Корректировка цен сопоставимых объектов
Корректировка цен сопоставимых объектов приведена в табличной форме (таблица 5).
Таблица 5 – Аналоги для объекта оценки
№ | Характеристика | Объект оценки | Аналог | |||||||||||
1 | 2 | 3 | ||||||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||||||||
1 | Назначение объекта | 2х комнатная квартира | 2х комнатная квартира | 2х комнатная квартира | 2х комнатная квартира | |||||||||
| ||||||||||||||
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||||||||
2 | Цена продажи | - | 2100 | 1850 | 2550 | |||||||||
3 | Общая площадь, м2 Поправка Скорректированная цена | 42,7 Sо.о./Sан. | 43 0,99 2079 | 43 0,99 1831 | 43 0,99 2524 | |||||||||
I Потребительские свойства района | ||||||||||||||
4 | Удаленность от центра Поправка Скорректированная цена | 0,45 км | 5.7 км 0,09 2266 | 5.9 км 0,09 1996 | 6.0 км 0,09 2751 | |||||||||
5 | Транспортная доступность Поправка Скорректированная цена | 500 м., 2 вида | 400 м., 1 вид 0 2266 | 50 м., 1 вид, -0,02 1956 | 100 м., 1 вид -0,02 2696 | |||||||||
6 | Экологическое состояние Поправка Скорректированная цена | Отличное | Загазованность 0,12 2537 | Шум 0,12 2190 | Шум 0,12 3019 | |||||||||
II Потребительские свойства дома | ||||||||||||||
7 | Материал стен Поправка Скорректированная цена | панель | панель 0 2537 | панель 0 2190 | панель 0 3019 | |||||||||
8 | Уровень благоустройства дома Поправка Скорректированная цена | Все виды | Все виды 0 2537 | Все виды 0 2190 | Все виды 0 3019 | |||||||||
9 | Уровень благоустройства территории Поправка Скорректированная цена | Все 3 вида | Все 3 вида
0 2537 | Все 3 вида 0 2190 | Все 3 вида 0 3019 | |||||||||
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
28 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |||
10 |
Наличие лифта Поправка Скорректированная цена | Есть |
Есть 0 2537 | Есть 0 2190 | Есть 0 3019 | |||
11 | Наличие мусоропровода | Есть | Есть 0 2537 | Есть 0 2190 | Есть 0 3019 | |||
12 | Расположение дома Поправка Скорректированная цена | Внутри квартала | Внутри квартала 0 2537 | Выход на магистральную дорогу 0,1 2409 | Внутри квартала 0 3019 | |||
13 | Уровень инсоляции Поправка Скорректированная цена | Хороший | Хороший 0 2537 | Хороший 0 2409 | Хороший 0 3019 | |||
III Потребительские свойства квартиры | ||||||||
14 | Этаж Поправка Скорректированная цена | 2/9 | 2/10 0 2537 | 2/10 0 2409 | 8/10 0 3019 | |||
15 | Ориентация квартиры Поправка Скорректированная цена | Окна выходят на одну сторону | На одну сторону 0 2537 | На одну сторону 0 2409 | На одну сторону 0 3019 | |||
16 | Санузел Поправка Скорректированная цена | Раздельный | Раздельный 0 2537 | Раздельный 0 2409 | Раздельный 0 3019 | |||
|
|
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
29 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
17 | Площадь кухонь, м2 Поправка Скорректированная цена | 7,5 | 7,5 0 2537 | 7,0 0 2409 | 7,1 0 3019 |
18 | Изолированность комнат Поправка Скорректированная цена | Раздельные | Раздельные 0 2537 | Раздельные 0 2409 | Раздельные 0 3019 |
19 | Летние помещения Поправка Скорректированная цена | Лоджия | Лоджия 0 2537 | Лоджия 0 2409 | Лоджия 0 3019 |
20 | Высота потолков, м Поправка Скорректированная цена | 2.55 | 2.50 0 2537 | 2.50 0 2409 | 2.50 0 3019 |
21 | Наличие вспомогательных помещений Поправка Скорректированная цена | нет | Нет 0 2537 | Нет 0 2409 | Нет 0 3019 |
22 | Дата продажи Поправка | 2015 | 2015 0 2537 | 2015 0 2409 | 2015 0 3019 |
23 | Число поправок | - | 3 | 5 | 4 |
24 | Величина, обратная числу поправок | - | 0,3 | 0,2 | 0,25 |
25 | Вес | - | 0,4 | 0,27 | 0.33 |
26 | Средневзвешенная цена | - | 1014,8 | 650,43 | 996,27 |
Итоговая стоимость: 2 661 500 |
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
30 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
|
|
Примем, что вес аналога обратно пропорционален количеству корректировок, поэтому вес каждого аналога рассчитаем по формуле
Здесь k1, k2, k3 и т.д. — количество корректировок цен первого, второго, третьего и т.д. аналогов соответственно.
В результате анализа скорректированных цен был сделан вывод, что стоимость квартиры, рассчитанная по сравнительному подходу, составляет, округленно: 2 661 500рублей.
У |
Изм. |
Кол.уч |
№ док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
31 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Разраб. |
Банников |
Пров. |
Борзова |
Рук. |
Борзова |
Н.Контр. |
Борзова |
Утв. |
Цветков |
4 Затратный подход |
Стадия |
Листов |
9 |
Кафедра УНиК |
|
|
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2. Расчет восстановительной стоимости нового здания;
3. Расчет прочих издержек и предпринимательского дохода;
4. Определение величины накопленного износа объекта недвижимости;
5. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта;
6. Добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.
Т.к. объектом оценки является квартира, определение стоимости земельного участка не проводится.
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
32 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
В данном проекте восстановительная стоимость объекта оценивается по стоимости замещения. Стоимость замещения определяется как стоимость создания аналогичного объекта того же функционального назначения в ценах на дату оценки с корректировкой на различия между объектом оценки и аналогом.
Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. Для оценки стоимости восстановления использовался метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы
Данный основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.
Полную восстановительную стоимость определим по формуле
где Воо – полная восстановительная стоимость объекта оценки; Vоо – строительный объём (площадь) оцениваемого объекта; C1969 - стоимость 1 м3(1 м2) аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 28; – произведение коэффициентов, учитывающих отличия в конструктивных решениях объекта оценки и
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
33 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на I чел./день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях; ПП – прибыль предпринимателя; НДС – налог на добавленную стоимость (18 %).
В качестве аналога принято пятиэтажное панельное здание, выбранное по табл. № 49 сборника № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости "Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания".
В соответствии с таблицей № 49 для 5 территориального пояса восстановительная стоимость C1969 единицы измерителя 1 м3 для объекта-аналога равна руб./м3.
В соответствии с указаниями по практическому применению УПВС стоимость единицы измерителя объекта – аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки. Сопоставление характеристик объекта–аналога и объекта оценки представлено в таблице 6.
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
34 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Отличительный фактор | Объект – аналог из УПВС | Оцениваемый объект | Поправочный коэффициент |
1 | 2 | 3 | 4 |
Климатический район | 2 | 1 | 1,07 |
Группа капитальности | 1 | 1 | 1,0 |
Этажность | 9 | 9 | 1,0 |
Тип фундаментов | Железобетонные | Железобетонные | 1,0 |
Материал стен | Железобетонные панели | Из крупных панелей; из ячеистого бетона | 1,0 |
Перекрытия | Железобетонные плиты | Железобетонные плиты | 1,0 |
Тип кровли | рулонная | рулонная | 1,0 |
Основной тип полов | линолеум | линолеум | 1,0 |
Наружная отделка | - | - | 1,0 |
Внутренняя отделка | обычная | обычная | 1,0 |
Центральное отопление | + | + | 1,0 |
Холодное водоснабжение | + | + | 1,0 |
Горячее водоснабжение | + | + | 1,0 |
Канализация | + | + | 1,0 |
Вентиляция | + | + | 1,0 |
Электроосвещение | + | + | 1,0 |
Радио | + | + | 1,0 |
Телефон | + | + | 1,0 |
Газоснабжение | - | - | 1,0 |
Телевидение | + | + | 1,0 |
Высота потолков | 2,5 | 2,5 | 1,0 |
По результатам заполнения таблицы произведение поправочных коэффициентов равно .
Стоимость неучтенных в сборниках УПВС затрат примем равной 10%. Таким образом Кр=1,4.
Строительный объем квартиры составит величину
м3.
Здесь 42.7 - площадь квартиры; м – высота этажа.
Для перевода восстановительной стоимости в цены на дату оценки необходимо внести следующие индексы удорожания и коэффициенты перехода (таблица 7).
Изм. |
Кол.уч. |
№док. Лист |
Подпись |
Дата |
Лист |
35 |
2КЗб1.2.00.00000ПЗ |
Стоимость объекта в ценах на 1969 г. | 4319 руб. |
Коэффициент перехода в цены 1984 г. ( постановление Госстроя СССР№14-Д от 06.09.83г.) | 1,17 |
Итого в ценах 1984 г. | 5053 |
Коэффициент перехода на дату оценки 15.09.2015г. за 3 кв. 2015г. | 184,35 |
Итого в ценах на дату оценки | 931563 |
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 422; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!