Сводный сметный расчет стоимости строительства
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное агентство по образованию
________________________________________
ГОУ ВПО
Пензенский государственный университет
архитектуры и строительства
Экономическая оценка проектного решения
строительства зданий
Учебно-методическое пособие
Пенза 2008
Технико-экономическое обоснование проектного решения отдельного объекта
Общие положения
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) должно дать всю необходимую информацию для принятия решения об инвестировании. Следовательно, коммерческие, технические, финансовые, экономические и экологические предпосылки для инвестиционного проекта должны быть определены и критически оценены на основе альтернативных вариантов решений. Даже ТЭО, в результате которого не появляется решение об инвестировании, имеет большое значение, так как предотвращает ошибочное размещение дефицитного капитала. Структура классического ТЭО включает следующие разделы:
Общие предпосылки и история проекта:
- указать имя и адрес проектоустроителя;
- выявить предпосылки создания проекта;
- определить цель проекта и общие черты основной предполагаемой стратегии проекта, включая географический регион и долю рынка, лидерство по издержкам, дифференциацию, рыночную нишу.
Общий анализ рынка и концепция маркетинга:
|
|
|
- подвести итоги маркетингового исследования: деловая среда, целевой рынок и сегментация рынка, каналы сбыта, конкуренция, жизненные циклы;
- привести перечень годовых показателей спроса и поставок;
- объяснить и обосновать маркетинговые стратегии для достижения целей проекта и описать в общих чертах концепцию маркетинга;
- привести предполагаемые издержки на маркетинг, элементы программы намечаемых продаж и поступлений;
- описать воздействие проекта на: сырье и поставки, месторасположение, окружающую среду, производственную программу, производственную мощность предприятия, технологию и т.д.
Сырье и поставки:
- описать общую ситуацию с наличием: сырья, обработанных производственных материалов и компонентов, вспомогательных производственных материалов, запчастей, поставок для социальных и внешних нужд;
- перечислить годовые потребности в поставках материальных ресурсов;
- суммировать наличие важнейших ресурсов и возможных стратегий.
Месторасположение, участок и окружающая среда:
- идентифицировать и описать месторасположение и выбранный участок для размещения предприятия, включая: экологическое воздействие и влияние на окружающую среду; социально-экономическую политику, стимулы, ограничения; инфраструктурные условия и окружающую среду;
|
|
|
- суммировать критические аспекты и обосновать выбор месторасположения и участка;
- описать в общих чертах основные издержки, относящиеся к месторасположению и участку.
Проектирование и технология:
- определить в общих чертах производственную программу и мощность предприятия;
- описать и обосновать выбранную технологию, рассмотреть ее пригодность и возможные основные преимущества или недостатки, а также жизненный цикл, передачу технологии, обучение, контроль риска, издержки, юридические аспекты.
Организация и накладные расходы:
- описать основную организационную структуру, схему и средства управления.
Трудовые ресурсы:
- описать социально-экономическую и культурную среду по отношению к основным требованиям проекта, а также наличие трудовых ресурсов, требования к их набору и обучению, причины привлечения иностранных экспертов в той степени, которая необходима для проекта;
- указать основной кадровый состав и общую численность работников.
Схема осуществления проекта:
- указать продолжительность строительства и монтажа оборудования предприятия;
|
|
|
- указать продолжительность пускового и начального периодов производства;
- определить действия, необходимые для своевременного осуществления проекта.
Финансовый анализ и оценка инвестиций:
- кратко описать критерии, определяющие оценку инвестиций;
- определить полные инвестиционные издержки: земля и подготовка участка; здания и сооружения, работы по гражданскому строительству; основное оборудование предприятия; вспомогательное и обслуживающее оборудование предприятия; основной акционерный капитал; производственные расходы и капитальные затраты; потребность в чистом оборотном капитале;
- определить полные издержки на проданную продукцию: эксплуатационные издержки, амортизационные отчисления, издержки на маркетинг;
- оценить инвестиции (основные данные): дисконтированный поток реальных денег (внутренняя норма доходности, чистый дисконтированный доход); срок окупаемости; прибыль, создаваемая на общий инвестированный капитал и на акционерный капитал; прибыль для участников (как в проектах совместных предприятий); основное финансовое и экономическое воздействие на национальную экономику и окружающие условия;
- выявить аспекты неопределенности, включая критические переменные, риски, а также возможные стратегии и средства управления в условиях рынка, вероятные будущие ситуации и их возможное воздействие на финансовую осуществимость инвестиционного проекта
|
|
|
В учебных целях подробно будет разрабатываться финансовый анализ и оценка инвестиций.
Исходные данные
В качестве исходных данных могут быть приняты материалы строительных каталогов, типовые проекты предприятий, зданий и сооружений или индивидуальные проекты (фасады, планы, разрезы, узлы, детали и т.п.).
Сметно-нормативная база формируется из укрупненных комплексных нормативов, действующих территориальных единичных расценок, сметных норм и расценок (ТЕР, СНиР), государственных элементных сметных норм, региональных сметных норм (ГЭСН, РСН).
Экономический раздел выполняется в виде расчетно-пояснительной записки на листах стандартного формата. В записке приводится краткая характеристика объекта строительства. Выполняются обоснования и подробные расчеты технико-экономических показателей (с расшифровкой цифровых расчетов). Эти показатели затем сводятся в таблицы по разделам.
1. КАЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА
Первоначально следует установить расчетную единицу измерения объекта, которая лежит в основе определения основных технико-экономических показателей (ТЭП) проекта (прил. 6). Если объект включает основную (жилую) и обслуживающую части, то ТЭП рассчитывается раздельно по этим частям объекта. Определение объемно-планировочных и конструктивных характеристик объекта выполняется согласно действующим инструкциям СН 545 - 82, СН 546 - 82 [8, 9] для типовых, экспериментальных проектов или проектов для конкретных условий строительства. Характеристика конструктивных решений (конструктивная схема, шаг, пролет и т.д.) дается в табл. 1. Номенклатура ТЭП дана в табл. 2.Расчет базовых показателей объектов выполняется в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», СНиП 2.09.02-85* «Производственные здания» [13, 14, 15].
Т а б л и ц а 1
Качественная характеристика объекта строительства
| № п/п | Наименование показателей | Единица измерения | Количество | Примечания | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| I. Объемно-планировочная характеристика объекта | |||||
| 1. | Число этажей | эт. |
| ||
| 2. | Число квартир, в том числе по количеству комнат | кв. |
| ||
| 3. | Число секций (число лестничных клеток для домов несекционного типа) | шт. |
| ||
| 4. | Строительный объем с выделением жилой и нежилой частей при размещении в доме нежилых помещений (магазинов, предприятий общественного питания и др.) | м3 |
| ||
| 5. | Общая площадь | м2 |
| ||
| 6. | Жилая площадь | м2 |
| ||
| 7. | Площадь летних помещений квартир (балконов, лоджий, террас) | м2 |
| ||
| 8. | Высота жилого этажа от пола до пола | м2 |
| ||
О к о н ч а н и е т а б л и ц ы 1
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 9. | Ширина и длина корпуса | м | ||
| 10. | Площадь земельного участка, отведенного под строительство | м2 | ||
| II. Конструктивная характеристика объекта | ||||
| 1. | Строительно-конструктивный тип дома (крупнопанельный, объемно-блочный, кирпичный и др. ) | |||
| 2. | Конструктивная схема дома с указанием размеров пролета и шагов между несущими вертикальными конструкциями | |||
| 3. | Материал основных несущих ограждающих конструкций | |||
| 4. | Вид наружной и внутренней отделки стен | |||
| 5. | Конструкция кровли (скатная с чер-дачным помещением, совмещенная плоская и др. ) | |||
| 6. | Типы чистых полов | |||
2. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА
Т а б л и ц а 2
| № п/п | Наименование показателей | Единица измерения | Количество | Примечание |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| I. Показатели объемно-планировочных решений | ||||
| 1. | Общая площадь на одну квартиру в среднем | м2 | ||
О к о н ч а н и е т а б л и ц ы 2
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 2. | Жилая площадь на одну квартиру в среднем | м2 | ||
| 3. | Площадь летних помещений на одну квартиру в среднем | м2 | ||
| 4. | Площадь вне квартирных помещений на одну квартиру в среднем | м2 | ||
| 5. | Общая площадь, приходящаяся на одну лестничную клетку (лифтовую группу) | м2 | ||
| 6. | Отношение жилой площади к общей площади (планировочный)* | К1 | ||
| 7. | Отношение строительного объема к общей площади (объемный) | К2 | ||
| 8. | Отношение площади наружных стен к общей площади | К3 | ||
| 9. | Отношение периметра наружных стен к площади застройки (коэффициент компактности) | К4 | ||
| 10. | Конструктивный коэффициент | К5 | ||
| 11. | Площадь земельного участка, приходящаяся на 1 м2 общей площади | |||
| II. Показатели сметной стоимости строительства | ||||
| 1. | На 1 м2 общей площади | руб. | ||
| 2. | На 1 м2 жилой площади | руб. | ||
| 3. | На квартиру в среднем | руб. | ||
| 4. | Чистый дисконтированный доход | руб. | ||
| III. Показатели эксплуатационных (текущих) затрат | ||||
| 1. | Затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий: | |||
| – отопление | руб. /год | |||
| – холодное водоснабжение | руб. /год | |||
| – горячее водоснабжение | руб. /год | |||
| – канализацию | руб. /год | |||
| – лифты | руб. /год | |||
| – мусоропроводы | руб. /год | |||
| 2. | Затраты на вывоз бытовых отходов | руб. /год | ||
| Всего текущих затрат | руб. /год | |||
Примечание: * характеристика коэффициентов представлена в прил. 8.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА
Показатель сметной стоимости (цены) – один из важных показателей, характеризующих экономичность проектного решения и определяющих сумму средств (инвестиций) на реализацию проекта. Цена строительства является предметом проведения подрядных торгов (тендеров), переговоров заказчика с подрядчиком, инвестиционных конкурсов; является основой при заключении контракта. Таким образом, достоверность определения сметной стоимости приобретает первостепенное значение для всех сторон, участвующих в строительстве. Из состава сметной документации в разделе «Экономика архитектурного проектирования и строительства» выполняются объектная смета и сводный сметный расчет стоимости строительства. С учетом стадии проектирования сметная стоимость определяется по укрупненным сметным показателям на 1 м2 общей площади различных типов зданий (прил. 1). Нормативы, как правило, приведены на расчетную единицу измерения объекта.
При определении сметной стоимости строительства объектов в учебных целях применяется базисно-индексный метод. Базисно-индексный метод – это использование текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода. Приведение к уровню текущих (прогнозных) цен выполняется путем перемножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс по отрасли или виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.
Объектная смета
Объектная смета составляется по проектным материалам на отдельные объекты. Ее основой служат локальные сметы (ЛС) и расчеты на отдельные виды работ, конструктивные элементы и лимитированные затраты. При наличии в здании основной и обслуживающей частей их сметные стоимости выделяются отдельно. Отдельными строками в объектной смете показываются все виды работ и затрат, осуществляемых при возведении объекта, на которые составлены соответствующие локальные сметы и расчеты: например, общестроительные работы (ЛС-1), отопление (ЛС-7), водоснабжение (ЛС-9) и т.д. по всем видам специальных строительных работ (инженерного оборудования объекта). Затраты на технологическое оборудование и его монтаж определяются в % к сметной стоимости СМР (прил. 3). Для расчета объектной сметы используются сметные нормативы (прил. 1, 2). Кроме того, в объектных сметах начисляются:
– средства на временные здания и сооружения (в % к сметной стоимости СМР) (прил. 5);
– зимнее удорожание (в % к сметной стоимости СМР) (прил. 5);
– резерв средств на непредвиденные работы и затраты (1% от суммарного итога предыдущих расчетов).
Форма объектной сметы приведена в табл. 3.
Т а б л и ц а 3
(наименование стройки)
Объектная смета
на строительство
(наименование объекта)
Сметная стоимость тыс.руб.
Средства на оплату труда тыс.руб.
Расчетный измеритель единичной стоимости 1 м2
Составлена в ценах на 200 г.
| № п/п | Номера смет и расчетов | Работы | Сметная стоимость, млн. руб. | Средства на оплату труда, тыс.руб. | Показатели единичной стоимости | ||||
| строительных работ | монтажных работ | оборудования, мебели, инвентаря | прочих затрат | всего | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1. | Укрупненные показатели | Общестроительные работы | + | + | + | + | + | + | + |
| Санитарно-технические работы | |||||||||
| 2. | Укрупненные показатели | Отопление – 6,2 % от гр.8 «Общестроительные работы» | + | + | + | + | + | + | |
| 3. | –*– | Вентиляция – 7,1 % от гр.8 «Общестроительные работы» | + | + | + | + | + | + | |
П р о д о л ж е н и е т а б л и ц ы 3
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 4. | Укрупненные показатели | Внутренний водопровод – 1,2 % от гр.8 «Общестроительные работы» | + | + | + | + | + | + | |
| 5. | –*– | Канализация – 1,35 % от гр.8 «Общестроительные работы» | + | + | + | + | + | + | |
| Итого по санитарно-техническим работам | + | + | + | + | + | + | + | ||
| Накладные расходы – 128 % от ФЗП | + | + | |||||||
| Сметная прибыль – 83 % от ФЗП | + | + | |||||||
| Всего по санитарно-техническим работам: | + | + | + | + | + | + | + | ||
| 6. | –*– | Электроосвещение здания – 1,25 % от гр.8 «Общестроительные работы» | + | + | + | + | + | + | + |
| Накладные расходы – 105 % от фонда заработной платы (ФЗП) | + | + | |||||||
| Сметная прибыль – 60 % от ФЗП | + | + | |||||||
| Всего по освещению: | + | + | + | + | + | + | + | ||
| Всего по объекту | + | + | + | + | + | + | + |
Примечание: знак «+» означает, что графа заполняется.
Сводный сметный расчет стоимости строительства
Сводный сметный расчет стоимости строительства является итоговым документом, определяющим цену строительства. Все затраты, связанные с осуществлением строительства, по своему экономическому содержанию и целевому назначению сгруппированы в отдельные главы. Правила исчисления глав приведены в прил. 2.
В экономическом разделе дипломного проекта расчет отдельных глав ведется по укрупненным нормативам на основе объектной сметы (табл. 3). Здесь приведены правила отнесения затрат по графам (видам затрат) сводного сметного расчета.
В этом сметном документе показываются итоги по каждой главе и суммарные по главам 1-7, 1-8, 1-9, 1-12.
После начисления резерва средств на непредвиденные работы и затраты подсчитывается общий итог в следующей записи: «Всего по сводному сметному расчету». Итоговая сумма по главам сводного сметного расчета определяет величину капитальных вложений на строительство проектируемого объекта.
Размер резерва средств на непредвиденные работы и затраты определяются в процентах от общей сметной стоимости:
экспериментальные жилые дома – 4 %;
жилые дома по индивидуальным проектам – 3%;
жилые дома по типовым проектам – 2 %.
После итога сводного сметного расчета указываются возвратные суммы (в размере 15 % их сметной стоимости по гл. 8), получаемые от разборки временных зданий и сооружений, а также за материалы, полученные от разборки сносимых и переносимых зданий и сооружений, – в размере, определяемом по расчету.
На основе данных сводного сметного расчета определяются показатели сметной стоимости строительства.
Форма сводного сметного расчета приведена в табл. 4.
Т а б л и ц а 4
Сводный сметный расчет в сумме тыс.руб.
В том числе возвратных сумм тыс.руб.
(ссылка на документ об утверждении)
Сводный сметный расчет стоимости строительства
Составлен в ценах 200 г.
| № п/п |
Номер смет и расчетов | Наименование глав, объектов, работ | Сметная стоимость, тыс.руб. | Общая сметная стоимость, тыс.руб | |||
| Строитель-ных работ | Монтажных работ | Оборудования и приспособлений | Прочие затраты | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Затраты по эксплуатации объектов представляют собой себестоимость годового объема продукции (работ, услуг), в том числе по содержанию непосредственного объекта [8].
Расчет текущих затрат ведется по номенклатуре статей технологической части проекта производственного объекта или по жилым и общественным зданиям. Однако в дипломном проектировании рассчитывается не полная себестоимость продукции (работ, услуг), а только те затраты, которые зависят от объемно-планировочных, конструктивных решений, затрат на содержание необходимого персонала, а также расходов на санитарно-гигиеническое обслуживание объектов. Это достаточный перечень при оценке проектных решений и сравнении вариантов.
Стоимость эксплуатации промышленного здания – совокупность материальных, топливно-энергетических, трудовых затрат по поддержанию в технически исправном состоянии элементов и отдельных конструкций.
а) Затраты на отопление определяются произведением расчетных теплопотерь здания на стоимость ед. тепла. Расчетное количество тепла, теряемого зданием за отопительный период, определяется по формуле:
(1.1)
где: Q0 – расчетное количество тепла, Гкал, теряемого за 1 ч на 10С расчетной температурной разницы воздуха;
Z – число дней отопительного периода;
24 – число часов в сутки;
tв– расчетная температура внутреннего воздуха, С0;
tср – средняя температура наружного воздуха за отопительный
период, С0;
1,4 – коэффициент, учитывающий потери тепла в сетях и приборах.
Значения tр, tср, Z принимаются для условий Пензенской области.
Здесь
(1.2)
где Fн.с. – площадь наружных стен здания за вычетом проемов, м2;
Fпр. – площадь проемов в наружных стенах, м2;
Fдв – площадь входных дверей, м2;
Fп – площадь, заключенная между внутренними гранями наружных стен, м2;
А, В, С, D – коэффициенты теплопередачи, определенные для зданий
различной этажности при различных расчетных температурах (прил. 5).
Стоимость 1 Гкал тепла принять равной 445 руб.
б) Затраты на:
– холодное и горячее водоснабжение,
– канализацию,
– содержание и обслуживание мусоропровода,
– содержание лифта,
– вывоз бытовых отходов,
в расчете за 1 месяц представлены в прил. 7, согласно постановленияГлавы администрации г. Пензы от 31 января 2006 г. № 55 «Об утверждении платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений и собственников жилых помещений, которые не выбрали способов управления многоквартирным домом, проживающих в муниципальном жилищном фонде г. Пензы».
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 240; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!