Продажа квартир в Челябинской области
Последние годы Челябинская область неизменно входила в список регионов, лидирующих по темпам строительства жилья – ежегодно здесь вводится в эксплуатацию около 1,6 млн кв. м жилой недвижимости. Обеспеченность населения Челябинской области жильем составила 23,8 кв. м на одного человека. Активное строительство даже привело к некоторому затовариванию рынка, что сказалось и на темпах строительства жилья, и на ценах. Стоимость жилья в регионе остается относительно невысокой. За счет этого не уменьшается спрос.
Новое строительство консолидируется вокруг промышленных центров региона. В самом Челябинске в ближайшие годы строители рассчитывают возвести порядка 3 млн. кв. м жилья. В Магнитогорске по плану должно сдаваться 170 тыс. кв. м жилья в год. В лидеры по вводу жилья выходит и Сосновский район. Подавляющее большинство строящихся объектов относится к экономклассу.
Около половины сделок по покупке и продаже квартир в Челябинской области совершаются с помощью ипотечных кредитов. В области работают все федеральные программы улучшения жилищных условий, функционирует Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки – местный оператор государственных программ.
Загородная недвижимость
Загородная недвижимость Челябинской области также является активно развивающимся сегментом рынка. В регионе строится несколько десятков новых поселков. На рынке современного малоэтажного строительства представлены все типы объектов: дачные и коттеджные поселки, таунхаусы, земельные участки под строительство индивидуального жилья с готовыми коммуникациями и без них. Важным критерием для покупателей жилья в новых коттеджных поселках является их транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры. Около 85% таких объектов расположены в 15-километровой зоне вокруг городов.
|
|
|
Также в области реализуется программа финансовой поддержки переселенцев из аварийного фонда в новые малоэтажные дома. Наиболее популярные направления малоэтажной застройки – запад и север от Челябинска.
Коммерческая недвижимость региона
Рынок коммерческой недвижимости Челябинской области представлен торговыми, офисными, производственными и складскими площадями. Характерной чертой рынка является дефицит ликвидных объектов во всех перечисленных сегментах.
Во многом это объясняется масштабным строительством в регионе предприятий. В области, не считая объектов в самом Челябинске, намечен запуск нескольких крупных производств – заводов и фабрик. Новые предприятия требуют дополнительных логистических, офисных, торговых площадей. Активное строительство жилья в свою очередь требует соответствующей коммерческой инфраструктуры. При этом наибольший дефицит отмечается в сфере торговой недвижимости. Уровень вакантных площадей в крупных торговых центрах не превышает 3%.
|
|
|
Аренда квартир в области
Спрос на рынке аренды жилья в Челябинской области сильно зависит от экономического положения населенного пункта. Челябинск, Магнитогорск, Златоуст, Миасс являются центрами притяжения рабочей силы, привлекающими и рабочих, и высококлассных специалистов. Сегодня областные власти просчитывают перспективы строительства доходных домов, аренда жилья в которых будет стоить существенно дешевле, чем в целом на рынке.
Расчётная часть
2 Определение стоимости объекта недвижимости жилого дома
2.1 Общие сведения
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Согласно ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
|
|
|
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" установлены следующие требования, которым должно отвечать жилое помещение:
|
|
|
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для однокомнатных двухкомнатных и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырехкомнатных, пятикомнатных и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
2.2 Сведения об объекте недвижимости жилого дома
Объект оценки жилое здание находящиеся по адресу Челябинская область, город Копейск тип жилого здания много квартирный дом, общая площадь объекта 1901,5 кв.м , площадь жилых помещений составляет 1744 кв.м, площадь земельного участка 972 кв.м, имущественные права на объект право собственности год постройки и его ввода эксплутацию 1997 год количество этажей в доме 3, количество подъездов 4, количество жилых помещений 24, серия и тип постройки 1-202-1.
Тип фундамента ленточный, тип отмостка бетон, перекрытия деревянные материал несущих стен кирпичные, фасад от штукатуренный, крыша скатная кровля из волнистых полуволнистых асбестоцементных листов (шифер), материал окон деревянные и метало-пластик, состояние дверей исправное, состояние здания «субъективная оценка» хорошая, техническое обеспечение здания водопровод центральный, газоснабжение центральное, холодное водоснабжения центральное горячие водоснабжение центральное «закрытая система» , теплоснабжение центральное, электроснабжение центральное, система пожаротушения отсутствует, система водостоков наружная, организованна стоянка личного транспорта, пешеходный и автомобильный трафик высокий снос и реконструкция здания не предполагается, замощение асфальт.
Место положение центр района, внутри квартала, преобладает смешанная застройка транспортная доступность 5 минут до остановки общественного транспорта: автобусы и маршрутные такси.
Обеспечиваемость общественным транспортом хорошая, расстояние до автомагистрали 20 метров. Объект транспортной инфраструктуры асфальтовые дороги, объекты социальной инфраструктуры в приделах пешей доступности « менее одного км»: магазины, банки, школа, детский сад, аптека, образовательные учреждения, культурно досуговые заведения, спортивно оздоровительные комплексы. Обеспечиваемость объектами социальной инфраструктуры хорошее.
Экологическая обстановка благоприятная, состояние территорий хорошее. Снос и реконструкция здания не предполагается.
Цель оценки определение рыночной стоимости жилого многоквартирного дома.
2.3 Выбор подходов в расчёте износа
Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом
Оценка всех видов износа:
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учёте (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учёт износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведённого здания (воспроизведённого с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость.
Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональный полезности, по архитектурно – эстетическим, объёмно – планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление);
износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановления).
- Причины функционального износа:
- недостатки, требующие добавления элементов;
- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
- сверхулучшения
Внешний износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешний среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определённое использование.
Совокупный износ – это совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального наличия коммуникации и дополнительного оборудования (например, кран – балки), наличие административно – бытовых (офисных) помещений.
На российском рынке коммерческой недвижимости продолжают увеличиваться потребительский спрос и соразмерно уменьшаться предложение. В то время как показатель спроса на недвижимость в России за первую четверть текущего года увеличился на 40%, показатель предложения по сравнению с последней четвертью 2017 года снизился. Инвестиционные запросы на отечественную коммерческую недвижимость продолжают увеличиваться – с 25% в предыдущем году до 33% на начало этого года. При этом ожидаемая величина капитала снизилась с 23% до 15%.
Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества сравнительным подходом
Подбор объектов аналогов. На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (официальных сайтов). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о возможной цене предполагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе без данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).
Следовательно, оценщик гипотетически (с учётом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение»
На момент проведения оценки на рынке предполагалось несколько аналогов с соответствующим расположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в таблицу:
Таблица 1 – данные об объектах – аналогах
| Данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | https://chelyabinsk.move.ru/kopejsk/ulica_lenina/dom_85a/ | https://city-address.ru/region-74_chelyabinsk/ulitsa-lenina/house-32/ | https://egrp365.ru/reestr?id=h1eS3i |
| Адрес | Г.Копейск ул.Ленина д.28 | Г.Копейск ул.Ленина д.32 | Г.Копейск ул.Ленина д.34 |
| Совершённая сделка или предложение | Предложение | Предложение | Предложение |
| Переданные имущественные права | Право собственность | Право собственность | Право собственность |
| Рыночные условия | Апрель 2018 года | Апрель 2018 года | Апрель 2018 года |
| Физические характеристики, дополнительные улучшения. | |||
| Состояние внутренней отделки | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.
Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.
Таблица 2 - Обоснование корректировок
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки | ||||||||||||||
| Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 | Предложение | ||||||||||||||
| Аналог 2 | ||||||||||||||||
| Аналог 3 | ||||||||||||||||
| Переданные имущественные права | Аналог 1 | Право собственности | ||||||||||||||
| Аналог 2 | ||||||||||||||||
| Аналог 3 | ||||||||||||||||
| Условия рынка | Аналог 1 | 24.04.2018 | ||||||||||||||
| Аналог 2 | 26.01.2018 | |||||||||||||||
| Аналог 3 | 30.01.2018 | |||||||||||||||
| Поправка на площадь | Аналог 1 |
| ||||||||||||||
| Аналог 2 | ||||||||||||||||
| Аналог 3 | ||||||||||||||||
| Местоположение объекта | Аналог 1 | Аналоги сравниваются друг с другом по критериям: удаленность от центра муниципального образования, преобладающая застройка рядом с объектом, расположение относительно крупных магистралей муниципального образования, пешеходная доступность к маршрутам общественного транспорта, транспортная доступность. | ||||||||||||||
| Аналог 2 | ||||||||||||||||
| Аналог 3 | ||||||||||||||||
| Состояние отделки | Аналог 1 | Поправка включает в себя расчет уровня затрат на выполнение различного уровня отделочных работ.
| ||||||||||||||
| Аналог 2 | ||||||||||||||||
| Аналог 3 | ||||||||||||||||
| Физические характеристики, дополнительные улучшения | Аналог 1 | Поправка будет вводится из расчета стоимости из всей совокупности дополнительных улучшений и наличия коммуникаций. |
Таблица 3 – Определение рыночной стоимости объекта оценки
| Элемент | Оцениваемый объект | Объект сравнения | ||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | ||
| Цена продажи, р./м2 | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Общая площадь, м2 | 1901,5 | 1910 | 1880 | 1890 |
| Совершенная сделка или предложение | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Условия рынка | 24.04.2018 | 24.04.2018 | 24.04.2018 | 24.04.2018 |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Переданные имущественные права | Права собственности | Права собственности | Права собственности | Права собственности |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Местоположение | ул.Ленина д.30 | ул.Ленина д.28 | ул.Ленина д.32 | ул.Ленина д.34 |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 20 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Общая площадь, м2 | 1901,5 | 1910 | 1880 | 1890 |
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Дополнительные улучшения | ||||
| Корректировка, % | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена, р | 29 000 000 | 29 500 000 | 30 000 000 | |
| Состояние внутренней отделки | Хорошее | Требуется косметический ремонт | Хорошее | Улучшенная отделка |
| Корректировка, % | 0 | 0,93 | 0 | 0,95 |
| Скорректированная цена, р | 26 970 000 | 27 500 000 | 28 500 000 | |
| Рыночная стоимость объекта оценки. | 28 656 666 | |||
Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом.
Стоимостную оценку в рамках доходного подхода, применительно к оценке недвижимого имущества, можно представить в виде следующей формулы:
PV= NOI/R,
где PV – текущая стоимость объекта оценки;
NOI – чистый операционный доход;
R – коэффициент капитализации.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
- определение коэффициент капитализации;
- расчет стоимости объекта оценки;
- стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта, рассчитанного данным подходом.
Определение чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов после эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.
Потенциальный валовый доход – это общий валовый доход от недвижимости при 100% загрузке.
Далее в процессе оценки определяется эффективный (действительный) валовый доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.
Ставка капитализации в данном случае формируется как прибыль предпринимателя методом кумулятивного построения.
Таблица 4 – Определение коэффициента капитализации
| Аналог | Чистый операционный доход | Цена продажи | Расчетный коэффициент капитализации |
| Аналог 1 | 2 049 | 26 970 000 | 0,076 |
| Аналог 2 | 2 227 | 27 500 000 | 0,081 |
| Аналог 3 | 2 422 | 28 500 000 | 0,085 |
Средний коэффициент капитализации составил 0,76 (среднеарифметическая)
Таблица для альтернативного определения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом предоставлена ниже.
Таблица 5 – Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
| Показатель | Значение |
| Потенциальный валовой доход, р. | 26 970 000 |
| Коэффициент загрузки, % | 100% |
| Действительный валовой доход, р. | 2,6; 970 000 |
| Операционные расходы, %; р. | 10%; 970 000 |
| Чистый операционный доход, р. | 3 73076 |
| Ставка капитализации, % | 8,1% |
| Рыночная стоимость объекта | 6 4666,6 |
2.5 Итоговый анализ
При операции обоснованной рыночной стоимости объекта оценки используется 2 подхода к оценки рыночной стоимости – затратный, сравнительный.
Таблица 6 - Стоимость объекта оценки каждым подходом.
| Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: | |
| - Сравнительный | 28 656 666 |
| - Затратный | 6 4666,6 |
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта рассчитываются весовые коэффициенты отражающей долю важность каждого из использования подхода к определению итоговой стоимости.
Заключение
Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Для достижения этой цели были выполнены следующие задачи:
- изучена нормативная литература;
- проанализирован рынок недвижимости;
- изучена информация об объекте оценки;
- отобраны объекты аналоги;
- определена рыночная стоимость объекта оценки.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынки труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся в будущей профессиональной деятельности.
Список используемых источников
1 Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации : офиц. текст. — М. : Маркетинг, 2001. — 39, [1] с. ; 20 см — 10000 экз.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]. – / М.: Филинъ, [2003]. – 198 [1] с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]. - / М.: Филинъ, [2003]. – 245 [2] с.
4. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 №135-ФЗ.
5. Оценка недвижимости: учебное пособие для студентов высших колледжей / Грязнова А.Г. .[и др.]; под ред. - М.: А.Г. Грязновой. - Гуманитарный издательский центр ВЛАДОС, 2006.- 400с., ил.
6. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А.Н. Асаул.– СПб.: Питер, 2008.- 240 с.
7. Волков, Ю.Г. Оценка недвижимости: курс лекций: учеб. пособие / Ю.Г.Волков.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - 512с.
8. Есипова, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости: учеб.пособие /B.E. Есипова. - СПб.: СПб. ГУЭФ, 2004.- 126 с.
9. .Джуха, В.М. : Оценка недвижимости учебное пособие для студентов / В.М.Джуха, Л.Н. Усенко. М.: Издательский центр Академия, 2006. - 208с.
Приложение А
Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 208; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!