ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Оценка стоимости строения
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Для целей настоящего федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства,
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Оценка стоимости строения затратным подходом
Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания
|
|
|
или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость- стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
|
|
|
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.
Первым этапом для определения рыночной стоимости гаража станет нахождение его восстановительной стоимости по денежным затратам на восстановление его конструктивных элементов. Данный шаг показан в Таблице 3.
Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости элементов гаража
| Элементы гаража | Восстановительная стоимость, руб. |
| Подготовка территории | 14362,84 |
| Фундамент | 7470,54 |
| Наружные стены | 31556,25 |
| Перекрытия | 6285,60 |
| Кровля | 2443,68 |
| Ворота | 4075,60 |
| Полы | 1651,68 |
| Благоустройство | 5269 |
| Электроснабжение | 829,08 |
| Прочие затраты (по локальной смете) | 155631,53 |
| Итого | 229575,5 |
Для нахождения восстановительной стоимости мы прибегли к помощи полученных результатов Таблицы 4 и Таблицы 5 (см. Приложение).
В данном объекте оценки имеются выемки в фундаменте для обустройства смотровой ямы, поэтому данные об объеме и площади несколько изменены и представлены в виде следующих формул:
Размер земляных работ:V=a*b*h= 3*6*2=36м2
|
|
|
Размер фундамента: Sфундамента=Sгаража общая-Sямы=18-1.05=16.95 м2
Объем фундамента: Vфундамента*hямы=16.95*1.5=25.425м3
Вся информация для Таблиц 4 и 5 бралась из сборников
Территориальных сметных норм. Для нахождения точного результата использовался индексный метод: табличное значение сборника умножалось на индекс изменения сметной стоимости по РМЭ за I полугодие 2019 года (18,80 для оплаты труда и 7,23 для эксплуатации машин; 5,51 для материалов).
Чтобы определить стоимость гаража, необходимо узнать все его составляющие, такие как износ строения и прочие пункты. Но перед этим важно определить стоимость конструктивных элементов гаража, которые приведены в Таблице 6.
Таблица 6 - Стоимость конструктивных элементов
| Наименование конструктивных элементов | % от стоимости объекта | Стоимость элемента, тыс. руб. |
| Фундамент | 17 | 38,86 |
| Стены и их наружная отделка | 30 | 68,27 |
| Перекрытия | 6 | 13,71 |
| Крыша | 6 | 13,71 |
| Полы | 7 | 16,00 |
| Двери | 6 | 12,71 |
| Внутренняя отделка | 5 | 11,43 |
| Отопление | 15 | 34,29 |
| Разные работы | 8 | 18,29 |
| Итого: | 100 | 227,58 |
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
|
|
|
Соб = Суз + Свс - Сиз
Стоимость земли на дату оценки составляет 39730,52 руб.
Нахождение рыночной стоимости объекта оценки воспроизведено именно по этой формуле. Для удобства расчета принята табличная форма распределения и расчета данных. Весь процесс расчета расписан в таблице 7.
Таблица 7 - Определение стоимости гаража затратным подходом
| Наименование показателей | тыс. руб. |
| Восстановительная стоимость объекта | 227,58 |
| Устранимый физический износ | 165,19 |
| Неустранимый физический износ | 14,58 |
| Устранимый функциональный износ | 5,00 |
| Неустранимый функциональный износ | 46,71 |
| Внешний износ | 40,00 |
| Совокупный износ | 229,48 |
| Стоимость объекта недвижимости на дату оценки | 38,83 |
Устранимый физический износ считается как произведение восстановительной стоимости объекта и износа строения:
Устранимый физический износ=Свс*Износ строения=227.58т.р.*71.27/100=162.19 т.р.
Неустранимый физический износ определяется по формуле:
Стоимость нового строительства - Восстановительная стоимость=243.16 т.р.-227.58 т.р=15.58 т.р
За пример рассмотрения функционального износа будет браться то, что в современной обстановке большинство автовладельцев рассматривают гаражи с новыми качественными двустворчатыми воротами. Стоимость демонтажа старых ворот – 5 тыс.руб. Следовательно, устранимый физический износ равен
5 тыс.руб., так как в имеющемся строении для установки новых ворот сначала необходим демонтаж старых.
Неустранимый функциональный износ определен как стоимость всех работ, связанных с восстановительной стоимостью строения (Таблица 5).
Внешний износ определен на основе метода парных продаж. К примеру приведены два объекта-аналога. Объект 1 расположен в районе объекта оценки, объект 2 – в центре города. Цена объекта-аналога 1 – 80 тыс.руб., цена объекта 2 – 130 тыс.руб. Следовательно, внешний износ= аналог1 – аналог2 =80-130=50 т.р
Рыночная стоимость гаража на дату оценки, полученная затратным подходом, составляет 38830 руб.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 69; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!