Система договорных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства
Договор — это соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст.420 ГК РФ).
Договорная сфера отношений в жилищной сфере регулируется как нормами обязательного права, закрепленными в Гражданском кодексе РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ.
В статьях раздела VIII Жилищного кодекса РФ определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются физические и юридические лица, государство, субъект федерации и муниципальное образование, детальная регламентация тех или иных правоотношений сторон в зависимости от характера совершаемых ими юридически значимых действий.
При управлении МКД управляющей организацией собственники помещений обязаны вступить с ней в договорные отношения.
При управлении товариществом собственников жилья собственники помещений могут стать членами данного юридического лица либо заключить договор с ТСЖ о содержании и ремонте общего имущества.
При реализации жилищного законодательства между участниками возникают следующие виды договорных отношений:
· наниматели – наймодатель (договор найма жилого помещения);
· собственники помещений – управляющая организация (договор управления);
· собственники помещений (не члены ТСЖ) – ТСЖ (договор управления).
|
|
|
1) Договор найма жилого помещения между нанимателем и наймодателем.
Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо "Наймодатель" - обязуется предоставить другой стороне "Нанимателю" жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным и возмездным.
Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:
· договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения;
· договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного в наем жилого помещения и др.
|
|
|
В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).
Дополнительные условия договора – это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.
К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:
· обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
· договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
|
|
|
· в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.
· текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
· капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
· размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
· наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
|
|
|
2) Договор управления между собственниками помещений и управляющей организацией.
Управляющая организация – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами.
В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления на основании п. 3 ст. 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:
· состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома;
· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг;
· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы;
· порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.
При заключении договора собственникам помещений необходимо помнить, что они одновременно являются сособственниками земельного участка под таким домом и общего имущества дома (это например, крыши, лифт, лестничные марши и т.д.).
Так вот, если на стене дома располагается реклама, в общем подвале - магазинчик, а на общей придомовой территории ларек по продаже овощей и фруктов, собственникам имущества необходимо поручить управляющей компании – разобраться: кто, куда и в какой сумме оплачивает деньги за аренду общего имущества.
В силу пункта 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны – печень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года.
3) Договор управления между собственниками помещений (не членами ТСЖ) и ТСЖ.
Главным предметом договора является общее имущество, условия его содержания и ремонта. Он в обязательном порядке заключается с собственниками помещений, не вступившими в товарищество.
В договоре оговаривается:
· перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;
· виды работ по содержанию и ремонту, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков);
· ответственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору;
· обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества;
· установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.
Такой договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах и подписывается председателем правления и собственником с одобрения правления товарищества.
4) Содержание договора
Вне зависимости от того, между какими конкретными заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие примерные условия:
· гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;
· объем работ (услуг);
· обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;
· экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора;
· порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;
· порядок изменения условий договора;
· порядок прекращения действия договора.
Таким образом, договор представляет собой экономическую и правовую основу взаимоотношений органов местного самоуправления и других собственников объектов жилищно-коммунального хозяйства, выступающих в роли «заказчика» на жилищно-коммунальное обслуживание и организациями жилищно-коммунального хозяйства, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы собственника, организации жилищно-коммунального хозяйства и потребителя услуг.
5) Защита прав потребителей
Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает следующую защиту прав потребителей путем:
· включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;
· ответственностью исполнителей за нарушения порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.
Дата добавления: 2016-01-03; просмотров: 60; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!