Последствия совершения действий, направленных на продолжение арендных отношений, совершенных после отказа от договора

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.10.2012 N ВАС-10646/12 по делу N А53-14927/2011

"...Судами установлено, что 04.04.2006 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 28817, общей площадью 73 кв. м (кадастровый номер 61:44:06 23 04:0011) для эксплуатации торгово-остановочного комплекса, в том числе торгового павильона площадью 38 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Разина, 3.

После окончания срока действия указанного договора ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком, в силу чего договор возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

15.01.2009 департамент направил в адрес предпринимателя уведомление о прекращении договора аренды с 26.04.2009, в связи с отказом арендодателя от договора в порядке, установленном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

20.01.2009 предприниматель получил уведомление, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

В соответствии с постановлением главы Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от 21.08.2009 N 330 в связи с истечением срока действия договора аренды от 04.04.2006 N 28817 предписано предоставить предпринимателю в краткосрочную аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 73,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте земельного участка, для эксплуатации торгового павильона.

На основании пункта 2.1 постановления предприниматель обязан представить договор аренды от 04.04.2006 N 28817 в департамент для пролонгации.

Подписав договор, департамент направил его на согласование в министерство.

04.12.2009 министерство возвратило договор без согласования, с указанием на отсутствие у предпринимателя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в связи с неисполнением надлежащим образом обязанности по внесению арендатором платы за земельный участок.

Письмом от 15.12.2009 департамент уведомил предпринимателя о возврате министерством договора без согласования.

Поскольку участок не освобожден предпринимателем в добровольном порядке и не возвращен арендодателю после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, департамент обратился в суд.

Полагая, что на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом постановления главы администрации Железнодорожного района он имеет преимущественное право на заключение договора аренды, предприниматель обратился в суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований департамента и поддерживая выводы нижестоящих судов об отказе в удовлетворении требований предпринимателя, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.

С учетом действий сторон, совершенных после уведомления о прекращении договора, следует признать, что предприниматель использует участок правомерно.

Суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель использует участок правомерно, поскольку спорный договор аренды является действующим, а, следовательно, оснований для удовлетворения требований департамента не имелось..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф01-3936/2017 по делу N А17-5452/2016

"...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Управление (арендодатель) и ООО "Интеркомтел" (арендатор) заключили договор аренды от 12.05.2009 N 96, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату части опор наружного освещения на территории городского округа Кинешма для подвеса и эксплуатации сети ВОЛС по улицам: имени Ленина, Советская, имени Фрунзе, имени Островского, имени М. Горького, Жуковская, Карла Маркса, Комсомольская, Рылеевская, Ивановская, Маршала Василевского, 50-летия Комсомола, Красноветкинская, имени Менделеева, Социалистическая, Ивана Виноградова, Правды, Щорса, Вичугская, Аристарха Макарова, Юрьевецкая, согласно ситуационному плану ВОЛС. В пункте 8.1 договора стороны установили, что договор действует с момента его подписания пять лет.

До истечения срока действия договора аренды от 12.05.2009 N 96 арендодатель и арендатор заключили договор аренды опор наружного освещения от 31.12.2014 N 61, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить места на опорах наружного освещения на территории городского округа Кинешма для размещения конструкций крепления ВОЛС в соответствии с ситуационным планом (приложение N 1 к договору) и списком улиц с количеством используемых опор (приложение N 2 к договору).

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует с 01.01.2015 по 31.03.2015. Действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора. Срок действия договора продлевается на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в письменном виде за 30 дней до окончания срока действия договора.

Контрагенты подписали акт приема-передачи от 31.12.2014 N 61.

Дополнительным соглашением от 31.03.2015 срок договора аренды продлен до 31.05.2015, а дополнительным соглашением от 30.04.2015 - до 31.07.2015.

Управление 03.08.2015 направило истцу уведомление от 31.07.2015 N 1730 о прекращении действия договора аренды от 31.12.2014 N 61 в связи с истечением срока аренды с 01.08.2015 и просило передать по акту приема-передачи части опор наружного освещения.

Данное уведомление получено ООО "Интеркомтел" 06.08.2015.

Впоследствии Управление повторно уведомляло истца о прекращении действия договора аренды опор наружного освещения в связи с истечением срока действия договора с 01.08.2015, а также об отказе с указанной даты от всех действующих договоров, оформляющих пользование опорами наружного освещения и размещения подвесов на них. Управление предложило арендатору явиться 30.09.2015 для подписания актов приема-передачи части опор, указав, что при отсутствии представителя опоры будут приняты в одностороннем порядке. Уведомление получено истцом 23.09.2015.

Посчитав, что уведомление от 31.07.2015 N 1730 является недействительным, а договор от 31.12.2014 N 61 - возобновленным на неопределенный срок и действующим на тех же условиях, ООО "Интеркомтел" обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском.

Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае срок действия договора аренды стороны установили до 31.07.2015 и до указанной даты ни арендодатель, ни арендатор не возразили против продления договорных отношений в установленном в пункте 5.2 договора порядке. Уведомление Управления от 31.07.2015 N 1730 вручено ООО "Интеркомтел" лишь 06.08.2015, то есть после того, как договор был возобновлен на неопределенный срок. Более того, стороны впоследствии своими конклюдентными действиями (расчетами за пользование опорами) подтвердили намерение сохранить между собой договорные отношения относительно спорного имущества, а Управление указало на ошибочное направление спорного уведомления в адрес ООО "Интеркомтел".

Соответственно, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 31.12.2014 N 61 является возобновленным на неопределенный срок и действует на тех же условиях..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 N Ф03-9106/2010 по делу N А73-6402/2010

"...Срок действия договора определен контрагентами с 01.07.2008 по 31.12.2008. По истечении названного срока действие договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.

Письмом от 20.05.2009 департамент уведомил школу об отказе от договора аренды.

Поскольку при проверке, проведенной департаментом 03.06.2010, установлен факт пользования школой спорным нежилым зданием, истец обратился в арбитражный суд с требованием о его освобождении.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал спорный договор аренды действующим, поскольку после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды между участниками сделки 16.10.2009 и 18.11.2009 были подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 27.11.2008 N 196/08, предусматривающие внесение в него изменений в части наименования арендодателя и размера арендной платы.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность продления прекратившего действие договора, в связи с чем заключение дополнительных соглашений к договору аренды не свидетельствует о его действии.

Вывод суда апелляционной инстанции по указанному вопросу не может быть признан соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Однако, как установлено судом, договорные отношения по аренде занимаемого школой помещения были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к договору от 16.10.2009 и 18.11.2009, согласно которым стороны подтвердили свои обязательства по договору аренды N 196/08 в полном объеме без указания на его прекращение.

После подписания дополнительного соглашения от 18.11.2009 уведомления об отказе от договора аренды арендодателем школе не направлялись.

Кроме того, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, арендатор за период с июня 2009 по июль 2010 добросовестно исполнял свои обязательства по договору, ежемесячно перечисляя на расчетный счет истца арендную плату в размере, определенном договором аренды и дополнительными соглашениями к нему от 16.10.2009 и 18.11.2009.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно счел, что, подписав дополнительные соглашения к договору аренды, истец подтвердил свое намерение продолжить с ответчиком договорные отношения.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции находит обоснованной позицию суда первой инстанции о том, что школа занимала спорное здание на основании действующего договора аренды от 27.11.2008..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.09.2013 по делу N А46-1171/2013

"...В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что после получения уведомления об отказе от договора аренды общество продолжало использовать спорный земельный участок, по акту приема-передачи земельный участок арендодателю не передавался.

Заключение сторонами соглашения с указанием на продление срока действия договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-6351 после направления уведомления об отказе от договора, соответствует принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), не противоречат действующему законодательству и правовому подходу, сформулированному Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении от 05.10.2010 N 5153/10, свидетельствует о продолжении арендных отношений по спорному договору аренды земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств общество правомерно использует земельный участок, у суда не имелось оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки - зарегистрированного 12.04.2012 соглашения к договору аренды земельного участка..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.2013 по делу N А46-1173/2013

"...Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Арбитражный суд правомерно отклонил довод департамента о том, что продленный на неопределенный срок договор прекратил свое действие 22.03.2012 в связи с отказом департамента от данного договора, путем направления обществу уведомления от 18.11.2011 N 0201/12662 (получено 22.11.2011), следовательно, соглашение от 06.04.2012 о продлении договора является ничтожным.

Так, материалами дела подтверждается и установлено судом, что соглашением от 06.04.2012, с указанием о распространении его действия на предшествующий период, с 01.01.12, зарегистрированным в ЕГРП 12.04.2012, стороны продлили срок действия договора до 01.04.2017. После этого сторонами заключено еще одно дополнительное соглашение от 24.10.2012 о новом расчете арендной платы.

Тем самым департамент, подписав дополнительные соглашения к договору, которым предусмотрено его распространение на предыдущий период, выразил свою волю на продление договорных отношений, чем аннулировал ранее направленное уведомление об отказе от договора аренды.

Совершение сторонами договора действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор аренды как действующий.

Кроме того, как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, общество надлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендных платежей, в том числе и в спорный период, после заключения дополнительного соглашения от 12.04.2012 о продлении срока действия договора.

При таких обстоятельствах, суд правомерно счел, что, подписав дополнительные соглашения к договору, департамент подтвердил свое намерение продолжить с обществом договорные отношения.

Указанный вывод арбитражного суда соответствует правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 05.10.2010 N 5153/10 по делу N А70-6551/2009, содержащееся в котором толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2012 по делу N А40-4569/12-113-40

"...После истечения срока действия договор аренды от 06.06.2007 г. N 03-00359/07 был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец также указал на то, что на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 04.07.2011 г. N 03-11/001177 отказался от договора аренды (л.д. 17, 18) и предложил ответчику освободить арендуемое помещение и поскольку последний объект аренды не освободил истец просил выселить ООО "Катрин" из занимаемого им помещения.

При этом в удовлетворении требований истца о выселении ООО "Катрин" из занимаемых им помещений отказано судами правильно.

После направления ответчику уведомления от 04.07.2011 г. N 03-11/001177 об отказе от договора аренды, между сторонами 27.10.2011 г. было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором установлен размер арендной платы по договору с 01.06.2011 г., порядок ее уплаты, при этом в данном соглашении указано, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.

Совершение сторонами договора действий по заключению дополнительного соглашения к договору аренды обоснованно расценено судами как выражение истцом воли на продолжение договорных отношений и об отсутствии оснований для выселения ответчика из занимаемых им помещений.

То обстоятельство, что дополнительное соглашение условия о продлении срока действия договора не содержит, не принято во внимание судами правомерно, поскольку, как видно из материалов дела, данный договор был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.03.2010 по делу N А57-9902/2008

"...После истечения названного срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя и арендатора, последний продолжил пользоваться указанным помещением.

Письмом от 16.04.2008 N 09-06/2125 истец уведомил ответчика о том, что Комитет по управлению имуществом города Саратова отказывается от исполнения договора аренды от 02.06.2005 N 571/4 с требованием освободить занимаемое помещение по адресу: г. Саратов, ул. Батавина, д. 2, общей площадью 39 кв. м в срок до 01.06.2008.

Ответчик представил в судебное заседание дополнительное соглашение от 10.08.2009 N 9 к договору аренды от 02.06.2005 N 571/4, которым стороны внесли изменения в договор и изложили пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за пользование объектом с 01.07.2009 без учета НДС составляет 78 819 рублей".

Кроме того, в материалы дела представлено платежное поручение от 07.09.2009 N 77, которым ответчик внес на лицевой счет истца арендную плату по договору от 02.06.2005 N 571/4 за сентябрь 2009 года.

По мнению суда первой инстанции, указанные действия арендодателя свидетельствуют о его отказе от намерения досрочного расторжения договора аренды от 02.06.2005 N 571/4 и урегулировании данного вопроса между сторонами путем оформления дополнительного соглашения к нему.

Судом первой инстанции правильно указано, что, подписав дополнительное соглашение, истец подтвердил свое намерение продолжить с ответчиком договорные отношения.

С учетом изложенного требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое муниципальное помещение признано судом подлежащим отклонению, в связи с отсутствием правовых оснований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2014 N Ф07-6371/2014 по делу N А56-51436/2013

"...Ссылка Общества на прекращение с 30.06.2013 договора аренды, действовавшего неопределенный срок, в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения правомерно не принята судами в качестве основания для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату за третий квартал 2013 года и уплатить неустойку за просрочку исполнения этой обязанности. В данном случае Общество после направления письма от 28.03.2013 о расторжении договора продолжало пользоваться земельным участком, занятым принадлежащим Обществу недвижимым имуществом, и не возвратило земельный участок арендодателю. Таким образом, направление данного письма фактически не повлекло прекращения арендных отношений, в связи с чем у Общества сохранилась обязанность по внесению арендной платы, а в случае ненадлежащего исполнения этой обязанности - уплатить предусмотренную договором неустойку. Различная правовая оценка судами первой и апелляционной инстанций последствий направления Обществом названного выше письма не повлияла на правильность выводов судов о наличии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и неустойки за третий квартал 2013 года..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2014 по делу N А53-10020/2013

"...Полагая, что договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя 17.01.2001 от него, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что процедура отказа от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, департаментом соблюдена. Доказательств явно выраженного намерения департамента сохранить арендные отношения ответчик не представил, обстоятельства, указывающие на недобросовестность поведения арендодателя, отсутствуют. По состоянию на день рассмотрения спора в суде первой инстанции установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса срок предупреждения истек, в силу чего договор аренды от 24.04.1998 N 14320 прекратился и у общества возникла обязанность вернуть земельный участок департаменту.

Признавая обоснованными требования департамента, суды не учли следующее.

Как следует из вышеназванного уведомления от 21.09.2004, арендодатель заявил об отказе от договора аренды от 24.04.1998 N 14320 (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), который прекратит действие по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, указал обществу на необходимость освободить занимаемый земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи в связи с прекращением договора.

Поскольку департамент по истечении срока, указанного в уведомлении от 21.09.2004 (три месяца), не заявил о невыполнении обществом обязанности по освобождению земельного участка и его незаконном использовании, продолжил осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 24.04.1998 N 14320, не ссылался на указанное уведомление при подаче настоящего иска, действуя разумно и добросовестно, ответчик вправе считать арендные отношения по указанному договору продолженными.

Совершение сторонами договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления арендодателем в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомления о прекращении договора, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует его как действующий. Из поведения сторон, сложившегося после направления обществу департаментом уведомления от 21.09.2004, следует, что договорные отношения между ними сохранились.

Поскольку нарушение прав департамента в отношении спорного земельного участка имеющимися в деле доказательствами не подтверждено, решение от 05.09.2013 и апелляционное постановление от 24.11.2013 подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске (пункт 2 части 1 статьи 187 <*> Арбитражного процессуального кодекса)..."

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: пункт 2 в части 1 статьи 187 Арбитражного процессуального кодекса РФ отсутствует, имеется в виду пункт 2 части 1 статьи 287.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.07.2013 по делу N А53-30513/2012

"...По истечении срока действия договора, в отсутствие возражений арендодателя, ответчик продолжил пользоваться земельным участком, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 12.12.2006 департамент, осуществляющий полномочия арендодателя, известил общество об отказе от договора аренды от 06.11.1998 N 1623 "и" в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса (по истечении трех месяцев после получения уведомления), о необходимости освобождения земельного участка от временных объектов в связи с прекращением договора аренды, и передачи участка арендодателю в состоянии не хуже первоначального, пригодном для дальнейшего использования (л. д. 16).

Поскольку арендатор не возвратил земельный участок, департамент 05.10.2012 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства (уведомления арендодателя о перерасчете арендной платы, справки о состоянии платежей по договору аренды, претензии о погашении задолженности по договору за конкретные периоды, платежные документы о перечислении арендной платы и договорной неустойки, акт обследования земельного участка от 11.10.2012 N 1990, переписка сторон), судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что фактическим совершением в течение длительного времени (более 5 лет) действий по исполнению обязанностей арендодателя и арендатора, предусмотренных договором аренды спорного участка от 06.11.1998 N 1623 "и", стороны преодолели односторонний отказ департамента от названного договора, содержащийся в уведомлении от 12.12.2006. Допустимость подобных действий сторон сделки подтверждена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении его Президиума от 05.10.2010 N 5153/10.

Поскольку департамент по истечении срока, указанного в уведомлении от 12.12.2006 (три месяца), не заявил о невыполнении обществом обязанности по освобождению земельного участка и его незаконном использовании, продолжил осуществлять функции арендодателя по договору аренды от 06.11.1998 N 1623 "и", действуя разумно и добросовестно, ответчик вправе был полагать арендные отношения по указанному договору продолженными.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-2761/2011

"...Совершение сторонами договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса уведомления о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует договор как действующий. Соответствующая правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 05.10.2010 N 5153/10..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.10.2010 N Ф09-9107/10-С6 по делу N А50-5215/2010

"...В соответствии с п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В случае возобновления договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, установив, что после окончания срока договора 29.06.2009 предприниматель Вяткина Е.В. продолжала пользоваться помещениями и департамент не возражал против такого пользования, признали договор аренды от 08.07.2008 возобновленным на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что департаментом в адрес предпринимателя Вяткиной Е.В. 02.07.2009 направлено уведомление о прекращении договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения предпринимателем уведомления.

Вместе с тем судами установлено, что в материалах дела имеются изменения к договору аренды, подписанные департаментом, предприятием "Ритуальные услуги" и предпринимателем Вяткиной Е.В. 13.07.2009, 12.10.2009, согласно которым сторонами установлен новый размер арендной платы и изменена площадь арендуемого помещения.

В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения договора сторонами и возврата предпринимателем арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что договор в установленном порядке не расторгнут и до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны, внеся изменения в договор аренды, выразили свою волю на продолжение арендных отношений, является правильным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 N Ф09-1854/10-С6 по делу N А76-874/2008-9-176/92

"...Отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований территориального управления о расторжении договора аренды от 26.05.2006 N 797-р и выселении общества "Компания "Инспайр" из арендуемых им помещений, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

На основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Проанализировав и оценив содержание уведомления от 27.09.2007 N 11419 в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, апелляционный суд пришел к выводу о том, что данное уведомление не может быть признано односторонним отказом территориального управления от договора аренды от 26.05.2006 N 197-р, поскольку последующие действия территориального управления по подписанию дополнительного соглашения от 23.10.2007 N 1, акта приема-передачи от 23.10.2007, начислению договорной неустойки на сумму задолженности, образовавшуюся после даты, указанной в уведомлении в качестве срока освобождения спорных помещений (10.01.2008), свидетельствуют о том, что арендные правоотношения между сторонами спора продолжались.

В связи с тем, что исковое требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, основания считать данный договор прекратившим действие судами не установлены, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении требований о выселении общества "Компания "Инспайр" из занимаемых им помещений..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.03.2018 N Ф01-512/2018 по делу N А31-1360/2017

"...Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) от 21.05.2010 N 520/3 Департамент (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 04.06.2010 N Д.2015.1 земельного участка площадью 127 квадратных метров из земель населенных пунктов, кадастровый номер 44:27:040620:54, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Кострома, улица Ивана Сусанина, в районе дома 37, для использования в целях эксплуатации остановочного комплекса в составе с временным торговым киоском N 124 для торговли продовольственными и промышленными товарами и благоустройства прилегающей территории, без права возведения объектов недвижимости.

По истечении срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендуемым земельным участком, земельный участок не возвратил, поэтому договор возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Администрация 18.10.2016 вручила Предпринимателю уведомление от 06.09.2016 N 206-рз/16, в котором со ссылкой на статьи 450, 610, 619 ГК РФ и пункт 4.2.5 договора указала на односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка от 04.06.2010 N Д.2015.1. Кроме того, Администрация указала на то, что Предпринимателем нарушены условия договора, поскольку на земельном участке возведен объект капитального характера, что является существенным нарушением договора и основанием для досрочного его расторжения по инициативе арендодателя.

Суды двух инстанций обоснованно установили, что Администрация путем направления ИП Лебедеву М.В. уведомления от 06.09.2016 N 206-рз/16 реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора аренды, предусмотренное абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 4.1.4 договора аренды.

Апелляционный суд отклонил довод о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства в привлечении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Костромской области и департамента, поскольку их права в рамках настоящего дела не затронуты. Факт внесения арендной платы за четвертый квартал 2016 года, как верно указал апелляционный суд, не свидетельствует о том, что договор аренды является действующим. В соответствии со статьей 622 ГК РФ арендатор должен вносить плату за время фактического пользования объектом аренды..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/5157-11 по делу N А40-77132/10-156-685

"...Кроме того, заявитель жалобы указывает, что истец, получая от ООО "Фирма "Цайт ЛТД" арендные платежи за указанный период, тем самым признавал факт наличия договорных отношений.

Как установил суд апелляционной инстанции, после истечения срока действия договора 23 октября 2001 года арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем 11 июня 2003 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление N 33-и-07-6258/03 о прекращении с 11 июля 2003 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить занимаемый земельный участок.

Таким образом, истец предупредил ответчика о прекращении обязательств по договору, порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, им был соблюден.

Между тем согласно акту обследования земельного участка от 18.06.2010 г. спорный земельный участок ответчиком освобожден не был.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, внесение ответчиком арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2012 по делу N А56-32259/2011

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Буб О.Ю. (арендатор) заключили договор от 26.05.2006 N 07/ЗК-04110 аренды земельного участка N 20 площадью 15 кв. м (Зона 7, кадастровый номер 78:6077:1048), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского (у дома 1, литера А), для использования под торговый мини-комплекс сроком по 09.04.2007.

Уведомлением от 13.08.2007 N 4343 Комитет со ссылкой на пункт 6.1 договора сообщил арендатору о прекращении договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предложив погасить задолженность по арендной плате, привести земельный участок в пригодное для его дальнейшего использования состояние, сдать участок по акту в течение 10 дней со дня расторжения договора.

Поскольку ответчик не освободил земельный участок, правовые основания для использования участка отсутствуют, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суды в соответствии со статьями 610, 621, 622 ГК РФ пришли к правомерным выводам о том, что договор аренды прекращен, а участок используется предпринимателем без законных оснований, в связи с чем удовлетворили исковые требования.

Довод предпринимателя о том, что договор аренды не прекращен, поскольку после направления арендодателем уведомления от 13.08.2007 прошло более трех лет, обоснованно отклонен апелляционным судом. Возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена пунктом 2 статьи 610 ГК РФ; направление арендодателем соответствующего уведомления по нормам статьи 153 названного Кодекса представляет собой сделку, влекущую определенные правовые последствия, действие которых законом не ограничено во времени. Оснований для применения по аналогии норм об исковой давности при характеристике правоотношений сторон не имеется; кроме того, ответчик в порядке пункта 2 статьи 199 ГК РФ до принятия судом решения не заявлял о применении исковой давности. Внесение арендной платы арендатором и принятие ее арендодателем после извещения арендатора о прекращении арендных отношений по договору, заключенному на неопределенный срок, не свидетельствует о волеизъявлении Комитета на возобновление действия этого договора, поскольку такая плата подлежала внесению в любом случае до момента фактического освобождения земельного участка..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 243; Мы поможем в написании вашей работы!