Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:
· юридическая допустимость;
· физическая осуществимость;
· финансовая обеспеченность;
· максимальная продуктивность.
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Является базовым в оценке недвижимости и формирует основу на которой оценщик применяет 3 традиционных подхода. Определение наиболее эффективного использования основана на суждениях оценщика и не является фактическим использованием недвижимости.
В теории оценки различают наиболее эффективное использование участка земли как вакантного и обустроенного.
Анализ наиболее эффективного использования обязательно должен учитывать мотивацию покупателя. Если покупатель приобретает недвижимость для личного пользования то его мотивами могут быть: комфорт, престиж, безопасность.
|
|
|
Если покупатель предполагает извлечь доход из недвижимости то для него наиболее эффективное использование учитывать факторы защиты от инфлиации, уменьшение налога и потенциального роста и использования земли и строительства.
Анализ 2 этапа:
1) участок анализируется без строений
2) со строениями
На первом этапе оценщик должен описать и представить себе какие здания или сооружения надо построить для извлечения максимальной выгоды и удобств.
2этап) Необходимо проанализировать существующее строение и ответить на вопрос: как наилучшим образом использовать существующее строение или их надо снести, а на их месте построить новые, при этом, рассматриваемые варианты использования участка или строений должны удовлетворять 4-ом критериям:
1) быть юридически разрешенными
2) физически возможными
3) экономически целесообразными
4) наиболее доходными
29 Описание объекта оценки: методика и технология
Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:
1. Постановка задачи (определение проблемы).
2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
|
|
|
3. Сбор и анализ данных.
4. Выбор методологии оценки.
5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику. [1]
Постановка задачи (определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.
Постановка задачи включает следующие этапы:
• идентификация объекта недвижимости;
• выявление предмета оценки;
• определение даты оценки;
• установление цели и функции оценки;
• установление вида оценочной стоимости;
• составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.
Рассмотрим содержание отдельных этапов.
Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.
|
|
|
Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).
Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.
|
|
|
Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.
Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:
- определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;
- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;
- определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.
30 Описание к отчёту об оценке ФСО № 3
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
· общая информация, идентифицирующая объект оценки;
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
· итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
· о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
· о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
· об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
· об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
информация о текущем использовании объекта оценки;
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Дополнительные вопросы:
[1] Нормативно-правовая база оценочной деятельности - Закон N 221 о кадастре, закон N 135, закон о регистрации прав (?).
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадкстровой или иной стоимости.
Субъекты оценочной деятельности - физ. лица, являющиеся членами одной из СРО и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями 135-ФЗ (ст. 4 ФЗ N 135).
Объекты оценочной деятельности - отдельные материальные объекты (вещи, П.: ЗУ, здание);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица (П.: предприятие как имущественный комплекс);
- право собственности и иные вещные права;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные.
[2] Случаи обязательности проведения оценки (ст. 8).
Оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.
Как только сделка происходит с собственностью РФ (П.: земли, здание Большого театра), то обязательна проведение оценки
Купля-продажа, залог, ипотека и др. При любой операции, куда вовлечены объекты полностью или частично принадлежащие РФ, субъектам и муницип.
[3] Основания для проведения оценки:
- договор гражданско-правового характера (с физ. или юр. лицом);
- определения судов (арбитражных, третейских, судов);
- решение уполномоченного органа (П.: Росреестр уполномочивает кадастровые оценки).
[4] Требования к договору на проведение оценки:
Права-обязанности сторон, необходимые реквизиты, приложение, где обязательно поставлена техническая задача; что договор может заключать физ., юр. лицо, уполномоченный орган и др.
[5] Ст. 11 общие требования к составлению отчета.
Об оспоримости сведений, содержащихся в отчете.
[6] Права, обязанности оценщика:
Главная обязанность - оценщик должен быть членом СРО (некоммерческая) для:
1) Для того, чтобы контролировать членов СРО (заменяя тем самым государственный контроль) - надзор за СРО (т. е. Росреестр снял с себя эту ответсвенность по надзору и доверил профессионалам самим себя контролировать);
2) Создание компенсационного фонда за счет членских взносов оценщиков для возмещения ущерба, нанесенного непрофессионализмом оценщиков - дополнительная взаимовыручка, помимо личного страхования ответственности оценщика.
3) Создание методических и инструктивных документов технического характера (Росреестр снял с себя эту ответственность).
4) Обязанность оценщика - соблюдать требования ФЗ-135 + иные НПА - Постановления Правительства РФ, Приказы Минэкономики;
5) Соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленной СРО (результат оценки не должен быть связан со взаимоотношениями с заказчиком; вопрос профессионализма оценщика; не брать взятки и др.)
6) Не разглашать конфиденциальную информацию.
[7]!!
1) Росреестр осуществляет контроль за деятельностью СРО, приказ от 29 апреля 2011 г. N203 'Порядок надзора за СРО оценщиков".
2) Варианты контроля - организации выездных проверок на место (плановые по графику и внеплановые "по сигналу") или камеральные (по интернету: П.: отслеживать издаваемые стандарты СРО).
[8] Ст. 16 - независимость оценщика:
1) Оценщик должен быть независим от руководителя и юр. лица (если он туда входит по договору подряда, т. е. наемный работник);
2) Оценщик не должен быть учредителем, собственником, акционером оцениваемого объекта или иметь имущественный интерес в объекте оценки;
3) Оценщик не должен состоять в близком родстве или свойстве.
[9] Экспертиза отчета (понятие, виды):
Экспертиза подразделяется на 2 вида:
- нормативно-правовая = юр. (где делается вывод какие стандарты, документы применялись при оценке);
- юр. + математически сторона (полная экспертиза).
________________________________________________________________________
[10] Стандарты оценочной деятельности ФСО предусмотрены ст. 20 ФЗ-135.
Приказ Минэкономики N 260 от 1 июня 2011 г. утвердил программу разработки ФСО.
ФСО 1 - приказ Минэко N 256 от 20 июля 2007 г.;
ФСО 2 - приказ Минэко N 255 от 20 июля 2007 г.;
ФСО 3 - приказ Минэко N 254 от 20 июля 2007 г.;
ФСО 4 -приказ Минэко N 508 от 22 октября 2010 г.;
ФСО 5 - приказ Минэко N 328 от 4 июля 2011 г.;
ФСО 6 - приказ Минэко N 628 от 7 ноября 2011 г.
А программой предусмотрено еще 4 стандарта (+4):
1) Для оценки стоимости недвижимого имущества;
2) Для оценки стоимости машин и оборудования;
3) Для оценки стоимости нематериальных актов и интеллектуальной собственности;
4) Для оценки стоимости акций, долей, участия в уставном (складочном капитале бизнеса).
По этой программе они должны были быть 1 октября 2011 года, а их до сих пор нет!
Стандарты делятся на следующие виды:
- международные;
- федеральные (ФСО);
- стандарты СРО оценщиков (когда нет федеральных).
Стандарты оценочной деятельности - это требования к проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности.
[11] Отдельная глава (3, ст. 24) закона посвящена кадастровой оценке земель как разновидности массовой оценки.
Виды оценки - индивидуальная, кадастровая, массовая.
Массовая оценка -систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа, т. е. это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов.
Этапы (технология) процедуры массовой оценки:
1. 1. Постановка задачи (идентификация объекта), уточнение его правового статуса, определение целей оценки, согласование даты оценки.
2. 2. Предварительное обследование и анализ объекта (на предмет объединения в логические группы с общими характеристиками).
3. 3. Определение кадровых ресурсов для проведения оценки.
4. 4. Анализ рынка с целью изучения факторов спроса и предложения на всех уровнях.
5. 5. Сбор данных (основные характеристики объекта и сделок с объектом).
6. 6. Разработка структуры построения и калибровка модели. Калибровка - это выделение коэффициентов, непосредственно влияющих на рыночную стоимость факторов.
7. 7. Предварительное изучение и тестирование модели (на основе выборки объектов в таком количестве, чтобы корректировки не привели к искажению результатов.
8. 8. Расчет стоимости объектов.
9. 9. Контроль качества и уточнение результатов оценки.
*Все объекты недвижимости в определенном смысле уникальны. В зависимости и от целей оценки можно подчеркнуть своеобразие объекта (для этого применить индивидуальную оценки), или унифицировать объект недвижимости (т. е. отнести к какому-то типу - для этого применяется массовая оценка).
Массовая - по группам, по типологии (а не по их непохожести). Для 2 и более объектов, когда хотим их группировать. Кадастровая - разновидность массовой (т. к. только по земле).
???????Отличие массовой оценки от индивидуальной оценки:
- Построение моделей;
- Группировка объектов.
- Отличие в технологии (3 пункт)
* Сфера применения массовой оценки:
1) Для налогообложения (в том числе и кадастровая оценка);
2) Для расчета арендных ставок;
3) Для приватизации;
4) Для залога;
5) Для страхования;
6) Оценка ущерба от стихийных бедствий.
Примером массовой оценки является оценка объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения (Приказ Минэко N 358 от 3 ноября 2006 7. "Методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда"). У этой методики 2 приложения - для жилого фонда (и части квартир, и незавершенка по этим объектам), и для нежилого фонда. По этой методике Росреестр должен оценить все объекты жилого и нежилого фонда до 1 января 2013 года в целях перехода на налог на недвижимость. Это сделано для того, чтобы связать ЗУ с объектом капитального строительства.
!!!!!До введения этого приказа по объектам органы тех. инвентаризации (ОТИ) рассчитывали инвентаризационную стоимость.
Инвентаризационную стоимость определяли по балансу (по какой стоимости стоит на балансе это здание - первоначальная стоимость здания, потом с учетом амортизации ежегодно списывается сумма). А по комнате - общая площадь/общую площадь здания (П.: 1/20), и также берем ее удельным весом от остаточной стоимости здания. При наличии инвентаризационной стоимости государство теряло деньги.
Инвентаризационная стоимость не отражает рыночной стоимости.
Инвентаризационная - массовая - индивидуальная.
!!!!Налог на недвижимость вводится с 1 января 2013 г. Он вводится вместо земельного налога (определяется по кадастровой стоимости), и налога на имущество.
*Массовая оценка проводится крупными организациями и государством в целях экономии времени и денег (на проведение оценки) для приближения к рыночной стоимости.
С 1999-2001 - в России была полностью проведена кадастровая оценка земель. А с 2001 года осуществляется актуализация (переоценка) материалов, полученных за эти 3 года. Это проводится потому, что меняется постоянно рыночная ситуация (цены на рынке). Актуализация работ по ГКЗ проводится НЕ РЕЖЕ, чем 1 раз в 5 лет. Если государство богато, то оно может чаще проводить (государство заинтересованно как можно чаще проводить актуализацию).
Цель кадастровой оценки - максимальное приближение к рыночной стоимости.
Кадастровая оценка проводится по категориям земель.
!!!Проводить оценку по землям запаса не нужно, это единственная категория, по которой нет методических указаний по оценке.
По землям с/х назначения 2 методики - методические указания Приказ Минэко) 445 от 20.09.2010)и методические рекомендации (Приказ Минэко N 145 от 7 июля 2005).
*Кроме того существует методика ГКОЗ (государственная кадастровая оценка земель) садоводов, огородников и дачников - Приказ Госземкадастра N п/307 от 26 августа 2002 г.
!!!!Выучить категории земель!!!!
Вывод: 7 категорий, 8 методик, по землям запаса нет методик, по есть и методика, не связанная с категорией земель - ГКОЗСОД, а по с/х 2 методики.
*Для садоводов, огородников и дачников сделали отдельную методику, не связанную с категорией, потому что это социально значимо. На дачах можно даже прописываться и возводить ОКС.
Это сделано для того, чтобы взять налог; и потому, что эти объекты социально значимы и их нужно быстрее запустить в оборот.
N 93-ФЗ.
По ГКОЗ существует административный регламент (Приказ Минэко N 215 от 28 июня 2007 г.). Раскрывает последовательность проведения административных процедур по проведению оценки.
Административный регламент - последовательность выполнения функций или услуги (придуманы в 2004 г. для контролирования органов власти...).
*Приказ Минэко N 69 от 22 февраля 2011 г. утверждает требования к порядку создания и работы комиссии, рассматривающей споры по ГКОЗ (судебная и внесудебная процедура рассмотрения споров существует).
2. Т.: Организация оценки земли и имущества.
* В ст. 14 Семейного кодекса: родство (кровное) - взаимоотношения между родителями и детьми; бабушка с дедушкой и внуки; братья и сестры (если общий отец или мать).
Свойство - супруги; супруг (супруга) - родственники супруга; родственники супруга - родственники супруга.
!!! ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: С даты составления отчета НЕ должно пройти более 6 месяцев до совершения сделки, (все виды стоимости, кроме кадастровой), а кадастровой стоимости - не более 7 месяцев. Так как информация устаревает и нуждается в актуализации.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!
Где содержатся требования к уровню знаний экспертов СРО? - ФСО 6, которые были утверждены Приказом Минэко 7 ноября 2011 г., хотя они должны были быть утверждены 1 августа.
Затратный подход.
Применяется в случаях:
1) Оценка новых и недавно построенных объектов;
2) Необходим анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) ЗУ;
3) Необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
4) Для оценки объектов незавершенного строительства;
5) В целях страхования;
6) Для переоценки основных фондов предприятия;
7) В случае, когда недостаточно информации для применения других подходов. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.
Технология применения затратного подхода:
1) Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости улучшений.
2) Расчет накопленного износа.
3) Расчет остаточной стоимости улучшений.
4) Определение рыночной стоимости ЗУ, на которой находится объект капитального строительства (ОКС).
5) Определение общей стоимости объекта недвижимости.
*В зависимости от целей оценки и необходимой точности расчета применяют 3 метода определения восстановительной стоимости:
1) Метод сравнительной единицы;
2) Метод разбивки по компонентам;
3) Метод количественного обследования (анализа).
Существуют 3 вида износа -
1) Физический. Устранимый и неустранимый. Для определения неустранимого физического износа элементы здания делят на 2 категории: долговременные и быстро изнашиваемые.
2) Функциональный (моральный).
3) Экономический (внешний).
Все вместе - общий (совокупный) износ.
Износ определяется следующими методами:
- Метод разбиения;
- Метод срока жизни;
- Метод сравнимых продаж.
Рыночная стоимость ЗУ распределяется в соответствии с Распоряжением Минимущества N568-р от 6 марта 2002г. (ЗНАТЬ ЭТО РАСПОРЯЖЕНИЕ)
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!!!
1) Применяются ли эти методические рекомендации для определения других видов стоимости, кроме рыночной? - Да, они применяются и и определении кадастровой стоимости
2) Какие методы оценки для оценки ЗУ утверждены данными рекомендациями? - Эти рекомендации утвердили 6 методов: сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. (ЗНАТЬ ВСЕ 6 МЕТОДОВ).
Доходный подход.
Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумма доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированная на риск их недополучения.
Для применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:
1) Оцениваемый объект должен приносить достаточно величину дохода (положительную).
2) Эту величину будущих доходов можно достоверно рассчитать.
3) Риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценить.
Доходный подход включает 2 основных метода:
1. 1. Метод дисконтированных денежных потоков.
2. 2. Метод капитализации дохода.
Выбор метода определяется динамикой будущих доходов. Если по мнению оценщика прогнозируемые доходы будут существенно меняться, то оценку проводят 1ым методом.
Недвижимостью генерируются следующие виды доходов:
1) Потенциальный валовый доход.
2) Действительный валовый доход.
3) Прочие доходы.
4) Чистый операционный доход.
5) Денежный поток до вычета налогов.
6) Денежный поток после вычета налогов.
7) Стоимость реверсии. Реверсия - денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.
Разнообразие видов дохода требует применения адекватных показателей доходности.
Показатели доходности делятся на 2 группы:
- показатели текущей доходности (коэффициенты капитализации);
- показатели ожидаемой доходности (ставки доходности).
Показатели Т екущей доходности подразделяются на:
1. А) Общий коэффициент капитализации;
1. 1. Б) Коэффициент капитализации собственных инвестиций.
Показатели ожидаемой доходности подразделяются на:
2. А) Ставка дисконтирования;
2. Б) Внутренняя ставка доходности;
2. В) Общая ставка доходности;
2. Г) Доходность собственного капитала.
Технология оценки методом дисконтирования денежных потоков:
1. 1. Выбор длительности прогноз ноги периода;
2. 2. Расчет бедного потока для каждого прогнозного года;
3. 3. Расчет ставки дисконтирования;
4. 4. Расчет стоимости реверсии;
5. 5. Дисконтирование денежных потоков;
6. 6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.
Технология метода капитализации дохода:
1. 1. Расчет годового ЧОД;
2. 2. Расчет коэффициента капитализации;
3. 3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.
Общий коэффициент капитализации -это показатель, отражающий соотношение ожидаемого годового ЧОД к общей стоимости недвижимости.
Коэффициент капитализации собственных инвестиций - отражает соотношение годовых денежных поступлений на собственный капитал (до вычета налогов) и величиной собственного вложенного капитала.
Ставка дисконтирования для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости - величина капитала, который следует вложить, чтобы ожидаемся инвестором доходность = указанной ставке.
Внутренняя ставка доходности приравнивает суммарную дисконтированную стоимость будущих доходов, включая доход от продажи в конце периода владения с величиной первоначально инвестированного капитала.
Общая ставка доходности - норма прибыли для совокупного инвестированного капитала.
Доходность собственного капитала - норма прибыли вложенного собственного капитала.
Сравнительный подход.
Определяет рыночную стоимость на основе цен сделок с аналогичными объектами с учетом корректировок на выявленные различия.
Сравнительный подход НЕ применяется в следующих случаях:
1) Когда оцениваемый объект уникален;
2) Когда экономическая информация не доступна;
3) Когда не достаточно информации об инвестиционных возможностях покупателя;
4) Когда на рынке кризисная ситуация, и информация перестает отражать истинную картину.
Основные методы при сравнительной подходе:
1. 1. Сравнительный анализ продаж, т. е. последовательное внесение в цены аналогов корректировок, влияющих на цену.
2. 2. Соотнесение цены и дохода - имеет 2 разновидности:
А) Валовый рентный мультипликатор;
Б) Общий коэффициент капитализации.
При сравнительном подходе применяются следующие инструменты:
1) Единицы сравнения (П.: цена за 1 га);
2) Элементы сравнения: а) условия финансирования; б) условия продажи; в) время продажи; г) местоположение; д) права на объект и т. д.
3) Виды корректировок (поправок) подраздялются на процентные и денежные. Денежные подразделяются на относительные и абсолютные.
4) Методы внесения поправок. По сути это (моделирование стоимости) ответ на гипотетический вопрос: сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как и оцениваемый объект.
5) Методы расчета поправок: а) метод анализа затрат; б) метод анализа парных продаж; в) метод прямого сравнения характеристик; г) метод капитализации арендных платежей; д) экспертный метод; е) метод статистического анализа.
Технология метода сравнительного анализа продаж:
1. 1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по сделкам с аналогами;
2. 2. Проверка достоверности информации и анализ типичности выбранных аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
3. 3. Составление списков аналогов и позиционирование оцениваемого объекта среди аналогов;
4. 4. Выбор рациональных единиц и элементов сравнения объекта оценки и аналогов;
5. 5. Расчет и внесение корректировок в цену каждого аналога;
6. 6. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование результата для получения итоговой стоимости.
Метод соотнесения цены и дохода. Метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, а анализ соразмерности цены и дохода по аналогам позволяет использовать усредненные результаты при оценке объекта.
Технология метода валового рентного мультипликатора:
1. 1. Оценивается валовый доход (потенциальный или действительный).
2. 2. Подбирается не менее 3 аналогов с достоверной информацией о цене продажи и величине дохода (потенциального или действительного).
3. 3. Вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. 4. По каждому объекту оценивается валовый рентный мультипликатор (ВРМ). ВРМ - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.
5. 5. Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое ВРМ по всем аналогам.
6. 6. Определяется рыночная стоимость как произведение среднего ВРМ (4 этап) и валового дохода оцениваемого объекта.
Технология метода общего коэффициента капитализации:
1. 1. Рассчитывается ЧОД.
2. 2. Подбирается не менее 3 объектов-аналогов с достоверной информацией о цене продажи и величине ЧОД.
3. 3. Вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. 4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.
5. 5. Определяется итоговый общий коэффициент капитализации ОКК (как среднее арифметическое ОКК по всем аналогам).
6. 6. Расчет рыночной стоимости как отношение ЧОД к среднему ОКК.
Классификация рынка недвижимости:
1. 1. По виду объектов (товаров): земельный, объектов капитального строительства ОКС, предприятия, вещные права и т. д.
2. 2. По функциональному назначению: ЗУ, жилье (городское, загородное), нежилые помещения (офисы, склады, торговые), рынок промышленной недвижимости.
3. 3. По географическому признаку: местный, городской, региональный, национальный, мировой.
4. 4. По степени готовности к эксплуатации: старый фонд, незавершенка, новое строительство.
5. 5. По типу участников: индивидуальные продавцы и покупатели, муниципальные образования, коммерческие организации;
6. 6. По видам сделок: купля-продажа, аренда, ипотека и т. д.
7. 7. По формам собственности: частные, государственные, муниципальные объекты.
8. 8. По отраслевой принадлежности: промышленные, с/х объекты, общественные здания и т. д.;
9. 9. По способу совершения сделок: первичный и вторичный рынок, организованный и неорганизованный рынок, биржевой и внебиржевой рынок, традиционный и компьютеризованный рынок.
05.07.2012.
ГЗК.
Схема:
1ый этап связан с описанием объекта (физические характеристики, местоположение, координаты) - кадастровая деятельность. Выполняет работы кадастровый инженер.
!!!!!ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС: Для чего объект недвижимости нужно описывать в точных координатах? - На примере ЗУ: ЗУ - природный ресурс, ограниченный в пространстве, поэтому нужны его координаты на местности. На примере здания: для учета здания в ГКН внутри границ ЗУ.
2ый этап - 1. государственный кадастровый учет (ГКУ), осуществляют кадастровые палаты Росреестра. Это процесс поступления сведений в кадастр. Палаты осуществляют кадастровые процедуры. Их виды:
1) Постановка на ГКУ вновь созданного объекта недвижимости (создание объекта недвижимости: здание - строительство; ЗУ - объединение, разделение на участки и др. способы выдела ЗУ из ЗК);
2) Внесение изменений в текущие характеристики объекта недвижимости (это необходимо для актуальности данных ГКН; хар-ки физические, экономические, правовые и др.).
3) Снятие с кадастрового учета (здание - снос). ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!!! Для чего заинтересованному лицу информировать кадастровую палату о сносе здания и просить снять здание с кадастрового учета? - Для того, чтобы не платить налог на имущество на это здание. То же самое и для ЗУ, только экономия на земельном налоге.
4) Исправление технических ошибок в ГКН. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! - Чем отличается техническая ошибка от кадастровой? - Техническая ошибка - это ошибка, допущенная работником палаты в процессе осуществления кадастровой деятельности; имеется процедура ее исправления. Она может быть умышленная (П.: взятка) и неумышленная. Кадастровая ошибка - во произведенная в кадастровой ошибка, допущенная ранее в документах, представленных в кадастровую палату. П.: кадастровой ошибки - кадастровый инженер сделал ошибку в межевом плане; глава администрации предоставил земли с/х назначения для строительства на нем здания.
Техническая ошибка - виноват работник кадастровой палаты; для исправления спец. процедура. Кадастровая ошибка - не виноват работник кадастрвоой палаты; может быть исправлена ТОЛЬКО на основании решении суда.
5) Внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Какой объект недвижимости считается ранее учтенным? - А) ЗУ, который был учтен в ГЗК до вступления в силу ФЗ о ГКН N221 (до 1 марта 2008г.). Государство гарантирует права в независимости от закона. Б) Когда сведения об ОКС были учтены в ЕГРП с условным кадастровым номером. Ранее этот учет вели ОТИ, при чем уже с зарегистрированным правом на этот объект (органы тех. инвентаризации=БТИ+др.). Это касается в основном ОКС, построенных на дачных, садоводческих, огороднических участках и гаражей.
6) Внесение кадастровых сведений в рамках информационного взаимодействия. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! - Каким документом регламинтируется информационное взаимодействие? - Постановление Правительства РФ N618 от 18 августа 2008 г. С кем взаимодействует Росреестр на федеральном уровне и по какому поводу? - А) С Министерством иностранных дел (МИД) по поводу гос. границы. Б) Росналогслужба (федеральная налоговая службы - ФНС) по поводу кадастровой стоимости в целях налогообложения. В) Агенства водного и лесного хозяйства (Росводхоз и Рослесхоз) по поводу водных и лесных участков.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! А как Росреестр взаимодействует с органами местного самоуправления (или с субъектами РФ) - тоже ППРФ N618; для получения информации в рамках управления объектами недвижимости. Управление земельными ресурсами - это распоряжение ЗУ путем предоставления, изъятия, установления земельных платежей и т. д.
!!!ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Кто распоряжается земельными ресурсами до разграничения земель? - Органы местного самоуправления.
Все 6 вышеперечисленных кадастровых процедур производится в рамках ведения ГКН, порядок ведения которого утвержден Приказом Минэко N 42 от 04.02.2012.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Что такое ГКН? Ведение ГКН - это выполнение этих 6 кадастровых процедур.
2. Предоставление сведений из ГКН. Кроме ведения ГКН на 2ом этапе работники палат еще и предоставляют сведения из ГКН. Это процесс выдачи информации. Порядок предоставления сведений из ГКН утвержден Приказом Минэко N 75 от 27.02.2010.
Сведения предоставляются для заинтересованных лиц.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Взимается ли плата за проведение 6 кадастровых процедур (ведение ГКН)? - НЕТ!!! Это некорректно, так как пошлина взимается на другом этапе (конвейера), а также это способствует актуализации сведений кадастра, гос-во благодарно людям, которые приносят информацию в палату.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! - А за предоставление сведений? - Да. Приказом Минэко N 343 от 30 июля 2010 г. - установлены пошлины. Например, за кадастровый план территории 800 руб. для физ. лица; 2.400 - для юр. лица (в виде бумажного документа). Для электронного документа, соответственно 150 и 300 руб.
Палата за предоставление сведений из ГНК взимается в целях компенсации расходов фед. бюджета на бумагу, порошок и т. д.
Для кадастрового учета требуется представление в кадастровую палату определенного комплекта документов:
1) Заявление о проведении 1 из 6 кадастровых процедур.
2) Межевой план, в случае постановки на учет или внесения изменений в характеристики ЗУ.
3) Технический план, в случае постановки на учет или внесения изменений в характеристики по ОКС.
4) Акт обследования, в случае прекращения существования объекта недвижимости (ЗУ и/или ОКС).
2,3,4 пункты - это итог работы на первом этапе кадастрового инженера, т. е. связаны с физическими характеристиками и координатами объекта.
5) Правоустанавливающий документ (П.: распоряжение главы администрации Мытищинского района о предоставлении физ. или юр. лицу ЗУ в собственность).
6) Доверенность на проведение кадастровых процедур.
!По итогам проведения кадастровых процедур (только при постановке на учет вновь созданного объекта - 1ая процедура) оформляется кадастровый паспорт для дальнейшей регистрации права на объект. Во всех остальных случаях (снятие к кадастрового учета; внесение изменений) - выдается кадастровая выписка. Форма кадастровой выписки по ЗУ - утверждена Приказом Минюста N 66 от 19.03.2008.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ!!!!!:
1. Какой документ выдает палата по итогам ГКУ ЗУ? - кадастровый паспорт.
2. Какой документ выдает кадастровая палата по итогам снятия с ГКУ ЗУ - кадастровая выписка.
3. Какой документ выдает кадастровая палата при внесении изменений в характеристики ЗУ - кадастровая выписка.
4. Чем отличается кадастровая выписка от кадастрового паспорта? - Объем сведений о ЗУ в кадастровой паспорте меньше, чем в кадастровой выписке. Так как преследуется разные цели: кадастровый паспорт служит для регистрации права на объект (а для этого нужно минимум сведений), а кадастровая выписка нужна, например, кадастрового инженеру, выходящему в поле, и ему нужно больше информации геодезического свойства. Кадастровый инженер может заказать и кадастровый план территории (форма утверждена тем же 66 Приказом Минюста).
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Существует ли единая форма кадастрового паспорта на единый ЗУ и ОКС (1 стандарт или несколько)? - Для ЗУ, здания, сооружения, помещения и объекта незавершенного строительства существуют разные формы кадастровых паспортов (утверждены Приказом Миюста N32 от 18.02.2008). Так как разные характеристики на все эти объекты (адресные и высота у здания и др.).
3ий этап. Регистрация права на объект. Внесение объекта в ЕГРП.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Существует ли в ГКН правовой слой информации (сведения о правах на объекты)? - ДА. Сведения о правах на объект существуют в ГКН и вносятся на основании правоустанавливающих документов.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! А какая правовая информация содержится в ЕГРП (3ый этап)? - Таже самая, что и в ГКН (на основе правоустанавливающего документа), но и информация об удостоверении права (реестровый номер) - документ - свидетельство о регистрации права.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель 1го этапа? - Сформировать объект.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель проведения ГКУ (2 этап)? - Идентификация объекта недвижимости с присвоением ему уникального кадастрового номера.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!!! Какая цель 3го этапа (внесение объекта в ЕГРП)? - Регистрация права на объект недвижимости, учтенный в ГКН, а значит гарантия права государством.
Сведения из ГКН за плату выдаются в следующем виде:
1. 1. Кадастровая выписка (копия).
2. 2. Кадастровый паспорт (копия).
3. 3. Кадастровый план территории (копия).
4. 4. Копия документа, на основании которого вносились сведения в ГКН (копия межевого, технического плана, и прочие - акт обследования, акты главы администрации, копия правоустанавливающего документа и др.). Кроме того выдаются справки, содержащие сведения о кадастровой стоимости и кадастровой номере. Это единственный документ, который предоставляется БЕСПЛАТНО!!! Так как это связано с налогообложением (или с арендной платой).
*Принципы ведения ГКН (общедоступность, открытость, единство технологии ведения на всей территории РФ и др. в ст. ФЗ-221) были навязаны мировым сообществом (чтобы принять Россию в торговый союз).
* Срок внесения сведений в ГКН - не более, чем 20 рабочих дней со дня получения заявления (постановка на ГКУ, снятие с учета ГКУ и внесение изменений, за исключением учета адреса правообладателя - 5 рабочих дней).
* Новая кадастровая политика заключается в:
1) Слиянии Роснедвижимости, Роскратографии, Росрегистрации (организационное объединение);
2) Установлении общих сроков на проведение процедур (кадастровых и регистрационных - П.: кадастровый учет - 20 дней; регистрация - 30 дней, потом будет сокращена до 20).
3) Ликвидации промежуточных документов (кадастровый паспорт на 2 этапе).
4) С 1 января 2013 г. перестанет действовать ФЗ N 221 (о ГКН) и N 122 (О гос. регистрации прав), а будет действовать новый ФЗ "Об ГКН и регистрации прав на них".
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! Место осуществления кадастрового учета. Какое? -По месту нахождения объекта недвижимости.Потому что там компетенция работников (по конкретному кадастровому делению).
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС!!! По какому принципу предоставляются сведения из ГКН? - По экстерриториальному принципу (т. е. живя в Ханты-Мансийске, можно получить информацию из Москвы), т. к. единая база данных и предоставление информации не нарушает систему кадастра (предоставление информации - ерунда).
Дата добавления: 2015-12-21; просмотров: 41; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!