Оценка строения сравнительным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1) подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;

2) выбор параметров сравнения;

3) сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

4) согласование данных по аналогам и получение стоимости

оцениваемого объекта.

На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже трех объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Йошкар-Ола, имеющих примерно аналогичные характеристики и одинаковый набор коммунальных услуг:

1) объект 1 расположен на б-р Данилова, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма. Дата продажи – 27 ноября 2019 г. Частная собственность, 18 м², цена продажи – 175 тыс.руб.;

2) объект 2 расположен на ул. Артема, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Имеется смотровая яма. Дата продажи – 27 ноября 2019 г. Частная собственность, 16 м², цена продажи – 75 тыс.руб.№

3) объект 3 на ул. Тельмана, г. Йошкар-Ола. Условия финансирования рыночные, возможен наличный и безналичный расчет. Без смотровой ямы. Дата продажи – 27 ноября 2019 г. Частная собственность, 16 м², цена продажи – 85 тыс.руб.

В таблице 8 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 8 - Определение стоимости гаража сравнительным подходом

Элементы сравнения	Объект оценки	Сопоставимые объекты - аналоги
Элементы сравнения	Объект оценки	1	2	3
Общая площадь помещения, м²	18	18	16	16
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	Наличные, безналичные	Наличные, безналичные	Наличные, безналичные	Наличные, безналичные
Смотровая яма	есть	есть	есть	нет
Дата продажи	27.11.19г.	27.11.19г	27.11.19г	27.11.19г
Местоположение	ул. Труда	б-р Данилова	ул. Артема	ул. Тельмана
Цена продажи аналога, тыс. руб.		175	75	85
Поправка на передаваемое право собственности, %	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
Скорректированная цена, тыс. руб.		175,00	75,00	85,00
Поправка на условия финансирования, %		0,0	0,0	0,0

Скорректированная цена, тыс. руб.		175,00	75,00	85,00
Поправка на условия продажи, %		0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.		175,000	75,00	85,00
Поправка на дополнительные улучшения, %		0	0	-13
Скорректированная цена, тыс.руб.		175,00	75,00	73,95
Поправка на местоположение, %		+2,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.		178,50	75,00	73,95
Поправка на износ, %		-5,7	-6,0	-6,8
Скорректированная цена, тыс. руб.		168,33	70,5	68,92
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) , %		0,0	-3,0	-3,0
Скорректированная цена, тыс. руб.		168,33	68,39	66,85
Итоговая стоимость, тыс. руб.		168,33	68,39	66,85
Среднее значение, тыс. руб.	101,19
Скорректированная цена, тыс. руб.	101,20

1) Поправка на передаваемое право собственности. Данная поправка вводится в случае различий между объектом оценки и аналогами по виду передаваемых прав (право собственности, право аренды и т.д.), а также в случае наличия ограничений (обременений) права, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку передаваемые права по объектам оценки и аналогам идентичны и ограничения (обременения), существенно влияющие на их стоимость, отсутствуют, данная корректировка не применяется.

2) Поправка на условия финансирования. Условиями финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки являются: вид оплаты, условия кредитования и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

3) Поправка на условия продажи. Условиями продажи являются: нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

4) Поправка на дополнительные улучшения. Введена данная корректировка из-за вида объекта оценки – гаража, где наличие смотровой ямы считается одним из важнейших факторов определения стоимости строения. Объект-аналог 3 не имеет смотровой ямы, поэтому его стоимость снижается на 13%.

5) Поправка на местоположение. Данная поправка отражает тот факт, что цены на объекты недвижимости изменяются в зависимости от их местоположения и окружения. Основными факторами местоположения являются: близость к центрам деловой активности и инфраструктурным объектам, транспортная и пешеходная доступность, престижность окружения, экология и иные факторы, индивидуальные для каждого объекта недвижимости. Поскольку объект оценки и аналоги находятся в разных расстояниях от центра города, оценщик применил следующую корректировку относительно самого близкого к центру объекта-аналога 1 +2%.

6) Поправка на износ. Корректировка на физический износ рассчитывается по результатам сопоставления данных о величине физического износа аналогичного и оцениваемого объекта. Как правило, эта корректировка применяется, когда можно рассчитать износ аналогичного объекта.

После расчета физического износа объектов-аналогов, оценщик пришел к выводу, что состояние аналогов удовлетворительное, но это обращает корректировки в минус: для объекта-аналога 1 -5,7%, для объекта-аналога 2

-6,0%, для объекта-аналога 3 -6,8%.

7) Поправка на масштаб. Данная поправка отражает тот факт, что при увеличении площади объекта его удельная стоимость, как правило, снижается. Корректировка на общую площадь необходима, так как при значительном

увеличении площади объекта стоимость 1 м², как правило, снижается. Объекты-аналоги 1 и 2 на 2 м² меньше объекта оценки, поэтому внесена корректировка на уменьшение стоимости на 3% для каждого из этих аналогов.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом показал, что его стоимость равна 101200 руб.

Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 77; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!