Корректировки на различие площадей зданий
Отношение площади объекта к площади аналога 
| Значение коэффициента |
| < 0,25 | 1,25 |
| 0,49 – 0,25 | 1,2 |
| 0,86 – 0,50 | 1,1 |
| 0,85 – 1,15 | 1 |
| 1,16 – 1,50 | 0,95 |
| > 1,50 | 0,93 |
По формуле вычисляем отношение площади объекта оценки к площади объекта – аналога и, исходя из полученного значения, применяем коэффициент.
4. Права на земельный участок. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
5. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
Местоположение.
Так как рынок по продаже офисной недвижимости в г. Мурманске не достаточно развит, найти два одинаковых офисных здания в разных районах не представляется возможным. Поэтому, считаю возможным рассчитать данную корректировку исходя из анализа вторичного рынка купли-продажи квартир в различных административных округах г. Мурманска. Рынок, указанных объектов недвижимости представляется наиболее широким, а соответственно, его ценовые параметры являются наиболее оптимальными.
Очевидно, что соотношения ценовых параметров на рынке купли-продажи квартир в различных округах г. Мурманска не должны соответствовать со ста процентной точностью соотношениям ценовых параметров на рынке купли-продажи объектов недвижимости иного функционального назначения, например офисных зданий.
|
|
|
Вполне вероятно, что процентное отношение средней цены офисных зданий, в Октябрьском округе (центре города), где находится объект оценки к средней цене офисных зданий в Первомайском и Ленинском округах, не будет точно соответствовать процентному отношению средней цены на административные здания, но находится примерно в одном диапазоне.
Согласно аналитическому сайту ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области», http://www.ipoteka51.ru/analitics/, средняя стоимость 1 м2 на дату оценки в Октябрьском округе составляет: 49 395 руб., в Ленинском округе составляет: 37 321 руб., в Первомайском округе составляет: 44 778 руб.
Приведенные данные наглядно характеризуют зависимость рыночной стоимости объектов недвижимости от фактора местоположения данных объектов: чем дальше объект расположен от центра города, тем меньше его стоимость и востребованность потенциальными покупателями.
Расчет корректировки:
Октябрьский округ / Ленинский округ – 1 = 49 395 / 37 321 = 32 %
Октябрьский округ / Первомайский округ – 1 = 49 395 / 44 778 -1=10 %
Таким образом, корректировка принимается на основании анализа рынка недвижимости г. Мурманска: в размере 32% для объектов, расположенных в Ленинском районе, 10% - для объектов, расположенных в Первомайском районе, так как объекты - аналоги удалены от географического центра города, который также является административно-деловым центром.
|
|
|
7. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).
8. Состояние объекта. Поправки вводились на основании Шкалы экспертных оценок, разработанной МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова. Физический износ был определен в рамках затратного подхода в размере 13 %, следовательно, техническое состояние объекта оценки является «хорошим».
Введение корректировки на состояние объектов
| Оценка технического состояния аналога | Физический износ, % | Среднее значение износа аналога, % | Корректировка на состояние объекта |
| Отличное | 0-9 | 5 | 0,75 |
| Очень хорошее | 10-19 | 15 | 0,85 |
| Хорошее | 20-39 | 30 | 1 |
| Удовлетворительное | 40-60 | 50 | 1,2 |
| Неудовлетворительное | 61-80 | 70 | 1,4 |
| Аварийное | 81-100 | 90 | 1,6 |
9. Инженерные коммуникации. К оцениваемому зданию и к зданиям, принятым в качестве его аналогов, подведены инженерные коммуникации, различий по данному параметру между объектами нет.
10. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторговывание). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует. Согласно анализу, проведенному российской аудиторско-консалтинговой компанией ООО «ФБК».
|
|
|
Рекомендуемые значения скидки на торг, %.
| Численность населенного пункта, тыс. чел. | Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость | Промышленная и складская недвижимость | Земельные участки |
| До 250 | 6 | 7 | 9 | 7 |
| Свыше 250 до 500 | 4 | 5 | 7 | 5 |
| Свыше 500 | 2 | 3 | 5 | 3 |
Оценщиком была использована корректировка на торг в размере - 5%.
|
|
|
После внесения необходимых корректировок в цены сопоставимых объектов-аналогов рассчитывалось среднеарифметическое значение 1 кв.м. скорректированных цен аналогов и данная величина умножалась на площадь объекта оценки.
Рыночная стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода, по состоянию на 24 октября 2014 года составляет: 29 645 043,20 руб.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 1497; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!