Расчет полной стоимости замещения приведен ниже.
Согласно техническому паспорту, конструктивно, здание представляет собой жилой дом, поэтому, в качестве аналога для определения стоимости замещения выбран жилой дом.
Таблица 6. Расчёт стоимости замещения здания методом сравнительной единицы (сборники Ко-Инвест).
| Наименование | Жилой дом |
| Класс конструктивной системы | КС-1 |
| Строительный объем, куб. м | |
| Общая площадь, кв. м | |
| Аналог | Жилые дома в уровне цен на 01.01.2011 г. для условий строительства в Московской области, ЖЗ. 22.795* |
| Единица измерения | Кв.м |
| Количество единиц измерения | |
| Стоимость аналога, руб./ед. | 21 372,00 |
| Коэффициент, учитывающий различия в конструктивных элементах, Кн | 1,00 |
| Коэффициент, учитывающий различия в объеме, Коб | 1 |
| Коэффициент, учитывающий различия в уровне сейсмичности, Ксейсм | 1,04 |
| Коэффициент, учитывающий различия климатических условий строительства, Ккл | 0,94 |
| Коэффициент, учитывающий региональные различия цен, Крег | |
| Коэффициент, учитывающий изменение уровня цен после издания справочника, Кизм | |
| НДС | |
| Стоимость единицы измерения объекта оценки, после корректировок, руб. | 26 739,24 |
| Стоимость замещения (строительства), руб. |
*Аналог необходимо принять тот же, что и в таблице.
Таким образом, по результатам расчета общая стоимость строительства объекта в ценах на январь 2018 года составила:______________тыс. руб.
|
|
|
График погашения кредита
Расчет ежегодных платежей по кредиту осуществляем по формуле 6.
(6)
где
x- ежегодный платеж
S- сумма кредита
P- процентная ставка
N- срок кредитования
Составляем график погашения кредита
Таблица 7 – График погашения кредита
| Год
| Остаток по кредиту на начало года | Начисленный процент | Выплаты процента | Остаток на конец года |
| и основной суммы | ||||
|
| 1 | 2 | 3 | 1-(3-2) |
| 1 |
|
|
|
|
| 2 |
|
|
|
|
| 3 |
|
|
|
|
| 4 |
|
|
|
|
| 5 |
|
|
|
|
Определение цены реализации объекта
В таблицах8 и 9 приведеныграфик строительства и график продаж. Указаны цены продаж, которые приняты по данным сайта https://www.yuga-build.ru/krasnodar/fmr/zhk-ul-dalnyaya-4/prices и спрогнозированы на будущий период времени. Задел в строительстве определен на основании СНИП «Нормы задела в строительстве и продолжительность строительства».
Таблица 8 - График строительства
|
|
|
| 3 квартал 2016 | 4 квартал 2016 | 1 квартал 2017 | 2 квартал 2017 | 3 квартал 2017 | 4 квартал 2017 | |
| Задел в строительстве | 20% | 37% | 57% | 72% | 87% | 100% |
| Распределение стоимости строительства по кварталам (нарастающим итогом) | ||||||
| График строительства | Подготовит. период, подземная часть | Подземная часть - 1 месяц, Надземная часть | Надземная часть | Надземная часть | Надземная часть | Надземная часть, отделка |
Таблица 9 - График реализации помещений
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | Всего кол-во помещений | Всего площадь помещений | |
| Однокомнатные квартиры, кол-во | ||||||
| Цена продажи 1 кв.м. однокомнатных квартир, тыс. руб. | 49 | 55 | 60 | 65 | ||
| Площадь реализации, кв.м. | ||||||
| Доход от продажи однокомнатных квартир, тыс. руб. | ||||||
| Двухкомнатные квартиры, кол-во | ||||||
| Цена продажи 1 кв.м. двухкомнатных квартир, тыс. руб. | 47 | 50 | 55 | 60 | ||
| Площадь реализации, кв.м. | ||||||
| Доход от продажи двухкомнатных квартир, тыс. руб. | ||||||
| Трехкомнатные квартиры, кол-во | ||||||
| Цена продажи трехкомнатных квартир, тыс. руб. | 46 | 49 | 53 | 55 | ||
| Площадь реализации, кв.м. | ||||||
| Доход от продажи трехкомнатных квартир, тыс. руб. | ||||||
| Итого доход, тыс. руб. | ||||||
Расчет показателей эффективности проекта
|
|
|
Для оценки инвестиционной привлекательности проектов на практике часто прибегают к использованию «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» и утверждённой постановлением Минэкономики РФ, Минфина РФ, Госстроя РФ от 21.06.1999 № ВК47 следующей системы интегральных показателей:
· чистая текущая стоимость (NPV);
· срок окупаемости (PP);
· индекс доходности инвестиций (PI).
Чистая текущая стоимость (NPV, NetPresentValue) – это показатель экономической эффективности инвестиционного проекта, который рассчитывается путём дисконтирования (приведения к текущей стоимости, т.е. на момент инвестирования) ожидаемых денежных потоков (как доходов, так и расходов).Чистая текущая стоимость отражает прибыль инвестора (добавочную стоимость инвестиций), которую инвестор ожидает получить от реализации проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением такого проекта.Если NPV больше нуля, то проект можно принять, если NPV меньше нуля, то проект стоит отвергнуть. Данный показатель рассчитывается по следующей формуле:
|
|
|
(7)
где
n, t — количество временных периодов;
CF — денежный поток (англ. CashFlow);
r — стоимость капитала, она же ставка дисконтирования
IC— первоначальные инвестиции
Следующий показатель срок окупаемости инвестиций – это период времени, который необходим для того, чтобы доходы, генерируемые инвестиционным проектом, полностью покрыли изначальные инвестиционные расходы по реализации такого проекта.
Данный показатель рассчитывается по следующей формуле:
(8)
где
IC – первоначальные инвестиционные затраты в проект;
CF –чистый денежный поток, генерируемый проектом.
Соотношение прибыли к размеру вложенного капитала, дисконтированную стоимость поступлений в расчете на единицу вложений отображает индекс доходности инвестиций.
Формула для расчета:
PI = 1 + NPV : IC (9)
Показатель «индекс доходности инвестиций» является относительным. Он отображает соотношение чистого денежного потока к затратам. Благодаря этому преимуществу показатель можно использовать для сравнительной оценки проектов, отличающихся по объему первоначальных вложений. Также индекс доходности инвестиций следует применять для выявления и исключения неэффективных проектов еще на стадии рассмотрения.
Возможны такие варианты решения:
Если индекс доходности рентабельности инвестиций (PI) > 1,0 – вложения принесут прибыль при условии использовании выбранной ставки. PI < 1,0 – инвестиции не окупятся.
PI = 1,0 – ставка отдачи равна IRR.
Расчет показателей эффективности производим в табличной форме.
Таблица 10– Расчет показателей эффективности проекта
| № | Показатели | 2016 год | 2017 год | 2018 год | 2019 год | 2020 год | 2021 год |
| 1 | Затраты на строительство по годам, тыс. руб. (инвестиции) | ||||||
| 1.1 | Стоимость строительства | ||||||
| 1.2 | Стоимость земельного участка | ||||||
| 2 | Доходы от продаж, тыс. руб. |
| |||||
| 3 | Постоянные расходы, тыс. руб.(5% от доходов) |
|
|
|
| ||
| 4 | Погашение процентов, тыс. руб. |
| |||||
| 5 | Прибыль до уплаты налогов | ||||||
| 6 | Налоги (10%) | ||||||
| 7 | Чистый денежный поток |
Таблица 11 - Показатели финансовой эффективности
| Чистая дисконтированная стоимость (NPV) | |
| Срок окупаемости, года (PP) | |
| Рентабельность инвестиций (PI) |
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
· NPV больше нуля, то проект можно принять.
· Короткий срок окупаемости
· PI> 1,0 – вложения принесут прибыль при условии использовании выбранной ставки
Заключение
В данной контрольной работе проведена серия экспертиз при реализации проекта строительства многоквартирного жилого дома в г.Краснодаре. Решены следующие задачи:
- технически идентифицирован объект;
- юридически идентифицирован объект;
- проведена оценка места расположения объекта и цена приобретения земельного участка;
- приведена организационная схема управления проектом;
- определена стоимость строительства здания по укрупненным показателям Ко-Инвест;
- составлен график погашения кредита;
- определена цена реализации объекта;
- составлен график доходов от реализации проекта;
- рассчитаны показатели эффективности (чистый доход);
- сделан вывод по результатам экспертиз.
Список литературы
1. http://neftestroy.ru/,
2. http://нсиюг.рф
3. https://pkk5.rosreestr.ru
4. https://maps.yandex.ru/
5. https://www.avito.ru/krasnodar
6. https://www.yuga-build.ru/krasnodar/fmr/zhk-ul-dalnyaya-4/prices
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Объявление 1
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 302; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!