Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 5 страница
<3> Супруг продавца, дети супругов и родители.
Если и заемщик, и квартира соответствуют требованиям банка, то заключается кредитный договор, и за счет предоставляемых банком средств покупатель приобретает квартиру в собственность.
Взаимоотношения с другими участниками процесса
Отметим важный нюанс - до того, как банком не одобрена квартира, аванс за квартиру и вознаграждение риелтору вносить нецелесообразно. Если банк откажет в одобрении квартиры, то покупатель потеряет деньги. При внесении аванса следует указать основанием для возврата аванса отказ банка в одобрении квартиры.
Во взаимоотношениях с риелтором следует изначально оговорить и отразить в договоре, что деньги на покупку выдает банк и искать следует квартиру, по которой возможна продажа по ипотеке и которая соответствует требованиям банка. Конечно, это не должно быть для риелтора сюрпризом, ведь покупка квартиры по ипотеке имеет определенные нюансы.
В частности, у банка может быть требование закладывать деньги в ячейку именно в этом банке или требование открывать аккредитив вместо ячейки. К квартире также у банка множество требований, которые отражены выше: отсутствие перепланировок, дом не под снос, центральное отопление и водоснабжение. Ряд банков проверяют все квартиры по альтернативным сделкам.
Наконец, выдача кредита может быть предусмотрена после государственной регистрации права собственности, на что пойдут не многие продавцы.
|
|
|
Даже сроки одобрения квартиры необходимо учитывать при назначении даты сделки - банк в нетипичных случаях может одобрять квартиру очень долго: согласовывать с внутренними подразделениями, выносить на отдельный комитет по нестандартным ситуациям.
Обо всем этом целесообразно заранее предупреждать и продавца (участников альтернативной сделки), и риелтора. Для продавцов по большому счету ипотечные заемщики - это лишняя гарантия добросовестности покупателя.
3.3. Юридические нюансы ипотеки и получения кредита.
Закладная, кредитный договор, секьюритизация,
разъяснение условий кредитного договора,
основания для досрочного истребования кредита,
основания для выселения, особенности пользования
заложенной квартирой, проведения перепланировки,
сдачи в аренду
Долги похожи на всякую другую западню,
попасть в них весьма легко,
но выбраться довольно трудно.
Б. Шоу
"Квартирный вопрос" вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь.
|
|
|
Даже при потере работы максимум, что его ждет, - это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице.
Другое дело - ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, невозможность куда-либо уехать надолго, не уведомив банк и не оставив деньги на погашение задолженности, преследующий страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место "уже надоело" и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения.
Жить с чувством невыполненного долга не так просто, тем более в течение 20 - 30 лет. Эксперимент по ипотеке для российских граждан только начался, и никто и не успел еще в полной мере оценить его результаты, а вот дефолтные заемщики, лишившиеся жилья в связи с неуплатой, уже появились.
Вышесказанное еще раз напоминает о том, что покупателю необходимо несколько раз подумать и оценить свои возможности по погашению кредита. Возможно, лучше взять меньше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам.
|
|
|
Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но потом, когда вместо полной заработной платы "на жизнь" остается ее треть или четверть, которой недостаточно ни на отдых, ни на крупные покупки, иллюзия разрушается. Конечно, речь идет лишь о тех, кто не просчитал свои возможности. Для остальных ипотека - это реальный выход.
Но причина таких последствий не только в экономических просчетах заемщиков, не имеющих культуры жизни в долг, но и в незнании основных обязанностей ипотечного заемщика и владельца заложенной квартиры.
Так, просрочив оплату лишь страхового платежа, полагая, что за это "ничего ему не будет", заемщик просто не знает, что в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" это является основанием для досрочного истребования всего кредита и обращения взыскания на квартиру с последующим выселением заемщика.
Для понимания юридических особенностей кредита и залога выделим ряд основных определений.
Кредитный договор/договор займа - это соглашение, заключаемое в письменной форме, по которому кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит/заем) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
|
|
|
Ипотека (залог недвижимости) - это способ обеспечения исполнения обязательств, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Ипотека в силу закона - залог, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. К примеру, приобретение квартиры на кредитные средства влечет автоматическую регистрацию на эту квартиру залога, поскольку ст. 77 Закона об ипотеке устанавливает, что такая квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.
Для этого достаточно сдать в Росреестр договор купли-продажи квартиры, в котором будет указано на кредитный источник - Росреестр зарегистрирует залог в пользу банка. Альтернативой "законной" ипотеке является заключение договора об ипотеке - это для случаев, если в залог отдается имеющееся жилье.
Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая два права ее законного владельца:
- на получение исполнения по кредитному договору/договору займа (на получение ежемесячных платежей);
- право залога на предмет ипотеки (право обратить взыскание на квартиру при неисполнении обязательств по кредитному договору).
Если какое-либо лицо законно владеет закладной (владелец закладной), то даже при отсутствии кредитного договора, договора об ипотеке и любых иных документов он (владелец) вправе требовать с должника уплаты ему платежей по кредиту. В этом и есть смысл закладной - в простоте передачи и подтверждения прав. Передать права на закладную можно по обычному договору купли-продажи с проставлением на закладной отметки о передаче прав.
Закладная составляется и подписывается заемщиком (залогодателем) и сдается вместе с договором купли-продажи квартиры в орган, регистрирующий права и сделки на недвижимое имущество. Этот орган выдает закладную уже банку. Дальше закладная может быть продана банком другому лицу, который автоматически становится кредитором по кредитному договору и залогодержателем.
Для заемщика это выражается в получении уведомления о новых реквизитах для ежемесячных платежей. Это - законно и нормально, при необходимости заемщик вправе запросить подтверждения прав нового кредитора.
Секьюритизация - это замена нерыночных займов и (или) потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. Для ипотечных кредитов секьюритизация заключается в выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных определенным количеством закладных, доходность по которым обеспечивают ежемесячные платежи заемщиков по кредиту.
Для заемщика по большому счету факт продажи его закладной третьему лицу в рамках секьюритизации не несет существенных изменений, поскольку сервисным агентом, который обслуживает платежи заемщика, остается, как правило, тот же кредитор, что и выдал кредит.
Основные условия кредитного договора
Кредитный договор налагает на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков:
"Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, а при неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязательств банк будет вправе обратиться с иском в суд.
Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если вы уверены в том, что все его условия вам понятны, вы точно представляете, какие платежи и когда вам необходимо будет произвести, и вы убеждены, что сможете это сделать" <1>.
--------------------------------
<1> Письмо ЦБ РФ от 5 мая 2008 г. N 52-Т "О Памятке заемщика по потребительскому кредиту" // Вестник Банка России. 2008. N 21.
Изменить условия рекомендуемых банками договоров перед подписанием сложно, но при определенной настойчивости можно.
Выделим основные условия кредитного договора, на которые следует обратить внимание.
- Условия, которыми обусловлена выдача кредита. К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.
- Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно с первое по последнее число месяца либо в определенный период - допустим, с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней. Отметим, что деньги должны дойти до банка в этот срок, а не внесены в терминал, в другой банк. Допустим, если заемщик внес деньги в другой банк, но они не успели в срок дойти до кредитора, то будет начислена неустойка.
- Способ погашения кредита. По форме погашения может быть несколько вариантов - перечисление кредитору, перечисление на свой счет с последующим безакцептным списанием банком. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи.
- Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки).
- Размер ПСК (полной стоимости кредита). Зачастую получить окончательный размер ПСК можно лишь при подписании кредитного договора. Но рекомендуем узнавать это значение заблаговременно.
- Целевым назначением по кредиту является приобретение жилья. На иные цели потратить деньги нельзя (за исключением продукта "На любые цели", по которому закладывается имеющееся жилье).
- Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать право заемщика просить уменьшения размера платежа.
- Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг в полном объеме, то банк вправе обратить взыскание на квартиру. Выделим основные случаи досрочного возврата кредита:
- просрочка в оплате ежемесячного платежа более чем на 2 месяца;
- 4 и более просрочек в течение 12 месяцев (независимо от срока просрочки и размера);
- нарушение обязанностей по договору страхования;
- нецелевое использование кредита;
- отказ в проверке заложенного имущества;
- гибель предмета ипотеки;
- обнаружение незаявленных обременений на предмет ипотеки.
- Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности, - за просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф. При этом п. 3 ст. 9.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен максимальный размер неустойки: неустойка "не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются или 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются".
- Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку, подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них. Если вы планируете жить в ипотечной квартире - лучше сразу написать адрес этой квартиры. Очень часто заемщики указывают свой адрес на момент получения кредита, из-за чего потом не получают корреспонденцию, так как живут в ипотечной квартире. До тех пор, пока они не уведомят банк о новом адресе, вся корреспонденция на старый адрес будет считаться надлежаще направленной.
- Обязанности заемщика. Следует изучить раздел "Обязанности заемщика", в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе, о смене адреса, о предоставлении документов по финансовому положению.
Выселение из квартиры
Неисполнение кредитного договора может повлечь обращение взыскания на квартиру и продажу квартиры с торгов. Даже если квартира является единственным местом жительства заемщика, на нее может быть обращено взыскание, а заемщик и члены его семьи выселены на улицу.
Законодатель поддержал ипотечных заемщиков и запретил обращать взыскание на квартиру при одновременном наличии следующих обстоятельств:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что при выставлении требования о полном досрочном исполнении обязательств просроченной считается вся сумма кредита);
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
При этом наличие 4 и более просрочек в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, уже допускает обращение взыскания на квартиру.
Как правило, банк после 60 дней просрочки и отказа заемщика идти на контакт выставляет требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое предоставляет заемщику срок в 30 дней для полного погашения кредита, начисленных процентов и пеней.
При неисполнении данного требования, отсутствии желания заемщика решать вопрос с погашением долга или отсутствии желания банка решать вопрос заемщика банк обращается в суд, который взыскивает долг и обращает взыскание на квартиру.
Далее судебный пристав передает документы на квартиру в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое выставляет квартиру на торги и продает. С момента перехода права собственности на квартиру к покупателю права пользования квартирой заемщика и всех лиц, проживающих в квартире, прекращаются <1>.
--------------------------------
<1> Статья 78 Закона об ипотеке.
Конечно, если квартира продана по цене выше долга (или банк оставил ее за собой по цене больше размера долга), то разница возвращается заемщику (залогодателю), кроме того, заемщик может попытаться продать квартиру самостоятельно, поэтому выход и из данной ситуации есть, хотя обычно и с большим убытком для заемщика.
Но если банк оставил за собой предмет ипотеки, стоимость которого меньше, чем остаток долга, либо продал квартиру с торгов по цене меньше, чем остаток долга, то заемщик уже ничего не должен банку, поскольку обязательства по возврату этого остатка у заемщика прекращаются (п. 5 ст. 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Особенности пользования заложенной квартирой
При покупке жилья в кредит и указании об этом в договоре купли-продажи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) при регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику-покупателю автоматически регистрирует и залог в пользу банка.
С этого момента пользование квартирой ограничено и при неисполнении обязательств на нее может быть обращено взыскание. Из основных ограничений выделим:
- Запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка и с сохранением залога. Сделать это без согласия невозможно, так как в Росреестре установлена запись об ипотеке.
- Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т.е. периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение.
- Сдача в аренду (наем). Обычно договор предусматривает необходимость получения на это согласия банка. Но суды считают такое условие незаконным и разрешают заемщикам сдавать имущество внаем для проживания других лиц без согласия банка. Подробнее об этом в разделе банка о сдаче квартиры в аренду.
- Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).
- Нарушение правил пользования. При грубом нарушении правил пользования и невыполнении ряда иных обязанностей залогодателя банк вправе досрочно потребовать возврата кредита.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 226; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!