Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства
В настоящем отчете рассчитывается стоимость замещения, основанная на справочнике Укрупненных показателей стоимости строительства (Ко-Инвест).
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование и т.д.). Для расчета стоимости затрат на создание оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС Укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС Укрупненные показатели восстановительной стоимости, справочники оценщика УПСС «Общественные здания», УПСС «Объекты архитектурного наследия», выпущенные ООО «КО-ИНВЕСТ», и т.д.).
Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости может быть произведен по следующей формуле:
| Со = Сед х S(V) х Кн х Коб х Ккл х Ксейсм х Крег х Кизм х Кндс (1) где Со стоимость оцениваемого объекта; Сед стоимость единицы сравнения; Кн коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; Коб - коэффициент учитывающий разницу в объеме; Ккл - коэффициент, учитывающий разницу в климатических условиях строительства; Ксейсм - коэффициент, учитывающий разницу в сейсмичности принимается согласно методике представленной в Ко-Инвест «Жилые дома»; Крег - региональный индекс изменения цен; Кизм - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой оценки; Кндс – НДС. |
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.
|
|
|
Источником информации о стоимости аналогов для объекта оценки является справочник: Ко-Инвест «Жилые дома» в уровне цен на 01.01.2011 г. для условий строительства в Московской области.
Для пересчета с базовой цены в цены, действующие на момент оценки, применяется индекс рыночного удорожания, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в текущем уровне цен к их же стоимости в базисном уровне:
|
|
|
И тек/баз = С тек/С баз (2)
В рамках данного исследования расчёт индекса рыночного удорожания (Кизм) производился на основании Писем Департамента строительства Краснодарского края:
1)Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 января 2011 г. № КЦ/П2011-01 ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на ЯНВАРЬ 2011 года», индекс составляет 133,92.
2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 12 января 2018 г. № КЦ/2018-01ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на январь 2018 года” индекс составляет 208,31.
Справочник КО-ИНВЕСТ составлен для условий строительства в Московской области. Уровень сейсмичности составляет 6 балов. Уровень сейсмичности в гор. Краснодаре – 7 балов. Коэффициент, учитывающий разницу в уровне сейсмичности равен 1,04 (Источник КО-Инвест Жилые дома в уровне цен на 01.01.2011 г. для условий строительства в Московской области).
|
|
|
Коэффициент, учитывающий различия климатических условий строительства равен 0,94 (Источник КО-Инвест Жилые дома здания в уровне цен на 01.01.2011 г. для условий строительства в Московской области).
Для пересчета с цен для Московской области в цены, для Краснодарского края (Крег), применяется Территориальный индекс изменения цен, который представляет собой отношение стоимости продукции, работ и ресурсов в Московской области, к их же стоимости в регионе расположения исследуемого объекта.
К рег.= К район расп./Кмоск. обл. (4)
где, К рег= региональный индекс изменения цен;
К районрасп. = коэффициент изменения цен относительно 2000 г. для региона расположения исследуемого объекта;
Кмоск. обл. = коэффициент изменения цен относительно 2000 г. для Московской области;
Коэффициент, учитывающий региональные различия цен рассчитан с помощью:
1) Письмо Минрегиона России от 02.03.2011 № 4511-кк/08 по Рекомендуемым к применению в I квартале 2011 года. Московская область – 5,78; Краснодарский край – 4,23
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 457; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!