Понятие и классификация вещей 21 страница
18. Положение о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»: утв. постановлением Правительства РФ от 25 сент. 2002 г. № 707 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2002. – № 39, ст. 3804.
19. Правила бытового обслуживания населения: утв. постановлением Правительства РФ от 15 авг. 1997 г. № 1025 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1997. – № 34, ст. 3979.
Судебная практика
1. О практике применения судами дел о защите прав потребителей : постановление Пленума Верхов. Суда Рос. Федерации от 29 сент. 1994 г. № 7 // Бюл. Верхов. Суда Рос. Федерации. – 1995. – № 1; 1997. – № 1 и 2; 2001. – № 2 и 12.
2. Обзор практики применения арбитражными судами Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации: Информационное письмо Президиума Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации от 13 августа 2004 г. № 81// Вестн. Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации. – 2004 – № 10.
3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации от 11 янв. 2002 г. № 66 // Вестн. Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации. – 2002. – № 3.
4. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации от 16 февр. 2001 г. № 59 // Вестн. Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации. – 2001. – № 4.
|
|
|
5. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информ. письмо Президиума Высшего арбитражного суда России от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестн. Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации. – 2000. – № 7.
Учебники, учебные пособия, статьи
1. Баринов, Н. А. Договор бытового проката / Н. А. Баринов. – Саратов, 1980.
2. Владимирская, А. С. Аренда жилых и нежилых помещений / А. С. Владимирская. – М., 2001.
3. Ерш, В. Здания и сооружения как предмет договора аренды / В. Ерш // Вестн. Высш. арбитр. Суда Рос. Федерации. – 2000. – № 8.
4. Кабатова, Е. В. Лизинг: правовое регулирование, практика / Е. В. Кабатова. – М., 1996.
5. Кабалкин, А. Ю. Договор проката / А. Ю. Кабалкин, Л. Санникова// Рос. юстиция. – 2000. – № 6.
6. Романец, Ю. В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование / Ю. В. Романец // Законодательство. – 1999. – № 12.
7. Савкин, С. Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (Судебно-арбитражная практика) / С. Ф. Савкин // Государство и право. – 1997. – № 2.
8. Серегин, В. П. Лизинг как форма инвестиционной деятельности / В. П. Серегин, Е. Д. Далевинская. – М., 1998.
9. Харитонова, Ю.С. Договор лизинга: коммент. гражданского законодательства Российской Федерации / Ю. С. Харитонова. – М., 2002.
|
|
|
10. Юсупов, Т. А. Аренда как этап приватизации / Т. А. Юсупов // Правоведение. – 1992. – № 5.
Тема 21. Договор найма жилого помещения
План
1. Жилищные отношения и их правовое регулирование. Право на жилище.
2. Жилищные фонды.
3. Жилое помещение как объект жилищных правоотношений. Требования, предъявляемые к жилым помещениям.
4. Переустройство, перепланировка жилого помещения.
5. Договоров найма жилого помещения: понятие и виды. Права, обязанности и ответственность сторон по договору найма.
1. Жилищные правоотношения – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
– возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
– пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
– пользования общим имуществом собственников помещений;
|
|
|
– отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
– учета жилищного фонда;
– содержания и ремонта жилых помещений;
– переустройства и перепланировки жилых помещений;
– управления многоквартирными домами;
– создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
– предоставления коммунальных услуг;
– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.
Право на жилище согласно ст. 17 Конституции РФ принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права на жилище проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.
|
|
|
Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ такое жилье предоставляется только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Речь идет, в частности, об обеспечении жильем военнослужащих, лиц, пострадавших в результате чрезвычайных обстоятельств, участников Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов и некоторых других категорий граждан. Конституция РФ, таким образом, отказалась от планово-распределительной системы обеспечения жилыми помещениями и монополии в этом деле государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
Право на жилище можно определить как провозглашенное Конституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также приобрести новое жилище и улучшить свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Жилищные права и обязанности возникают:
– из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
– из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
– из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
– в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
– из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
– вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
2. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России.
В зависимости от формы собственности
жилищный фонд подразделяется:
– на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования
жилищный фонд подразделяется:
– на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
– специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
– индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
– жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение или в пользование.
Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.
3. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещениемпризнается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):
– жилой дом, часть жилого дома;
– квартира, часть квартиры;
– комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
Правила перевода жилого помещения в нежилое основываются на требованиях ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Целью такого перевода является необходимость изменения его функционального назначения.
Перевод нежилого помещения в жилое производится в случаях переоформления строений, которые приспособлены для нормального проживания в них. Такой перевод не осуществим в случаях, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ.
Перевод жилого помещения в нежилое также не допускается, если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания, или переводимое помещение находится в залоге, или обременено иными обязательствами перед другими лицами. В отдельных случаях такой перевод осуществим. Например, квартира находится на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но под квартирой расположены нежилые помещения. Все правила перевода осуществляют органы местного самоуправления.
Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое собственник жилья должен представить пакет документов, включающий:
– заявление;
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
– план переводимого помещения с описанием;
– подготовленный и оформленный проект переустройства или перепланировки.
Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе – не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов.
Отказ в переводе возможен только в тех случаях, когда:
– документы не представлены;
– документы представлены в ненадлежащий орган;
– условия перевода не соблюдены.
В переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.
4. Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помеще ния – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Субъекты РФ устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) представляетв орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения следующие документы:
– заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
– правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
– технический паспорт переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения;
– согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Дата добавления: 2022-01-22; просмотров: 23; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!