Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 17 страница
Для этого собственнику необходимо представить в паспортный стол (по Москве данную услугу представляют МФЦ, https://pgu.mos.ru/ru/md/):
- заявление установленной формы (бланк, как правило, выдается там же);
- удостоверение личности (данный документ на некоторое время забирает паспортный стол для проставления штампа);
- выписку из ЕГРП о праве собственности (оригинал);
- договор купли-продажи квартиры (оригинал);
- акт приема-передачи, если подписан (оригинал);
- граждане, снявшиеся с регистрационного учета по месту жительства до прибытия к новому месту жительства, представляют адресный листок убытия. Но покупателю не обязательно выписываться с прежнего места жительства - он вправе сразу зарегистрироваться по новому месту жительства, а с прежнего места жительства снятие с регистрации произойдет без его участия.
Перечень целесообразно вначале уточнить на сайте или по телефонам МФЦ. Существует и электронный способ регистрации в квартире через портал Госуслуг https://www.gosuslugi.ru/10050/1/. При таком способе на сайте вносятся данные, на основании которых покупатель имеет право зарегистрироваться по месту жительства. Затем ему приходит сообщение с просьбой посетить МВД с оригиналами документов для сверки и прописки. Выписываться со своего прошлого места регистрации не обязательно, это произойдет автоматически после того, как покупатель пропишется по новому адресу.
Прописка и порядок вселения сразу по новому адресу регулируются:
|
|
|
- Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию";
- Приказом ФМС России от 11 сентября 2012 г. N 288 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации".
В прописке есть и дополнительная цель - довести до сведения уполномоченного органа, что собственник квартиры сменился, чтобы не допустить прописки прежним собственником иных лиц. А такое теоретически возможно, поскольку Росреестр возвращает прежнему собственнику подлинник его свидетельства о государственной регистрации права собственности. Также это позволит запрашивать документы о прописанных и контролировать выписку проживающих в квартире лиц.
Передача квартиры покупателю
Реально въехать в квартиру покупатель вправе только после подписания с продавцом акта приема-передачи квартиры. Форма акта представлена в приложении N 5 к книге.
|
|
|
Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру в соответствии с условиями договора купли-продажи. Даже если об этом прямо не прописано в договоре - эти обязанности установлены законом (ст. 556 ГК РФ).
С момента подписания передаточного акта новый собственник начинает нести риск случайной гибели квартиры, т.е. если квартира после этого повреждена (соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.
Продавец при подписании акта передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы (если есть), а также сообщает код входной двери. Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам и представить подтверждающий документ. После въезда в квартиру целесообразно заменить замки во входной двери.
В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к этому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема-передачи этого имущества.
|
|
|
Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру (ст. 556 ГК РФ). Помимо устных претензий к продавцу целесообразно подготовить письменное требование о передаче квартиры в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.
При дальнейшем уклонении продавца от передачи квартиры покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Помимо этого покупатель вправе потребовать убытки за такую просрочку (п. 1 ст. 405 ГК РФ).
Отметим, что вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда (параграф 5.9 книги).
Контроль качества
Одно из ключевых направлений контроля - контроль качества передаваемой квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки в договоре купли-продажи.
|
|
|
Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и так далее.
Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность основных систем.
Даже если при первичном осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточном акте они не отражены, это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому, как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер:
В силу ст. ст. 475, 557 ГК РФ покупатель в этом случае вправе требовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (если покупатель устранил самостоятельно).
Для этого следует вначале устно уточнить данный вопрос у продавца, а при нерешении - направить письменную претензию. В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы. Существенные недостатки - это:
- неустранимые недостатки;
- недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения;
- другие подобные недостатки.
Выселение продавца и проживающих в квартире лиц
Если квартира уже зарегистрирована в собственность, то необходимо сразу прописаться, чтобы уведомить паспортный стол о смене собственника и контролировать выписку всех проживающих лиц, запрашивая выписку из домовой книги по своей уже квартире.
Для контроля процесса снятия прописанных в квартире лиц с учета следует периодически уточнять у продавца данный момент. Он должен представить копию своего паспорта и паспортов всех проживающих с отметкой о прописке по новому адресу. Если по истечении срока для снятия с учета, установленного договором, в квартире все еще кто-либо прописан, то следует принять оперативные меры.
Но именно в этом вопросе целесообразно сосредоточить усилия по добровольной выписке указанных лиц, так как судебная процедура не гарантирует стопроцентного результата. Однако если продавец в разумный срок не снимается с регистрационного учета, не выселяется из квартиры либо возникли препятствия для добровольного выселения, покупатель вправе подать иск о выселении, оценив до этого перспективы выселения в соответствии с параграфом 5.9 книги.
Переоформление коммунальных услуг и оптимизация их оплаты
Даже без переоформления на свое имя коммунальных услуг покупатель в силу ст. 210 ГК РФ с даты государственной регистрации права собственности уже несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе обязанности по уплате коммунальных и иных услуг.
Причем собственник обязан оплачивать коммунальные услуги и за тех лиц, что прописаны в квартире (например, бывших собственников и членов их семей) - с возможностью последующей компенсации у них, либо предпринимать меры по их выселению.
Расходы на содержание помещения состоят из двух переменных (ст. 154 ЖК РФ):
1) плата за жилое помещение - за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, в отличие от нанимателей, несут расходы не только на текущий, но и на капитальный ремонт;
2) плата за коммунальные услуги - плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Для переоформления коммунальных услуг следует обратиться в управляющую организацию (ДЭЗ, ТСЖ), представить паспорт, оригиналы и копии выписки из ЕГРП о праве собственности и договора купли-продажи квартиры.
Ряд граждан пользуется льготами по оплате коммунальных услуг. Для уточнения льгот по Москве может быть использован калькулятор жилищных субсидий в Интернете, например на ресурсе http://uzao.mos.ru/.
Для оплаты коммунальных платежей (в том числе электроэнергии и телефонной связи) существует возможность дать длительное поручение в банк (например, Сбербанк) для ежемесячной оплаты им коммунальных платежей при условии, что у банка с получателями платежей заключены договоры. Это избавляет от ежемесячного получения квитанций и их оплаты. Однако для этого будет необходимо открыть в банке счет и обеспечивать наличие на нем необходимой суммы.
Если первый вариант по каким-либо причинам неудобен или невозможен, то существенно сократить время на оплату коммунальных платежей можно:
- оплачивая услуги через Интернет (сайт госуслуг), включая закачку приложений на мобильный телефон, которые позволяют как принимать онлайн показания счетчиков воды и электричества, так и оплачивать все услуги - сайт государственных услуг имеет такое приложение;
- оплачивая услуги через банкоматы либо платежные терминалы;
- оплачивая телефонную связь и электроэнергию "авансом".
Переоформление телефонного номера
Поскольку прежний собственник не вправе распоряжаться (продавать) телефонный номер, то новый собственник просто является в телефонный узел с подтверждающими собственность документами и переоформляет на себя телефонный номер. Одновременно он может сменить тарифный план, запретить звонки на междугородние и международные номера. Также целесообразно рассмотреть вопрос о расторжении договора о выделении телефонной линии, если все звонки осуществляются по мобильным телефонам. Телефон в квартире уже не является тем огромным плюсом, которым был двадцать лет назад.
Страхование квартиры от риска утраты и повреждения
Если покупатель планирует производить ремонт, то неплохим решением будет страхование квартиры от риска утраты и повреждения. Такое страхование позволит компенсировать за счет страховой компании и заливы со стороны соседей, и практически любые иные повреждения квартиры, совершенные самостоятельно или в результате ремонта. Единственно - о самом факте ремонта квартиры необходимо уведомить страховую компанию как о событии, повышающем риск наступления страхового случая.
Страхование квартиры от риска утраты титула (права
собственности)
Если у покупателя имеются определенные сомнения в "юридической чистоте" квартиры или просто для успокоения души есть возможность застраховать риск потери права собственности, к примеру, на три года (срок исковой давности).
В этом случае при признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным или истребовании квартиры у покупателя как у добросовестного приобретателя страховая компания выплатит покупателю всю стоимость квартиры. Стоит это около 0,2 - 1% от цены квартиры в год.
После разрешения данных формальностей собственник вправе провести в квартире ремонт, сдать ее в аренду, прописать в квартире членов семьи или сразу проживать в ней. На этом процедура покупки квартиры заканчивается и остается только поздравить покупателя с приобретением квартиры мечты.
Глава 7. ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
(ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК)
Успех чаще всего выпадает на
долю того, кто смело действует,
но его редко добиваются те, кто
проявляет робость и постоянно
опасается последствий.
Д. Неру
7.1. Особенности приобретения строящегося жилья: плюсы
и минусы покупки новостройки, особенности поиска и выбора
новостройки, ключевые направления проверки при покупке
новостройки, постройка индивидуального дома самостоятельно
Того, кто не задумывается о далеких
трудностях, непременно поджидают
близкие неприятности.
Конфуций
Всем россиянам известны случаи, когда деньги у дольщиков брали, но строительство дома прекращалось. Пострадавших можно найти среди своих знакомых и друзей с большой степенью вероятности. Такие долгострои есть практически в каждом городе - после банкротства застройщика власти пытаются найти другого инвестора, но этот процесс может длиться бесконечно.
Так, в России еще в 2010 г. насчитывалось около 100 тыс. семей обманутых дольщиков. В одном Подмосковье стали жертвами около 10 тыс. семей, а в Москве - 3,5 тыс. семей <1>. Из-за перманентного финансового кризиса застройщики и строительные фирмы периодически попадают в сложную ситуацию, что влечет новые всплески недостроя даже по стабильным и известным компаниям. Такие застройщики не скрываются, но и достроить жилье не имеют возможности. Но есть и другая категория застройщиков, которые не достраивают квартиры по причине профессиональной непригодности или изначально являются мошенниками.
--------------------------------
<1> См.: Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз // РБК. 2010. 11 марта. URL: http://www.rbc.ru/society/11/03/2010/5704b5fc9a794714c9b52016 (дата обращения: 23.03.2017).
Приведем цитату из одной публикации: "...один из примеров такого долгостроя - реконструкция 11 мкр. Южного Тушино, где более тысячи семей уже 5 лет ждут, когда будут построены их дома. Среди них - пенсионеры, живущие в гаражах. Застройщиком 11-го микрорайона выступает компания "Э...", которая, по мнению соинвесторов, готовится к преднамеренному банкротству, о чем свидетельствуют многочисленные факты исков в Московском арбитражном суде" <1>.
--------------------------------
<1> Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз.
Дошло до того, что рассматривалась идея к 2020 г. полностью отказаться от введения в оборот новостроек и оставить застройщикам возможность продавать только готовые квартиры. Но от этого в итоге отказались. Причина была и в том, что разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет около 20 - 25%, соответственно, отмена долевого строительства привела бы к росту стоимости жилья для покупателей <1>.
--------------------------------
<1> Дурова Е. Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже // Индикаторы рынка недвижимости. 2016. 8 дек. URL: http://www.irn.ru/articles/39604.html.
В данном разделе мы опишем особенности приобретения гражданами квартир в строящихся многоквартирных домах. Следует отметить, что ситуация по состоянию на 2017 г. серьезно улучшилась и риск покупки новостройки уже не так велик, как в последние двадцать пять лет. Но все равно покупатель должен быть в курсе всех нюансов такой покупки, чтобы не попасть в руки откровенных мошенников.
Первичный рынок существенно отличается от вторичного рынка как алгоритмом поиска и выбора квартир, так и основаниями для их приобретения. Нельзя не отметить и принципиально другие риски покупки таких квартир, в отличие от квартир на вторичном рынке, которые необходимо оценивать покупателю при принятии решения о покупке новостройки. Например, по новостройкам отсутствуют такие риски, как риск сохранения права пользования кого-либо из ранее проживавших, что тоже немаловажно.
Покупка новостройки - это участие покупателя, именуемого участником долевого строительства (дольщиком, пайщиком), в финансировании строительства многоквартирного дома застройщиком с оформлением права на получение в собственность квартиры после окончания строительства. Далее мы в целях удобства будем использовать в качестве равнозначного термин как дольщик, участник долевого строительства, так и покупатель <1>.
--------------------------------
<1> Отметим, что дольщик может называться покупателем еще и потому, что п. 4 ст. 454 ГК РФ распространил положения о договоре купли-продажи и на продажу имущественных прав, которая имеет место быть при заключении договора участия в долевом строительстве.
Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ).
Новостройка (объект долевого строительства) - это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства <1>.
--------------------------------
<1> Статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ФЗ N 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик):
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!