Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 9 страница
- наличие опыта проверки документов по жилищным сделкам (желательно);
- выдача официального заключения по заданному вопросу (желательно);
- иной специалист, обученный данным вопросам.
Как правило, следует обращаться в специализированные компании, которые профессионально проводят такую экспертизу. Перечень некоторых из них и правила выявления подделок приведены в параграфе 5.5 книги.
Критерии выбора специалиста "по идентификации личности"
Немаловажным вопросом при заключении сделки является идентификация личности собственника квартиры (действительно ли перед вами собственник), для чего может быть привлечен соответствующий специалист, в профессиональные задачи которого входит идентификация личности (работники таможни, аэропортов, ГИБДД, судебные медики).
Также существуют специальные компьютерные программы, позволяющие сличить две фотографии на предмет идентичности изображенного лица. Ряд правил идентификации личности рассмотрен в параграфе 5.8 книги.
Отметим, что для заказа подобных экспертиз нет необходимости, да и оснований обращаться в правоохранительные органы. Довольно много компаний специализируется на этих вопросах и за отдельную плату готовы идентифицировать продавца и любое иное лицо. Такая компания обязана выдать заключение по заданному вопросу.
Критерии выбора компании, проверяющей участников "по базам"
|
|
|
Для проверки продавца, его представителя, своего риелтора или риелтора продавца и иных участников процесса на предмет судимости, привлечения к уголовной ответственности <1>, к сожалению, официальных способов не предусмотрено.
--------------------------------
<1> Само по себе наличие данных обстоятельств в целом не влечет недействительности сделок и прочих негативных последствий, но если данные лица ранее были осуждены за мошенничество или подделку документов, то риск в сделке возрастает, поскольку нередки случаи повторного совершения данными лицами преступлений.
Информация при отсутствии конкретного дела (преступления, заявления) и иных оснований закрыта (при наличии оснований возможен запрос через суд и иные органы, но для рассматриваемого случая данный вариант неприемлем), поэтому ее разыскивают по различным неофициальным базам.
Стоят данные базы много, информация в них обычно неактуальна (если не фальшива), да и насколько будет правильной с юридической точки зрения покупка данных баз, судить сложно.
Но и для этого случая на рынке представлена реклама компаний, которые готовы предоставить данную информацию ("пробить по базам"). В данном вопросе предпочтение следует отдавать тем компаниям, которые владеют наиболее актуальной информацией, т.е. по логике это должны быть бывшие работники правоохранительных органов, сохранившие связи с действующими сотрудниками.
|
|
|
Однако проверить полученную информацию фактически нельзя, какой-либо ответственности такие компании не несут, письменных заключений не дают и доказательственного значения представленные сведения не имеют.
В любом случае перед окончательным выбором риелтора и иных компаний или специалистов, оказывающих различные услуги на данном рынке, следует обязательно взять небольшую паузу и в спокойной обстановке подумать, посоветоваться с кем-нибудь еще, для выбора рассмотреть несколько вариантов и только потом принимать решение.
4.3. Заключение договора с риелтором и правила поведения
в работе с риелтором. Ключевые условия договора,
ответственность риелтора, доверенность на риелтора, правила
поведения с риелтором, признаки проблемности риелтора
Звонок в риелторскую фирму:
- Здравствуйте. Я хотел бы поговорить со своим агентом.
- Сожалею, но это невозможно - его нет.
- Как нет - я его минуту назад в окне видел!
- Он вас тоже...
Анекдот
Покупатель выбрал риелтора - риелтор приветлив и адекватен, предлагает конкретные варианты хороших квартир, показывает их фотографии и выражает явное намерение заключить договор и начать работу или просто начать работу без всяких договоров. После такого приема есть большое желание ни о чем не думать и подписать, не читая, договор.
|
|
|
Но на самом деле после первичного знакомства этап конструктивных переговоров с риелтором только начинается - ведь все, что было до этого, это только слова, грамотная реклама и умение риелтора продать себя. Будут ли эти гарантии и еще масса важных, но неоговоренных обязательств прописаны в договоре, еще неизвестно - на этапе рассмотрения условий договора как раз выясняется, есть ли различие между словами и реальными обязательствами. Следующим этапом будет выяснение уже того, есть ли различие между обязательствами и действиями.
После того как подписан договор, при наличии споров вы будете смотреть в договор, а не вспоминать, что вам обещал риелтор (хотя это тоже важно). И если в договоре, к вашему удивлению, указаны лишь непонятные информационные услуги по поиску 5 вариантов, то и требовать с риелтора проверить юридическую чистоту, проверку поддельности, запрос справок из ЕГРП, анализ договора купли-продажи вы не вправе. Кроме того, после предложения вам 5 вариантов, которые и не подходят вам, и уже проданы другим, каждый последующий вариант может быть платным.
|
|
|
Порой после заключения договора или внесения предоплаты отношение риелтора к покупателю меняется на противоположное, покупателю приходится искать риелтора, звонить ему, уговаривать его найти варианты, проверить понравившуюся квартиру. Все это не выдуманные истории, а реальная практика российского рынка.
Устные договоренности, конечно, важны, но о чем-то договориться обычно забываешь, а то, что обговорено, еще не обязательно однозначно понято обеими сторонами и впоследствии будет исполнено.
Все устные "разнопонимания", реальные или придуманные, оборачиваются неприятными сюрпризами, и стороны тщатся вспомнить, о чем же они договорились, причем никакой суд такие споры с прогнозируемым для покупателя результатом не рассудит.
Поэтому необходимо заключить с риелтором договор и проследить, чтобы ключевые моменты в нем были прописаны.
И это не просто рекомендация - в силу ст. 160 Гражданского кодекса РФ в письменной форме должны быть заключены:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. руб.
Договор необходим для того, чтобы закрепить договоренности и обязанности сторон, а также иметь возможность при неисполнении обязательств требовать через суд возмещения убытков или иной ответственности стороны, нарушившей обязательство, либо иметь право вовремя отказаться от риелтора и расторгнуть договор.
При работе с крупным агентством недвижимости изменить типовой договор практически невозможно. Причем это достигается не только неким устным запретом, но и полномочиями руководителей отделений крупных агентств - в их доверенностях может содержаться оговорка о заключении договоров по типовым утвержденным формам.
К слову, это делается и для того, чтобы агентство не заключило невыгодный договор, и для того, чтобы в дальнейшем иметь лазейку для оспаривания договора, заключенного не по типовой форме. Поэтому при наличии такой оговорки в доверенности подписанта запросите приказ об утверждении типовой формы договора, заверенный агентством, либо попросите подписать договор руководителя компании (генерального директора), который вправе изменить договор, утвержденный им.
В такой ситуации остается лишь выявить наиболее существенные моменты, на которые обратить внимание, и при необходимости потребовать изменить данные пункты, предложив, к примеру, не менять основной договор, а заключить к нему дополнительное соглашение, в котором отразить иные, чем в основном договоре, условия.
Плюсом для покупателя является тот факт, что на договор, заключаемый с риелторским агентством (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), распространяются положения Закона "О защите прав потребителей" <1>, в связи с чем покупатель вправе использовать весь комплекс механизмов данного Закона при работе с риелтором, в частности, получать всю информацию об услуге, требовать повышенных неустоек при неисполнении договора, признавать недействительными положения, противоречащие данному Закону, жаловаться в Роспотребнадзор.
--------------------------------
<1> Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 15. Ст. 766 (с послед. изм.) (далее - Закон о защите прав потребителей).
Договор на оказание риелторских услуг, как правило, заключается по схеме договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) либо агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Если для агентского договора определенным минусом является обязанность возместить расходы риелтора, если иное не указать в договоре, то для договора об оказании услуг арбитражная судебная практика выработала позицию, предписывающую оплачивать за фактическую работу, а не за результат (независимо от результата).
То есть оплату нельзя ставить в зависимость от результата (к примеру, установить оплату только при условии получения покупателем свидетельства о праве собственности), а если это и установлено, то за все время работы риелтор может требовать оплаты независимо от результата <1>. Хотя суды общей юрисдикции, скорее всего, будут квалифицировать договор в пользу покупателя с учетом Закона "О защите прав потребителей".
--------------------------------
<1> Так, Президиум ВАС РФ указал: "...в то же время не подлежит удовлетворению требование исполнителя о выплате вознаграждения, если данное требование истец обосновывает условием договора, ставящем размер оплаты услуг в зависимость от решения суда или государственного органа, которое будет принято в будущем. В этом случае размер вознаграждения должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактически совершенных исполнителем действий (деятельности)" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 сентября 1999 г. N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг" // ВВАС РФ. 1999. N 11).
Итак, на какие условия договора с риелтором следует обратить внимание.
Полномочия лица, подписывающего договор со стороны риелтора. Это может быть либо руководитель данной компании (генеральный директор, президент и пр.), либо лицо, действующее по доверенности. В последнем случае необходимо запросить данную доверенность (копия должна быть заверена нотариально или организацией), сфотографировать и проверить наличие полномочий на заключение договора, лимиты и ограничения на заключение договоров.
Обратим внимание, что если вы выбрали агентство с хорошей репутацией, а сотрудник компании предлагает подписать договор с ним лично, то рекомендуется отказаться от таких услуг. Ответственность за такие договоры агентство не несет, а взыскивать убытки с физического лица довольно бесперспективно.
Желательно в договоре с компанией прописать, какой конкретно риелтор будет сопровождать поиск вашей квартиры и право замены риелтора.
Проверка паспорта. Обязательно попросите у риелтора, который будет с вами сотрудничать, паспорт, снимите с него копию (сфотографируйте) либо запишите паспортные данные, дату и место рождения, адрес регистрации. Это нормальная процедура, поэтому при отказе риелтора предоставить паспорт целесообразно отказаться от услуг такого риелтора. Далее - проверьте паспорт на предмет его действительности и утери на официальном сайте Федеральной миграционной службы http://services.fms.gov.ru/passportpermit/.
Перечень услуг. В договоре должны быть четко прописаны услуги, оказываемые риелтором, в том числе:
- поиск квартиры, отвечающей требованиям покупателя и банка;
- сбор документов (указать полный перечень <1>), необходимых в том числе для проверки "юридической чистоты" и государственной регистрации права собственности (отметим, что все справки по продавцу подготавливает продавец, работы у риелтора в этом плане не так много, однако ряд документов он должен запросить независимо от продавца или получить совместно с продавцом - выписку из ЕГРП, из домовой книги);
--------------------------------
<1> Перечень приведен в приложении N 1 к книге.
- проверка "юридической чистоты" и обеспечение отсутствия оснований для признания договора купли-продажи между продавцом и покупателем недействительным, оснований для истребования квартиры у покупателя, основания для проживания третьих лиц в квартире после ее покупки покупателем;
- проверка подлинности документов;
- идентификация продавца;
- оформление договора купли-продажи (анализ проекта, представленного продавцом) и обеспечение государственной регистрации перехода права собственности на покупателя;
- обеспечение физического и юридического освобождения квартиры продавцом и иными проживающими в квартире лицами (снятия с регистрационного учета по квартире).
Если в договоре указаны не все ключевые услуги, то следует поднять вопрос о снижении стоимости услуг.
Результат услуг. При всем многообразии перечня услуг нельзя терять из виду основной цели договора. Порой достаточно наличия одной общей фразы, чтобы не описывать подробно перечень услуг.
К примеру, указать: "Результатом оказания услуг является государственная регистрация перехода права собственности покупателя на квартиру, соответствующую требованиям покупателя, свободную от прав третьих лиц, арестов и обременений, с гарантией непризнания договора купли-продажи недействительным или незаключенным, с гарантией неистребования квартиры у покупателя и отсутствия лиц, сохраняющих право пользования квартирой".
По большому счету цель покупателя именно в этом, а не в перечислении всех видов проверки. Покупатель вообще не должен задумываться, как риелтор достигнет этого результата. Риелтор же, являясь профессионалом в этой области, сам должен знать и делать все необходимое, чтобы достичь цели договора.
Стоимость услуг. В договоре обязательно следует предусмотреть цену услуг. Причем цена эта должна быть для покупателя прогнозируемой, допустим, процент от цены квартиры, но не более определенной суммы, а лучше твердая сумма, чтобы у риелтора не было конфликта интересов и желания найти максимально дорогую квартиру.
Риелтор всегда предварительно спрашивает покупателя, на какую сумму он рассчитывает. Но по практике риелторы подыскивают квартиры и чуть дороже, проверяя тем самым, есть ли у покупателя еще средства. Нередко квартира покупается дороже первоначальной договоренности, а покупатель вынужден искать недостающие деньги.
В договоре не должно быть пунктов об одностороннем изменении цены услуг риелтором, ссылок на тарифы агентства и права агентства менять данные тарифы в одностороннем порядке.
При определении цены услуг риелтора необходимо четко определить, какие конкретно услуги входят в данную цену, а также оговорить, за чей счет осуществляются необходимые расходы риелтора, в том числе заказ справок БТИ, выписок из ЕГРП, получение архивной выписки из домовой книги, оплата банковской ячейки, снятие денег со счета (либо оптимизация платежей для исключения комиссий), оплата услуг "комфортной" регистрации, криминалиста. Если цена услуг риелтора максимальна, то все это целесообразно возложить на риелтора.
Порядок оплаты услуг. Оптимальным для покупателя вариантом является полная оплата услуг после получения им свидетельства о праве собственности на квартиру (в Москве, к примеру, покупатель часто закладывает две ячейки - одну в пользу продавца, другую в пользу своего риелтора с одинаковым условием доступа в виде документов, подтверждающих право собственности покупателя).
Авансирование оплаты услуг риелтора не является обычной практикой, напротив, существует распространенный вид мошенничества с получением таких авансов от множества покупателей. Другой вопрос - аванс требует продавец квартиры, но и этот аванс лучше передавать продавцу самостоятельно, а не через своего риелтора. Поэтому мы не рекомендуем выплачивать риелтору каких-либо авансов.
Возмещение расходов. В договоре не должно быть указано о возмещении покупателем расходов на рекламу, поиск квартиры, транспортных расходов.
Требования к квартире (предельная цена, местоположение, количество комнат, этаж, площадь, свободная юридически и пр.). Важный для договора момент, так как при наличии общих требований к квартире любая найденная квартира будет фактически являться надлежащей и риелтор обоснованно скажет, что он свои обязательства выполнил, а вот покупатель постоянно отказывается от квартир.
Поэтому в интересах покупателя прописать требования конкретней и указать, что данные требования являются примерными и могут быть изменены. Это и нормально - заранее предусмотреть, какая конкретно квартира подойдет непрофессиональному покупателю, нереально, и риелтор не вправе ожидать и требовать от покупателя жестких рамок.
Количество просмотров. В договоре условий о количестве бесплатных просмотров и о плате за дальнейшие просмотры быть не должно. Распространенной практикой является показ пяти квартир, причем, уже начиная со второй, риелтор жестко начинает настаивать на покупке именно этой квартиры, а начиная с шестой квартиры, каждый показ становится платным. Собственно, поэтому одним из наиболее правильных вариантов является самостоятельный поиск квартиры (ведь все базы открыты) и поручение ее проверки риелтору или юристу.
Сроки поиска. Желательное условие для исключения затягивания в поиске квартиры и возможности расторгнуть договор при невыполнении срока. Причем срок возможно указать не общий, а с даты нахождения предыдущего варианта.
С другой стороны, при наличии права в одностороннем порядке расторгнуть договор либо отказаться от исполнения договора срок поиска может и не играть существенного значения - при затягивании покупатель просто откажется от услуг риелтора.
Право покупателя отказаться от исполнения договора. Если после начала работы с риелтором выясняется, что риелтор не справляется с поставленной задачей, то покупателю необходимо иметь возможность расторгнуть договор.
Как известно, одностороннее расторжение договора и отказ от исполнения обязательств по общему правилу не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ). Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено 2 основания для одностороннего расторжения договора и оба через судебную процедуру: существенное изменение обстоятельств и допустимость такого расторжения Кодексом, законом или договором.
В то же время ст. 450.1 ГК РФ предоставляет возможность отказаться от исполнения договора без обращения в суд при указании в договоре оснований для такого отказа, при этом не обязательно связанным с нарушением обязательства какой-либо из сторон, что также повлечет расторжение договора <1>. Следует предусмотреть основания для отказа от исполнения договора:
--------------------------------
<1> Например, п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (ВВАС РФ. 2002. N 3): "В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ)".
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 217; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!