Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 18 страница
Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн руб. привлеченных средств), то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях).
Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Отметим, что Закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству.
|
|
|
Выделим общие плюсы и минусы покупки новостройки по сравнению с приобретением готовой квартиры.
Плюсы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем
- Получение нового жилья: комфортабельность, современная планировка, просторность, новые материалы и коммуникации являются существенным плюсом по сравнению с морально и физически устаревшим типовым жильем с неудобной перепланировкой, маленькой кухней, отсутствием балкона, совмещенным санузлом;
- низкая цена и скидки от застройщика: цена 1 кв. м новостройки в среднем на 20% (по данным Росстата), а со скидками застройщика - на 35% ниже стоимости "вторички";
- рост цены после достройки в среднем на те же 20 - 35%, что и разница в цене между новостройкой и готовым жильем, что дает возможность существенно заработать при продаже новостройки после окончания строительства;
- отсутствие истории и "юридических рисков", обусловленных прежними собственниками и прописанными в квартире лицами, поскольку покупатель становится первым владельцем жилья: очень существенный плюс, учитывая, насколько велики данные риски на вторичном рынке;
- отсутствие необходимости наличных расчетов, рисков, связанных с непредставлением расписки, рисков преступлений в сфере оборота наличных средств, поскольку расчеты производятся в безналичном порядке;
|
|
|
- отсутствие ряда расходов, в частности на риелтора, на "комфортную" государственную регистрацию, на нотариальное удостоверение, на различные экспертизы (разница в расходах приведена в параграфе 2.2 книги);
- на отношения с застройщиком распространяется Закон о защите прав потребителей, что позволяет использовать инструменты данного Закона, в частности, по получению полной и достоверной информации, по альтернативной подсудности, чего нет при покупке квартиры у гражданина на вторичном рынке;
- наличие имущественного вычета: размер такого вычета аналогичен размеру по вторичному жилью, кроме того, в число расходов могут быть добавлены расходы на ремонт и достройку помещения, а сам вычет может быть получен уже после приемки квартиры, не дожидаясь оформления в собственность (подробнее о вычете в параграфе 2.4 книги).
Минусы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем
- Риск недостроя квартиры: принципиальный риск неполучения квартиры в собственность и потери вложенных средств, реализуемый по ряду причин: просчеты в планировании, кризисы, мошенничества, риск одновременных претензий всех дольщиков, административные барьеры;
|
|
|
- риск затягивания строительства квартиры: срок ввода дома в эксплуатацию часто затягивается на полгода-год (на этот период придется нести расходы на аренду и на кредит);
- невозможность сразу въехать в квартиру, в отличие от покупки готовой квартиры, в которой можно жить уже через неделю после заключения договора, новоселья по новому жилью придется подождать, а до этого как-то решать вопрос с проживанием и нести расходы и на аренду жилья, и на кредит;
- наличие "серых" схем и соответствующих юридических рисков: даже после вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ (1 апреля 2005 г.) застройщики не всегда оформляют строительство по этому Закону либо находят юридические схемы для ухода от ответственности;
- наличие "истории" у прав на квартиру: вместо смены собственников по вторичному жилью права на новостройку также могли передаваться (уступаться) по длинной цепочке, что создает дополнительные риски признания таких договоров недействительными;
- наличие "скрытой" цены квартиры и дополнительных расходов:
около 1% на оформление права собственности - услуга застройщика или стоимость услуг адвоката при оформлении собственности через суд (чаще для покупателя, застройщика и даже местной администрации это удобнее, чем получать все официальные разрешения);
|
|
|
доплата при превышении количества метров после окончания строительства (обычно в пределах определенного значения доплаты нет, а превышение этого значения несущественно);
необходимость проведения дорогостоящего ремонта: в последнее время квартиры, как правило, продаются без отделки, т.е. в квартире отсутствует напольное покрытие, внутренние стены, сантехника, поэтому без ремонта в таких квартирах просто нельзя жить, а это еще около 30% от цены квартиры (подробнее о расходах в параграфе 2.2 книги);
- расходы на проживание в квартире выше, чем при покупке "старой" квартиры, ввиду более дорогостоящей эксплуатации новых объектов, необходимости содержания ТСЖ, оплаты услуг консьержки (охраны): нормой могут считаться расходы в 7 - 10 тыс. руб. в месяц;
- не всегда комфортное месторасположение (удаленность квартиры от "старых" районов и центра города): как правило, в центре и престижных районах точечно застраивается элитное дорогое жилье, а квартиры экономкласса строятся в спальных районах и на окраинах города <1>;
--------------------------------
<1> К примеру, для тех, кто покупает новую квартиру "в Москве", основные предложения находятся за пределами Московской кольцевой автодороги: Солнцево, Ново-Переделкино, Бутово, Куркино, Митино и в городах Подмосковья: Красногорск, Одинцово, Видное. Вопрос транспортной доступности в этих случаях становится максимально актуальным: добираться до центра в час пик придется около 2 - 3 часов (в одну сторону).
- временное отсутствие инфраструктуры: очевидно, что вместе с новыми микрорайонами выстраивается и инфраструктура: магазины, садики, школы, но на это требуется время.
Выбор в итоге за самим покупателем. Именно покупатель определяет приоритеты в плюсах и минусах покупки новой или готовой квартиры. Отметим, что при принятии решения особое внимание следует уделить риску недостроя квартиры, поскольку реализация этого риска перекроет все иные преимущества "первички". В ряде страховых компаний покупатель может застраховать риск недостроя, но такая компания должна быть крупной, иначе, столкнувшись с недостроем, недобросовестная страховая компания может просто обанкротиться или найти основания для отказа в выплате.
Особенности поиска и выбора строящейся квартиры
Каналы поиска квартир. Поиск квартиры может осуществляться несколькими способами:
- "от застройщика" - вначале покупатель находит застройщика, который представляется покупателю надежным, а затем по базе строек данного застройщика подыскивается квартира;
- "от новостройки" - вначале покупатель находит строящийся дом, затем проверяется застройщик и правомерность строительства;
- "от банка, АИЖК и иных независимых участников рынка". Предпосылкой данного варианта поиска является аккредитация застройщика или объекта данными лицами, участие застройщика в государственных программах поддержки застройщиков, что дает определенную гарантию, что застройщика кто-либо проверил дополнительно, документы у застройщика в порядке и скорее всего дом будет достроен (хотя абсолютной гарантией это не является). В этом случае покупатель ищет на сайтах крупных банков, АИЖК и иных участников информацию об аккредитации застройщиков (объектов), и далее поиск осуществляется по объектам данных застройщиков.
Каналы для поиска в целом идентичны каналам поиска квартир на "вторичке", рассмотренным в параграфе 4.5 книги (сайты, журналы и газеты).
Нужен ли риелтор?
Продажу новостроек ведет либо застройщик, либо агент застройщика, либо риелторы-партнеры. Причем, даже если покупатель сам нашел новостройку, ему придется заплатить за услуги квазириелтора, который сидит рядом с новостройкой в будке или вагончике и якобы занимается оформлением документов, а на самом деле является подконтрольным застройщику лицом, которое нужно для зарабатывания денег. Можете сообщить такому лицу, что вам не нужны навязанные им услуги оформления документов, за эти деньги вы сами оформите все документы, сходите куда надо и все сдадите, ведь на самом деле все эти действия просты и отработаны. Как вариант, можно обратиться в общество защиты прав потребителей и оспорить эти услуги. Но чем это закончится, неизвестно, обычно все покупатели просто принимают условия застройщиков. Поэтому свой риелтор, как правило, не требуется и покупатель обращается напрямую к застройщику или его агентам.
Для проверки документов по застройщику, правомерности и схеме строительства может понадобиться независимый профессиональный юрист, критерии выбора которого приведены в параграфах 4.2, 4.3 книги.
Результат работы юриста будет заключаться в том - покупать квартиру, но с рисками или не покупать данную квартиру. "Улучшить ситуацию" от "не покупать" к "покупать", в частности, изменить договор, схему строительства, как правило, невозможно - все договоры и схемы навязываются застройщиком и являются типовыми.
Но ключевым аспектом при выборе застройщика является на данный момент не столько юридическая чистота документов, сколько репутация застройщика. Покупатели даже готовы идти на серые схемы по застройщикам, которые неоднократно доказали свою состоятельность, но не доверяют новым застройщикам, даже строящим по ФЗ N 214-ФЗ. Выбору застройщика и оценке правомерности строительства посвящены параграфы 7.2, 7.3 книги.
Выбор квартиры в новостройке
Ключевым отличием поиска и выбора строящегося жилья от аналогичного процесса на вторичном рынке является отсутствие объекта как такового - его невозможно увидеть, потрогать, оценить "в натуре" качество отделки, шумоизоляцию, запахи в квартире.
Конкретные параметры квартиры проверяются по проекту, который содержит данные характеристики. Так, помимо этажа, количества комнат, площади и планировки, наличия лифта и иных технических характеристик квартиры, по проекту могут быть примерно определены:
- шумоизоляция и теплоизоляция - по толщине и материалу стен;
- соблюдение норм инсоляции и вид из окна - по расположению окон;
- загазованность и шумность - по близости магистралей и источников шума;
- наличие и качество отделки - по договорным декларациям застройщика;
- наличие инфраструктуры - по декларациям застройщика и фактической ситуации с инфраструктурой по данному району.
Внешний вид дома оценивается также по проекту и проектным изображениям (кроме случаев, когда объект почти готов). Но изображения создаются в компьютерных программах и могут отличаться от действительного вида объекта, хотя и не намного.
Что касается таких критериев выбора, как местоположение, экологическая чистота района, инфраструктура, то данные критерии проверяются в обычном порядке, так как не зависят от дома.
Особенности выбора местоположения дома, оценки экологичности района, материала стен (панельного, монолитного и кирпичного строительства), нюансы планировок и иных технических характеристик квартир, влияющих на выбор, рассмотрены в параграфе 5.10 книги.
Оценка этапа строительства
Именно по строящимся квартирам появляется новый критерий для выбора квартиры - оценка самого факта строительства и этапа строительства. Одно дело - покупать квартиру на этапе "котлована" ("нулевой цикл") - хотя цена низка, но еще неизвестно, когда такой дом будет достроен. Другое дело - покупка достроенного дома или "коробки": риск недостроя по такому дому меньше, чем при покупке на этапе "котлована", но и цена гораздо выше.
Для того чтобы проверить факт строительства, необходимо подъехать к объекту, проверить реальность осуществления стройки: наличие работающих кранов, деятельность рабочих, подъезд машин с материалами.
Допустим, если на объекте нет кранов, рабочих, железные балки дома заржавели, теплоизоляция не закрыта внешней облицовкой, цвет вылинял от внешних воздействий и есть иные обоснованные подозрения в законсервированности объекта и прекращении по нему подрядных работ, то целесообразно отказаться от покупки.
Если же и котлована нет, а на месте строительства стоят ветхие старые дома или "хрущевки", подлежащие сносу и расселению, то прогнозировать, когда реально будет окончено новое строительство, невозможно. Застройщик, привлекающий деньги уже на данной стадии, скорее всего, не имеет достаточного собственного капитала даже для начала строительства.
Представляется верным у самих рабочих или жителей данного района уточнить, насколько активно ведется строительство, либо неофициально обратиться в администрацию района или местную прокуратуру - именно к ним обычно поступают жалобы на застройщика.
По некоторым домам дольщики самостоятельно создают в Интернете форумы, на которых обсуждают текущее состояние строительства, особенности планировки, вывешивают фотографии объекта, что помогает избежать ряда рисков и выбрать хорошую квартиру.
Отметим, что даже по "нормальным" стройкам срок ввода объекта в эксплуатацию, как правило, задерживается на несколько месяцев - полгода. Готовые дома нередко годами не сдаются из-за проблем с пожарной безопасностью, с соблюдением строительных норм и правил, полностью избежать которых в сложном процессе строительства многоквартирного дома не удается.
Особенности проверки "юридической чистоты"
Проверка "юридической чистоты" новостройки кардинально отличается от аналогичного процесса при покупке жилья на вторичном рынке. Покупатель приобретает не квартиру, а право на получение квартиры в собственность после окончания строительства, и с этим и связано множество различий.
Квартиры, т.е. самого объекта недвижимости, при покупке новостройки еще нет, соответственно, ранее с квартирой никаких сделок не было и квартира не могла выбыть из владения кого-либо помимо воли, прописанные лица в такой квартире отсутствуют и выселять кого-либо не потребуется.
Однако присутствуют иные юридические риски, к примеру, риск неправомерности строительства, выраженный в отсутствии или непродлении разрешения на строительство, отсутствии прав на землю.
Особенность покупки строящегося жилья и в том, что квартира и строится, и "продается" не физическим лицом, а компанией - юридическим лицом. Это обусловливает определенные риски, связанные с правоспособностью юридического лица, с недействительностью сделок, с банкротством. Даже если права на квартиру приобретаются покупателем в порядке уступки у физического лица, то требовать исполнения договора участия в долевом строительстве все равно необходимо у застройщика.
Некоторые застройщики до настоящего времени используют "серые" схемы оформления взаимоотношений с дольщиками, которые направлены на обход установленных требований ФЗ N 214-ФЗ и не предоставляют дольщику необходимых гарантий.
Но отметим, что не построить дом можно при любой схеме. Предписанные законом схемы (договор участия в долевом строительстве, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив и пр.) дают лишь больше гарантий в плане прозрачности строительства, недопущения "двойных продаж", обеспеченности исполнения обязательств различными инструментами, установлением ответственности застройщика за просрочку.
Особенностью является и отсутствие типовых договоров - договор каждого застройщика индивидуален и составляется без права на внесение изменения дольщиком. Застройщик в данных отношениях "сильная сторона" и в состоянии навязать любые, даже самые невыгодные условия, в отличие от паритетных сделок на вторичном рынке.
На основании изложенного основными этапами покупки строящегося жилья можно выделить:
- поиск и выбор объекта долевого строительства;
- проверка правомерности строительства (параграф 7.2 книги);
- проверка правоспособности, полномочий и репутации застройщика (параграф 7.3 книги);
- проверка схемы строительства и заключение договора (параграф 7.4 книги);
- контроль за ходом строительства, принятие оперативных мер при нарушении промежуточных этапов строительства (параграф 7.5 книги);
- оформление передаточного акта и права собственности на квартиры (параграф 7.5 книги).
Постройка дома самостоятельно
Есть еще возможность построить дом самостоятельно, но в данной книге мы этот вариант глубоко рассматривать не будем. Тому, кто планирует построить такой дом, следует прочитать положения Градостроительного кодекса РФ об индивидуальном строительстве. Объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Но даже для строительства индивидуального дома требуется разрешение (п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса), которое направляется в соответствующий орган исполнительной власти или через Многофункциональный центр. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 указанного кодекса). К заявлению на получение такого разрешения следует приложить:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;
- схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (логичное требование, чтобы дома по одной улице стояли в ряд, фасадом на одной линии);
- описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 217; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!