Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 11 страница
За критерий можно установить общую цену и цену за квадратный метр, причем сравнивать цену за квадратный метр со среднерыночной ценой квадратного метра по данному району/классу домов <1>. Но для этого вначале необходимо определиться с местоположением, так как квартиры в большей степени оцениваются в зависимости от места, чем от полезных свойств.
--------------------------------
<1> По Москве цена квадратного метра может быть определена по ресурсу www.irn.ru.
Первичный или вторичный рынок
Покупка новой квартиры еще на этапе строительства - привлекательный вариант. Цена ниже готовой квартиры (как правило, на 15 - 30% за квадратный метр), площадь больше, планировка лучше.
С другой стороны, вселиться в такую квартиру можно лишь после ввода в эксплуатацию и передачи объекта (а на это время нести расходы на аренду), существует определенный риск затягивания строительства и недостроя, плюс квартира потребует дополнительных средств для ремонта.
В готовую квартиру можно вселиться в пределах месяца с даты подписания договора купли-продажи, но такая квартира может иметь юридические риски, не самую лучшую планировку и прочие нюансы.
Многое зависит от целей покупателя - если покупателю негде жить, то остается только вторичный рынок либо временный съем жилья. Если же на текущем этапе квартирный вопрос решен, то покупка новой квартиры могла бы быть неплохим приобретением.
|
|
Подробнее о плюсах и минусах новостройки по сравнению с вторичным рынком в параграфе 7.1 книги.
Местоположение
Цена квартиры в первую очередь определяется ее местоположением. Выбор района осуществляется исходя из следующих характеристик.
Близость к центру/престижность района. Актуальность центра в относительной доступности всех частей города, в развитой инфраструктуре. Немаловажное значение имеет престижность проживания в центре города.
Однако престижные районы не обязательно располагаются только в центре. Наличие рядом исторических мест, памятников архитектуры, знаковых для города достопримечательностей, близость водоема, парка делает место проживания популярным и престижным, даже если квартира находится не в центре города.
В связи с этим квартира в новом доме, но находящемся далеко от центра города, дешевле, чем квартира, даже в старом доме, но находящаяся в центре города. Соответственно, покупатель за одну и ту же цену может купить маленькую квартиру в центре или большую квартиру на окраине, и оба решения будут иметь свои плюсы и минусы.
К примеру, можно купить относительно дешевую квартиру в соседнем с Москвой уютном и зеленом городе Королеве, однако следует сразу учесть, что около 4 - 5 часов в день необходимо будет тратить на поездку в Москву и обратно. Купив же квартиру на Тверской, необходимо смириться с высочайшей загазованностью, постоянным шумом машин, отсутствием недорогих супермаркетов. Но место будет находиться в самом центре Москвы, максимально престижным и статусным.
|
|
Близость к остановке транспорта. Качество квартиры от этого параметра не меняется, напротив, ближе к метро квартиры худшего качества продаются дороже обычного.
Но дальнейшая доставка до нужного места в городе уже зависит от вида транспорта и расположения квартиры. Собственно, потому близость к такому виду транспорта, как метро, ценится выше, чем близость к автобусной остановке - быстрота метро очевидна.
Так, считается наилучшим вариантом, когда метро находится не более чем в 10 минутах пешком от дома - ни собственнику, ни его гостям не придется долго идти до дома.
С другой стороны, если выбирать квартиры не в шаговой доступности от метро (остановки транспорта), то можно купить такую же квартиру, но дешевле или найти лучший вариант, чем квартира рядом с остановкой транспорта. Вопрос лишь в том, готов ли покупатель каждый день ходить пешком 30 минут, ездить на автобусе до метро и есть ли у покупателя и членов его семьи машина.
|
|
Требование покупателя формируется примерно так: "...не менее чем в ____ минутах пешком/транспортом до метро".
Экологическая чистота района. От экологии района напрямую зависит здоровье человека, особенно детей. Около 40% всех заболеваний в мире, согласно данным Всемирной организации здравоохранения, обусловлены экологическими факторами физического, химического и биологического происхождения <1>. Поэтому экологическое состояние района должно стоять не на последнем месте в требованиях к квартире.
--------------------------------
<1> См.: Эксперт: плохая экология - причина 40% заболеваний. 2008. 18 июля. URL: По данным http://eco.rian.ru/nature/20080718/114385472.html (дата обращения: 23.03.2017).
Экология (от греч. - жилище, местопребывание) - общая наука об отношениях организмов к окружающей среде. Экологичность района определяется на основе следующих исследований:
- анализ воды;
- анализ воздуха;
- измерение радиации;
- измерение электромагнитных излучений;
- измерение шума.
Самостоятельно такой анализ провести практически невозможно. В помощь существуют специализированные организации и экологические карты <1>, которые дают возможность ознакомиться с общим экологическим состоянием интересующего района, качеством воздуха, водных ресурсов и почвы, месторасположением промышленных зон, опасных захоронений и свалок. К примеру, достаточно в Интернете в поисковой системе набрать "экологическая карта Москвы" и появится довольно много вариантов такой карты с указанием наиболее и наименее благоприятных районов Москвы, а также иной полезной информацией.
|
|
--------------------------------
<1> К примеру, для Москвы см.: Экологические карты Москвы // Экополис. URL: http://www.ecofactor.ru/maps/ecomosk/ (дата обращения: 23.03.2017).
В рейтинге цен квартир по Москве после центральных районов по цене идут именно те округа и районы, которые считаются более экологически чистыми: Юго-Западный, Западный, Северо-Западный. Неблагоприятными же и менее дорогими считаются районы с промышленным производством - Восточный, Юго-Восточный, где располагаются Капотненский нефтеперерабатывающий комбинат и Люблинский сталелитейный завод. Главными отравителями окружающей среды считаются промышленные предприятия и автотранспорт.
Обратить внимание следует на наличие рядом с домом парка, зеленой зоны, поскольку деревья и растения нивелируют отрицательное воздействие автодорог и промышленных предприятий.
Однако прямой корреляции между экологией и ценой на объекты нет, в частности, квартира в благоприятном Солнцеве стоит дешевле, чем в неблагоприятной Капотне. А неблагоприятный с экологической точки зрения Центральный административный округ Москвы является наиболее дорогим по цене не только в России, но и в мире.
Инфраструктура района
К инфраструктуре района относятся организации:
- обеспечения питания (продуктовые магазины, супермаркеты, рестораны);
- обслуживания (банки, почта, бытовые услуги, ремонт, парикмахерские);
- отдыха и развития (парки, бассейны, спортивные центры, фитнес-клубы);
- здравоохранения (поликлиники, медицинские центры);
- детских учреждений (детские сады и школы, цирк);
- культурного назначения (театры, филармонии, музеи);
- автосервиса и автостоянок;
- иные организации.
Наличие полноценной инфраструктуры делает проживание в районе максимально комфортным. Конечно, сложно представить какое-либо место, где все данные учреждения рядом, но покупателю в зависимости от собственных предпочтений и задач целесообразно продумать данный вопрос и сформулировать минимальные требования (к примеру, наличие детей определяет необходимость наличия в районе детских учреждений).
Однако территориально между сферой обеспечения и сферой проживания и отдыха желательно, чтобы была определенная зона, препятствующая проходу к дому потока незнакомых лиц, грузовых машин и т.д.
Тип дома и планировка, типовые серии домов
Большинство домов и планировок относятся к типовым сериям - группам жилых зданий, полностью или почти полностью идентичных внутри каждой группы по внешнему виду, планировкам, материалам. Планировки в таких домах называются типовыми <1>.
--------------------------------
<1> Здесь и далее данные по материалам сайта http://tipdoma.com/.
Индивидуальные дома строились всегда, в частности, некоторые оставшиеся с довоенных времен дома до сих пор заселены, хотя зачастую в таких домах отсутствуют какие-либо удобства типа ванной или кухни, централизованного горячего водоснабжения. Или вспомним "высотки", в которых снимались фильмы и которые до сих пор являются одними из самых дорогих и престижных.
Но черты "массовости" индивидуальные проекты приобрели лишь начиная с 90-х гг., и именно такие дома являются на данный момент наиболее комфортными и дорогими. Считается, что россияне еще не особенно привередливы в выборе квартир, поскольку привыкли к "хрущевкам" и типовым домам советской эпохи. И готовы платить за такое жилье гораздо больше его реальной цены. Однако это жилье по большому счету устарело и морально, и физически. Другой вопрос, что такое жилье заняло самые удобные места в населенных пунктах и составляет основу жилищного фонда страны. Но если есть возможность, лучше выбирать современные индивидуальные дома.
При выборе квартиры покупатель обязательно сталкивается с выбором типа дома, в котором приобрести квартиру. С одной стороны, "хрущевки", как наиболее доступный, но не самый комфортный сегмент, с другой - дома новых серий, более дорогих, но и более просторных и удобных. От типа дома и материалов стен зависит многое - теплоизоляция, шумоизоляция, планировка квартиры, комфорт, престижность.
Для того чтобы примерно определить, к какому типу относится дом, как правило, достаточно взглянуть на него, либо необходимо по технической документации уточнить год постройки, планировку, материал стен.
Приведем классификацию типовых серий домов, построенных в России, и характеристики данных домов, а также плюсы и минусы для определения покупателем мнения по поводу будущего жилья.
1950 - 1957 гг. "Сталинки", "полногабаритные квартиры". В начале 1950-х гг. появились первые серийные сталинские дома с высокими потолками до 3,5 м, большими удобными кухнями до 15 кв. м. Однокомнатные квартиры в таких домах практически не встречаются. Площадь двухкомнатных составляет в среднем 50 кв. м, трехкомнатных - от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатных - от 120 до 150 кв. м. Комнаты в этих квартирах изолированы, санузлы раздельные, большие лестничные площадки.
Для таких зданий характерно богатое оформление фасада, толстые внешние стены, как правило, кирпичные. Дубовые оконные рамы и паркет, просторные холлы, общие лестницы, несколько лифтов, наличие придомовой территории, иногда закрытый двор. Высотность таких домов - 5 - 12 этажей.
Проблемами таких домов являются устаревшие коммуникации и перекрытия. Ремонт в таких домах в среднем дороже, чем в домах более поздних серий.
Символами таких квартир можно назвать "Семь сестер" в Москве ("сталинские высотки"), из которых жилыми являются высотные здания на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садовой-Спасской улице (24 этажа).
Хорошее местоположение, комфортная планировка, особый контингент жильцов, престижность дома - все это позволяет высоко оценивать подобные варианты.
1957 - 1962 гг. "Хрущевки". В этот период началось массовое строительство типовых панельных пятиэтажек. Высота в 5 этажей, как считается, была выбрана лишь по той причине, что по действующим в то время нормам это была наибольшая этажность, при которой разрешалось строить дома без лифта.
Стеновые панели почти во всех сериях этих домов были очень тонкими, поэтому "хрущевкам" присущи плохая шумоизоляция и недостаточная теплоизоляция - бывает прохладно зимой и довольно жарко летом. В квартирах нередко совмещенный санузел, комнаты смежные, маленькие кухни.
Потолки низкие - 2,5 м, площадь кухни - 5 - 6 кв. м, общая площадь трехкомнатных квартир - 60 кв. м, двухкомнатных - 36 - 45 кв. м и около 30 - 33 кв. м - однокомнатных квартир.
Сейчас эти квартиры считаются морально устаревшими и постепенно сносятся, однако именно данная серия домов является одной из самых многочисленных и доступных. Кроме того, существует масса вариантов перепланировки типовых "хрущевок", позволяющих сделать квартиру более комфортной и просторной.
Помимо панельных строились и кирпичные пятиэтажные дома, которые вследствие материала стен уже не имели проблем с тепло- и шумоизоляцией и на данный момент дороже панельных домов.
1963-й - середина 1970-х гг. "Брежневки". В данный период были построены девятиэтажные дома, которые отличались от пятиэтажек только немного увеличенной площадью квартир и этажностью.
Середина 1970-х - начало 1990-х гг. "Квартиры улучшенной планировки". Дома с квартирами улучшенной планировки начали строиться в 70-х гг. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, большая прихожая и количество метров, соответственно, больше. Они более комфортны для проживания, но и стоят дороже, особенно если в них был произведен капитальный ремонт, заменены трубы.
В данное время типовые серии отличаются большим разнообразием. В частности, в начале 1980-х гг. была разработана серия КОПЭ (композиционные объемно-планировочные элементы). Число этажей - 12, 16, 18 и 22, два лифта в подъезде. Материал стен - трехслойные панели.
Дома данной серии можно отличить от других по выступающим краям фасадных панелей, вдоль которых расположены навесные балконы, и по характерной белой в коричневую клетку окраске. Все квартиры имеют просторные кухни (10 кв. м), прихожие, раздельные санузлы, высоту потолков 2,8 кв. м. Общая площадь однокомнатных квартир - 38 кв. м, двухкомнатных - 57 кв. м, трехкомнатных - 77 кв. м, четырехкомнатных около 100 кв. м.
Начало 90-х - настоящее время. Индивидуальные проекты. Элитное жилье. С начала 1990-х гг. дома становятся более индивидуальными, технологии строительства развиваются в пользу современных материалов, просторных планировок, подчас свободных, осуществляемых самим покупателем, появляются дома переменной этажности, уникальные элитные дома. С другой стороны, данные дома иногда строятся с нарушением технологий, материал имеет обычные проблемы в шумоизоляции и теплоизоляции.
Материал дома
Одним из параметров, определяющих качество дома, является материал стен и перекрытий. Материалы типовых домов - это, как правило, железобетонные панели, блоки, кирпич или монолитный железобетон. Согласно данным Росстата за последние годы возводятся в основном кирпичные дома, панель же находится на третьем месте с конца после камня и дерева:
2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
Каменные | 1 811,5 | 1 737,5 | 1 501,7 | 1 318,6 | 1 175,0 | 1 603,8 | 1 679,6 |
Кирпичные | 25 649,1 | 24 612,3 | 26 434,4 | 26 766,9 | 26 558,0 | 29 717,6 | 28 592,1 |
Панельные | 8 537,9 | 8 532,8 | 9 066,0 | 8 293,2 | 9 194,7 | 9 792,2 | 10 373,6 |
Блочные | 7 250,2 | 7 250,9 | 8 051,6 | 9 365,4 | 10 389,4 | 12 879,8 | 11 861,5 |
Деревянные | 7 541,9 | 6 767,3 | 7 224,1 | 7 261,3 | 7 672,8 | 8 360,9 | 8 224,5 |
Монолитные | 5 844,5 | 6 800,3 | 6 977,9 | 8 879,4 | 10 372,9 | 13 287,6 | 13 824,1 |
Прочие | 2 889,9 | 2 551,4 | 2 812,6 | 3 666,5 | 4 918,4 | 8 275,6 | 10 421,9 |
Панель. Панель не ушла в прошлое и вряд ли когда-нибудь уйдет, поскольку является наиболее дешевым и быстрым способом построить дом. Дешевизна панелей объясняется тем, что детали производят в заводских условиях, а на стройплощадке их лишь собирают, как конструктор.
При этом современная панель может предложить высокое качество по относительно низкой цене квадратного метра. Однако "старая панель" типа "хрущевок" и "брежневок" еще не обладала такими свойствами и потому успешно пропускает звук и тепло. Помимо этого, при строительстве панелей даже в настоящее время существуют проблемы со стыками и швами, через которые при недобросовестном строительстве уходит тепло и порой "заходит" ветер.
Блоки. Если панель - это конструкция высотой в этаж, то блок раза в четыре-пять меньше и представляет собой прямоугольной формы "кирпичик" (только значительно больше) аналогичного материала, из которого конструируются стены.
Монолит. Строительство монолитных домов осуществляется путем заливки бетона в готовую опалубку, на каркас из арматуры. Монолитное строительство обеспечивает практически "бесшовную" конструкцию, благодаря чему монолит максимально снижает теплопотери и обладает хорошей звукоизоляцией.
Монолитный каркас позволяет делать помещения свободного назначения, так как вместо несущих стен используются колонны или внешние стены. В кладке чаще всего используют так называемый "пирог", т.е. внешняя стена кладется из облицовочного кирпича, затем идет утеплитель, а на черновую кладку чаще используют пеноблоки или полистирольные блоки, реже шлакоблочный кирпич и простой кладочный.
Монолитные конструкции долговечны: если для панельных домов срок службы составляет 50 - 100 лет, то для построенных по монолитной технологии - не менее 200.
Монолитно-кирпичный дом, помимо этого, дополнительно отделан кирпичом, что положительно сказывается и на внешнем виде дома, и на его характеристиках. Монолитный и монолитно-кирпичный дом - это типичные представители наиболее дорогих домов бизнес-класса.
Проблема монолита в том, что весь производственный процесс находится на стройплощадке, а значит, погодные условия, особенно зимние холода, могут нарушить установленную технологию. К примеру, конечная прочность "замороженного" бетона обычно примерно на 20% ниже проектной, также уменьшаются его плотность, водонепроницаемость, морозостойкость, долговечность.
Целесообразно проверять, в какое время года преимущественно строилось здание, особенно приобретаемый этаж. Но в целом современные технологии позволяют качественно строить дом в любое время.
Кирпич. Один из самых дорогих материалов, так как изготавливается по более сложной технологии, кладется индивидуально и обладает массой достоинств в плане шумо- и теплоизоляции, устойчивости к атмосферным явлениям и долговечностью (100 - 150 лет). Кирпичные дома задерживают тепло зимой и прохладу летом. Конечно, данные характеристики зависят и от качества кирпича. Отметим, что при строительстве многоэтажных высотных зданий кирпич практически не используется.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 248; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!