это может быть как раз ее плюс, но требующий тщательной оценки. Если же денег на ремонт мало, то лучше купить сразу с достаточным ремонтом, это будет дешевле и удобнее, чем делать ремонт самому.

Вид из окна, нормы инсоляции.

Оцените вид из окна - во двор или на шумную улицу, на другой дом или в парк, низко или высоко окна от земли (элемент безопасности). Все это субъективно оценивается каждым покупателем.

Уточните, на какую сторону выходят окна: на солнечную или нет. Если в квартире практически всегда темно (допустим, окна полностью закрыты другим домом, сооружением), то следует иметь в виду возможность появления постоянной сырости, ухудшения микросреды и увеличения риска астматических заболеваний. Существует выражение: "В квартире, где мало солнца, часто бывает врач". Но это касается уж совсем темных помещений. Если даже не солнечный, а дневной свет попадает в квартиру, то это уже неплохо. И жизнь в таких квартирах гораздо комфортнее, чем в тех, куда постоянно попадают солнечные лучи.

Если все окна выходят на юго-запад, то солнце может быть в квартире с утра и до вечера. Здесь уже другая проблема - духота, опять же ухудшение микросреды, запахи, что как минимум влечет необходимость покупки кондиционера, который сам по себе может быть источником появления микроорганизмов.

Достаточность света в квартире определяется в соответствии с нормами инсоляции. Инсоляция (insol, in - внутрь, solis - солнце) - облучение поверхностей и пространств прямыми солнечными лучами.

Согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здания должны быть спроектированы таким образом, чтобы в жилых помещениях была обеспечена достаточная продолжительность инсоляции или солнцезащита в целях создания безопасных условий проживания независимо от его срока.

В Москве вопрос инсоляции регулируется Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 1999 г. N 217 "Об утверждении московских городских строительных норм "Естественное, искусственное и совмещенное освещение" МГСН 2.06-99 и "Инсоляция и солнцезащита" (МГСН 2.05-99)". Нормируемая продолжительность суммарной инсоляции примерно составляет не менее 1,5 - 2 часов для каждой жилой комнаты.

На рисунке: точка B - это окно, а суммарная инсоляция

составляет 5 часов 15 минут, поскольку на пути

солнечных лучей расположено другое здание

Но как высчитать период попадания в квартиру солнечных лучей в день, если точное место восхода и захода солнца, траектория его движения зависят от региона, сезона и каждый день изменяются? Для неспециалиста это сделать нереально. Обычному человеку следует ориентироваться на некие общие знания в этой области - солнце восходит на востоке, в течение дня проходит по часовой стрелке под различным углом к горизонту, двигаясь к западу, и заходит на западе. Кроме того, на объем солнечного света влияет наличие естественных преград - деревьев, зданий, а также время года, размер окон, этаж квартиры.

Поэтому считается хорошим вариантом, если квартира находится в углу здания и окна выходят на северо-восток и юго-запад либо квартиры-распашонки (окна выходят на две стороны). В этом случае солнце с утра освещает северо-восточную сторону, а днем - юго-западную. Если окна выходят строго на север, то солнце появляется на данной стороне редко и светит не прямо, а под острым углом, освещая только часть комнаты. Если же перед окнами стоит высокое здание, то следует самому попытаться разобраться, попадают ли солнечные лучи в квартиру. По идее, все это должно предусматриваться на этапе строительства домов и прилегающей территории.

В такой ситуации впору вспомнить о компасе и брать его с собой для определения местоположения квартиры к частям света. Также компас можно найти в современном мобильном телефоне.

Отметим немаловажный нюанс касательно окон - если все окна и форточки в осматриваемой квартире летом плотно закрыты, то это может свидетельствовать о повышенной загазованности и шумности или о неприятном запахе снаружи, которые не позволяют открывать окна даже летом.

Запах.

Следует обратить внимание на неприятный запах в квартире, в частности на запах курения, гниения, плесени, старой мебели, линолеума, сырости, лекарств, канализации. Запах не обязательно должен быть связан с квартирой, источник может находиться:

- внутри квартиры (курение внутри квартиры, пользование лекарственными средствами, скапливание конденсата, "пахнущие" материалы, использованные при ремонте квартиры);

- вне квартиры, но внутри дома (подтопление подвала, засорение канализации);

- вне дома (к примеру, наличие витаминного завода, оживленной магистрали, железной дороги).

Запах внутри квартиры может быть выветрен путем исключения источника запаха (ремонт в квартире) и путем нейтрализации запаха - использование специальных воздухоочистителей, ионизаторов, различных народных средств или проветривания. Насколько будет сложно вывести запах, решать покупателю. Например, запах курения выводится только ремонтом. А использование ароматизаторов выглядит лишь временным решением, поскольку неприятный запах в это время остается в квартире, но обоняние обманывается за счет перебивания другими запахами.

Считается, что для нормальной жизнедеятельности в течение часа в комнате должна происходить смена половины или всего объема воздуха. Вентиляционные отверстия, призванные вытягивать запах, имеются, как правило, только в кухне и санузле, причем нередко вентиляционные шахты перекрываются соседями, забиваются, засоряются либо из самих шахт тянет сыростью. Другие комнаты (не ванная и не кухня) проветриваются путем открытия окон, но это не всегда возможно (зимнее время, высокая шумность и загазованность за окном). Но проветривание нельзя рассматривать как возможность вывести запах из квартиры, поскольку следует бороться с источником запаха.

Внешние по отношению к квартире запахи (т.е. связанные с домом и с улицей) полностью исключить нельзя.

Поэтому рекомендуем с осторожностью относиться к наличию явно неприятного запаха в квартире. Для комфортного проживания запах может стать помехой и источником лишнего беспокойства, кроме того, запах может вызвать различные заболевания, к примеру, сырость (источник запаха сырости) способствует появлению в воздухе вредных микробактерий и грибков. Помимо этого, нейтрализация данного запаха может потребовать значительных вложений и соблюдения сложной технологии ремонта.

Уровень шума.

Если дом находится рядом с оживленной автотрассой, железной дорогой, с заводом или иным производством, то следует оценить уровень шума в квартире. Еще две тысячи лет назад Юлий Цезарь запретил повозкам ночью разъезжать по улицам Рима. Во Франции, в период правления Людовика XIV, было запрещено шуметь в городе после того, как Париж и его король лягут спать.

Шум - это звук какого-либо действия. Для определения уровня шума существует специальный прибор - шумомер. Измеряется уровень шума в децибелах (дБ).

Чрезмерная шумовая нагрузка резко снижает работоспособность, ведет к хроническому переутомлению, глухоте. Шум способен привести к расстройствам сердечно-сосудистой системы, к болезням желез внутренней секреции и дыхательных путей, возникающих в результате общей нервной напряженности.

Шум в ночное время негативно влияет на отдых: человек плохо засыпает, часто просыпается. После такого сна человек не чувствует себя отдохнувшим.

Примечательно, что и абсолютная тишина пугает и угнетает человека, но шум все же мешает больше.

Допустимый уровень шума в жилых помещениях в дневное время не должен превышать 40 дБ, а в ночное - 30 дБ <1>.

--------------------------------

<1> Государственный стандарт СССР ГОСТ 12.1.036-81 (СТ СЭВ 2834-80) "Система стандартов безопасности труда. Шум. Допустимые уровни в жилых и общественных зданиях" (введен в действие постановлением Госстандарта СССР от 31 декабря 1981 г. N 5895) // Текст по официальному изданию Госстроя России, ГУП ЦПП, 1985; Постановление правительства Москвы от 6 мая 1997 г. N 325 "Об утверждении московских городских строительных норм "Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях" (МГСН 2.04-97)" // СПС "Гарант".

Установлено, что уровень шума воспринимается как обычный фон и не критичен в пределах возможностей человеческой речи (до 70 дБ), звуки и шумы свыше 70 дБ неприятны для слуха (хлопанье дверей), а звуки интенсивностью свыше 130 дБ (громовой раскат, взлет реактивного самолета) обладают травмирующими свойствами.

Высокочастотные шумы (свист, лязг, звук клаксона, сигнализация на машине) кажутся более громкими и раздражающими слух, чем низкочастотные (звук дорожного движения) такой же силы. Однако в начале 1950-х гг. французский исследователь Гавро, изучавший влияние низкочастотных звуков на организм человека, установил, что при колебаниях порядка 6 Гц (очень низкие частоты) у добровольцев, участвовавших в опытах, возникает ощущение усталости, потом беспокойства, переходящего в безотчетный ужас.

Приведем таблицу уровня шума в квартирах жилых домов в зависимости от источника <1>:

--------------------------------

<1> См.: Шум и его влияние на здоровье // Мегаэнциклопедия Кирилла и Мефодия. URL: http://megabook.ru/article/Шум и его влияние на здоровье (дата обращения: 23.03.2017).

Источник звука	Уровень звука, дБ
Шепот на расстоянии 1 метра	20
Тиканье карманных часов на расстоянии 1 метра	20
Тихая квартира	30
Обычный разговор на расстоянии 1 метра	50 - 60
Громкая речь на расстоянии 1 метра	70 - 80
Пение	67 - 90
Плач грудного ребенка	80
Игра на пианино	90
Радиоречь	70
Громкая музыка по радио	80
Музыка с радиоакустической аппаратурой	115
Хлопанье дверьми	78
Стиральная машина в работе	68
Холодильник	42
Шелест листвы	10
Улица с движением рейсового транспорта	70 - 80
Трамвай	80 - 90
Троллейбус	70 - 75
Игра детей	до 95
Реактивный самолет на расстоянии 100 метров	120
Пассажирский или грузовой поезд	90 - 92
Ракетные двигатели, взрывы, выстрелы	до 175 - 210

В квартире уровень шума необходимо определять в двух вариантах: с закрытыми окнами и с открытыми окнами.

На уровень шума влияет толщина и тип стен (панель проводит звук лучше, чем кирпич и монолит). К примеру, в "хрущевках" и новых панельных домах многие жалуются на высокую слышимость звуков, производимых в соседних квартирах.

Лебедки лифтов, насосы, вентиляторы и другое механическое оборудование зданий являются источниками воздушного и структурного шумов. Эти шумы легко распространяются по вентиляционным каналам, по конструкциям здания и проникают в помещения, даже далеко расположенные от источника шума.

В квартирах, которые расположены над подъездом или на первом этаже, нередко слышны звуки от открывания/захлопывания входной двери в подъезд, разговоры на улице и в подъезде, топот ног, сигнализация машин - т.е. все внешние звуки. Чем выше этаж, тем меньше слышны звуки извне.

Особое внимание следует обратить на шум в домах, находящихся рядом с аэропортами, железными дорогами, заводами, промышленными производствами, дискотеками, кафе и иными источниками сильного звука. Но как бы покупатель ни стремился избежать шума, застраховаться от того, что в соседней квартире проживает учащийся музыкальной школы, который часто играет на скрипке или на пианино, в принципе невозможно.

Отметим, что существует множество технологий звукоизоляции, позволяющих снизить уровень шума в квартирах, однако цена нейтрализации звуков достаточно велика.

Вибрации в квартире.

Если квартира находится над магазином или рядом с домом оживленная трасса, то при осмотре квартиры необходимо уделить внимание наличию вибраций <1>. Вибрация (от лат. vibratio - колебание, дрожание) - это механические колебания, которые неблагоприятно влияют на организм человека: вызывают смещения органов тела, нарушения деятельности нервной системы, вестибулярного аппарата.

--------------------------------

<1> В частности, данный вопрос регулируется Постановлением Правительства Москвы от 6 мая 1997 г. N 325 "Об утверждении московских городских строительных норм "Допустимые уровни шума, вибрации и требования к звукоизоляции в жилых и общественных зданиях (МГСН 2.04-97)", Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. N 64 "Об утверждении Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (СанПиН 2.1.2.2645-10).

К примеру, некоторые дома сотрясает вибрация:

- если рядом проезжает крупный транспорт (трамвай, троллейбус, грузовой автомобиль, поезд);

- если рядом находится завод, производство, стройка;

- если на первом этаже или в подвале включается оборудование (холодильная установка, кондиционер, генератор энергии, трансформаторная подстанция, котельная) - поэтому такое оборудование часто выносят за пределы здания;

- в здании установлен спортзал или иной источник вибраций.

Вибрация может возникать и от громких звуков (не зря имеется выражение "стены трясутся"). С другой стороны, люди привыкают даже к нахождению рядом аэропорта и железнодорожных путей, поэтому все относительно и индивидуально.

Перепланировка и переустройство.

Если стены в квартире или входы в комнаты по сравнению с поэтажным планом "перемещены", кухня совмещена с комнатой, исчез коридор с целью увеличения площади комнаты, то налицо перепланировка. Если еще и перенесена ванна и батареи, то это переустройство. Это существенный параметр, рассмотренный в параграфе 5.10 книги.

Иные параметры квартиры.

Также целесообразно оценить следующие аспекты квартиры:

- внешнюю дверь в квартиру (железная или деревянная, новая или старая);

- качество пола (ламинат, линолеум, паркет, деревянные полы и пр.) - оценивается уровень пола (бывает пол с провалами, просевшими участками) и необходимость и стоимость приведения пола в надлежащее состояние: циклевание паркета, установка ламината, замена линолеума (порой под линолеумом обнаруживается еще несколько напольных покрытий и неровный уровень, который необходимо будет выравнивать);

- материал стен - следует простучать стены: иногда продавец скрывает перепланировку или низкое качество квартиры установлением поверх стен или провалов (незаконных проемов) гипсокартона, ДВП, что можно выявить по простукиванию и характерным звукам пустоты за перекрытием;

- кривизну стен - в старых домах стены нередко кривые, что повлечет расходы на их выравнивание;

- отсутствие на потолке следов протечки, облупившейся штукатурки, качество отделки потолка;

- вид окон (пластиковые, деревянные);

- состояние труб, сантехники (на предмет работоспособности, протечек, необходимости замены);

- состояние электрики: медная проводка считается лучше алюминиевой; чем больше электро- и телефонных розеток, тем лучше; стандарт розеток - предпочтительнее "евро", поскольку все электроприборы выпускаются для таких розеток, а к "советским" розеткам придется покупать переходник (хотя он и недорог, но создает определенные риски по электрике); есть ли розетки с заземлением (для стиральных машин, микроволновых печей);

- наличие стационарного телефона уже не является серьезным плюсом ввиду замещения данного вида связи мобильной связью, в то же время для некоторых может быть важна возможность подключения к Интернету;

- наличие балкона/лоджии относится к плюсам квартиры;

- считается, что если квартира находится не в торце и относится к так называемым распашонкам (комнаты расположены на разных сторонах), то это увеличивает привлекательность квартиры. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней стоимость квартиры может быть ниже, хотя здесь больше вопрос вкуса покупателя, чем объективный фактор;

- если в квартире есть мебель, следует уточнить - какую мебель продавец оставляет (обязательно следует обговаривать заранее и фиксировать письменно).

При наличии вопросов следует обязательно уточнить их у продавца и требовать снижения цены при низком качестве квартиры.

Наличие недостатков.

Следует понимать, что при наличии неисправностей придется проводить ремонт, что повысит общую стоимость квартиры. Если сравнивать две примерно одинаковые квартиры, в одной из которых произведен хороший ремонт, а в другой состояние неудовлетворительное, то целесообразно выбрать первую, даже если цена на нее чуть выше - это сэкономит время, деньги и силы на тот же ремонт.

С другой стороны, возможно, лучше купить квартиру в плохом состоянии, но за малые деньги, так как именно такие квартиры часто недооценены. Последующий ремонт в такой квартире может стоить дешевле, чем недостающая сумма для покупки более дорогой квартиры. Но считается, что наличие/отсутствие ремонта не сильно повышает/снижает стоимость квартиры, поэтому, по нашему мнению, лучше покупать квартиру с хорошим ремонтом.

Отметим, что в силу ст. ст. 475, 557 ГК РФ при передаче квартиры ненадлежащего качества покупатель вправе по своему выбору требовать от продавца определенных решений (уже после покупки и передачи квартиры).

Если недостатки квартиры не были оговорены продавцом, покупатель вправе потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если же недостатки существенны (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, продавец обязан оговорить все недостатки квартиры. Никто этого обычно не делает ни в ходе осмотра, ни при подписании договора, ни в акте приема-передачи, напротив, недостатки скрываются, закрашиваются, замазываются, поэтому покупателю необходимо самостоятельно внимательно все осмотреть и прямо спросить у продавца о наличии недостатков, перепланировках и иных нюансах квартиры. Также покупатель имеет право требовать у продавца устранения недостатков, уменьшения цены или компенсации своего ремонта. Ведь квартира - это такой же товар, как и машина, телефон и прочее имущество. Хотя практики привлечения продавца квартиры к ответственности практически нет, но это, скорее, от незнания покупателями своих прав и привычки ценить квартиру, какого бы она качества не была.

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 315; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 12 13 14 15 161718 19 20 21 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!