Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 1 страница
1. Оценка собственной платежеспособности. Заемщик уточняет ежемесячную заработную плату свою и членов семьи, размер накопленных средств, возможности по получению субсидий и иных форм поддержки. Заемщик оценивает все источники погашения кредита (периодические, разовые), в том числе на крайний случай (помощь родственников, продажа имущества, продажа ипотечной квартиры). Рекомендуется всегда иметь накопления в виде трехмесячной заработной платы, а с ипотечным же кредитом целесообразно удвоить данный запас.
Целесообразно оценить и дополнительные расходы, связанные с получением кредита: разовые (комиссии за андеррайтинг, оценка, регистрация договора, нотариус), периодические (перечисление средств, страхование), а также на покупку квартиры. Перечень таких расходов приведен в параграфе 2.2 книги.
2. Оценка размера кредита и цены квартиры. Заемщик, используя ипотечный калькулятор, примерно определяет, на какой лимит кредита может рассчитывать и по какой цене может приобрести квартиру.
Ипотечный калькулятор - это онлайн-интернет-сервис, позволяющий рассчитать с учетом имеющегося дохода, срока кредитования и размера собственных средств параметры кредита: лимит кредитования, ежемесячный платеж по кредиту. К примеру: http://www.ipohelp.ru/calculator.html. Но предупредим, что каждый банк имеет собственную методику расчета лимита кредитования с учетом кредитоспособности заемщика, поэтому ипотечный калькулятор может дать лишь примерные данные. Чтобы понять точную сумму, следует обратиться в банк.
|
|
|
Если по данным ипотечного калькулятора заемщик может рассчитывать на кредит, достаточный для покупки квартиры, то можно переходить к следующей стадии. Если доходов недостаточно, то брать ипотечный кредит рискованно, но окончательное мнение о лимите кредитования и вариантах решения вопроса лучше принимать после анализа программ банков и обращения в банк.
3. Выбор между первичным и вторичным рынком. После определения лимита заемщик примерно определяет, на какую квартиру может рассчитывать. Существенным моментом является выбор между покупкой строящейся и готовой квартиры, поскольку от этого зависит выбор ипотечной программы, банка, размер процентной ставки (ставка выше по новостройкам), срок въезда в квартиру, объем юридических рисков и решение множества иных вопросов. Подробнее о выборе квартиры - в параграфе 4.4 книги, об особенностях первичного и вторичного рынка - в параграфах 4.4, 7.1 книги.
4. Анализ ипотечных программ и ипотечных кредиторов. Заемщик по Интернету и иным источникам, в частности, по рекомендациям знакомых, анализирует имеющиеся на рынке ипотечные программы и выбирает наиболее подходящую, в том числе оценивает себя на соответствие требованиям ипотечной программы и выбранного кредитора (кредитором может быть банк и обычное юридическое лицо, выдающее займы: далее все виды кредиторов условно будем называть банками).
|
|
|
5. Обращение в банк. С сайтов понравившихся банков могут быть отправлены предварительные онлайн-заявки на получение кредита уже на этапе анализа программ. Далее заемщик собирает необходимый перечень документов по себе (касательно платежеспособности, дееспособности, размера первоначального взноса и пр.) и обращается в банк. На первом этапе документы по конкретной квартире банком не рассматриваются, поскольку устанавливается лимит кредитования исходя из доходов заемщика и прочих его характеристик.
6. Принятие решения банком. Банк, рассмотрев документы, выносит решение о лимите кредита заемщику, иных дополнительных условиях выдачи кредита (например, о привлечении созаемщиков, поручителей), а также сроке действия данного решения, в течение которого заемщик должен найти квартиру (как правило, 3 - 4 месяца).
7. Поиск квартиры и одобрение квартиры банком. Заемщик находит квартиру, удовлетворяющую требованиям банка и установленному заемщику лимиту. Если у банка есть аккредитованные строящиеся объекты, то выбор осуществляется между данными объектами. Далее заемщик производит оценку квартиры, представляет в банк документы по квартире для одобрения. Банк одобряет квартиру.
|
|
|
8. Подписание договора купли-продажи. После того как квартира одобрена банком, заемщик под контролем банка заключает договор приобретения квартиры, договор страхования квартиры, оплачивает первоначальный взнос, банк выдает кредит, который заемщик направляет продавцу/застройщику в оплату квартиры.
9. Оформление права собственности. Заемщик становится собственником квартиры, на которую одновременно устанавливаются ипотека и ограничения в использовании. Если заемщик покупает новостройку, то оформляется залог прав по договору участия в долевом строительстве.
10. Погашение кредита. После получения кредита и покупки квартиры заемщик ежемесячно перечисляет банку платежи в погашение кредита и начисленных процентов.
При покупке строящейся квартиры последовательность может быть несколько иной - заемщик вначале находит удовлетворяющий его требованиям объект, а застройщик сообщает (обычно эти данные есть на сайтах объектов застройки или застройщиков), какие банки аккредитовали данный объект, после чего заемщик обращается в такие банки для получения кредита.
|
|
|
Разновидности компаний, выдающих кредиты на покупку квартир
Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая - это банки, которые выдают кредиты (Связь-Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24).
Вторая - это иные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (заимодавцы), как правило - партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию либо других рефинансирующих организаций. Выдают такие компании займы, а не кредиты, так как не имеют банковской лицензии на выдачу кредитов.
Для заемщика в принципе особой разницы нет, так как и заем, и кредит одинаково предусматривают возврат средств под проценты. Однако определенные особенности необходимо знать, в частности, затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и "экономика" данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки - это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже.
Приведем таблицу некоторых параметров, которые целесообразно учесть при выборе между банками и заимодавцами:
| Банк (кредитная организация) | Заимодавец (некредитная организация) | |
| 1 | 2 | 3 |
| Процедура получения кредита | Примерно одинакова, однако Заимодавец, как правило, небольшая структура с небольшим количеством сотрудников, в связи с чем рассмотрение заявки может проходить быстрее. По этой же причине заимодавцы более маневренны и лояльнее в принятии решений | |
| Наличие комиссий | В связи с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда <1> и ст. 9.1 Закона об ипотеке <2> практически все комиссии банками отменены | Комиссий за обслуживание ссудного счета не было изначально |
| Обязанность раскрывать полную стоимость кредита (ПСК) | В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов | В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов |
| Способ погашения долга | Погашение производится путем перечисления на счет, открытый в банке-кредиторе, суммы платежа, которую банк списывает в дату платежа | Заемщик погашает заем, как правило, путем ежемесячного перечисления суммы платежа напрямую на счет кредитора или его представителя |
| Удобство погашения долга | При наличии разветвленной сети дополнительных офисов банка погашение производить комфортно и удобно | Как правило, сотрудничают с определенными банками, которые не берут комиссии за перечисление средств. Следует уточнить разветвленность сети таких банков. Главный вопрос - чтобы не было комиссий за перечисление денежных средств в погашение кредита |
| Поведение кредитора при просрочке | С банками, как правило, сложно о чем-то договориться, поскольку с заемщиком беседуют каждый раз новые лица, программы реструктуризации не развиты, никто особенно не заинтересован в помощи заемщику, это обратная сторона "конвейерной" технологии выдачи и возврата кредитов. Но все зависит от банка | Заимодавцы более гибки, чем банки, заемщик понимает, с кем общаться, кто принимает решения и может договориться о различных схемах реструктуризации |
| Стандарты выдачи кредитов/займов | Как правило, банки выдают кредиты по собственным программам и процентным ставкам, а большинство некредитных организаций выдают займы по стандартам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, они полностью представлены на сайте http://www.rosipoteka.ru. Заемщик легко может с ними ознакомиться. АИЖК проводит государственную политику в сфере ипотеки и потому в большей степени реализует социальный аспект ипотечного кредитования. В частности, устанавливает ставки, по которым заимодавцы обязаны выдавать займы. На процентообразование в данном случае в меньшей мере влияет стоимость ресурсов и какие-то иные факторы, присущие банкам | |
| Иные условия | В части иных условий, в том числе размера процентов, условий ипотечных программ, каких-либо особенностей нет | |
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. N 8274/09 // ВВАС РФ. 2009. N 2; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. N 7171/09 // ВВАС РФ. 2010. N 6; ст. 29 Закона "О банках и банковской деятельности" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 27. Ст. 357 (с послед. изм.).
<2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.) (далее - Закон об ипотеке).
В следующих главах мы будем называть все виды кредиторов банками, чтобы удобнее было читать. Но заемщик должен помнить и о наличии возможности взять заем не в банках.
Далее мы остановимся подробнее на банках, внутри которых есть определенная градация. Есть универсальные, оказывающие услуги и юридическим и физическим лицам, есть розничные банки (только физические лица), а есть специализированные ипотечные банки, которые выдают исключительно ипотечные кредиты. Можно обоснованно предположить, что специализированные ипотечные банки должны лучше уметь работать с заемщиками, предлагать большее разнообразие программ, в том числе по реструктуризации задолженности.
Но так это или нет, решать заемщику. Выгодность условий зависит не только от специализации, но и от объективной стоимости привлечения денег для конкретного банка, приоритетов в выдаче кредитов, массовости или небольшого объема выдачи, конвейерности и типизации операций, политики риск-менеджмента банка и многих других факторов.
К примеру, чем больше выдает банк кредиты, тем, казалось бы, выгоднее программы. Но не все так однозначно. Признанные лидеры рынка ипотечного кредитования, такие как государственные Сбербанк, ВТБ24 и Связь-Банк, действительно с огромным отрывом лидируют по количеству выданных кредитов, хотя и не являются специализированным банками. Но это не значит, что программы этих банков самые лучшие при всех известных плюсах.
Другие банки, чтобы конкурировать с лидерами, стремятся, а лучше сказать вынуждены, предлагать более выгодные условия, более высокий профессионализм, более индивидуальный подход. Также отметим, что и небанковские организации выдают кредиты в объемах, сравнимых с банковскими. Их продукты тоже конкурентоспособны и имеют своего покупателя.
В последнее время в связи с повышением стоимости привлечения средств, а также естественным развитием рынка кредиторы все чаще используют неценовые конкурентные преимущества: упрощают порядок выдачи кредита, список документов, и это очень важный параметр для заемщика.
Однако, по нашему мнению, следует ориентироваться на объективные критерии. В первую очередь целесообразно смотреть на программу, а затем уже сравнивать кредиторов. При этом крупность банка не имеет определяющего значения: заемщик не открывает в банке вклад, а получает кредит. В некоторых крупных банках обслуживание гораздо хуже, чем в небольших, поскольку за конвейерностью и типизацией полностью потеряна обратная связь с заемщиком, а любая нетипичная ситуация будет означать задержку или тупик.
Помимо критериев, относящихся к выгодности программ и условиям кредитного договора, приведем и иные параметры выбора, относящиеся к кредитору.
- Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008 - 2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. руб. по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. руб. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые ставки, и заемщики потерпели серьезные убытки. К таким банкам лучше не обращаться.
- Поведение во время кризиса 2008 - 2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву, направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие, вместо того чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации, обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк. Так, если без особых знаний экономики экстраполировать последовательность кризисов: 1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015, то следующего кризиса можно ждать примерно к 2020 г. Ипотечные долги взыскивать надо совершенно по-другому, чем долги по потребительским кредитам, а некоторые банки этого не понимают. Следует идти по максимуму навстречу добросовестному заемщику, предоставлять отсрочки и варианты реструктуризации, а не обращаться в суд при первой просрочке. К сожалению, в крупных банках заемщик просто теряется и не понимает, к кому обращаться, пробиться к лицам, принимающим решение, зачастую невозможно.
- Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, "футболят" от сотрудника к сотруднику, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое бы за это отвечало, то следует подумать, стоит ли сотрудничать с таким банком в таком режиме еще двадцать лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится. Прогрессивные банки уже давно перешли от конкуренции цен к конкуренции сервиса, поэтому следует найти оптимальное соотношение цены и сервиса.
Но не стоит быть очень критичным и делать скорые выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание (сроки, полнота ответа, форма ответа - письменная или устная).
- Удобство получения-погашения кредита и территориальная близость.
В некоторых банках принята очень удобная система "одного окна", при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщицами, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк.
Также очень важно, чтобы было удобно гасить кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки либо далеко ездить для погашения кредита - это неудобно.
Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов:
- местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика;
- разветвленность филиальной сети;
- многообразие форм погашения долга (терминалы, банки);
- размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор - не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформления переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором);
- наличие программ, позволяющих через Интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для оплаты страхового платежа;
- отсутствие очередей в банкоматах и дополнительных офисах.
- Крупность и надежность банка. Надежность и крупность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работает три сотрудника, чем банк из топ-10 по активам. С другой стороны, при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев иные санаторы либо лица, которым долги уступлены.
- Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита.
По крайней мере, это лучше, чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр в связи с элементарными ошибками. По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов:
- политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т.д.);
- массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатываются обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже "не учится", а "умеет" выдавать ипотечные кредиты);
- качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком).
Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов - на сайтах http://rusipoteka.ru/, http://rating.rbc.ru/, http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 226; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!