Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 10 страница
Помимо наличия гарантий на дату подписания договора, необходимо обеспечить их действительность на весь срок государственной регистрации, для чего вписать условие, что продавец не вправе передавать в залог и иным образом обременять квартиру до момента ее передачи покупателю.
5. Ответственность и штрафы. Существенные штрафы за нарушение срока физического или юридического освобождения квартиры, за нарушение гарантий являются весьма действенным способом регулирования отношений, но убедить продавца включить такой штраф в договор сложно.
Договоры купли-продажи обычно регулируют лишь ключевые моменты, оставляя неустойки на откуп действующего законодательства РФ, да и продавец до последнего времени никак не являлся слабой стороной в договоре и мог себе позволить отказаться от любых невыгодных условий.
6. Условие о невозникновении залога. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Это означает, что при неоплате стоимости квартиры продавец вправе обратить на квартиру взыскание.
Таким образом, если передача квартиры по условиям договора производится раньше оплаты, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона в пользу продавца, запись о которой в едином реестре впоследствии придется снимать обеим сторонам, подавая заявления опять же в Росреестр. Чтобы этого не допустить, достаточно прописать в договоре купли-продажи условие о невозникновении залога в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ.
|
|
|
7. Условие о телефонном номере. Телефонный номер предоставляет собственнику соответствующая телефонная сеть, и распоряжаться номером (например, продавать) собственник не вправе. Как правило, в договоре прописывается, что продавец обязуется не препятствовать переоформлению номера на покупателя. Покупателю, единственно, стоит проверить, нет ли задолженности по телефонным переговорам, в том числе междугородним и международным.
8. Распределение расходов. В договоре целесообразно указать распределение между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, оплате ячейки и прочих расходов (перечислены в параграфе 2.2 книги). Рекомендуется распределять паритетно общие расходы (государственная пошлина, ячейка), а расходы, связанные с каждым в отдельности (допустим, получение нотариально удостоверенного согласия супруга, проверка подлинности банкнот), оставлять на тех, кто производит такое действие или кому это больше надо. Но стороны могут договориться иначе.
|
|
|
9. Иные условия. Следует обратить внимание на условие о договорной подсудности (например, не допустить, чтобы споры рассматривались по месту жительства продавца, если он зарегистрирован в другом городе, - проще всего написать подсудность по месту нахождения квартиры), на количество экземпляров (один оригинал должен быть предусмотрен для Росреестра).
Также, если в договоре имеются непонятные для покупателя условия, нетипичные или неточно выраженные пункты и продавец не может пояснить причину и цель их появления, то целесообразно обратиться к юристу для исключения возможных юридических рисков.
Договор купли-продажи занимает, как правило, не более одного листа, заполненного с двух сторон. При этом оставляется место для проставления Росреестром штампа о государственной регистрации перехода права собственности (обычно вверху первой страницы договора над словом "договор").
Если же объем получился на два-три листа, то следует их сшить, с оборота последней страницы на нитки приклеить "сшивку" (бумажку с указанием количества страниц и Ф.И.О. подписантов), на которой также расписаться обеим сторонам, причем так, чтобы подписи выходили за пределы наклеенного листа (чтобы нельзя было расшить и сшить документ заново, с заменой листов). Помимо этого, следует обеим сторонам расписаться на каждой странице договора для исключения замены листов.
|
|
|
Форма договора купли-продажи
(простая письменная, нотариальная)
Часто возникает вопрос: насколько необходимо нотариальное удостоверение сделок купли-продажи квартир? Требование о таком удостоверении в действующем законодательстве, кроме одного исключения, отсутствует. Договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть стороны вправе самостоятельно составить, распечатать и подписать договор и отнести его в Росреестр для осуществления государственной регистрации без заверения у нотариуса. Ничего сложного и сакрального в этом нет - так все обычно и делается.
Единственно, с 2 июня 2016 г. подлежит нотариальному удостоверению любая сделка по отчуждению доли в недвижимом имуществе (купля-продажа, мена, дарение и пр.). То есть, если продавец владеет квартирой вместе с супругой или кем-то еще в режиме общей долевой собственности, то сделку с недвижимостью будет необходимо удостоверить нотариально. Либо договор не будет считаться заключенным.
|
|
|
Это прописано в п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": "сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей".
Таким образом, если квартира в долевой собственности, то надо идти к нотариусу и платить дополнительную сумму для нотариального удостоверения договора.
Однако стороны вправе по собственному усмотрению удостоверить и любой иной договор у нотариуса, что имеет следующие плюсы:
- проверка "юридической чистоты" сделки, а именно документов продавца на квартиру и его полномочий на распоряжение квартирой;
- грамотное составление договора и определенная уверенность в том, что такой договор будет зарегистрирован Росреестром;
- проверка дееспособности сторон договора (т.е. что стороны способны понимать значение своих действий и заключать сделки). Хотя здесь всегда есть элемент неопределенности - установить, что человек является недееспособным или ограниченно дееспособным, может только суд, поэтому нотариусы никогда не берут на себя ответственность в случае проблем с дееспособностью, ссылаясь на отсутствие медицинского образования;
- ряд нотариусов могут посодействовать в осуществлении государственной регистрации и обеспечении определенной безопасности расчетов.
Цена такого удостоверения составляет около 1,5% от стоимости квартиры и может варьироваться в зависимости от нотариуса, в том числе с учетом стоимости услуг правового и технического характера.
Обратим внимание, что в силу подп. 5 и 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ по выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием инвентаризационной, рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости квартиры.
Нотариусы не вправе определять вид стоимости имущества (способ оценки) в целях исчисления государственной пошлины и требовать от плательщика представления документа, подтверждающего данный вид стоимости имущества (способ оценки). Таким образом, рекомендуется представлять нотариусу справку об инвентаризационной стоимости квартиры (хотя и для этих случаев у нотариуса предусмотрены другие тарифы).
Отметим, что если нотариальное удостоверение возможно отменить по воле сторон (кроме продажи доли), то необходимость государственной регистрации стороны отменить в договоре не могут <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 // ВВАС РФ. 2001. N 4.
Итак, общая схема приобретения права собственности на квартиру по договору купли-продажи достаточно проста и может быть наглядно выражена следующим образом:
┌───────────────┐┌──────────────────┐┌───────────────────┐
│ 1. Подписание ││ 2. Нотариальное ││ 3. Государственная│
│договора купли-││ удостоверение ││ регистрация │
│ продажи между ││договора (в случае││ перехода права │
│ собственником ││ отчуждения доли ││ собственности │
│ и покупателем ││ или по желанию ││ к покупателю │
│ квартиры ││ сторон) │└───────────────────┘
└───────────────┘└──────────────────┘
Государственная регистрация перехода права собственности
Особенностью договора купли-продажи является необходимость государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Раньше, до 1 марта 2013 г., регистрировался еще и сам договор купли-продажи. Это значило, что он считался заключенным только с даты государственной регистрации. Теперь же договор считается заключенным в тот момент, когда его подписали стороны.
Если стороны исполнили свои обязательства по договору до регистрации перехода права собственности (например, покупатель уплатил цену, продавец передал недвижимость), то это никак не влечет перехода права собственности на недвижимость и права покупателя прописаться в квартире и переоформить на себя документы. Квартира переходит в собственность покупателя только в момент проставления штампа Росреестром о проведении такого действия.
Отметим, что если заключение договора связано по условиям договора с выполнением каких-либо отлагательных условий (регистрация иных договоров, передача недвижимости, выписка из квартиры) или ряд действий хронологически предусмотрен до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр вправе затребовать документы об исполнении данных условий.
Договор подписывается обычно после того, как деньги положены в ячейку. Это в большей степени гарантия для продавца, так как он в этом случае удостоверяется в наличии у покупателя денег. В любом случае получить деньги из ячейки продавец до оформления права собственности на покупателя не сможет, если об этом правильно указать в договоре аренды банковской ячейки (параграф 6.6 книги).
После подписания договора купли-продажи его необходимо подать на государственную регистрацию. Самой регистрацией занимается Росреестр, но для упрощения подачи документов государством созданы многофункциональные центры, уполномоченные принимать документы на государственную регистрацию. По Москве информацию об адресах, видах услуг и графике приема можно найти на сайте https://pgu.mos.ru/ru/md/. Причем данные центры принимают документы без учета местоположения квартиры, т.е. нет территориальной привязки, как было раньше. Записаться на прием можно (и нужно) также через этот сайт.
Желательно отнести документы в Росреестр (МФЦ) прямо в день подписания договора, поскольку даже за одну ночь может что-нибудь случиться, что помешает такой сдаче (продавец передумает, заболеет и т.д.). То есть лучше исключить все случайности. Однако если одновременно по альтернативной схеме закладываются несколько ячеек, то зачастую заложить в ячейку и подать документы невозможно, учитывая время на закладку всех ячеек и риск очереди в Росреестре (МФЦ).
Обратим внимание, что на стадию подписания договора необходимо выходить уже после того, как стороны определятся, в каком отделении Росреестра (МФЦ) будет регистрироваться договор, кто и за чей счет будет осуществлять регистрацию, чтобы не всплыло каких-либо нюансов.
Отметим, что все договоры отдаются в Росреестр (МФЦ), поэтому хотя бы копию договора желательно оставить себе, чтобы знать реквизиты договора и оставить хотя бы призрачное доказательство подписания договора продавцом. К примеру, если документы в Росреестр сдает представитель продавца, то договор может быть подменен, условия изменены и так далее.
6.4. Особенности покупки квартир с торгов и находящихся
в залоге: покупка с торгов, покупка заложенной квартиры
с согласия банка, покупка у банков
Кто ищет одних лишь верных
прибылей, навряд ли станет
очень богат; а кто вкладывает
все имущество в рискованные
предприятия, зачастую разоряется
и впадает в нищету;
поэтому надлежит сочетать
риск с известным обеспечением
на случай убытков.
Ф. Бэкон
На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о продаже ипотечных квартир. Речь идет о квартирах, которые переданы в залог банкам и иным кредиторам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам или договорам займа. В связи с тем что расплатиться по кредиту заемщики не в состоянии, данные квартиры предлагаются к продаже в следующих формах:
- банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;
- сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора;
- квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже <1>.
--------------------------------
<1> Отчасти мы уже касались данных схем применительно к проверке оснований приобретения права собственности продавца в параграфе 5.6 книги. О юридических особенностях ипотечных кредитов также рассказано в главе 3 книги.
Покупка квартиры с торгов
Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки - заложенную банку квартиру. Суд обращает взыскание на квартиру, и банк получает исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника.
Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ), которое организовывает и проводит торги.
Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное), либо на сайте www.fssp.ru, на котором предписывает размещать информацию о торгах Постановление Правительства РФ <1>, либо на официальном сайте торгов https://torgi.gov.ru.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 30 января 2013 г. N 66 "О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с послед. изм.).
Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.
Иногда такие квартиры продаются дешевле рыночной стоимости. Однако следует обязательно проверять объективность цены <1>, поскольку суды часто устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита.
--------------------------------
<1> Подробнее об определении цены квартиры см. в параграфе 4.7 книги.
Если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие в торгах и внести задаток. Также покупателю необходимо знать основные риски покупки с торгов.
Торги можно определить как способ продажи имущества, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей и продажу имущества лицу, предложившему наивысшую цену. При этом к первоначальной стоимости необходимо сделать обязательную минимальную надбавку - "шаг торгов" (обычно указывается в объявлении).
Торги считаются состоявшимися при наличии не менее двух участников. Если квартира интересна покупателю и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает.
Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой (приобретает в свою собственность в зачет долга). Третьи торги для таких случаев не предусмотрены.
Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Результаты торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором купли-продажи квартиры, покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Здесь есть разночтения в законодательстве: в силу ст. 57 Закона об ипотеке помимо протокола о результатах торгов, оформляется отдельный договор купли-продажи, а в силу ст. 448 ГК РФ протокол одновременно является договором купли-продажи. На практике для регистрации права собственности достаточно протокола о результатах торгов и постановления (иногда акта) пристава о передаче имущества (т.е. отдельный договор не заключается).
Покупка с торгов - это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия.
Риском для покупателя могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.
При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, но ФАУГИ, а не банк и не должник обязано вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" // ВВАС РФ. 2006. N 4.
С другой стороны, выселять должника и иных прописанных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов (т.е. до момента перехода прав собственности к покупателю) оснований для прекращения права пользования еще нет. Приставы, по нашему мнению, вправе обеспечить выселение должников для исполнения решения об обращении взыскания, но не торопятся такой возможностью воспользоваться.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 198; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!