Специальные допущения и ограничения.
Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов:
1. Настоящий Отчёт достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нём целей.
2. Отчёт составлен в соответствии с требованиями к Отчёту об определении кадастровой стоимости, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382, с изменениями и дополнениями от 06.04.2015 г., внесенными Приказом Минэкономразвития РФ № 201.
3. Исходные данные, использованные при подготовке Отчёта, были получены из надежных источников (информация предоставлялась органами государственной и муниципальной власти, министерствами и ведомствами Республики Бурятия) и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, ссылки на источники информации прилагаются.
4. Чертежи, фотографии и схемы являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом объекте и не должны использоваться в каких-либо других целях.
5. Оценщик не проводил экспертизы параметров оцениваемых объектов. Номер участка, наименование участка, местоположение участка, категория земель, разрешенное использование, фактическое использование, площадь, сведения о правах, взяты из перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Республики Бурятия, по состоянию на 01.01.2015 г., предоставленного Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.
|
|
|
6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителе не лежала ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
7. Стандарты, применяемые при выполнении работ, указаны в «Перечне нормативных правовых актов, методических и нормативно-технических документов, которые использовались при определении кадастровой стоимости объектов оценки» и разделе 1.7 «Применяемые стандарты оценочной деятельности».
8. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчёт (или любую его часть) иначе, чем предусмотрено Контрактом.
9. Заключение Исполнителя относительно кадастровой стоимости действительно только на дату оценки. Исполнитель не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
10. В процессе промежуточных расчетов использовались округления до копеек.
|
|
|
11. Специфика задачи проведения настоящей оценки обусловлена следующими факторами:
11.1. Оценка производится в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
В соответствии с п.3 ФСО №4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Информация о порядке проведения группировки объектов и выявлении объектов, подлежащих индивидуальной оценке, приведена в соответствующих разделах настоящего Отчёта.
11.2. Определение стоимости объекта оценки производится в соответствии с видом разрешенного использования, установленного на дату оценки, на основе п. 15 ФСО 4.
|
|
|
11.3. В соответствии с п.7 ФСО 4 определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки не включает в себя осмотр объектов оценки.
11.4. В соответствии с п.2 ФСО 4 «При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки». В соответствии с главами III, V, VI ФСО 4 кадастровая стоимость рассчитывается на основе значений ценообразующих факторов объектов оценки. Поэтому в состав количественных и качественных характеристик объектов оценки (п.8е ФСО 3) включены данные, содержащиеся в исходном Перечне в виде сведений ГКН, а также значения ценообразующих факторов, определенные в процессе выполнения работ.
11.5. При проведении работ Исполнитель, преимущественно, основывается на методах сравнительного подхода, в соответствии с п. 20 ФСО 4.
11.6. При расчете кадастровой стоимости земельных участков 11 группы методикой предусмотрено проведение расчетов рыночной стоимости земель в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Рыночные расчеты выполнены в рамках данного отчета (текстовой части отчета), составленного в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, что не противоречит Метудическим указаниям.
|
|
|
11.7. В соответствии с п.10 ФСО 4 кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
Сервитут - право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.
Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута
Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате
Для определения данной величины необходимо 4 фактора, оказывающие влияние на соразмерную плату за сервитут.
Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:
- доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
- степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
- интенсивность использования сервитута;
- степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).
Проанализировав Перечень земельных участков, подлежащих оценке (Заключительная часть\3.Исходный Перечень земельных участков), не были выявлены земельные участки, на которые установлены сервитуты. В перечне указана вся имеющаяся информация о земельных участках. Также была проанализирована информация с публичной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/). Полученных сведений недостаточно для учета сервитутов в рамках настоящей работы, не имеется возможности определить долю земельного участка, занятую сервитутом, в общей площади земельного участка. Получить информацию о степени ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута, интенсивности использования сервитута и степени влияния сервитута на распоряжение земельным участком не предоставляется возможным.
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 261; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!