Группа третья. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствии, спроса н предложения, конкуренции и изменения

Принцип зависимости(или принцип внешнего воздействия): все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы в зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные. градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь  факторы могут быть также дифференцированы критериям: финансовым, нормативным и другим.

Принцип соответствияреализуется в том чтообъект собственности, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры («пятиэтажки») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Эксперт-оценщик должен не только значь стандарты соответствия для данного рынка собственности, но и следить за тенденциями их развития, чтобы прогнозировать изменение стоимости.

Суть принципа спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте собственности и ограниченностью его предложения. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот. В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только па конкурентном рынке.

Изменению подвержены как сам объект собственности (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы (зарождение, рост, равновесия, упадок).

Группа четвертая. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта собственности формулируется следующим образом: это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость.

К теме 1      к вопросу 1

О СНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

А

АДЕКВАТНОСТЬ КАПИТАЛА - способность и достаточность капитала поглощать непредвиденные убытки, вследствие проведения рисковых операций.  

АКТИВ - левая часть бухгалтерского баланса, отражающая состав и размещение средств предприятия (основных средств, запасов и незавер­шенного производства, дебиторской задолженности и денежных средств); в более широком смысле - любое имущество, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу.

АНДЕРРЛАЙТЕР - лицо или компания, гарантирующие эмитенту размещение на рынке его облигационного займа или пакета акций на со­гласованных условиях за специальное вознаграждение.

АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ - отчисления части стои­мости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.

АННУИТЕТЫ - серия равновеликих платежей, получаемых или вы­плачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по ко­торому осуществляются в начале каждого периода времени.

Б

БАЛАНС - общий свод результатов бухгалтерского учета предпри­ятия, характеризующий финансовое положение предприятия на опреде­ленную дату. Баланс содержит в левой части статьи, отражающие имуще­ство предприятия (активы), в правой части - статьи, противопоставляю­щие им собственный и заемный капитал (пассивы).

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ - стоимость, рас­считанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении раз­личных видов имущества предприятия. Представляет собой разницу меж­ду балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

БЕЗРИСКОВАЯ СТАВКА - процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным го­сударственным обязательствам.

БИЗНЕС - любой (разрешенный законом) вид деятельности, прино­сящий доход или другие выгоды.

БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (НАКОПЛЕНИЕ ДЕ­НЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД) - одна из шести функций сложно­го процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известных текущей стоимости взноса, процентной ставке и числе периодов.

В

ВАЛОВОЙ РЕНТНЫЙ МУЛЬТИПЛИКАТОР - отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу.

ВНЕШНЕЕ УПРАВЛЕНИЕ (СУДЕБНАЯ САНАЦИЯ) ^процедура при банкротстве, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности, с передачей полномочий по управлению должником внешнему управляющему.

ВНЕШНИЙ УПРАВЛЯЮЩИЙ - лицо, назначаемое арбитражным судом для проведения внешнего управления.

ВНЕШНЯЯ ИНФОРМАЦИЯ В ОЦЕНКЕ - информация, характери­зующая условия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

ВНУТРЕННЯЯ ИНФОРМАЦИЯ В ОЦЕНКЕ - информация, харак­теризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия.

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДА - процентная ставка, при кото­рой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестици­онными затратами.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ - затраты в текущих це­нах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

ВРЕМЕННАЯ ОЦЕНКА ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени. GAP - разница (разрыв) между чувствительными к процентной ставке активами и чувствительными к процентной ставке пассивами.

Г

ГУДВИЛЛ - часть нематериальных активов предприятия, определяе­мая доброй репутацией, деловыми связями, известностью фирменного на­именования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.

Д

ДАТА ОЦЕНКИ - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.

ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД - денежные поступления от актива за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК - сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличи­вающих или уменьшающих денежные средства предприятия.

ДИВИДЕНДЫ - часть прибыли акционерного общества, выплачи­ваемая собственникам акций.

ДИСКОНТИРОВАНИЕ (ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, позволяющих привести ожидаемые будущие денежные потоки, поступления и платежи к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на сегодняшний день, при заданных периоде и процентной ставке.

ДИСКОНТИРОВАННЫЕ ДЕНЕЖНЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ - теку­щая стоимость будущих денежных поступлений или платежей.

ДОХОД НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ - внутренняя ставка до­хода на первоначальный собственный капитал, определяемая поступле­ниями денежных средств и выручкой от перепродажи.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД - способ оценки приносящей доход недви­жимости (бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

3

ЗАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог ак­тива.

ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД - метод, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за мину­сом всех видов износа.

ЗАТРАТЫ - выраженные в денежной форме расходы предприятия или индивидуального предпринимателя на производство и (или) реализа­цию продукции, работ и услуг.

И

ИЗНОС (в оценке) - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости за­мещения (воспроизводства). Износ учитывается посредством периодиче­ского списания стоимости актива. Различают два метода начисления изно­са: прямолинейный - равными долями в течение всего срока службы ак­тива и ускоренный - более быстрое списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).

ИМУЩЕСТВО - материальные объекты и нематериальные активы, обладающие полезностью и стоимостью.

ИНВЕСТИРОВАННЫЙ КАПИТАЛ - сумма обязательств и собст­венного капитала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.

ИНВЕСТИЦИИ - вложение денежных средств или покупка собст­венности для извлечения доходов или других выгод.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость объекта для кон­кретного инвестора, учитывающая индивидуальные требования к инве­стициям.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ - изучение различных инвестици­онных проектов на основе финансовых расчетов эффективности капита­ловложений, определяющее их соответствие специфическим потребно­стям конкретного инвестора.

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

ИНФЛЯЦИОННЫЙ РИСК - риск, обусловленный непрогнозируе­мым ростом цен.

ИНФЛЯЦИОННАЯ КОРРЕКТИРОВКА - приведение ретроспек­тивной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денеж­ных потоков и ставок дисконтирования.

К

КАПИТАЛ - совокупность денежных средств (денежного капитала), предназначенных для инвестирования, и средств производства (вещественного капитала), используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ - процесс пересчета доходов, полученных от объекта, позволяющий определить его стоимость.

КОМИССИОННЫЙ ДОХОД - доход банка от деятельности по открытию и обслуживанию счетов, кредитов и предоставлению услуг.

КОНКУРСНОЕ ПРОИЗВОДСТВО - процедура при банкротстве, применяемая к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

КОНТРОЛЬ ЧЕРЕЗ ВЛАДЕНИЕ АКЦИЯМИ - степень контроля, получаемая владельцем пакета акций, от которой зависит возможность осуществлять управление предприятием и определять направления его социально-экономического развития.

КОНТРОЛЬНЫЙ ПАКЕТ АКЦИЙ - часть акций предприятия, со­средоточенная в руках одного акционера. Он должен включать 50% акций плюс одна акция, дающих право голоса.

КОРРЕКТИРОВКИ (ПОПРАВКИ) - прибавляемые или вычитаемые суммы, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

КОЭФФИЦИЕНТ БЕТА (β) - величина систематического риска при расчете ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.

КРЕДИТНЫЙ РИСК - вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

КРЕДИТ С ПЛАВАЮЩЕЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ - уровень процента по ссуде, изменяющийся в течение срока пользования ею в зави­симости от избранной банком базы (в западной практике относительно ставки Libor, в российской практике относительно ставки рефинансирова­ния ЦБ РФ или ставок межбанковского рынка - Mibor, Mibid, Instar).

Л

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ - денежная сумма в виде раз­ницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в ре­зультате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

ЛИКВИДНАЯ ПОЗИЦИЯ - разница между источниками средств и их использованием.

ЛИКВИДНОСТЬ - 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

ЛИКВИДНОСТЬ БАНКА - способность приобретать средства по ра­зумной цене в необходимый момент.

М

МЕНЬШАЯ ДОЛЯ - часть акций предприятия, составляющая менее 50%, владение которой дает право контроля за деятельностью предпри­ятия.

МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ - способ расчета текущей стоимости будущего потока доходов в прогноз­ный период и выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный пери­од.

МЕТОД ИЗБЫТОЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ - способ определения стои­мости нематериальных активов, не отраженных в балансе, но обеспечи­вающих доход на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ - способ определения рыночной стои­мости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

МЕТОД КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ - способ расчета ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

МЕТОД ОТРАСЛЕВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ - способ использо­вания коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ -способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопостави­мых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.

МЕТОД КОМПАНИИ-АНАЛОГА (РЫНКА КАПИТАЛА) - спо­соб оценки стоимости акционерного общества на основе информации о ценах сходных компаний, акции которых свободно обращаются на рынке. МЕТОД СДЕЛОК - способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка кон­трольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний.

МОДЕЛЬ ГОРДОНА - формула оценки стоимости объекта в после-прогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

МОДЕЛЬ ОЦЕНКИ КАПИТАЛЬНЫХ АКТИВОВ - формула расчета ставки дисконтирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета (Р), среднерыночной доходности ценных бумаг, премии для малых предприятий, премий за риск инвестирования в данное предприятие и за страновой риск. 

МОРАТОРИЙ - приостановление исполнения должником денежных обязательств и уплаты обязательных платежей.

МУЛЬТИПЛИКАТОР - коэффициент, отражающий соотношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные -цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализации; моментные - цена/чистые активы и др.

МУЛЬТИПЛИКАТОР ЦЕНА7ВЫРУЧКА ОТ РЕАЛИЗАЦИИ - ко­эффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенклатуру продукции.

МУЛЬТИПЛИКАТОР ЦЕНА/ДИВИДЕНДЫ - коэффициент, ха­рактеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выпла­тами: реальными или потенциальными. Под потенциальными дивиденда­ми понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных пред­приятий, рассчитанные в процентах чистой прибыли.

МУЛЬТИПЛИКАТОР ЦЕНА/ПРИБЫЛЬ ИЛИ ЦЕНА/ДЕНЕЖ­НЫЙ ПОТОК - коэффициент, характеризующий соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учета та­ких статей, как амортизация, дивиденды, проценты за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие фирмы - на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае уст­раняется влияние различий в налогообложении. Мультипликатор це­на/денежный поток точнее учитывает политику капитальных вложений и амортизационных отчислений.

МУЛЬТИПЛИКАТОР ЦЕНА/ЧИСТЫЕ АКТИВЫ - коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и его чистыми активами.

Н

НАЛОГООБЛАГАЕМАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость, рассчитанная на основе нормативных документов по налогообложению собственности.

НЕДВИЖИМАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекаю­щих из права собственности на эту недвижимость.

НЕДВИЖИМОСТЬ - земля и все, что Постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.). Основные свойства недвижимости - это неподвижность и материальность.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ – объекты, используемые для по­лучения дохода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллекту­альную собственность, имущественные права, отложенные или отсрочен­ные расходы, гудвилл.

НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ (во внесудебных процедурах) - не­устойчивое финансовое положение государственного предприятия или организации с долей участия государства в капитале не менее 25%, выяв­ляемое уполномоченным органом в соответствии с утвержденной Прави­тельством Российской Федерации системой критериев.

НЕПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ БАНКА - неспособность выпол­нять обязательства перед кредиторами и вкладчиками, вследствие того что рыночная стоимость активов меньше рыночной стоимости обяза­тельств.

НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ (банкротство)' - признанная судом или объявленная должником неспособность должника в полном объеме удов­летворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

НЕУСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стои­мости.

НОРМА ВОЗМЕЩЕНИЯ КАПИТАЛА - процентная ставка, по ко­торой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возме­щается из дохода, получаемого от использования этого актива.

НОРМАЛИЗАЦИЯ - определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учета операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов.  

НОУ-ХАУ - полностью или частично конфиденциальные экономиче­ские, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обес­печивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

О

ОБОРОТНЫЙ КАПИТАЛ - часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и т.д.); разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия.      

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ - движимое и недвижимое имущество, нематериальные и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ - расходы по эксплуатации объекта недвижимости, без учета обслуживания долга и подоходных налогов.

ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ - часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).

ОСТАТОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ - документ, предъявляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

ОЦЕНКА - систематизированный сбор и анализ экспертами данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и оценки ее на основе действующих законодательства и стан­дартов.

ОЦЕНЩИК - специалист, обладающий высокой квалификацией, подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).

П

ПАССИВ - правая часть бухгалтерского баланса, отражающая источ­ники средств предприятия (уставный капитал, различные фонды, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

ПЕРИОД (СРОК) ОКУПАЕМОСТИ - время, необходимое для по­лучения от реализации инвестиционного проекта денежных средств, рав­ных первоначально инвестированной сумме.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС В ФОНД НАКОПЛЕНИЯ (ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ) - одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета величины периодиче­ских равновеликих взносов, необходимых для накопления известной бу­дущей денежной суммы при заданных процентной ставке и периоде.

ПЕРИОДИЧЕСКИЙ ВЗНОС НА ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА (ВЗНОС НА АМОРТИЗАЦИЮ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить величину будущих периодических равновеликих платежей в погашение кредита при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

ПЛАН ФИНАНСОВОГО ОЗДОРОВЛЕНИЯ - прогнозный доку­мент, реализация которого имеет целью восстановление платежеспособ­ности и финансовой устойчивости предприятия-должника.

ПОЛЕЗНОСТЬ - субъективная ценность, которую потребитель при­дает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

ПОЛИТИЧЕСКИЙ РИСК - изменение стоимости или угроза нацио­нализации или конфискации активов, вызванные политическими собы­тиями.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВОЙ ДОХОД - денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта не­движимости и получении всей арендной платы.

ПРЕДМЕТ ОЦЕНКИ - вид стоимости объекта, а также имуществен­ные и прочие права, связанные с его оценкой.

ПРЕДПРИЯТИЕ - имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реа­лизации продукции, работ, услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

ПРЕМИЯ ЗА КОНТРОЛЬ - денежное выражение преимущества, обусловленного владением контрольным пакетом акций.

ПРИБЫЛЬНОСТЬ (банка) - важный показатель деятельности банка, отражающий прибыль, которую заработал банк, используя находящиеся в его распоряжении ресурсы.

ПРИНЦИП ЗАМЕЩЕНИЯ - согласно этому принципу максималь­ная стоимость актива определяется самой низкой ценой или затратами на строительство (приобретение) другого актива эквивалентной полезности.

ПРИНЦИП ОЖИДАНИЯ - согласно этому принципу рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов и дру­гих выгод, вытекающих из прав владения данным активом.

ПРИНЦИП ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ - соглас­но этому принципу расширение основных факторов производства эффек­тивно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

ПРИНЦИП СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ – согласно этому принципу рыночная стоимость актива устанавливается в результате взаимо­действия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка.

ПРОГНОЗНЫЙ ПЕРИОД - период прогнозирования доходов от деятельности предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует послепрогнозный период.

ПРОСТОЙ ПРОЦЕНТ - процент, получаемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на начисленные проценты.

ПРОЦЕНТНЫЙ РИСК - возможность потери банком части своей прибыли вследствие негативного, непредвиденного изменения процент­ных ставок на денежном рынке.

Р

РАСХОДЫ НА ЗАМЕЩЕНИЕ - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости.

РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АКТИВОВ БАНКА - отношение прибыли по­сле налогообложения к среднему размеру активов. Показатель отражает эффективность работы управляющих банка.

РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ АКЦИОНЕРНОГО КАПИТАЛА - соотно­шение чистой прибыли после налогообложения к совокупному акционер­ному капиталу.

РИСК - опасность недополучения ожидаемых доходов или появления непредвиденных расходов.

РОЯЛТИ - периодическая выплата лицензионного вознаграждения: в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции; в форме процента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - денежная сумма, с которой согласны и продавец, и покупатель, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к данной сделке. Наиболее вероятная цена продажи.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА - денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.

С

САНИРОВАНИЕ - проведение мероприятий для предотвращения банкротства, например реорганизация предприятия, испытывающего эко­номические трудности, как правило, путем изменения его финансового

СЕБЕСТОИМОСТЬ - прямые и косвенные затраты на производство какого-либо объекта.

СКИДКА НА НЕКОНТРОЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ПАКЕТА АКЦИЙ -денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оценивае­мому пакету доля стоимости акций в общей стоимости предприятия.

СКИДКА НА НИЗКУЮ ЛИКВИДНОСТЬ - абсолютная величина или доля (в %), на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его недостаточную ликвидность.

СКРЫТЫЙ КАПИТАЛ БАНКА - разницы между балансовой и ры­ночной оценкой собственного капитала банка.

СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ (БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ) - одна из шести функций сложного процента, позволяющих определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной те­кущей денежной суммы по технике сложного процента. Процент начисля­ется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыпла­ченные проценты, которые присоединяются к первоначальной сумме.

СОБСТВЕННОСТЬ - отношения между различными . субъектами (физическими или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования. 

СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ - уставный, учредительский или ак­ционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД - оценка стоимости предприятия пу­тем сравнения цен на сходные предприятия или цен на акции сопостави­мых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультип­ликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости.

СТАВКА ДОХОДА НА ИНВЕСТИЦИИ - процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами.

СТАВКА (КОЭФФИЦИЕНТ) КАПИТАЛИЗАЦИИ - процентная ставка, используемая для пересчета доходов в рыночную стоимость объ­екта.

СТАВКА ПРОЦЕНТА - ставка дохода на основную денежную сум­му, используемая для приведения текущих сумм к будущей стоимости.

СТОИМОСТЬ - затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте. Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная и др.).

СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА - затраты в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого актива.

СТОИМОСТЬ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ - стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ - затраты в текущих ценах на созда­ние объекта, аналогичного по функциям оцениваемому, но построенного с применением современных материалов, технологий и стандартов.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ - обоснованная максимальная сумма оценки предприятия в целях страхования рисков.

Т

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА) – стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручки от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ АННУИТЕТА (текущая стоимость единичного аннуитета) - одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или пла­тежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

ТЕКУЩИЕ АКТИВЫ - денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года.

ТЕКУЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА - краткосрочные обязательства подлежащие погашению в течение года.

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ - способ оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому доход, полу чаемый от их эксплуатации, является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.  

ТЕХНИКА ОСТАТКА ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА - способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операцион­ного дохода его части, приходящегося на здания и сооружения.     

ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости вы­званная изменениями в технологии, в результате которых актив становит­ся менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

ТОЧКА САМООКУПАЕМОСТИ ИЛИ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ - объем производства, при котором совокупный доход равен совокупным расходам.

ТРАНСФОРМАЦИЯ - пересмотр или изменение формы бухгалтер­ской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандарта­ми бухгалтерского учета, отличающимися от международных.

У

УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости в результате уменьшения полез­ности объекта под воздействием физических, технологических, эстетиче­ских факторов, а также изменений окружающей среды.

УСТРАНИМЫЙ ИЗНОС (в оценке) - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Ф

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

ФИЗИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости объекта, вы­званная изнашиванием, разрушениями, прочими физическими факторами, уменьшающими его полезность.

ФИНАНСОВЫЙ ЛЕВЕРЕДЖ (ФИНАНСОВЫЙ РЫЧАГ) - опре­деляется степенью использования заемных средств для покупки недвижи­мости или других активов. Расчеты показывают, что увеличение доли за­емных средств в финансировании пассивов повышает влияние прироста объема деятельности на рентабельность.

ФИРМА - определенное имя или наименование, которое относится к одному или нескольким предприятиям или индивидуальному предприни­мателю. Право на фирменное наименование защищается законом.

ФРАНЧАЙЗИНГ - экономическое покровительство, предоставляе­мое клиентам, открывающим новое дело.

ФРАНШИЗА — право использования известной фирмой марки или фирменной продукции, предоставляемое за плату, а также определенная помощь в управлении и сбыте продукции. Франшиза приобрела большое распространение в сфере ресторанов быстрого обслуживания, авторе­монтных мастерских, бензоколонок и др.

ФРАНШИЗНАЯ СТОИМОСТЬ - положительный спрэд, возникаю­щий на пассивной части баланса банка из-за несоответствия между став­ками привлечения денежных средств и альтернативной их стоимостью на рынке.

ФУНДАМЕНТАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ - аналитическая оценка стоимости объекта, основанная на предполагаемых внутренних характе­ристиках инвестиций, не затронутая особенностями, относящимися к лю­бому конкретному инвестору.

ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов.

Ц

ЦЕНА - денежная форма выражения стоимости объекта в конкретных условиях спроса и предложения на него.

ЦЕННОСТЬ БАНКОВСКОЙ ЛИЦЕНЗИИ - нематериальный, нерегистрируемый актив, являющийся компонентом, составляющим понятие ценности.

Ч

ЧИСТАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ - стоимость потока доходов от операционной деятельности и от продажи объектов при заданной ставке, дисконтирования за минусом первоначальных инвестиционных затрат.

ЧИСТЫЕ АКТИВЫ (НЕТТО-АКТИВЫ) - разница между суммар­ными активами и суммарными обязательствами.

ЧИСТЫЙ ДОХОД (в бухгалтерском учете и налогообложении) - разница между доходами и расходами (включая налоги).

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД - действительный валовой доход от объекта за вычетом операционных расходов.

Э

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, национальными и др.).

 

 

---

Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 270; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!