Прекращение действия договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, при подписании нового договора на то же имущество
На практике возникают ситуации, когда договор аренды возобновлен на неопределенный срок, впоследствии же его стороны подписывают новый договор аренды того же имущества на срок более года. Это приводит к спорам о том, означает ли это прекращение договора, возобновленного на неопределенный срок?
Возможна ситуация, когда новый договор аренды подлежит государственной регистрации. В этом случае неясно, с какого момента считается расторгнутым договор аренды, возобновленный на неопределенный срок: с момента подписания нового договора или с момента его государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Однако судебная практика не столь однозначна.
По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект см. п. 3.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
13.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не прекращается вследствие подписания нового договора аренды на то же имущество между теми же сторонами.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
|
|
|
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."
|
|
|
13.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не прекращается при подписании сторонами договора аренды того же имущества, если последний признан затем незаключенным.
Примечание: До принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Постановления Президиума от 25.09.2012 N 1283/12 по делу N А82-9374/2010-18 в судебной практике существовала и противоположная позиция (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15).
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 1283/12 по делу N А82-9374/2010-18
"...Договор от 01.08.2003 N 2838 заключался на срок по 30.04.2004 и не требовал государственной регистрации. В пункте 7.3 договора содержалось условие, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока его действия, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункту 1.1 договора к нему прилагался план помещения. На основании пункта 1.3 договора передача имущества была произведена по подписанному сторонами акту от 01.08.2003 приема-передачи помещения, и в этом пункте договора указывалось на то, что при его переоформлении на новый срок акт приема-передачи не составляется.
|
|
|
Оспариваемый отказ администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение спорного помещения, данный в письме от 15.10.2010 N 1266-26, был мотивирован отсутствием между сторонами договорных арендных отношений со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.04.2010 по делу N А82-12915/2009-45, которым последний подписанный между сторонами договор аренды от 01.05.2004 N 2838 оценен как незаключенный.
При рассмотрении отказа администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судами не было учтено то, что, если последний подписанный сторонами договор аренды от 01.05.2004 N 2838 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же помещения от 01.08.2003 N 2838, содержащий условие о его действии на неопределенный срок, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке.
|
|
|
Так как действительная воля арендодателя была направлена на сохранение договорных арендных отношений с предпринимателем, который по заключенному договору аренды от 01.08.2003 N 2838 пользовался конкретно определенным нежилым помещением более двух лет до даты вступления в силу (05.08.2008) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 этого Закона, заявленные предпринимателем требования подлежали удовлетворению в соответствии с частью 3 статьи 9 названного Закона, в которой определены порядок и сроки заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права и подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2011 по делу N А11-8811/2010 "...Материалами дела подтверждено и стороны не оспаривают, что договор аренды от 23.05.2003 N 507-2003 не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора от 10.02.1996 N 387 арендатор продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому суд пришел к правильному выводу о возобновлении договорных отношений между сторонами после 10.09.2001 на неопределенный срок. Суд апелляционной инстанции установил, что на момент рассмотрения настоящего спора договор от 10.02.1996 N 387 не расторгнут, поэтому правильно посчитал, что Общество обладает титулом арендатора спорного помещения на основании данного договора аренды, и обоснованно отказал в выселении ответчика из занимаемых помещений. Довод заявителя о том, что действие договора аренды от 10.02.1996 N 387 прекратилось с момента подписания договора аренды от 23.05.2003 N 507-2003, отклоняется в силу следующего. В соответствии с нормами глав 34 и 36 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекращается по истечении срока либо в связи с его расторжением. Договор аренды от 23.05.2003 N 507-2003 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации (статья 651 Кодекса), то есть отсутствует "договор-документ", в котором стороны выразили волю на прекращение действия договора аренды от 10.02.1996 N 387, поскольку незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие. При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта..." |
| Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2014 по делу N А12-4254/2014 "...Ссылаясь на то, что Общество с 2003 года пользуется спорным земельным участком, регулярно внося арендную плату, а также указывая, что до момента заключения договора аренды от 13.07.2006 (его государственной регистрации) продолжает действовать договор аренды от 15.07.2005, заключенный на срок менее одного года и не нуждающийся в государственной регистрации, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. При разрешении спора судебные инстанции указали, что по настоящее время Общество продолжает пользоваться земельным участком, регулярно внося арендную плату. Каких-либо споров по выплатам арендной платы, ненадлежащему использованию земельного участка, о границах и местоположении земельного участка между арендодателем арендатором не было. Однако, отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии совокупности необходимых условий для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность на основании пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, поскольку договор аренды земельного участка от 13.07.2006 ввиду отсутствия его государственной регистрации в соответствии с требованиями действующего законодательства оформлен не был. Между тем судебные инстанции не дали надлежащей правовой оценки имеющемуся в материалах дела договору аренды от 15.07.2005, который был заключен в отношении спорного земельного участка на срок менее одного года и не нуждался в государственной регистрации. Отказывая в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды не учли то, что если последний подписанный сторонами договор аренды от 13.07.2006 является незаключенным, то ранее заключенный между этими сторонами договор аренды того же земельного участка от 15.07.2005, возобновленный на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть признан прекратившим свое действие при отсутствии возражений арендодателя, заявленных в установленном законом порядке. О таких же подходах к решению вопроса о сохранении договорных обязательств свидетельствует анализ судебной практики (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 1283/12). Действующее законодательство не содержит запрета на преимущественное право приватизации земельного участка при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Таким образом, судебные акты приняты при неполном установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, и с нарушением норм материального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..." |
| Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А48-4107/2009 "...Суд первой инстанции не усмотрел материальных оснований для удовлетворения заявленных требований, признав оспариваемый отказ обоснованным, поскольку отсутствуют непрерывные арендные отношения спорного помещения в течение трех лет, как того требует Закон N 159-ФЗ, так как договор аренды от 01.01.05 N 17069 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не был заключен. Представленные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано предпринимателю Гаврикову О.Л. в аренду по акту приема-передачи от 01.01.1998 (т. 1 л.д. 113), непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия находит не соответствующими содержащимся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам. При этом, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения предпринимателем Гавриковым О.Л. занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения. Таким образом, до государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 действовали условия ранее заключенного договора 01.01.04 N 17052. Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 являлось единственным основанием для отказа администрации в реализации предпринимателем Гавриковым О.Л. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ, выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, при наличии арендных отношений предпринимателя с УМИЗ администрации г. Орла с 01.01.98, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 135; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!