Вопрос Начальная прединвестиционная стадия
ЛЕКЦИЯ 4
УПРАВЛЕНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИМ ПРОЕКТОМ
Вопросы
Разработка идеи девелоперского проекта
Начальная прединвестиционная стадия
Бизнес-планирование
Вопрос
Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На этом этапе оформляется сама идея проекта и осуществляется его предварительный анализ.
Разработка инвестиционного проекта состоит из следующих этапов:
Формирование инвестиционного замысла
Предварительная проработка целей и задач проекта.
Предварительный анализ осуществимости проекта. Экспертная оценка вариантов инвестиционных решений.
Ходатайство (Декларация) о намерениях.
Рассмотрим первый этап – формирование инвестиционного замысла проекта.
Основными причинами появления проектов являются:
• неудовлетворенный спрос;
• избыточные ресурсы;
• инициатива предпринимателей;
• реакция на политическое давление;
• интересы кредиторов и др.
Основными этапами деятельности девелопера являются:
• анализ рынка недвижимости;
• целевой подбор идеи проекта;
• формирование стратегии/концепции и команды проекта;
• инвестиционный анализ.
Стоимость этого этапа составляет, по данным зарубежных специалистов, до 1% общих затрат на проект.
Для того, чтобы выполнить все этапы необходимо прежде всего собрать и проанализировать информацию.
|
|
|
Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла включает:
· Объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;
· Намечаемые источники и условия финансирования;
· Предполагаемую номенклатуру продукции или услуг;
· Предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;
· Граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;
· Особые условия финансирования (допускается и в иностранной валюте)
· Основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования; данные о ноу-хау, авторских прав и других преимуществах, привилегиях и возможностях инвестора.
После сбора информации формируется определенное количество альтернативных идей. Затем выполняется предварительная экспертиза каждой из них.
Основные причины отклонения проекта (идеи):
- недостаточный спрос на продукцию проекта или отсутствие его реальных преимуществ перед аналогичными видами продукции;
- чрезмерно высокая стоимость проекта ( не только экономическая, но, например, экологическая)
- отсутствие необходимых гарантий со стороны заказчика проекта;
|
|
|
- чрезмерный риск; высокая стоимость сырья.
Основные данные после формирования инвестиционного замысла проекта:
- цель и объект инвестирования, место (район) размещения;
- продукция проекта – характеристика и объем выпуска;
- срок окупаемости проекта;
- доходность проекта;
- назначение, мощность и основные характеристики объекта инвестирования;
- предполагаемые источники и схема финансирования.
Далее переходим к формулировке концептуальных направлений деятельности, то есть целей и задач, подлежащих решению.
Основные характеристики проекта:
1. наличие альтернативных технических решений;
2. спрос на продукцию проекта;
3. продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы;
4. оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта;
5. перспективы экспорта продукции проекта;
6. сложность проекта;
7. исходно-разрешительная документация;
8. инвестиционный климат в районе реализации проекта;
Соотношение затрат и результатов проекта.
Затем рассматриваем предварительный анализ осуществимости проекта.
Рассмотрим экспертную оценку вариантов инвестиционных решений.
Суть оценки заключается в выделении факторов успеха проекта. Оценка проводится в несколько этапов. Результаты заносятся в таблицу 4.1.
|
|
|
Таблица 4.1. Форма для экспертной оценки вариантов инвестиционных решений
| № | Характеристика, фактор | Показатель весомости | Номер проекта | Интегральная оценка проекта | |||||
| 1 | 2 | 3 | … | 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 2 3 … | |||||||||
| Всего | - | 1,0 | ∑ | ∑ | ∑ | ||||
1. определяем факторы
2. располагаем их в порядке приоритетного убывания
3. присваиваем оценку весомости, т.е. ранжируем, учитывая, что сумма всех рангов равна 1.
4. Каждый проект оцениваем по каждому показателю по 100-бальной шкале.
5. Затем полученное число умножаем на вес.
6. Интегральная оценка – это сумма по графам 8-11
Например
| № | Характеристика, фактор | Показатель весомости | Номер проекта | Интегральная оценка проекта | |||||
| 1 | 2 | 3 | … | 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| 1 | Спрос на продукцию проекта | 0,3 | 50 | 60 | 80 | ||||
| 2 | Конкурентоспособность продукции проекта | 0,25 | 70 | 80 | 90 | ||||
| 3 | Стабильность цен на материалы | 0,2 | 80 | 70 | 50 | ||||
| 4 | Наличие альтернативных технических решений | 0,15 | 75 | 70 | 50 | ||||
| 5 | Сложность проекта | 0,1 | 80 | 70 | 10 | ||||
| Всего | - | 1,0 | ∑ | ∑ | ∑ | ||||
|
|
|
Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта.
После выбора перспективных вариантов осуществления проекта подготавливается ходатайство (декларация) о предварительном согласовании места размещения объекта.
В Декларации о намерениях представляются следующие сведения:
- Заказчик
- Местоположение намечаемого объекта;
- Потребности в ресурсах (люди, электро-водо-тепло-энергия, транспорт);
- Ориентировочные сроки сдачи ….
После разработки идеи девелоперского проекта приступают непосредственно к его выполнению.
И первой стадией является начальная (прединвестиционная) фаза.
вопрос Начальная прединвестиционная стадия
К ней относятся следующие этапы:
Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 330; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!