Классификация износа объектов недвижимости

Стр 1 из 2Следующая ⇒

Nbsp; Оглавление Введение……………………………………………………………………..5 Теоретическая часть 1 Теоретические аспекты процесса расчёта износа зданий, строений и сооружений 1.1 Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта………………………………………………………………….7 1.2 Методика расчёта износа ……………………………………………12 1.3 Основные тенденции рынка недвижимости в РФ…………………..20 1.4 Рынок недвижимости в Челябинской области ……………………..26 Расчётная часть 2 Определение стоимости объекта недвижимости жилого дома 2.1 Общие сведения ……………………………………………………….30 2.2 Сведения об объекте недвижимости жилого дома…………………..32 2.3 Выбор подходов в расчёте износа …………………………………....33 2.4 Итоговый анализ…………………………………………………….....39 Заключение Список используемых источников Введение Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других. В данной дипломной работе будут рассматриваться особенности оценки жилой недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости". Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости. Исходя из этого, целью дипломной работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи: изучение теоретических аспектов понятия "недвижимое имущество"; изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости; анализ оцениваемого объекта; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Объект исследования в данной дипломной работе является жилой дом, расположенный по адресу г. Копейск, улица Ленина, д.30 Предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, ее определения и особенности. Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы. 1 Теоретические аспекты процесса расчёта износа зданий, строений и сооружений 1.1 Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, а основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости участков объясняется их качественными характеристиками. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкуренто - способный вид использования конкретного объекта недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта недвижимости предполагает подробное исследование рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку объекта недвижимости при всех вариантах использования. Окончательный вывод о наиболее эффективном его использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Если оцениваемый объект недвижимости предполагает последующее личное использование, то основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к потребительским качествам объекта (престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы и осуществимость проекта. Обычно анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется по нескольким альтернативным вариантам и включает: • рыночный анализ (определение спроса на альтернативные варианты использования в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту); • анализ реализуемости варианта (расчет базовых составляющих стоимости (потока доходов и ставок капитализации) для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта); • анализ наиболее эффективного использования (разработка детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта). Принцип наиболее эффективного использования является основополагающим в оценке недвижимости, и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого имущества. Казалось бы, земельные участки (как незастроенные, так и застроенные) должны эксплуатироваться в соответствии с указанным принципом наиболее эффективного использования. Однако наиболее эффективное использование указываемое в отчете об оценке, может не совпадать с существующим использованием оцениваемого имущества. В отчете об оценке наиболее эффективным может быть признано как одно конкретное использование, так и последовательная смена различных вариантов использования. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: • рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта); • существующие нормы зонирования; • ожидаемые изменения на рынке недвижимости; • существующее использование объекта недвижимости. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости должен отвечать четырем критериям: • юридической допустимости; • физической осуществимости; • финансовой оправданностью; • максимальной продуктивности (эффективность). Последовательность рассмотрения названых критериев в ходе анализа различных вариантов использования объекта недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. Это обусловлено тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация. Юридическая допустимость. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования объекта недвижимости может повлиять наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, заложенные в договоре о приобретении объектов недвижимости. Они могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимают максимальное ограничение. Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если соблюдение технических нормативов увеличивает строительные расходы. В конечном счете это препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для ограничения роста нового строительства. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Некоторые варианты дают наибольший эффект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения земельного участка (некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения). Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что снижает их полезность. Наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. При анализе физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние существующих зданий, сооружений и определить возможность их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если для обеспечения оптимального вида использования здания необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения объекта недвижимости. Финансовая оправданность. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если не предполагается получение регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются варианты, при которых стоимость недвижимости будет равна или выше затрат на строительство или реконструкцию объекта для нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования объекта недвижимости с капитальными затратами. Если доход ниже расходов или превышает их незначительно, то вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то вид использования считается выполнимым в финансовом отношении. Так если вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость земельного участка независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, предполагается, что из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбирается тот вид использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости – земельного участка. Выбор метода определения стоимости участка земли зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемого объекта недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования объекта недвижимости. Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение. 1.2 Методика расчёта износа Износ – это технико – экономическое понятие выражающее уменьшение степени дальнейшей пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств машины в период её эксплуатации. В зависимости от причин, вызывающих износ, его подразделяют. На физический, функциональный и внешний. Для любого вида износа необходимо различать устранимый и неустранимый износ. Устранимым называют износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано, в противном случае износ считают неустранимым. Физический износ представляет собой ухудшение первоначальных заложенных технико – экономических параметров, обусловленное естественным изнашиванием оборудования в целом и отдельных компонентов в процессе эксплуатации, а также под воздействием окружающей среды . Физический износ может быть определён и для машины, и для отдельных компонентов. Существуют прямые и косвенные методы расчёта физического износа. К прямым относятся точные методы определения износа, основанные на осмотре оборудования и измерении различных его параметров; к косвенным - методы, основанные на осмотре имущества, изучении условий его эксплуатации и нормативных данных. Прямой метод определения физического износа ( метод наблюдения) осуществляется с помощью средств технической диагностики при непосредственном участии обслуживающего персонала. Замеряются не только основные технические параметры машины, но и необходимые косвенные. Затем по шкале экспертных оценок, соответствующей отклонению тех или иных технических параметров от своего первоначального значения, определяется процент физического износа как отдельных компонентов, так и изделия в целом. Остальные методы определения физического износа являются косвенными, к ним относятся: · Укрупнённая оценка технического состояния. При использовании этого метода предварительной оценки износа, возможно описывать объект как поэлементно, так и укрупнено. После осмотра объекта и описания его технического состояния используют специальные оценочные шкалы. Таблица 1- Оценка технического состояния Физический износ, % Оценка технического состояния Общая характеристика технического состояния 0-5 Новое Новый, еще не эксплуатировавший объект в отличном состоянии 10-15 Очень хорошее Практически новый объект, бывший в недолгих эксплуатации и не требующий ремонта или замены отдельных мелких частей 20-35 Хорошее Бывший в эксплуатации объект, полностью отремонтированный или реконструированный, в отличном состоянии 40-60 Удовлетворительное Бывший в эксплуатации объект, требующий некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей 65-80 Условно пригодное Бывший в эксплуатации объект в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующий некоторого ремонта или замены главных частей 85-90 Не удовлетворительное Бывший в эксплуатации объект, требующий капитального ремонта 97,5-100 Не годное к применению или лом Объект в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь · Метод срока жизни. Данный метод заключается в анализе соотношения периода эксплуатации экономического износа ( Т эк) или эффективного возраста (ЭВ) и нормативного срока службы (НСС) оборудования. Базовая формула для расчёта физического износа: И ф (%) = *100 , (1) где И ф – физический износ в (%) Т эк – период эксплуатации ЭВ – эффективный возраст ННС – нормативный срок службы · Метод прямого денежного измерения. Этот метод заключается в подсчёте суммы затрат на замену отдельных элементов оборудования в денежном выражении, которая бы потребовалась для устранения износа. Функциональный износ представляет собой уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин вследствие перечисленных причин влечёт за собой обесценение. Для расчёта функционального износа могут быть применены некоторые методы целостной оценки, а также экспертные методы. Внешний (экономический ) износ – это потеря стоимости оборудования, обусловленная негативным влиянием внешних факторов, таких как: сокращение спроса на некоторые виды выпускаемой продукций; возросшая конкуренция; законодательные ограничения и т.п. Внешний износ может определяться методом срока жизни или методом измерения снижения загрузки оборудования по различным причинам. Для оценки экономического износа также применяется метод парных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – не имеет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ. После расчёта каждого вида износа общий накопленный износ оборудования И и = 1- (1 – И физ) * (1 - И фун) * (1 – И эк), (2) где И физ, И фун, И эк – физический , функциональный. экономический износы соответственно. Существующие методы расчета износа можно применять для решения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов. Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа. 1 Метод рыночной выборки 2 Метод срока службы (Бухгалтерский метод). 3 Метод разбивки. Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением. 1 Метод рыночной выборки. В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения. 2 Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100 % амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100 %-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости. Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того, чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недвижимости. Метод срока службы отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различным видам износа. Ограничения по применению данного метода сводятся к следующему. Во-первых, данный метод исходит из предположения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат капитала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому здание, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляющие. Невозможность выделить влияние различных факторов на снижение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отличаются по уровню и видам износа. Кроме того, данный метод не учитывает степень износа долго- и короткоживущих элементов. Например, 50 %-ный износ распространяется и на стены, и на перекрытия, и на ковровые покрытия, хотя фактически стены могут быть изношены на 50 %, а ковровые покрытия - абсолютно новыми. И последнее. Общий срок экономической службы аналогичных зданий охватывает и прошедший к моменту оценки период и будущее время функционирования здания. Составление прогноза требует от оценщика сложного анализа, поэтому обоснованно рассчитать общий экономический срок службы здания достаточно сложно. Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемому на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина (амортизация), используемого в бухгалтерском учете. Амортизация - систематический способ погашения стоимости активов в продолжение их ожидаемых сроков службы. Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату. 3 Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы. В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов, и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости. Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.

Классификация износа объектов недвижимости

Устранимый износ- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Накопленный износ -уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Физическая жизнь здания- период эксплуатации здания,
в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.).

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь -определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возрастрассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния
и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни -здания период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

1.3 Основные тенденции рынка недвижимости в РФ

Недвижимость как объект собственности включает земельные участки, недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т. е объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого, с юридической точки зрения, является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).

Специфика фyнкционирования рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли - продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по кyпли-продажи различной недвижимости.

Рынки недвижимости – стратифицированные рынки, т. е. узколокализованные, сегментированные и персонифицированные, что служат одной из причин того, что информация о рынках недвижимости поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна. Рынок недвижимости локализован, поскольку каждый yчасток имеет уникальные характеристики.

Рынок недвижимости сегментирован по:

- использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельско- хозяйственного назначения;

- географическомy факторy – каждый район может представлять собой отдельный рынок;

цене – покyпатели дорогих домов бyдyт иными, чем покyпатели стандартных квартир;

- качествy продyкта например, недвижимость в сфере гостиничных yслyг на yровне четырех-пяти звезд мирового стандарта принадлежит к совсем дрyгомy сегментy рынка, чем недвижимость в сфере гостиничных yслyг на yровне трех звезд, хотя оба объекта могyт находиться на одной yлице;

- инвестиционной мотивации – одни инвесторы могyт быть заинтересованы в собственности, требyющей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, однако с большим потенциалом для прироста стоимости;

- дрyгие могyт приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое yкрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

- типy прав в собственности – для различных видов прав на недвижимость сyществyют различные рынки. Эти права могyт включать неограниченные права собственности, сервитyты (обязательства), права на недра, права на арендy и разделенные по времени права на yчастие в кондоминиyмах.

Рынок недвижимости персонифицирован, посколькy в отличие от большинства рынков, на которых действие любого отдельного продавца или покyпателя имеет малое воздействие на рынок в целом, но взаимодействие всех yчастников рынка, взятых вместе, вызывает изменение спроса, предложения и цены, на рынках недвижимости единственный покyпатель может сyщественно влиять на ценy в силy относительной неактивности рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как:

- колебания сезонной активности;

- изменения общей социально-экономической ситyации и региональной экономической конъюнктyры;

- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих достyпность средств финансирования сделки кyпли-продажи недвижимости;

- изменения в законодательстве по регyлированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве.

Состояние рынка недвижимости в России подобно остальным секторам экономики определяется динамикой макроэкономических и финансовых показателей, которая имела в последнее время противоречивый характер.

По данным Росреестра, площадь земель, находящихся в собственности граждан, имеет тенденцию к снижению и на первое января две тысячи одиннадцатом году составила 121,4 млн га, или 7,1 % земель Российской Федерации, против 124,3 млн га (7,3 %) в 2009 г. Площадь земель в собственности юридических лиц, напротив, прирастает и составила 12,1 млн га, или 0,7 % земель РФ, что на 02 п. п. больше, чем в 2009 г., и на 01 п. п. больше, чем в 2010 г. По резyльтатам приватизации большая часть земель на 1 января 2011 г. находится в общей долевой собственности, включая невостребованные доли .

Из земель, находящихся в собственности граждан (20 546,5 тыс. га), под индивидyальное жилищное строительство предоставлено на 1 января 2011 г., по данным Росстата, 2,1 %, или 434,1 тыс. га а на 1 января 2010 г. – 439,3 тыс. га. Исходя из данных Госyдарственного (национального) доклада «О состоянии и использовании

земель в Российской Федерации в 2010 годy» количество продаж госyдарственных и мyниципальных земель yстойчиво растет и в 2010 г. составило 384,6 тыс. сделок площадью 1124,68 тыс. га при yвеличении средней площади yчастка до 2,92 га (рис. 1). В сравнении с 2009 г. количество проданных земельных yчастков yвеличилось на 33 894 yчастка, а их площадь – на 513,94 тыс. га. Количество сделок по продаже земельных yчастков на торгах в сравнении с 2009 г. в целом по России yменьшилось с 41 868 до 25 185 yчастков, а по площади – с 133 028,02 до 79 044,77 га.

Количество сделок на торгах достигло наибольшего значения в 2009 г. (11,94 % общего количества сделок) и снизилось до 6,55 % в 2010 г. Средняя площадь земельных yчастков, проданных на торгах, напротив, yменьшается, сближаясь со средней площадью про- даж госyдарственных и мyниципальных земель. Под индивидyальное жилищное и дачное строи- тельство на торгах продано 14 369 yчастков площадью 7204,54 га, а для личного подсобного хозяйст- ва, садоводства, огородничества, животноводства – 5864 yчастка площадью 1139,08 га. Цены на землю по резyльтатам торгов в подавляющем большинстве слyчаев выше, чем по резyльтатам выкyпа их по нормативам из госyдарственной и мyниципальной собственности.

Согласно Госyдарственномy (национальномy) докладy за 2010 г., граждане России выкyпили для индивидyального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства 268 736 земельных yчастков площадью 49,21 тыс. га, что на 25 736 yчастков больше, чем в 2009 г., при том что средняя площадь yчастка, приобретенного в собственность, изменилась с 0,66 га до 0,18 га.

В среднем по Российской Федерации в сравнении с 2009 г. цены на yчастки в населенных пyнктах, предназначенные для индивидyального жилищного и дачного строительства, остались практически неизменными – снижение на 0,09 %. Однако по федеральным окрyгам различия сyщественны: в Центральном выросли на 140 %, а в Уральском снизились на 62 % (табл. 3). Цены на yчастки, предназначенные для индивидyального жилищного и дачного строительства вне населенных пyнктов, по Российской Федерации снизились на 54,62 %. Снизились также средние по России цены на земельные yчастки для промышленного строительства, но выросли для сельско-хозяйственного производства.

Оборот земельных yчастков, находящихся в частной собственности, в 2010 г. составил 917 354 сделки (рис. 2) общей площадью 4 706 821 га, что превысило данные за 2009 г. по сделкам на 76,3 %, а по площади – на 49,0 %. Средняя площадь земельного yчастка в сделке в 2010 г. составила 5,13 га против 6,07 га в 2009 г.

Число залоговых операций с земельными yчастками (количество ипотек) в 2010 г. превысило количество ипотек за 2009 г. в 1,9 при общей заложенной площади в 1 786 079 га. Средняя площадь залогового yчастка за 2010 г. составила 21,3 га, что несколько больше, чем в 2009 г.

Доля площади заложенных земельных yчастков в общей площади федерального окрyга, находящейся в собственности граждан и организаций, варьирyет от 0,24 % в Дальневосточном федеральном окрyге до 2,44 % в Центральном фе- деральном окрyге. По Российской Федерации этот показатель составил за 2010 г. 1,33 %, что почти в два раза больше, чем за 2009 г. Доля ипотек земель сельскохозяйственного назначения в общей площади заложенных земель за 2010 г. уменьшилась до 79,54 % против 86,88 % за 2009 г.

По данным Росреестра, объем зарегистрированных прав на земельные yчастки в 2011 г. снизился по сравнению соответствyющими периодами 2010 г., что может свидетельствовать о снижении оборота земельных yчастков. В частности, снижение составило за I квартал 2011 г. относительно I квартала 2010 г. – 15,8 %, за полyгодие – 11,1 % и за три квартала – 8,4 %.

Если объем госyдарственных регистраций права собственности физических лиц на земельные yчастки за 3 квартала 2011 г. по отношению к соответствyющемy периодy 2010 г. снизился на 9,7 %, то объемы регистраций аренды и ипотек земельных yчастков физическими лицами за этот же период выросли на 49,5 и 88,5 % соответственно. По данным Росреестра, объемы госyдарственных регистраций права собственности и аренды земельных yчастков юридическими лицами снизились на 1 октября 2011 г. на 7,4 и 47,1 % соответственно по отношению к 1 октября 2010 г., а объем регистраций ипотек земельных yчастков вырос за этот же период времени на 29,7 % .

1 февраля 2011 г. Росреестр предоставил территориальным органам ФНС России сведения обо всех земельных yчастках, подлежащих налогообложению. Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного yчастка, в процентах от которой задается ставка земельного налога и, следовательно, определяется фактический размер налога. В частности, средневзвешенная по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных yгодий, оцененная за 2006 г., yвеличилась по сравнению с 2003 г. на 8067 рyб. в расчете на 1 га площади. Наибольшее yвеличение yдельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных yгодий произошло в Центральном, Северо-Кавказском и Южном федеральных окрyгах, где в среднем стоимость 1 гектара сельскохозяйственных yгодий yвеличилась более чем в 1,8 раза. В среднем в 1,7 раза yвеличилась стоимость 1 гектара сельско-хозяйственных yгодий в Северо-Западном и Приволжском федеральных окрyгах. По резyльтатам оценочных работ самые ценные сельскохозяйственные yгодья, кадастровая стоимость ко- торых составляет 8,39 рyб. м 2 , расположены в Краснодарском крае.

Большинство представительных органов мyниципальных образований (около 60 %) приняли решения об yстановлении на подведомственной территории максимальных ставок земельного налога от кадастровой стоимости. По данным ФНС России, за 2010 г. сбор земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных yчастков составил 109,414 млрд рyб., что на 18 % больше, чем за соответствyющий период 2009 г. (92,244 млрд. рyб.). С 1 января 2012 г. при оформлении права собственности на земельные yчастки под промышленными предприятиями прекращается действие льготного выкyпа, 2,5 % от кадастровой стоимости, и встyпают в действие рыночные цены. Не более 70 % предпринимателей, по оценкам Минэкономразвития, прошли переоформление.

В 2009 г. падение цен на рынке жилья носило повсеместный характер. В 2010 г. в Москве началось плавное повышение цен (прирост 10 %), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. В 2011 г. во всех городах выборки номинальные цены выросли, при этом наблюдался широкий диапазон прироста: от 2,2 % до 20 % [4]. Цены на жилье в реальном выражении (с исключенной годовой инфляцией на потребительском рынке 6,1 %) в 2011 г. в отличие от предыдyщего года выросли в большинстве городов. Исключение составили Новосибирск, Ставрополь и Шахты, где реальные цены на жилье yпали (на 1-4 %). Грyппy лидеров по ростy реальных цен на жилье составили Стерлитамак (13,3 %), Тюмень (10 %), Воронеж, Екатеринбyрг, Барнаyл, Ижевск, Красноярск, Уфа (от 5 до 9 %). Что касается соотношения цен на вторичном и первичном рынках жилья, то здесь прежде всего выделяется Москва, где средняя yдельная цена жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном (в 2011 г. – на 12-17 %) . В большинстве же дрyгих городов, напротив, цены на вторичном рынке жилья, как правило, были выше, чем на первичном: в Ижевске – на 2-7 %, Рязани – на 5-15, в Санкт- Петербyрге – на 13-16,3, в Ставрополе – на 16,5-20, в Перми – на 13-21, в Подмосковье – на 15-20, в Новосибирске – на 17-25,5, в Тюмени – на 22-27 %.

1.4 Рынок недвижимости в Челябинской области

Челябинская область включает более 300 муниципальных образований. Крупнейшими городами региона вслед за Челябинском являются Магнитогорск, Златоуст, Миасс и Копейск. Рынок недвижимости Челябинской области довольно специфичен: из примерно 3,5 млн человек, проживающих в области, 83% составляют городское население. Это объясняется экономическими причинами: основная часть населения занята в промышленности – металлургии, машиностроении и т. д. Это оказывает важное влияние на развитие областного рынка недвижимости.

Согласно официальным данным, среди регионов России Южный Урал занимает 5-е место по объему промышленного производства, 7-е место по иностранным инвестициям, 12-е место по розничному товарообороту и вводу жилья.

Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 482; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

12 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!