Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

⇐ ПредыдущаяСтр 293 из 504Следующая ⇒

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор по общему правилу не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В связи с тем что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, а в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, на практике возникают споры относительно того, как должен быть квалифицирован перенаем по договору аренды, совершенный в нарушение требований ст. 615 ГК РФ.

Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

11.1. Вывод из судебной практики: Обращение взыскания на принадлежащее арендатору право аренды без согласия арендодателя невозможно.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09

"...По иску общества с ограниченной ответственностью "Автокар" (город Иркутск) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Стройсервис" о взыскании основного долга по оплате стоимости выполненных работ в размере 1 739 600 рублей.

...вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.02.2010 исковое требование о взыскании денежных средств удовлетворено.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, должник является арендатором упомянутого знания, предоставленного ему в аренду Иркутской государственной сельскохозяйственной академией по долгосрочному договору аренды от 01.02.2007 N 11.

Общество "Автокар" ставит вопрос об обращения взыскания на право аренды.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций установлено, что арендодатель заявил возражения по этому поводу - направил судебному приставу-исполнителю письменный отказ в предоставлении согласия на обращение взыскания на право аренды, такую же позицию сельскохозяйственная академия занимали в ходе рассмотрения дела в суде.

Апелляционный суд верно указал на то, что требование взыскателя, по сути, направлено на обращение взыскания на право долгосрочной аренды здания вопреки воле лица, которому арендуемое имущество принадлежит на вещном праве и которое не является должником взыскателя.

Между тем по смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 10 статьи 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" отказ арендодателя - лица, владеющего нежилым зданием на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право долгосрочной аренды нежилого здания не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения..."

12. Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено иными правовыми актами.

В п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" указано, что заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье. На практике возникает вопрос: необходимо ли проведение конкурса или аукциона для заключения договора перенайма государственного имущества по п. 2 ст. 615 ГК РФ?

12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения договора перенайма государственного (муниципального) имущества без проведения конкурса (аукциона) существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно только по результатам конкурса (аукциона).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587

"...Судами установлено, что между обществом "Газпроводстрой" и департаментом заключен договор аренды от 25.08.2003 N 00-00443/03 нежилого помещения общей площадью 707 кв. метров, расположенного по адресу: Москва, Страстной бул., д. 11, стр. 2. Впоследствии данный договор был перезаключен. Срок действия нового договора от 01.12.2006 - до 30.09.2011.

Департамент, общество "Газпроводстрой" и общество "Современник на Чистых" 06.10.2009 заключили трехсторонний протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 01.12.2006, согласно которому права и обязанности по указанному договору перешли от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых".

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 1 статьи 17.1 Закона защите конкуренции (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного протокола-соглашения) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

На основании части 4 статьи 17.1 Закона лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Таким образом, на момент заключения рассматриваемого протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 01.12.2006 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

В нарушение требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от общества "Газпроводстрой" к обществу "Современник на Чистых" осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.

Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о доказанности нарушения департаментом антимонопольного законодательства является правильным..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.06.2012 по делу N А82-6150/2011

"...В силу пункта 2 статьи 615 Кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; вступила в силу с 02.07.2008).

В соответствии с частью 1 названной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо перечисленных в указанной статье.

В силу части 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Следовательно, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, принадлежащее на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, возможен только по результатам проведения торгов.

Из материалов дела видно, что переданное по дополнительному соглашению от 21.12.2009 муниципальное имущество принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, на момент заключения дополнительного соглашения о переуступке прав на аренду действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества на основании торгов.

Суды установили, что в нарушение установленного порядка переход права аренды на недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности и принадлежащее на праве хозяйственного ведения Предприятию, произведен без проведения конкурса или аукциона. Дополнительное соглашение о перемене лица в договоре аренды направлено на получение ООО "Лидер-Аудит" прав владения и пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение, вне аукциона или конкурса и свидетельствует о предоставлении данному лицу преимущества перед другими хозяйствующими субъектами.

Следовательно, действия Комитета по согласованию передачи права аренды муниципального имущества ООО "Лидер-Аудит" без проведения торгов и по передаче ему права аренды на имущество без проведения торгов (путем заключения дополнительного соглашения от 21.12.2009) правомерно квалифицированы Управлением как нарушающие часть 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.06.2014 по делу N А74-1419/2013

"...Между ООО "ВСК" и ООО "Бирюса" 19.12.2008 заключено соглашение о перенайме, согласно которому ООО "ВСК" передало ООО "Бирюса" все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Комитетом от 25.04.2003 N 318 в отношении нежилого помещения по адресу: ул. Карла Маркса, 21, г. Абакан (пункт 1). ООО "Бирюса" обязуется выплатить в бюджет г. Абакана единовременный платеж в размере, установленном нормативными актами г. Абакана, и принимает на себя все обязательства арендатора по договору аренды от 25.04.2003 N 318, возникшие до подписания соглашения, но не исполненные арендатором.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами с согласия арендодателя.

Следовательно, в результате заключения договора перенайма к иному лицу переходят, в том числе, права владения и (или) пользования муниципальным имуществом.

Особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального имущества, установленные статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, действующей на момент дачи согласия на переуступку прав по договору аренды, распространяются на заключение всеми лицами (а не только собственниками) любых договоров, предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении муниципального (государственного) имущества.

В данном случае речь идет о передаче с согласия органа местного самоуправления прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом хозяйствующему субъекту, не участвующему в торгах по продаже права на заключение договора, предусматривающего переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества. Заключение договора перенайма невозможно без волеизъявления собственника муниципального имущества.

Таким образом, несоблюдение органом местного самоуправления установленных действующим законодательством особенностей заключения договоров в отношении муниципального имущества в пользу отдельных хозяйствующих субъектов является предоставлением преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи муниципального имущества (передача в приоритетном порядке), что может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

На основании изложенного вывод судов о ничтожности соглашения о перенайме от 19.12.2008 от 18.12.2008 между ООО "ВСК" и ООО "Бирюса" по договору аренды от 25.04.2003 N 318, а также всех последующих дополнительных соглашений к договору аренды, заключенных комитетом и ООО "Бирюса", является правомерным.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009

"...Как следует из материалов дела, по итогам аукциона на право аренды нежилого помещения в городе Абакане по улице Комарова, 4, между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и ООО "Гамма" подписан договор аренды от 05.09.2006 N 158 данного помещения площадью 236,4 кв. м на срок с 01.09.2006 по 31.08.2016 (пункт 1.4) для использования под спортивный зал (пункт 1.1).

Комиссия в составе мэра г. Абакана, его заместителя и председателя Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана 06.11.2008 рассмотрела заявку ООО "Гамма" о передаче прав по договору аренды пристроенного нежилого помещения по улице Комарова, 4 в городе Абакане ООО "ВЛАСТА" на условиях перенайма под спортивный зал и приняла решение о разрешении перенайма на условиях подпунктов 2.4.2.1, 2.4.2.2 дополнительного соглашения от 08.07.2008 к договору аренды от 05.09.2006 N 158.

Распоряжением мэра города Абакана от 10.11.2008 N 556р "О разрешении перенайма нежилого помещения" разрешен перенайм пристроенного нежилого помещения, литер В, расположенного по улице Комарова, 4 в городе Абакане, общей площадью 253 кв. м от общества с ограниченной ответственностью "Гамма" обществу с ограниченной ответственностью "ВЛАСТА", в пункте 2 распоряжения предписано Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана заключить со сторонами соглашение о перенайме.

10.11.2008 ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" заключили соглашение о перенайме, в котором указали, что в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Гамма" передает ООО "ВЛАСТА" как перенанимателю все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана от 05.09.2006 N 158 в отношении названного нежилого помещения, а ООО "ВЛАСТА" обязуется выплатить в бюджет города Абакана единовременный платеж в размере, установленном нормативными актами г. Абакана, и принимает на себя все обязательства арендатора по договору аренды от 05.09.2006 N 158, возникшие до подписания соглашения, но не исполненные арендатором. Данное соглашение о перенайме 11.11.2008 согласовано председателем Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана. На основании соглашения ООО "Гамма" и ООО "ВЛАСТА" составили акт приема-передачи нежилого помещения от 10.11.2008.

Решением антимонопольного органа от 16.02.2009 по делу N 2-А-09 Администрация признана нарушившей статью 17.1 Закона о защите конкуренции действиями по передаче вышеуказанного муниципального имущества в аренду (перенаем) ООО "ВЛАСТА" без проведения торгов в форме аукциона или конкурса. Антимонопольный орган посчитал, что эти действия являются предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Полагая, что указанное решение является незаконным и ограничивает права арендаторов муниципального имущества, Администрация обратилась в суд с указанным заявлением.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в примененной судами редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Таким образом, Закон (в указанной редакции) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов.

Из буквального содержания указанной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

В связи с этим правомерными являются доводы антимонопольного органа о том, что администрация не имела права давать согласие на перенаем помещения без проведения конкурса или аукциона, поскольку статья 17.1 Закона действовала на момент принятия администрацией решения о разрешении перенайма и заключения соглашения о перенайме и правоотношения, возникшие в связи с принятием данного решения, подлежали регулированию названной нормой..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.08.2012 N Ф03-2760/2012 по делу N А59-3364/2011

"...20.01.2010 между ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", ООО "Нафта-Сервис" и ООО "ВСК" заключено трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 20.06.2000 N 785, по условиям которого арендатором стало ООО "ВСК", являвшееся ранее субарендатором спорного судна по договору субаренды от 30.09.2009. Письмом от 27.02.2010 N 668-ДГ/26 Территориальное управление ФАУГИ по Сахалинской области дало согласие на передачу прав и обязанностей арендатора к ООО "ВСК".

Прокурор, считая, что дополнительное соглашение от 20.01.2010 к договору аренды судна от 20.06.2000 N 785 является недействительным, поскольку заключено без проведения торгов, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.

Согласно части 3 статьи 17.1 Закона в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Следовательно, обоснован вывод судов о том, что на момент заключения оспариваемого дополнительного соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору от 20.06.2000 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Между тем, при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств, судами установлено, что торги на переход прав арендатора на плавбункеровщик "Филатово", являющийся государственной собственностью и переданный в хозяйственное ведение ФГУП "Национальные рыбные ресурсы", не проводились. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку сделка о замене арендатора от 20.01.2010 совершена с нарушением порядка, предусмотренного статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований прокурора о признании указанной сделки недействительной..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.2012 по делу N А67-3976/2011

"...28.07.2008 департаментом (как представителем собственника муниципального имущества), ООО "Елизаровское" и ООО "УК "Елизаровское" подписан договор о перемене сторон в договоре, согласно которому ООО "Елизаровское" уступает, а ООО "УК "Елизаровское" принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору от 22.08.2006 N Б-1-5892.

Решением управления от 14.06.2011 N 05-10/91-11 действия департамента, выразившиеся в издании приказа от 03.07.2008 N 820 о согласовании переуступки права аренды муниципального имущества с ООО "Елизаровское" на ООО "УК "Елизаровское" с целью обслуживания жилищного фонда без проведения торгов, признаны нарушающими часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Не согласившись с указанными решениями и предписаниями, департамент обратился в суд с настоящим заявлением.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу, что статья 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) не предусматривает возможность заключения договоров о переходе прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев. При этом судом установлено, что ни под одно из исключений, предусмотренных указанной статьей, спорное правоотношение не подпадает, доказательств обратному департаментом не было представлено. Учитывая, что согласование переуступки права аренды муниципального имущества привело к предоставлению новому арендатору - ООО "УК "Елизаровское" преимуществ перед другими хозяйствующими субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества без торгов, суд первой инстанции отказал департаменту в удовлетворении требования о признании недействительными решения и предписания управления от 14.06.2011 N 05-10/91-11.

Выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований заявителя поддержаны судом апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 01.08.2013 по делу N А40-117484/12-28-1116

"...На основании протокола-соглашения от 04.07.2007 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества 02.07.2004, зарегистрированного 06.09.2004 за N 77-01/41-711/2004-757, права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору, перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Интермеридиан". В последующем, общество с ограниченной ответственностью "Интермеридиан" на основании протокола-соглашения от 18.08.2009 о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды N 1-668/04 от 02.07.2004 (запись в ЕГРП 77-77-11/182/2009-028 от 20.11.2009 г.) переуступило права и обязанности арендатора индивидуальному предпринимателю Трудел Айсель Айдын Кызы.

Судами установлено, между индивидуальным предпринимателем Трудел Айсель Айдын Кызы и обществом с ограниченной ответственностью "Дабл кофе" заключен договор субаренды от 07.07.2010 N ТБ/АТ-ДК/1 нежилого помещения общей площадью 180,80 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Тверской бульвар, д. 17, стр. 1 (1-й этаж, пом. I, комн. 1 - 18).

Предъявляя встречные исковые требования, Департамент имущества Москвы, указал, что переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением, предусмотренной ст. 17.1 ФЗ N 135-ФЗ, соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, оформленное в виде протокола-соглашения от 18.08.2009 является недействительным, как не соответствующее требованиям закона и не влекущее юридических последствий, как и все последующие сделки.

Судами установлено, что в силу статьи 17 Федерального закона "О защите конкуренции", введенной Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, на момент заключения протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009 действовали специальные требования к договорам аренды.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о его недействительности в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" и не влекущий юридических последствий, а недействительность протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества от 18.08.2009 ведет к признанию недействительными последующих сделок, а именно - договора субаренды от 07.07.2010 N ТБ/АТ-ДК/1, заключенного между индивидуальным предпринимателем Трудел Айсель Айдын кызы и обществом с ограниченной ответственностью "Дабл кофе" 07.07.2010.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам), заключение договоров о переуступке прав на аренду государственного (муниципального) имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций на основании всестороннего и полного исследования и оценки доказательств и доводов сторон пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку у Департамента имущества города Москвы (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) отсутствовала обязанность по заключению договора аренды с истцом..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2013 по делу N А40-132301/11-130-878

"...Из материалов дела следует и судами установлено, что 14.04.2005 г. между Департаментом и ЗАО "Золотой овен" был заключен договор аренды N 03-00281/05 нежилого помещения общей площадью 176,1 кв. м по адресу: г. Москва, Осташковская ул., д. 9, корп. 1.

19 августа 2009 г. стороны заключили дополнительное соглашение, которым согласовали переход прав и обязанностей по договору от ЗАО "Золотой овен" к ООО "Ломбард Бизнесцентр", которое 18.12.2010 г. было переименовано в ООО "Теремок", а 20.06.2011 г. - в ООО "СаВа".

Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Согласно части 3 указанной нормы в порядке, предусмотренном частью 1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Судами установлено, что переданное в аренду имущество находится в собственности города Москвы, а следовательно, переход соответствующего права на него мог быть осуществлен только по результатам проведенных торгов.

Между тем, Департамент при заключении 19.08.2009 г. дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды от ЗАО "Золотой овен", как арендатора, к ООО "Ломбард Бизнесцентр", данное требование законодательства не исполнил, передав имущество новому арендатору без проведения торгов.

Департамент как арендодатель не возражал против перенайма вышеуказанного имущества, и следовательно, по его мнению нормы действующего законодательства не нарушены.

Между тем, заявляя данный довод, Департамент не учитывает то обстоятельство, что положения статьи 615 ГК РФ, распространяются на случае заключения договоров аренды при условии, что иной порядок их заключения не установлен другим законом или иными правовым актом.

Как правильно отметили суды, статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ по отношению к статье 615 ГК РФ, носит специальный характер и именно ее положения, подлежат применению в рассматриваемой ситуации.

У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2012 по делу N А40-29615/11-28-258

"...Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 25.11.1999 г. между ООО "Ригер" (арендатор) и городом Москвой в лице правопредшественника Департамента имущества г. Москвы (арендодатель) заключен зарегистрированный в ЕГРП 07.06.2001 г. договор аренды N 01-01358/99 нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Пресненский Вал, д. 5, стр. 1.

21.04.2010 г. между ООО "Ригер" (цедент) и ООО "Импэк Альянс" (цессионарий) был заключен договор уступки от 21.04.2010 г. о перенайме прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.

16.06.2010 г. между ООО "Импэк Альянс", ООО "Ригер" и Департаментом имущества города Москвы было подписано дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 о внесении изменений в договор аренды нежилого фонда, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора ООО "Ригер" по договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 передаются ООО "Импэк Альянс".

Согласие арендодателя на перенаем дано посредством подписания указанного дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99.

Таким образом, предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.

При этом перенаем подпадает под ограничения, установленные п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку предполагает передачу прав и обязанностей по договору (полную замену на стороне арендатора).

На момент заключения дополнительного соглашения от 16.06.2010 года положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" действовали и, соответственно, подлежали применению при заключении сторонами дополнительного соглашения от 16.06.2010 г. к договору аренды.

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.

При этом ни под одно из исключений, указанных в ст. 17.1 Закона о конкуренции, спорное правоотношение не подпадает.

При таких обстоятельствах нижестоящие суды пришли к правильным выводам о том, что дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды от 25.11.1999 г. N 01-01358/99 является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной (ничтожной) сделкой как несоответствующей требованиям ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ), в связи с чем указанное дополнительное соглашение от 16.06.2010 г. к договору аренды не подлежит в установленном законом порядке регистрации в ЕГРП уполномоченным регистрирующим органом..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.10.2011 по делу N А40-113051/10-113-994

"...Удовлетворяя исковые требования о признании Соглашения б/н от 17.11.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору N 08-113/02 от 10.04.2002 г. аренды недвижимого имущества недействительным, суд апелляционной инстанции исходил из того, что указанное соглашение, в соответствии с условиями которого арендатор (ООО "Стрела+") передает перенанимателю (ООО "Инвестпроект") все права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды с Департаментом имущества города Москвы, направлено на получение перенанимателем этих прав вне аукциона или конкурса, что противоречит положениям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и может свидетельствовать о предоставлении данному лицу преимущества по сравнению с другими хозяйствующими субъектами путем передачи имущества.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции считает что, судом апелляционной инстанции, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, правомерно сделан вывод недействительности (ничтожности) Соглашения б/н от 17.11.2008 г. о передаче прав и обязанностей по договору N 08-113/02 от 10.04.2002 г. аренды недвижимого имущества, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестпроект" и ООО "Стрела+" на имущество, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, д. 38..."

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N КГ-А40/3973-11 по делу N А40-34914/10-145-176

"...Судами установлено, что между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) заключен договор N 01-00658/08 от 29.05.2008 г., согласно которому первый (арендодатель) сдает, а второй (арендатор) принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 82,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Чистопрудный бульвар, д. 10, стр. 1, для использования под офис.

30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 29.05.2008 г. N 01-00658/08, в соответствии с которым стороны договорились со ссылкой на Гражданский кодекс Российской Федерации и Постановление Правительства Москвы от 13.08.1996 г. N 689 о переходе прав и обязанностей по договору от 29.05.2008 г. N 01-00658/08 в полном объеме от ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) к ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400).

По результатам рассмотрения представленных заявителем документов Управлением принято решение, оформленное письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, об отказе в государственной регистрации на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что согласно абз. 1 п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Департамент, полагая, что оспариваемый отказ Управления является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа недействительным.

По существу, заключение протокола-соглашения от 30.10.2009 г. между Департаментом имущества города Москвы, ООО "Фотоград" (ОГРН 1037739758210) и ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) приводит к предоставлению новому арендатору - ООО "Фотоград" (ОГРН 1097746378400) - преимущества перед другими хозяйствующим субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе. В результате подобного перенайма необоснованно создаются преимущественные условия в получении государственного и муниципального имущества для определенного субъекта и препятствия в доступе к нему неопределенного круга потенциально заинтересованных лиц.

Таким образом, Управление Росреестра по Москве правомерно отказало в государственной регистрации протокола-соглашения от 30.10.2009 г.; отказ, оформленный письмом от 11.01.2010 г. N 11/182/2009-735, соответствует действующему законодательству, в том числе Федеральному закону от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2011 N КГ-А40/17524-10 по делу N А40-24746/10-145-139

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, ДИгМ обратился в регистрирующий орган с заявлением от 24.09.2009 вх. N 77-77-11/182/2009-169 о государственной регистрации протокола-соглашения от 9.09.2009 г., заключенного между Департаментом имущества г. Москвы, ООО "Виктори-интерьер" и ООО "Лакри", предметом которого является переуступка прав арендатора от ООО "Виктори-интерьер" к ООО "Лакри" в отношении нежилого помещения площадью 136,9 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новая Басманная, д. 28, стр. 1, по договору аренды от 07.11.2005 г. N 1-1009/05 от 7.11.2005 г. (том 1, л.д. 29).

Управление Росреестра по Москве письмом от 24.11.2009 N 11/182/182/2009-169 на основании абзацев 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало ДИгМ в государственной регистрации указанного протокола со ссылкой на то, что в силу ч. ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договора аренды муниципального имущества по общему правилу возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов, а под предусмотренные указанным Законом исключения протокол-соглашение не подпадает.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ДИгМ, апелляционный суд сделал правильный вывод об обоснованности обжалуемого отказа.

Таким образом, предусмотренное ГК РФ право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено законом или иными правовыми актами.

Заключение протокола-соглашения от 9.09.09 г. между ДИгМ, ООО "Виктори-интерьер" и ООО "Лакри" приводит к предоставлению новому арендатору - ООО "Лакри" преимущества перед другими хозяйствующим субъектами в виде предоставления права аренды муниципального имущества на внеконкурсной основе.

Таким образом, обжалуемый отказ в государственной регистрации протокола-соглашения от 9.09.09 г. по мотиву его противоречия нормам ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ правомерно признан судом апелляционной инстанции законным..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2010 N КГ-А40/16251-10 по делу N А40-22001/10-92-95

"...17.09.2009 г. в Управление ФРС России по Москве представлен на государственную регистрацию протокол-соглашение от 20.08.2009 г. о переуступке прав на аренду указанного недвижимого имущества по договору аренды 31-145/08 от 12.02.2008 г. от индивидуального предпринимателя Беляцкого С.В. к ООО "СВБ".

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в примененной судом апелляционной инстанции редакции Федерального закона от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании: актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Оценивая обжалуемый отказ в государственной регистрации на предмет его соответствия указанной норме Закона, суд правильно исходил из того, что Закон о защите конкуренции (в примененной судом редакции Федерального закона от 30.06.2008 г. N 108-ФЗ), следуя его буквальному содержанию, не предусматривает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, без проведения процедуры торгов, за исключением ряда случаев.

При этом судом установлено, что ни под одно из исключений, указанных в ст. 17.1 Закона, спорное правоотношение не подпадает, доказательств обратного не было представлено заявителем ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, обжалуемый отказ Управления Росреестра по г. Москве в государственной регистрации протокола-соглашения от 20.08.2009 г. по мотиву его противоречия нормам ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ правомерно признан судом законным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009

"...Ссылаясь на то, что заключение договора аренды муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона, который не проводился, прокурор посчитал дополнительное соглашение как не соответствующее положениям части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции недействительной сделкой в соответствии со статьей 168 ГК РФ и обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение заключено к действующему договору аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

Апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что дополнительное соглашение от 22.01.2009 N 19, предусматривающее переход прав владения и пользования муниципальным имуществом к новому арендатору (перенаем), как заключенное без проведения конкурса или аукциона является ничтожной сделкой, поэтому отменила решение и удовлетворила требования прокурора.

В части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) указано, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На момент заключения дополнительного соглашения от 22.01.2009 N 19 статья 17.1 Закона о защите конкуренции действовала.

Таким образом, правоотношения, возникшие в связи с перенаймом, подлежали регулированию нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества иному лицу без проведения процедуры торгов является нарушением требований, предусмотренных названной нормой.

Апелляционный суд правомерно руководствовался положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2014 N Ф09-4418/14 по делу N А60-47710/2013

"...Как следует из материалов дела, Комитет и администрация при рассмотрении дела ссылались на то, что соглашение от 01.01.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.02.2008 N 116 заключено в нарушение ст. 17.1 "О защите конкуренции" без проведения торгов, является недействительным (ничтожным), не порождает правовых последствий, в связи с чем у общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось в его владении и пользовании в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды.

Суды отклонили данные доводы заинтересованных лиц как не опровергающие наличие оснований для удовлетворения заявленных в настоящем деле требований, признав общество "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" соответствующим предусмотренным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, необходимым для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. При этом обоснованность вышеизложенных доводов по существу судами не проверялась.

Вместе с тем в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных взаимоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Таким образом, на момент заключения соглашения от 01.10.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, установленные Законом "О защите конкуренции", не допускающие заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов (правовая позиция, содержащаяся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16679/11).

Следовательно, учитывая, что заинтересованными лицами заявлено о несоответствии общества "Серовское пассажирское автотранспортное предприятие" условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, доводы о недействительности (ничтожности) соглашения от 01.10.2010 об уступке прав и обязанностей по договору аренды как основания владения и пользования спорным имуществом и установленного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ требования о необходимости двухлетнего периода временного непрерывного владения и пользования спорным имуществом в соответствии с договором аренды подлежали судебной оценке, а настоящий спор - рассмотрению с учетом вышеприведенных норм права и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения заявленных исковых требований, с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2012 N Ф09-11992/12 по делу N А60-12902/2012

"...Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Таким образом, на момент заключения соглашения от 01.04.2009 N 96 о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, установленные Законом о защите конкуренции, не допускающие заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов.

В нарушение названных требований переход прав и обязанностей арендатора по охранно-арендному договору от 07.06.1999 N АО-297/0624 от общества "СК "Кольцо Урала" к обществу "Корпорация АФК" произведен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.

При таких обстоятельствах соглашение от 01.04.2009 N 96 судами правомерно признано недействительной сделкой, как совершенной с нарушением антимонопольного законодательства.

Ссылки заявителя на неправильное применение судами ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, подлежат отклонению. Выводы судов по данному делу соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16679/11..."

Позиция 2. Заключить договор перенайма государственного (муниципального) имущества можно без проведения конкурса (аукциона), поскольку замена арендатора не является заключением нового договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.05.2010 по делу N А45-15771/2009

"...Заявленные требования мотивированы тем, что Управлением необоснованно сделан вывод о необходимости применения к переходу прав по договору аренды Постановления Правительства РФ N 685 от 30.06.1998, которым предусмотрено заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности на основании конкурса; замена арендатора не является заключением нового договора аренды; ограничение конкуренции не произошло и не могло произойти.

В соответствии с протоколом определения победителя конкурса от 19.07.2005, победителем конкурса признан ОАО "Новосибирский хладокомбинат"; по итогам конкурса между МТУ Росимущества по РАН СО РАН (арендодатели) и ОАО "Новосибирский Хладокомбинат" заключены договоры на складские помещения складского комплекса: 3 краткосрочных договора (N N 2100/05, 2102/05 от 19.08.2005 г.) со сроком действия 11 месяцев с ежегодным продлением); 11 договоров со сроком действия 7 лет, с 01.08.2005 по 31.07.2012 (N N 2090/05, 2091/05, 2094/05, 2095/05, 2096/05, 2097/05, 2098/05, 2099/05, 2103/05, 2104/05 от 19.08.2005); 1 договор со сроком действия 8 лет, с 01.01.2006 по 31.12.2013 (N 2092/05 от 19.08.2005 г.).

К каждому из договоров аренды между МТУ Росимущества по РАН СО РАН (арендодатели) и ОАО "Новосибирский хладокомбинат" 29.08.2006 заключено соглашение о перемене лиц в договоре аренды, в соответствии с которыми с согласия арендодателей МТУ Росимущества по РАН СО РАН, ОАО "Новосибирский хладокомбинат" передало все права и обязанности арендатора ООО УК "Новосибхолод".

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Исходя из изложенных норм права, принимая во внимание, что договоры аренды заключены с ОАО "Новосибирский хладокомбинат" как с победителем открытого конкурса, результаты которого, оспариваемые УФАС по Новосибирской области, были предметом рассмотрения в рамках дела N А45-15439/2009, где установлено, что УФАС по Новосибирской области не доказаны требования в части признания недействительным конкурса, а также в части признания недействительными договоров аренды, заключенных по его результатам в порядке статей 65, 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о подписании дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным по результатам открытого конкурса в соответствии со статьями 421, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающими передачу прав и обязанностей арендатора по договору другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.

С учетом того, что указанные соглашения заключены с согласия арендодателя (СО РАН) и с разрешения представителя собственника имущества (МТУ Росимущества по РАН), в связи с чем порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен, при этом заключение новых договоров аренды произведено не было, сделки перенайма заключены в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договоров аренды остались неизменны, включая размер арендной платы, следовательно, нет оснований считать ООО УК "Новосибхолод" нарушившим положения Закона о конкуренции..."

12.2. Вывод из судебной практики: Заключение договора субаренды государственного или муниципального имущества возможно только по результатам конкурса или аукциона.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2011 N Ф09-4773/11 по делу N А60-42787/2010

"...В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, названных в п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.

В порядке, предусмотренном названной нормой осуществляется заключение договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (п. 2 ч. 3 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции").

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что оснований для предоставления обществу "Сити-центр" спорного здания в субаренду без проведения конкурса (аукциона), предусмотренных п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции", не имеется.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2836/2012

"...Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судами статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" также отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку основаны на ошибочном толковании ООО "Солнышко" указанной нормы.

Согласно части 4 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Поскольку правоотношения по заключению договора субаренды между арендатором и субарендатором и арендатором и арендодателем по согласованию его заключения возникли после введения в действие Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", судебные инстанции обоснованно признали, что на указанные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации), вывод судебных инстанций о том, что при заключении договора субаренды между ООО "Солнышко" и индивидуальным предпринимателем Зарецкой Г.М. подлежат применению положения части 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Положение об условиях согласования передачи муниципального недвижимого имущества в субаренду, утвержденное постановлением Главы города Ачинска Красноярского края от 12.08.2009 N 208-п, является правомерным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А45-25941/2009

"...Материалами дела установлено, что между ООО "Академ Сервис" и ООО "АкадемКомплекс" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.05.2009 N 22/09, согласно которому арендатор (ООО "Академ Сервис") обязуется передать субарендатору (ООО "АкадемКомплекс") во временное владение и пользование нежилые помещения по адресу: г. Новосибирск, ул.Арбузова, 2/3 без проведения конкурса, аукциона, переданные по акту приема-передачи от 01.05.2009.

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что у ООО "Академ Сервис" отсутствовали основания для предоставления субарендатору (ООО "АкадемКомплекс") спорных нежилых помещений в субаренду на бесконкурсной основе.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что ООО "Академ Сервис", заключив договор субаренды с ООО "АкадемКомплекс" без проведения конкурса, аукциона, обеспечило ООО "АкадемКомплекс" по сравнению с другими хозяйствующими субъектами более выгодные условия деятельности на рынке аренды государственного имущества. Это привело к устранению иных хозяйствующих субъектов от возможности аренды государственного имущества, которые могли бы претендовать на заключение договора аренды данного имущества..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2011 N Ф09-8683/11 по делу N А60-44134/10

"...Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что нежилые помещения в здании - памятнике "Комплекс "Городок Чекистов" - здание "Гостиницы "Исеть" площадью 5349,6 кв. м, включающие спорное помещение N 51 площадью 13,7 кв. м, являются собственностью Российской Федерации и закреплены на праве оперативного управления за учреждением "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", договор субаренды нежилого помещения N 51 заключен между истцом и ответчиком после введения в действие ст. 17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ без проведения конкурса.

При этом учитывая, что заключение оспариваемого договора субаренды к случаям, поименованным в п. 1 - 13 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ, при которых проведение конкурса или аукциона на право заключения указанных договоров не является обязательным, не относится, в материалах дела отсутствуют доказательства получения арендатором (истцом) согласия собственника на предоставление в субаренду части объекта аренды, являющегося государственным имуществом, принадлежащим на праве оперативного управления государственному учреждению, суды пришли к верному выводу о несоответствии данного договора субаренды положениям ст. 17.1 указанного Закона и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего правомерно удовлетворили заявленные требования..."

12.3. Вывод из судебной практики: Стороны договора аренды государственного (муниципального) имущества, заключенного на публичном аукционе, не вправе изменить условие о запрете сдавать такое имущество в субаренду, если оно предусматривалось аукционной документацией.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2016 N 301-ЭС15-13990 по делу N А39-3283/2014

"...Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении заместителя Генерального прокурора, выступлении ее представителя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, принятые по делу, подлежат отмене в силу следующего.

Закон о защите конкуренции регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Как установили суды при рассмотрении дела, пункт 1.14 документации об открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности администрации по адресу: Республика Мордовия, город Ковылкино, ул. Советская, д. 12, утвержденной заместителем Главы администрации 13.11.2012, прямо содержал условие о том, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Пунктом 2.3 прилагаемого к аукционной документации проекта договора аренды, являющегося его неотъемлемой частью, также предусмотрено, что арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.

Из приведенных условий аукционной документации следует, что администрация, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепила положение, соответствующее подпункту 16 пункта 114 Правил, о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.

Таким образом, на основании приведенных положений Закона о защите конкуренции и Правил, а также установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что условие договора о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование (пункт 2.3 договора) не могло быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения от 09.08.2013 N 1..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 101; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 288 289 290 291 292293294 295 296 297 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!