Глава 3. Оценка стоимости и описание объекта недвижимости
Техническое описание объекта.
Анализ документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.
При визуальном осмотре необходимо:
- провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;
- зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных со оружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)
Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.
|
|
|
Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:
|
|
|
- размеры земельного участка;
- форма земельного участка;
- рельеф и почвы;
- землепользование.
Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:
- наименование объекта;
- год постройки;
- дату последнего капитального ремонта;
- общую площадь;
- полезную площадь;
- количество этажей;
- описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;
- описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
Объект оценки с кадастровым номером 69:32:0350118:18:3\7 располагается по адресу: Тверская обл., г.Старица, ул. Чернозерского, д.6, кв.59.
Форма земельного участка, на котором расположен объект оценки, прямоугольная, площадь – 400кв.м. Рельеф равнинный. К дому подведен водопровод, газопровод и канализация. Территория достаточно озеленена, во дворе имеется обустроенная детская площадка. Ко всем подъездам подведены асфальтированные дорожки. 
|
|
|
Объект оценки находится в центре г. Старицы. До областного центра – 90 минут езды. От объекта оценки до ближайшей остановки общественного транспорта – 7 минут ходьбы. До больницы, аптеки, рынка – 10 минут ходьбы, до школы – 20 минут.
Экологическая обстановка – благоприятная, т.к. объект оценки находится на берегу р.Волги, вдали от заводов и пролегающих трасс. Криминогенная обстановка – спокойная. Привлекательность состоит в том, что дом находится на последней линии застройки, что обеспечивает тишину, немноголюдность, а также шаговую доступность к р.Волга.
Описание дома.
Дом панельный, фундамент бетонный. Перекрытия в доме – ж\бетонные, перегородки – гипсолитовые. Кровля – рубероид.
Окна – двойные деревянные. Дверь в подъезд двойная: первая – железная с домофоном, вторая – навесная деревянная. Водопровод в доме холодный и горячий. Электроснабжение и газоснаб 
жение в доме центральное. Вентиляция и канализация также центральные.
Общее состояние подъезда – удовлетворительное.
В доме 69 квартир. На каждом этаже по 4 квартиры.
Описание квартиры.
Оцениваемая квартира – двухкомнатная, находится на третьем этаже. Общая площадь – 41,6 кв.м., из них жилая площадь – 25,4кв.м. Подсобные помещения – 16,2 кв.м., балкон – 3.2 кв.м. Высота помещения – 2.5 м.
|
|
|
Входная дверь в квартиру двойная, деревянная.
Прихожая прямоугольной формы, на полу – линолеум, стены обклеяны обоями, потолок поклеян плиткой.
Первая комната прямоугольной формы. Пол деревянный, двойные окна и балконная дверь деревянные, стены поклеяны обоями, потолок побелен. Новые межкомнатные двери.
Вторая комната также прямоугольной формы, межкомнатные двери заменены, пол - линолеум, окна – двойные деревянные, стены поклеяны обоями, потолок побелен. Косметический ремонт данной комнаты был проведен в 2011 году.
Кухня квадратной формы. Стены – обои и керамическая плитка. Потолок - плитка, пол- линолеум. Окна двойные деревянные. Сан. узел находится на стадии косметического ремонта. Потлок – плитка, стены – керамическая плитка и обои, пол также выложен плиткой. Двери деревянные.
Балкон не застеклен.
Все окна выходят на южную сторону. Вид из окна выходит на школьный сад, футбольное поле и р. Волга. 
Дополнительно в квартире были заменены водопроводные трубы в 2010году. Была проведена перепланировка, в результате которой увеличилась площадь прихожей, общая площадь стала использоваться более рационально. Межкомнатные двери заменены в 2011 году.
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 222; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!