Расчет кадастровой стоимости оцениваемого объекта
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель
Расчет кадастровой стоимости оцениваемого объекта
Расчет налога и арендной платы оцениваемого объекта
Земельный налог – единственная форма платы за землю, имеющая налоговую природу рассчитанная от кадастровой стоимости земель. Земельный налог ежегодно уплачивается собственниками земли, представляет собой обязательный индивидуальный безвозмездный платеж (ст.8 НК). Он является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом и обязателен к уплате на территории муниципальных образований.
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель
Определение УПКС с приведением рыночной стоимости объекта недвижимости в данной работе производится по пяти объектам недвижимости,
1) квартира в многоэтажном жилом доме,
2) земельный участок с индивидуальным жилым домом,
3) объект коммерческой застройки (например: торговый киоск, магазин, супермаркет, парикмахерская и т.д.),
4) земельный участок для ведения садоводства возможно с улучшениями,
5) гараж находящийся в гаражном кооперативе или стоящий отдельно типа «ракушки».
В общем виде расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКС) может быть представлен следующей формулой:
УПКС= (Pпос + Pсделки) • Ki
Где: УПКС– удельный показатель кадастровой стоимости земель в квартале по зонам разрешенного использования, руб./м2;
|
|
|
Pпос – особенности инфраструктуры (инфраструктурная составляющая), руб./м2;
Pсделки–рыночная стоимость объекта оценки (локальная составляющая), руб./м2;
Кi–коэффициент перехода(поправочный коэффициент) от УПКС по виду функционального использования, для конкретного объекта.
Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования берется в зависимости от нахождения оцениваемого объекта в той или иной функциональной зоне разрешенного использования и представлен в таблице 1.
Таблица 1
Коэффициенты перехода
| Территориальные зоны | Вид целевого использования земель | Кi | ||
| Жилые зоны | Многоквартирные жилые дома | 1,0 | ||
| жилые дома с участками | 1,0 | |||
| Садоводческие кооперативы, расположенные в границах (черте) поселения | 1,0 | |||
| Дачные кооперативы с жилыми домами капитального типа | 1,0 | |||
| Предприятия коммерческие | 2,0 | |||
| Производственные зоны | Государственные и муниципальные унитарные предприятия | 0,6 | ||
| Предприятия общественных организаций | 0,6 | |||
| Предприятия коммерческие | 1,0 | |||
| Общественно-деловые зоны
| палатки горсправки, гортранса, периодической печати, мороженого, прохладительных безалкогольных напитков, хлебобулочных изделий, театральных касс, быстрого питания | 1,0 | ||
| киоски, палатки, торговые павильоны | 5,0 | |||
| магазины автозапчастей и сопутствующих товаров | 1,5 | |||
| автосалоны, супермаркеты, выставки-продажи | 3,0 | |||
| магазины непродовольственных товаров и товаров смешанного ассортимента | 1,2 | |||
| рынки, ярмарки | 1,5 | |||
| Банки, биржи, посреднические фирмы и конторы, пункты обмена валют, фирмы, осуществляющие операции с ценными бумагами и валютой, коммерческие ломбарды, лизинговые и страховые компании, инвестиционные, риэлторские и аудиторские фирмы, рекламные и туристические агентства, нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации, платные стоянки кратковременного хранения | 3,0 | |||
| Гостиницы категорий 4 и 5 звезд, рестораны и бары класса «люкс», организации развлекательного бизнеса | 3,0 | |||
| Гостиницы (за исключением 4-х и 5-ти звездочных), мотели, кемпинги; кафе, бары, рестораны и др. предприятия общественного питания с реализацией алкогольных напитков | 2,0 | |||
| Организации и объекты здравоохранения, образования, культуры, науки, физической культуры и спорта, социального обеспечения, бытового обслуживания, административные, общественные | 1,0 | |||
| Зоны сельхоз использования | Земли сельскохозяйственного использования и занятые зданиями и сооружениями сельскохозяйственного назначения | 1,0 | ||
| Прочие тер. зоны | Земли инженерной и транспортной инфраструктур, рекреаций, специального назначения, военных объектов и режимных территорий | 1,0 |
Инфраструктурная составляющая (Рпос) по критериям качества находится следующим образом:
|
|
|
Рпос= ∑Кn
Где: Кn–стоимость строительства (реконструкции, ремонта, и т.д.) коммуникаций на территории объекта оценки (наличие коэффициентов Кn зависит от зоны функционального или разрешенного использования земель в населенном пункте).
Показатели для расчета инфраструктурных составляющих берутся из расчета стоимости 1 м2 по проведению данных коммуникаций на территорию квартала, стандартные показатели на 1 января 2015г. представлены в таблице 2.
Таблица 2
Инфраструктурная составляющая (Рпос) руб./м.кв.
| Коммуникации | Кn |
| Освоение и инженерная подготовка территории, включая транспортную инфраструктуру | 216,3 |
| Инженерные сети и оборудование | 341,0 |
| Благоустройство и озеленение территории | 41,5 |
| Объекты образования | 96,5 |
| Объекты здравоохранения и физической культуры | 85,6 |
| Предприятия розничной торговли | 37,1 |
| Предприятия бытового обслуживания | 20,4 |
Стоимость Рсделки складывается из расчета рыночной стоимости единицы площади типичного объекта равному объекту оценки на момент расчета кадастровой стоимости объекта, умноженный на территориальный коэффициент (для земельного участка - показатели качества; для здания - непосредственно его особенности), и рассчитывается по формуле:
|
|
|
Pсделки= (Р1•Пк) / 100
где Р1 – рыночная стоимость объекта руб./м2.; Пк – территориальный коэффициент (для земельного участка и здания - показатели качества).
Рыночная стоимость (Р1) берется из статистических данных Роскрайстата на момент оценки или отчета об оценки данного объекта.
Территориальный коэффициент берется из расчета его наличия при оценке того или иного объекта. Он рассчитывается следующим образом:
Пк = ∑Вn
где Вn–коэффициент по факторам относительной ценности (факторы улучшения земельного участка и здания в целом) берутся все имеющиеся коэффициенты по улучшению данной территории (зоны) из таблицы 3.
Он зависит от количества объектов (факторов) присутствующих на территории объекта оценки.
Таблица 3
Перечень коэффициентов по факторам относительной ценности
| Фактор относительной ценности | Вn | Фактор относительной ценности | Вn | ||
| Неполная средняя | 0,06 | Водопровод | 0,05 | ||
| Средняяшкола | 0,10 | Канализация | 0,06 | ||
| Начальная школа | 0,07 | Теплоснабжение | 0,1 | ||
| Детский сад | 0,14 | Электричество | 0,05 | ||
| Культура и искусство | 0,08 | Телефонизация | 0,03 | ||
| Дворец культуры | 0,06 | Привозной газ | 0,05 | ||
| Клуб | 0,04 | Твердое покрытие улиц | 1,3 | ||
| Музей | 0,01 | Гравийная грунтовая дорога | 1,0 | ||
| Музыкальная школа | 0,01 | Детские дошкольные учр. | 0,18 | ||
| Библиотека | 0,01 | Торговля, быт. обслуж. | 0,16 | ||
| Ремонт обуви | 0,01 | Киоск | 0,01 | ||
| Ремонт телеаппаратуры | 0,04 | Столовая | 0,01 | ||
| Ремонт быт. техники | 0,02 | Кафе | 0,01 | ||
| Общественное питание | 0,10 | Парикмахерская | 0,01 | ||
| Магазин | 0,06 | Ателье | 0,01 | ||
| Мини-рынок | 0,01 | Стадион | 0,02 | ||
| Здравоохранение | 0,19 | Церковь | 0,03 | ||
| Больница | 0,14 | Спортивные и трен. залы | 0,02 | ||
| Поликлиника | 0,14 | Стадион | 0,02 | ||
| Аптека | 0,05 | Бассейны | 0,03 | ||
| Медпункт | 0,02 | Дом быта | 0,16 | ||
| Медпункт | 0,05 | Парикмахерская | 0,01 | ||
| Ветучасток | 0,06 | Химчистка | 0,01 | ||
| Ремонт телеаппаратуры | 0,02 | Фотография | 0,01 | ||
| Загрязнение воздушного бассейна | 0,2 | Доступность к общественному центру | 1.10 | ||
| Загрязнение территории | 0,2 | Наличие двух и более маршрутных сообщений | 1,2 | ||
| Загрязнение воды | 0,2 | Наличие одного маршрутного сообщения | 1,0 | ||
| Нарушение шумового режима | 0,2 | Отсутствие маршрутного сообщения с центром | 0,5 | ||
| Прочие отрицательные воздействия | 0,2 | Доступность к остановкам общественного транспорта | 0,10 | ||
При выборе объектов оценки по различным видам функционального использования земель студенту не рекомендуется выделять объекты недвижимости, существенно отличающиеся друг от друга по качественным и стоимостным характеристикам.
Так как величина удельного показателя может существенно отличатся.
Расчет кадастровой стоимости оцениваемого объекта
Результатом работ по кадастровой оценки в рамках описанной технологии являются удельные показатели кадастровой стоимости, как земель, так и объектов в населенных пунктах. Или удельные показатели кадастровой стоимости в кадастровых кварталах по видам функционального, разрешенного использования в границах населенных пунктов.
Удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) служат основой для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, при определении которой учитываются как физические характеристики данного объекта недвижимости, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный объект.
Определение кадастровой стоимости в населенных пунктах происходит по формуле:
КС= УПКС • Sобщ
Где:КС - кадастровая стоимость объекта оценки в населенном пункте, руб.;
УПКС- удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки;
Sобщ – общая площадь объекта оценки (зафиксированная в правоустанавливающих документах), м2.
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 344; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!