Оценка стоимости строения доходным подходом
Доходным подходом обычно рассчитывают предприятия (оценка бизнеса), квартиры в аренду, коммерческую недвижимость, земельный участок с объектом коммерческого плана. Данный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки. Оценивается стоимость недвижимости в данный момент как текущая стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
- качество и количество дохода, которое объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для регионов.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти
|
|
|
величины учитывают:
- сумму будущего дохода;
- время, когда должен быть получен доход;
- продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
- прогнозирование будущих доходов;
-
|
|
|
|
С общ аренды=S общ*С аренды 1м2 осн.помещения=18*0,117=2,106 тыс.руб
ПВД=С общ.аренды*12мес=2,088*12=25,056 тыс. руб.
НДС=ПВД*0,2=5,01 тыс.руб.
Сбал=ЭВД-НДС=25,056-5,01=20,04 тыс.руб.
ИЗД сумм = Коммунальные услуги + Оплата взносов=2,28+1,5=3,78 тыс.руб.
ЧОД=С бал – ИЗД сумм = 20,04-3,78=16,266 тыс.руб
Ск= ( ЧОД/ПВД *100) -100=( 16,266/25,056 *100) -100=35%
Сит =( ЧОД/Ск *100)-100= (16,266/35 *100) -100=46,57 тыс.руб.
По данной таблице, рассчитанный чистый доход от объекта составляет 46570 руб.
2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки
рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникать на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
|
|
|
3. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
Таблица 10 – Стоимость квартиры для разных методов расчета рыночной стоимости
| Наименование подхода | Стоимость квартиры, руб. |
| затратный подход | 24240 |
| сравнительный подход | 106500 |
| Доходный подход | 24100 |
С учетом вышеизложенного, в таблице 6 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
|
|
|
Таблица 11 - Весовые коэффициенты, %
| Показатели | Подход | ||
| затратный | сравнительный | доходный | |
| Достоверность и полнота информации | 20 | 20 | 40 |
| Допущения, принятые в расчетах | 20 | 40 | 40 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 20 | 40 | 40 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 20 | 40 | 40 |
| Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта | 20 | 40 | 40 |
| Итого | 20 | 40 | 40 |
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле V = V1·Q1 + V2·Q2+V3Q3. Исчисления по данной формуле приведены в Таблице 12.
Таблица 12 – Согласование результатов рыночной стоимости строения
| Подход | Стоимость, тыс. руб. | Удельный вес, % к итогу | Скорректированная стоимость, тыс. руб. |
| Затратный | 24,25 | 20 | 4,84 |
| Сравнительный | 102,20 | 40 | 41,48 |
| Доходный | 46,48 | 40 | 18,59 |
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:
4,84+41,48+18,59=65,27 тыс.руб
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 65270 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
1) рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя гараж, расположенный по адресу: РМЭ, г. Йошкар-Ола, улица Луначарского, д 43Б, гараж № 362 по состоянию на «27 »ноября 2020 г., с учетом округления составляет:65270 руб. (шестьдесят пять тысяч двести семьдесят);
2) полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.;
3) на основании анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки мы пришли к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки – нежилого здания гаража – является его текущее использование для ведения производственно-складской деятельности.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс РФ – ст. 130, 131
2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"
3. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"
4. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ
5. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ст. 3
6. Бердникова, В. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для академического бакалавриата / В. Н. Бердникова. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
7. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 417 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
8. Вылегжанин В.Н, Как правильно продать/купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости [Электронный ресурс] / Вылегжанин В.Н
- М. : Проспект, 2016. - 160 с. - ISBN 978-5-392-20102-0 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785392201020.html
9. Игнатенко А.С., Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик [Электронный ресурс] / Игнатенко А.С., Михайлова Т.Н. - М.: Дело, 2016. - 44 с.
10. Касьяненко Т.Г., Оценка недвижимости [Электронный ресурс] / учебник / Касьяненко Т.Г. - М. : Проспект, 2017. - 512 с. - ISBN 978-5-392- 19325-7 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru
11. Киселѐв Б.Г., Экономика недвижимости: обоснование и расчет стоимости недвижимости и оборудования [Электронный ресурс] / Киселѐв, Б.Г.
- М. :МИСиС, 2013. - 64 с.
12. Котляров, М. А. Экономика недвижимости и развитие территорий: учебник и практикум для среднего профессионального образования / М. А. Котляров. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 152 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
13. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб. и доп.
— Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 238 с. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
14. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — 2-е изд., испр. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс] /Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
15. Рогожина Н.Н., Основы экономики недвижимости в схемах [Электронный ресурс]: учебное пособие. / Рогожина Н. Н. - М. : Проспект, 2018. - 192 с. - ISBN 978-5-998-80560-8 - Режим доступа: http://www.studentlibrary.ru/book/ISBN9785998805608.html
16. Титова С.С., Недвижимость как объект оценки [Электронный ресурс] /Режим доступа: http://sstitova.ru/
17. Халтурина Е.Н. Организация оценки земли и имущества: учебное пособие / Мар. гос. ун-т.; Е.Н. Халтурина. – Йошкар-Ола, 2014.-184 с.
18. Экономика недвижимости : учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп.— Москва : Издательство Юрайт, 2019. [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://www.biblio-online.ru
19. Новые правила государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/novye-pravila- gosudarstvennoj-registratsii-nedvizhimosti/
20. Требования к документам, предоставляемым для кадастрового учета и регистрации права [Электронный ресурс]/Режим доступа: https://rosreesstr.ru/trebovaniya-k-dokumentam-predostavlyaemym-dlya- kadastrovogo-ucheta-i-registratsii-prava
Приложение 1
Местоположение гаража
Расположение в кадастровом квартале
Приложение 2 Данные об объекте оценки (данные Росреестра)
Приложение 3
Таблица 4 – Смета строительно-монтажных работ
|
№ п/п |
Шифр и номер позиции норматива |
Наименование работ и затрат, единица измерения |
Количество |
Стоимость единицы |
Общая стоимость | Затраты труда рабочих, чел.-ч., не занятых обслуживанием машин | ||||
| всего | в т.ч. эксплуатации машин |
всего |
в т.ч. оплаты труда | в т.ч. эксплуатации машин |
На единицу |
всего | ||||
| в т.ч.оплаты труда. | в т.ч.оплаты труда | в т.ч.оплаты труда | ||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 01 | 141215232 | Земляные работы, м3 | 36 | 371,19 | 0 | 13362,84 | 13362,84 | 0 | 2,78 | 100,08 |
| 02 | 215478410 | Фундамент, м2 | 16,94 | 230,00 | 211,26 | 7470,54 | 3896,20 | 3574,34 | 2,21 | 37,44 |
| 03 | 365478101 | Стены,м3 | 45 | 514,00 | 187,25 | 31556,25 | 23130,00 | 8426,25 | 5,4 | 243 |
| 04 | 325551420 | Перекрытия,м2 | 18 | 160,00 | 189,2 | 6285,60 | 2880,00 | 3405,6 | 1,19 | 21,42 |
| 05 | 369921451 | Полы,м2 | 18 | 82,36 | 9,40 | 1651,68 | 1482,48 | 169,20 | 0,66 | 11,88 |
| 06 | 147742001 | Кровли,м2 | 18 | 131,28 | 4,48 | 2443,68 | 2363,04 | 80,64 | 0,91 | 16,38 |
| 07 | 362632010 | Заполнение проемов,м2 | 7,5 | 390,27 | 147,41 | 4075,60 | 2970,03 | 1105,57 | 2,4 | 18 |
| 08 | 214521410 | Отделочные работы,м2 | 45 | 111,26 | 5,83 | 5269,05 | 5006,70 | 262,35 | 0,74 | 33,30 |
| 09 | 100487992 | Разные работы,м2 | 18 | 45,34 | 0,72 | 829,08 | 816,12 | 12,96 | 0,22 | 3,96 |
| 10 | Итого | Х | Х | Х | 72944,32 | 3498,56 | 2581,24 | Х | 485,46 | |
| 11 | Накладные расходы | Х | Х | Х | 10941,65 | Х | Х | Х | Х | |
| 12 | Сметная прибыль | Х | Х | Х | 3647,22 | Х | Х | Х | Х | |
| 13 | Итого по смете | Х | Х | Х | 87533,19 | Х | ||||
Приложение 4
Таблица 5 – Локальная смета на отделочные работы
| № п/п | Показатель | Ед. изм. | Площадь отделки, м2 | Норма на 1м2 отделочных работ | Итогорасход, ед.изм. | Расценка с учетом индекса | Итого стоимость, руб. |
| 1 Материалы | |||||||
| 1.1 | Штукатурка | кг | 45 | 9 | 405 | 21,42 | 8675,10 |
| 1.2 | Кирпич (стены) | т | 40,4 | 0,33 | 15 | 2250 | 33750,00 |
| Кирпич (фундамент) | т | 18 | 0,33 | 6 | 2250 | 13500,00 | |
| 1.3 | Раствор шовный | кг | 58,4 | 1,03 | 60 | 15,49 | 929,40 |
| 1.4 | Металлочерепица | м2 | 18 | 1 | 18 | 272,03 | 4896,54 |
| 1.5 | Доски для крыши | шт | 18 | 0,8 | 15 | 47,20 | 679,68 |
| 1.6 | Доски напольные | шт | 18 | 1,1 | 20 | 1003,50 | 20070,00 |
| Итогоматериалы | 82500,72 | ||||||
| 2 Инструмент и инвентарь | |||||||
| 2.1 | Гвозди строительные | кг | 18 | 0,1 | 1,8 | 198,50 | 357,3 |
| 2.2 | Шпатель | шт | 45 | 0,01 | 0,45 | 150,00 | 67,50 |
| Итогоинструмент и инвентарь | 424,80 | ||||||
| 3 Оплата труда | |||||||
| 3.1 | Кладка кирпичей | ч/ча с | 58,4 | 1,40 | 81,76 | 514,00 | 42024,64 |
| 3.2 | Шпатлевка | ч/ча с | 45 | 0,74 | 33,3 | 111,26 | 3704,95 |
| 3.6 | Укладка половой доски | ч/ча с | 18 | 0,66 | 11,88 | 82,36 | 978,44 |
| Итого оплата труда | 46708,03 | ||||||
| 4 Накладные расходы – итого: | 19445,03 | ||||||
| 5 Плановые накопления – итого: | 6481,67 | ||||||
| 6 Итого сметная стоимость отделочных работ: | 155631,53 | ||||||
Приложение 5
Данные об объекте-аналоге 1
Приложение 6
Данные об объекте-аналоге 2
Приложение 7
Данные об объекте-аналоге 3
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 68; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!