Субъекты сервитутных отношений

⇐ ПредыдущаяСтр 60 из 77Следующая ⇒

Субъекты сервитутных отношений. Сервитут – это вещное право, значит, право абсолютное. Если вы сервитуарий, обладатель сервитута, то вы правообладатель в абсолютном правоотношении, в котором обязанными являются все прочие лица. Это просто и понятно. НО! Понятно, что помимо этого абсолютного правоотношения, в котором среди обязанных лиц теряется и собственник служащей недвижимости, у вас существуют и отношения относительного характера с собственником служащей вещи. Скажем, вы ему платите деньги за пользование сервитутом – обязательство, которое вас связывает с определенным лицом. Поэтому мы и говорим о субъектах. По общему правилу ст.274 – сервитут устанавливается в пользу собственника господствующей недвижимости.Собственник господствующей недвижимости с одной стороны, а с другой – собственник служащей недвижимости. Вот они 2 главных героя, которые действуют в момент установления сервитута. Прежде всего, конечно, на сцене собственники господствующей недвижимости и служащей. Но из этого правила есть исключения, их много – и здесь много проблем, хотя, казалось бы, откуда им взяться.

1. Первая проблема – сервитут, конечно, предполагает и допускает возможность добровольного установления, можно в договоре установить. Но подавляющее большинство - сервитут принудительно устанавливается. Это странно, конечно. Но собственники предположительно служащих объектов недвижимости крайне недоговороспособны, они хотят решения суда дождаться, хотя оно менее выгодно для них. Итак, подавляющее большинство сервитут через суд. Исковое производство, иск об установлении сервитута. Кто может заявить иск соответствующий? Первая проблема. Собственники служащей и господствующей недвижимости. Нет ещё сервитута, но возник спор. Кто из ни вправе потребовать установления сервитута? 274 статья вроде как говорит, что этот иск может только собственник предположительно господствующей недвижимости. Только будущий сервитуарий может иск заявить. Казалось бы, а в чём проблема? Зачем собственнику служащей недвижимости иски заявлять, но такие иски очень часто заявляются. И до недавнего времени практика в них отказывала всегда. Исходя из того, что иск об установлении сервитута только будущий сервитуарий может заявить. Предположим, по вашему ЗУ проходит труба, газопровод. Ну, помимо неприятностей, связанных с охранными зонами – ходят люди, лазают на столбы, давление проверяют, ремонтируют, в этой ситуации собственник ЗУ заинтересован в том, чтобы был установлен сервитут, он выгнать трубу уже не может. Никто трубу не выкопает. Собственник линейного объекта без сервитута горя не знает. Он пользуется чужой недвижимостью, ни за что не платит и не требует установления сервитута. И собственники ЗУ ходили в суд и просили установить сервитут. А им отказывали, потому что есть ст.274. И вот раз обзор судебной практики по сервитутам 2017 года ВС, и там ВС занял обратную позицию совершенно, вопреки буквальному указанию ст. 274. ВС сказал, что собственник ЗУ, на территории которого находится линейный объект, вправе потребовать установления сервитута. 274 говорит одно, обзор практики ВС говорит обратное. Но мы традиционно могли бы наплевать на законы и обратиться к практике ВС если бы не одно но. В них говорится о тех случаях, когда есть линейный объект. Насколько универсальна позиция эта? Теперь получается, мы можем наплевать на прямое указание 274 и пойти в суд с иском об установлении сервитута на наш собственный ЗУ, если речь идёт о чужом линейном объекте. ВС ясность внёс. Но, а если здесь что-то другое? А если не линейный объект? Как быть? На что ориентироваться? На ст. 274 или позицию ВС? Сложно сказать как себя ВС поведёт, если к нему аналогичный спор попадёт, но будет там не линейный объект, а здание, которое залезло ко мне на участок на 30 см. Классический случай, встречается на практике. Потому что у нас бардак в межевании ЗУ. Может оказаться, что здание соседнее на ваш участок залезло на 30 см. Вы решили сразу же бороться с этим. А как бороться? Негаторный иск? Вам откажут из-за несоразмерности и объёма нарушения вашего права сносить дом из-за 30 см. не будут. В иске вам откажут. На вашем участке угол чужого дома. Что делать? Требовать сервитут, конечно. Вы как собственник служащей вещи могли бы потребовать, чтобы был установлен сервитут на вашу собственную вещь. Единственный разумный выход. Раз залез к вам на участок, то пусть платит. И здесь нам бы пригодилось толкование ВС контра легем. Надеемся, что ВС понимает свою позицию как универсальную. Смотрите – закон говорит, что нельзя, все суды говорят, что нельзя, и тут выходит обзор судебной практики, а там написано, что можно. ВС меняет регулирование. Проект уже придерживается такого либерального подхода – каждый собственник, который столкнулся с такой проблемой, может с иском обратиться в суд.

2. Сложность вторая – только ли собственники? Представим лицо, которому ЗУ принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения (динозавр СССР, ограниченное вещное право, заменитель права собственности, аналог эмфитевзиса). Он владеет, пользуется участком и платит налог. И ему стал необходим сервитут! Скажем, газ ему надо провезти в дом. Для этого нужно сервитут на соседний участок, чтобы там трубу закопать. Кто управомочен потребовать от собственника участка установления сервитута? Владелец, который на праве ПНВ владеет, или собственник? Собственник – РФ. Разумеется, РФ наплевать на этот ЗУ. Закон устанавливает, что если ЗУ на праве пожизненного владения или пользования принадлежит лицу, то сервитут может быть установлен по требованию правообладателей. Логичное правило. Ст. 274 говорит, что по их требованию. Если у вас есть 2 ограниченных вещных права, которые, по сути, являются заменителем права собственности, то обладатель этого права вправе потребовать установления сервитута. Это исключение, которое прямо в законе предусмотрено. И когда это писалось, собственно, писатели не имели в виду какие-то другие возможные ограниченные вещные права на землю. А сейчас то они появились. Можем ли мы эту позицию использовать по аналогии закона? Если у нас другое ограниченное вещное право? Узуфрукт, например, или завещательный отказ. Можем аналогию закона применять или нет? Вопрос. А если речь о праве оперативного управления или о праве хоз. ведения. Можно аргументы и «за», и «против» привести. Против – это специальное правило, специальное исключение для двух специальных прав на землю, которые оставляют право собственника голым. Наиболее полные ограниченные вещные права на землю, именно поэтому их обладателям право такое законом предоставлено.

Самое проблемное – может ли арендатор требовать установления сервитута?Судебная практика отказывает арендаторам! Он не указан как лицо, которое может потребовать установления сервитута. Однако как вы понимаете не очень логично и последовательно. Почему? Судебная практика, в том числе и ВС, говорит, что арендатор в 274 не указан, если арендатору нужен сервитут, если ЗУ нуждается в установлении сервитута, то пусть потребует от арендодателя. Мол это договорная обязанность арендодателя – обеспечить свободное пользование. Это возможно. Но вспомните ст. 222 – кто может потребовать признания права собственности на самовольную постройку? Там не указан арендатор, но ВС говорит, что и арендатор может потребовать по 222, хоть он там и не указан. Арендатор вправе потребовать от собственника. Арендатор пока не рассматривается в качестве возможного требователя установления сервитута. С арендой у РФ всё гораздо сложнее, потому что аренда ЗУ, публичного ЗУ на срок больше 5 лет, это по содержанию эмфитевзис. С точки зрения эффективности регулирования здесь арендатор должен иметь право установления сервитута. Но пока судебная практика придерживается буквального понимания закона. Есть исключения. Иногда иски арендаторов удовлетворяются. Исключения есть. Более того, есть вообще анекдоты. Рассказываю: ситуация, есть посёлок дачный, нужно провод протянуть через территорию другого дачного посёлка, оба юр. лица, Московская область, посёлок, к которому нужно проводит - это «Гжельские просторы», они обращаются к АО, другому юр. лицу – «Гжельские электросети» – заключают с ними договор, по которому те должны провод протянуть. «Гжельские электросети» вопросом задаются - а как провод то тянуть? «Гжельские электросети» идут с иском об установлении сервитута. Т.е. не посёлок идет сам в суд, для которого нужно пользование чужой недвижимости обеспечить, а «Гжельские электросети» пошли. Арбитражный суд области иск удовлетворил! Здесь ошибка, это очевидно! Понятно, что требовать установления сервитута мог только собственник господствующего участка.

Иногда бывает еще, что потенциально служащий участок передан на ограниченном вещном праве другому лицу. Нам нужен сервитут для прохода по земельному участку, который находится на каком-то вещном праве у лица. К кому нам адресоваться? К собственнику или к тому, у кого ограниченное вещное право? Общее правило – к собственнику. Закон может предусматривать те случаи, когда сервитут может устанавливаться по соглашению с лицом, которому ЗУ передан на каком-то праве. Иногда все-таки мы будем обращаться не к собственнику. А к тому лицу, которое называется землепользователь, не собственник, но лицо, которому ЗУ принадлежит на каком-то праве – землепользователь. Исключения работают тогда, когда речь идёт о публичном участке. Регулирование отношений, связанных с сервитутом на публичный ЗУ – целый отдельный блог, глава 5.3. Глава целиком посвящена сервитуту, который на публичный ЗУ устанавливается. Там подробное, не всегда толковое регулирование. Так вот, если ЗУ, находящийся в публичной собственности, передан другому лицу на праве пожизненного наследуемого владения, аренды, ссуды на срок более чем 1 год, то соглашение об установлении сервитута можно заключать с этими лицами. Землевладельцы тогда могут сами установить договор об установлении сервитутом. Такое исключение не работает тогда, когда ЗУ не в публичной собственности, потому что если ЗУ в частной собственности, то только к собственнику. Кроме того, это исключение работает только для ЗУ, оно не работает для других объектов недвижимости.

Здесь есть подвох неумышленный. Подвох заключается в том, что лица вправе установить договор об установлении сервитута. При этом они не спрашивают согласие собственника за исключением тех случаев, когда это учреждение или предприятие. Лица устанавливают сервитут на вещь им не принадлежащую. Например, арендатор подписывает договор в установлении сервитута, в результате которого сервитутом обременяется право собственности другого лица. Несколько необычная конструкция. Он может подписать такой договор. А что, если вы с ним не договорились? То от кого вы потребуете в судебном порядке установления сервитута? Ничего не говорит закон. Идите сначала к собственнику. Прежде, чем пойти в суд для установления сервитута, надо попробовать договориться. Вы сначала должны пойти к землепользователю и попробовать договориться, а если с ним не договорились, то идите к собственнику с иском об установлении сервитута. Это то ладно, как бы может быть и не страшно. Тонкость заключается в том, что этот землепользователь может установить договор сервитута лишь на срок действия своего права. Если договор аренды на 2 года, то закон говорит - иди с арендатором договаривайся, а к собственнику не ходи. Ну и ладно я пошёл к арендатору, но если мы с ним договорились, то срок действия сервитута равен сроку действия права арендатора - 2 года. Что это за сервитут такой? Он поражает сам участок, он на участок устанавливается. Как можно устанавливать сервитут равному сроку действия чьего то права – арендатора. Зачем вы ограничивает срок действия моего сервитута сроком жизни договора аренды? Связи между этими двумя правами нет вообще. Сервитут право собственности обременяет, а не право аренды. Явная нелепость. А другого выхода нет. Я обязан пойти и попробовать с ним договориться. Я должен пойти и впустую потратить кучу времени – договориться о сервитуте на 1.5 года. Нелепое регулирование, но оно есть. Если есть такое лицо, то мы обязаны к нему пойти и договориться, если мы не договорились – пойдём с иском к собственнику. Там уже сервитут не будет ограничиваться сроком договора аренды или пользования. Здесь дальнейшая игра понятна. Собственник всегда договорится с собственным арендатором, чтобы тот договорился с сервитуарием. Странная конструкция. Тот ЗУ, через который вам нужно сервитут протащить, взят в аренду на 2 года, этот сервитут никому не нужен. Он нам не нужен. Закон нам не оставляет выбора. Слава Богу, речь идёт только о тех ЗУ, которые в гос. собственности, в публичной собственности.

Вот интересный вопрос - возможно ли установление сервитута на свою вещь? В РП - невозможно вообще, своя вещь никому не служит. Это про сервитут. Ну, для иллюстрации, предположим, вам ЗУ принадлежит и для обеспечения прохода к нему вы на соседний чужой ЗУ установили сервитут, а потом его купили (служащий ЗУ) и стали собственником двух смежных ЗУ. Вам вроде как принадлежит не только оба участка, но ещё и сервитут, который был установлен когда-то в отношении одного из этих участков. Закон ничего не говорит по поводу того, а что же произойдет, если вы взяли и купили участок, в отношении которого у вас есть сервитут. Есть 2 подхода – римский, который поддерживается молдавским законодательством, например. У немцев наоборот. У них иной подход – сервитут не прекращается. Но собственник, который приобрёл сервитут на собственную вещь, может его прекратить. Не прокатит, будет у вас сервитут на собственную вещь. Нелепица с точки зрения РП. Почему это делается? Исходя из чего? Вы стали собственником ЗУ, а если исходить из РП, то сервитут умер. Но это разные участки же! И мы говорили, что сервитут устанавливается ради участка. Ради его объективных потребностей, а вдруг вы его потом продадите этот ЗУ? Если он будет продаваться с сервитутом, он будет дороже. Он лучше! Он лишён недостатков, и покупателю не нужно будет устанавливать по новой сервитут. Участок с установленными коммуникациям и сервитутами. Правило удобное. И то и другое правило по своему хороши они. Первое – формально-логическое - нельзя иметь на собственную вещь сервитут.Второе - более практически осмысленное – не нужен вам сервитут, идите и прекратите его, а если не прекратили, то сервитут сохраняется. А что у нас? Вы купили ЗУ, на который был сервитут установлен (сосед продавал по дешевке, вы решили купить, а потом перепродать), вы не совершали никаких регистрационных действий, сервитут как был записан в реестре, так и остался. Потом лицо купило у вас ЗУ, а на утро вы просыпаетесь, и тут коровы по участку ходят. Запись то в реестре есть, а вы говорите, что она не соответствует реальному положению. Как разрешать вопрос? Наверное, следующим образом разрешим этот вопрос – у нас сервитут есть, у нас специальная норма, посвящённая основанию прекращения сервитута, и там нет основания этого. Поэтому, что нам остаётся? И нет такого основания для исключения записи о сервитуте из реестра как совпадение служащего и господствующего собственника в одном лице. Из реестра эта запись тоже не исчезает. Вы можете пойти и её исключить. А можете не пойти. Регистрация прекращения сервитута это исключительно дело волеизъявления собственника. Захочет - исключит, захочет - не исключит. Наверное, сейчас де-факто у нас тот же самый режим, что и в немецком праве – сервитут не прекратится. Прекратится только тогда, если вы прямо пойдёте и запись исключите. Но прямого указания нет. Возможно, могут быть другие мнения. Можно и на РП встать и сказать, что 274 не предусматривает существование такого сервитута, и мол в силу прямого указания закона сервитут прекратится, можно и так сказать. Ошибки большой не будет. Якобы прекращается сразу. Ситуация непонятая. В проекте предлагается по немецкому пути это разрешить. Если собственник служащего и господствующего участка одно лицо, сервитут сохраняется, если собственник прямо не прекратил его. За исключением случаев, когда сервитут установлен на ЗУ для эксплуатации находящего на ЗУ участка здания или строения. Если собственник здания и ЗУ совпадёт, то сервитут без разговоров прекращается.

Сервитут один из древнейших институтов ГП, а у нас банальные вопросы не разрешены. Должен законодатель это решить. И то и другое решение верное и правильное. Выбирать нужно, разрубив узел и приняв ту или иную точку зрения.

Содержание права сервитуария

Содержание права сервитуария. Право ограниченного пользования как мы уже говорили. Сервитут не предполагает владения. Это такое ограниченнее вещное право, которое не предполагает владения недвижимостью – только пользование. А раз пользование, то возможно существование довольно большого числа обладателей права – сервитут может быть для многих лиц установлен. Сервитут прохода, почему его не предоставить сотне человек? Да, пожалуйста. Каждый из них будет сервитуарием. Нет владения! Владелец один обычно! Владение ограничено одним. А пользование дает возможность для множественности сервитутов. Возможны разные сервитуты для разных лиц. Для одного лица – в прогоне скота. Для другого в проходе, в проезде, прокладке труб на один ЗУ множество как однообразных так и разнообразных сервитутов. Препятствий в законе для этого нет. Как я сказал уже, это пользование в проезде, проходе, прогоне, иногда это прокладка и обслуживание линейных объектов.

Когда мы говорим о сервитуте для прокладки этих линейных объектов, закон говорит, что наличие сервитута для обслуживания этого линейного объекта само по себе является достаточным титулом, чтобы право на недвижимость зарегистрировать. По общему правилу, чтобы зарегистрировать что-то находящееся на чужом ЗУ, вам нужно иметь титул на этот чужой ЗУ. Это может быть договор аренды, ПНВ, сервитут тоже даёт вам возможность своё право зарегистрировать на объект недвижимости, по крайне мере, для линейных объектов судебная практика исходит из этого. Сервитут в некоторых случаях предоставляет право размещения недвижимости на чужом участке. С линейным объектом всё просто – да тоже на основании сервитута на чужом ЗУ вы разметите какую-то недвижимость. Это некая недвижимость, которая строится для того, чтобы восполнить недостатки какой-то недвижимости. Подчёркиваю, она не просто восполняет, но и занимает чужой ЗУ. Здесь уже нельзя говорит, что это строго пользование, если у нас поверхностная труба проходит по чужому ЗУ, то это не просто пользование, это уже и занятие в смысле. Или линия электро проложена. А иногда сервитут используется просто для того, чтобы построить здание на чужом ЗУ. Закон об автомобильных дорогах. Он есть и говорит, что на основании сервитута строятся различного рода объекты придорожной инфраструктуры. Всякие объекты дорожного сервиса устанавливаются на условиях частного сервитута. Странное нелогичное решение. На основании этого соглашения строится шиномонтажная.

Ст. 271 говорит о том, что если вам на чужом ЗУ принадлежит строение, то вы имеете право пользования чужим ЗУ. Смотрите – есть чей-то ЗУ, на нём каким-то чудом оказалась принадлежащее вам здание. У вас нет ни договора аренды, ни какого либо другого титула на землю – 271 срабатывает. Некое право пользоваться чужим ЗУ в той мере, в какой это необходимо для использования здания. Право сохраняется к кому бы ни перешло здание и ЗУ. Т.е. получается, что это право, установленное в пользу здания. Ровно то, как в сервитуте происходит. 271 имеет в виду, скорее всего, сервитут. Но она не названа сервитутом. Подчеркну: иногда сервитут есть основание именно для того, чтобы на чужом земельном участке у вас что-то стояло, необязательно нужен провоз, проезд, т.е. какие-то случайные прикосновения к чужой недвижимости, иногда это прямо укоренения – здание!

Так, ну про то, что сервитут не может обязывать к действиям мы поговорили – он не обязывает собственника служащей вещи что-либо совершать за исключением случаев, когда такие действия необходимы для сервитуария – факультативные случаи.

Ст. 274 говорит о пользовании – это активные действия сервитуария – он ходит, строит, живёт. Это положительный сервитут - он что-то делает. Активные позитивные действия совершает. А есть негативный сервитут. В праве они у нас не предусмотрены. Негативный сервитут заключается в том, что собственник служащей недвижимости лишается возможности что-то делать. Он мог бы делать что-то, но сервитут отрицательный ему не даёт. Сервитуарий доступа на чужую землю не имеет. Он может лишь запретить что-то делать собственнику служащей недвижимости – строить дом не заслоняющий вид на речку. Отрицательный сервитут. Сервитуарий ничего не может делать с чужой недвижимостью. Может только запрещать. Поэтому он отрицательный. 274 не предусматривает негативные сервитуты, напрямую говоря о пользовании. В принципе конструкция отрицательных сервитутов спорная. Не везде признается. Не всегда под золотое правило подпадает, а что это за объективная нужда в отрицательном сервитуте? Что за невозможность обеспечения базовых потребностей? Далеко не всегда этот критерий соблюдается, кроме того, само содержание того, что называется отрицательным сервитутом, оно по своей сути скорее доктринально ближе к отрицательным обязательствам. Отрицательные обязательства - это возможность запрещать какое-то действие. Должник обязуется воздерживаться от определённого действия. Сервитут как вещное право – право, которое предоставляет управомоченному лицу возможность самостоятельной реализации интереса. Где-то такие конструкции востребованы оборотом, такие соглашения нужны нам. Нам нужны не просто соглашения, нам нужно, чтобы они сохранялись при переходе права собственности на тот ЗУ, на котором мы хотим запретить строительство. Они нам нужны. Какие-то законодательства плюют на логическую стройность и признают это сервитутом. Другие говорят – нет, это отрицательное обязательство со свойством следования. Обязательство подлежит регистрации и сохраняется независимо от того, кому принадлежит ЗУ. Так вопрос решить можно. Может быть за некоторыми отличиями, которые принципиального характера не носят. А может и носят, потому что последствия нарушения будут разные. Что лучше? Допустим сервитут установили запрет строить, чтобы вам вид на реку был. Право ваше нарушено, возможность защищаться – это негаторный иск. Вы можете потребовать сноса. Если это обязательство, то сноса не будет. Убытки сколь угодно большие, неустойки. Но в случае нарушения обязательства вы не может снести здание бульдозером. Есть такая категория как вещные (блуждающие) обязательства, в которых личность должника не определенная, но определяемая. Должник всегда собственник определённой вещи. Капремонт, например, - кто бы не был собственником квартиры номер 6, он должник по уплате на капитальный ремонт. Рентные платежи встречаются. Вещным обязательством будет и обязательство сервитуария по уплате. Всегда следует за собственником господствующей недвижимости. Тоже блуждающее обязательство. Их много. Потребность может быть обеспечена при помощи этого вещного обязательства. Разные правопорядки по-разному решают. Кто-то говорит, что это сервитут, кто-то говорит, что это обязательство. И то и другое решение имеет плюсы и минусы. Оба из них имеют право на существование. 274 вроде бы говорит, что только положительные сервитуты. В числе вещных обязательств у нас такого тоже нет. Вещные обязательства есть только тогда, когда есть прямое указание в законе. Такого нет. Формально такого рода соглашения падают в серую зону. Полной дерегуляции. Хорошая задачка по гражданскому праву. Как обеспечить исполнение такого обязательства?

Сервитуты могут быть срочные и бессрочные. Срок сервитута может быть срочный и бессрочный. И то и другое вполне может быть. Если срок не установлен, то онбессрочный.

Защита сервитута

Защита сервитута. В РП существовал специальный иск для защиты сервитуария. Конфессорный иск назывался. Наше право никакого специального иска для защиты сервитута не имеет. Очень долго на практике была проблема – а как защищаться, если ваше право сервитута нарушено? Какой иск предъявлять? У вас сервитут для прохода по ЗУ, а собственник перегородил забором его. И не банальный вопрос. С каким иском идти в суд? Для сервитута специальных исков нет. Стало быть, общие вещные иски. Это ст. 301 – 305. Там всего лишь 2 иска – виндикация и негаторный иск. Практика рассуждала так - виндикация не годится, нет лишения владения. Если вам перекрыли сервитут, то это не лишение вас владения, вы ничего не лишились. Виндикация не годится. Остаётся негаторный иск – другие нарушения, которые не связаны с нарушением владения. Но и здесь нашли причину, по которой нельзя пользоваться иском – сервитуарий ведь не владеет. Ст. 305 говорит о том, что обладатель ограниченных вещных прав могут прибегать с вещным иском, когда владеют вещью на основании права, а сервитуарий не владеет объектом сервитута. На основании 305 он не может в суд пойти и с негаторным иском. Логика на пустом месте создала проблему, а с каким иском ходить. Ответ на поверхности – разумеется, нарушением сервитута нарушаются права не просто обладателя сервитута, а права собственника ЗУ, для которого сервитут установлен. Не просто нарушение права сервитута. А нарушение и права собственности на господствующий ЗУ. Он всегда придаток к праву собственности. Если мы его прикрываем, то нарушение права собственности. Если вам проход закрыли, то это нарушение права пользования вашим земельным участком. Это долгое время оставалось почему-то тайным знанием судебной практики, понадобилось целое письмо ВАС по негаторным искам (153 письмо 2013 года по некоторым искам). Где это всё и рассказали судам. Но обращаю ваше внимание, что это разъяснение ВАС, которого уже нет, поэтому здесь возможны и опять варианты по поводу того, а каким иском и как защищать нарушенное право сервитута. По крайней мере, сейчас это негаторный иск, который не подвержен исковой давности.

Установление сервитута

Три способа. Закон говорит: «два». Врёт. Есть три способа установления сервитута: договор, судебное решение и административный акт.

Давайте сейчас поговорим о традиционных методах установления сервитута – договор и судебное решение. Закон говорит, что нельзя сразу бежать в суд для того, чтобы установить сервитут. Сначала нужно попытаться договориться, т.е. установить сервитут в договорном порядке. В принципе никаких специальных требований к договору не предъявляется, как к способу достижения соглашения. Однако есть одно «но»! Когда мы говорим о договоре, подразумевается свобода договора. Могут ли стороны и до какой степени могут фантазировать при выработке условий о сервитуте? Для каких целей могут устанавливать сервитут вообще? Судебная практика выработала свой подход того, когда могут принудительные сервитуты устанавливаться. Практика по принудительным сервитутам большая, нежели по договорным. Для принудительных сервитутов практика достаточно устойчива. Сервитут можно устанавливать только тогда, когда без него буквально нельзя обеспечить самые базовые потребности. Ст. 274 буквально говорит, что сервитут устанавливается, когда без установления сервитута невозможно использование земельного участка или его использование существенно затруднено. Проект вообще предполагает такую формулу «Сервитут возможен только тогда, когда без его установления невозможно использовать земельный участок по назначению». Сейчас судебная практика говорит: «…когда крайне затруднено...без использования сервитута». Как уже говорилось ограничения выработались в судебной практике для принудительного установления сервитута, а для договорного что? Ст. 274 крайне неудачно сформулирована. Сервитут можно устанавливать тогда, когда без его установления невозможно обеспечить какие-то нужды. А какие нужды? 274 говорит «любые» как бы получается. Только доктрина говорит нам, что не любые нужды, а основные, базовые. Поэтому даётся ограничитель. Наверное, ограничитель так и должен действовать не только к принудительным сервитутам, но и к договорным. В этом есть очень серьёзный риск. Предположим, что вы заключили договорный сервитут, установили его. Есть риск оспаривания, а вдруг кто-то в суде сможет доказать, что ваше соглашение об установлении сервитута ничтожно, потому что вы не соблюли требование, что вы не для базовых потребностей участка сервитут установили, на самом деле, ваш участок не нуждался в этом сервитуте. Странная ситуация. Ну раз стороны решили установить сервитут, им виднее же. Почему суд потом будет решать был ли соблюдён критерий объективной необходимости или нет? В принципе теория ГП допускает и существование сервитутов удобства. Итальянский ГК говорит, что можно сервитуты просто для удобства заключать, когда облегчается или просто приятнее пользоваться господствующим земельным участком. Это возможно только в случаях с договорными сервитутами. «Да, я могу на него проехать без установления сервитута, но мне надо в таком случае крюк совершать в 5 вёрст, а если установлю сервитут - 150 метров». Является ли данный сервитут необходимым? Нет, не является, но это объективно улучшает земельный участок, поэтому возможность устанавливать такие сервитуты хороша. Они нужны. Но буквальное понимание сложившейся нашей практики приводит к тому, что наша судебная практика отрицательно относится к сервитутам удобства. Ко всем сервитутам предъявляет «звериное» требование. Возможно установление сервитутов только в крайнем случае, в базовых условиях. Это негибко, слишком неудобно. Но ничего с этим не поделаешь. Да, это не основано на законе.

Помимо этого, договор – обычный, обмен офертой и акцептом, т.е. договор в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Это применительно к любой недвижимости. Попытка заключить договор обязательна до того, как вы пойдёте в суд с требованием об установлении сервитута. Требование будет не в понуждении к заключению договора об установлении сервитута. Вы в суд идёте с иском об установлении сервитута.

Право сервитуария подлежит государственной регистрации. Право возникает в момент регистрации. Договор заключили, но пока право не зарегистрировали - права нет. Интересный вопрос: что, если заключили договор об установлении сервитута, но это право не зарегистрировали. Имеет ли такой договор какие-либо правовые последствия? По аналогии, наверное, здесь должны применяться те разъяснения, которые ВАС дал в 73 пленуме по аренде – если не было гос. регистрации, то договор всё равно связывает стороны. Это право не будет обладать свойство следования, потому что нет свойства публичности. Но стороны связаны!

Существенных условий договора нет. Существенные условия соглашения о сервитуте установлены только в главе 5.3 ЗК РФ. Там перечислены эти условия. Неудачно перечислены. Там указаны условия, которые в данном случае существенными не являются.

Если вы заключаете соглашение об установлении сервитута, то в договоре должен быть указан: объект сервитута, знак земельного участка, указание господствующего земельного участка, указание того, для кого устанавливается сервитут, содержание сервитута, цель и порядок осуществления. Нужно чётко расписать цель и порядок сервитута. Например, для проезда нужно указать, а какой транспорт может проезжать и т.д. Не относится к существенным условиям условия об оплате сервитута и условия о сроке сервитута. И то, и другое судебное решение может восполнить. Но вопрос об оплате сервитута - болезненный вопрос. С вами никто не договорится об установлении сервитута до тех пор, пока вы не предложите справедливую компенсацию.

Договор мы заключили – нужно право зарегистрировать, чтобы оно возникло. Любая из сторон может в россреестр обратиться за регистрацией права. Эта запись в реестре осуществляется в тех разделах реестра, которые посвящены служащей вещи. Все записи привязаны к объекту. Соответственно запись об этом праве должна привязаться к объекту. Сервитут попадает в ту книгу, которая посвящена служащей вещи. И будет записано как обременение права собственности на соответствующую недвижимую вещь. Запись о праве собственности на господствующую вещь будет чиста. Поэтому, если кто-то покупает ваш земельный участок, для которого будет устанавливаться сервитут, то он из записи в реестре не узнает, что в пользу его участка установлен сервитут. Проблемы большой нет. Но вот если взыскание обращается, могут быть, конечно, нюансы. Они частично восполняются правилами ведения кадастра. Запись о сервитуте попадает лишь в книгу, которая посвящена служащей вещи. Это недостаток. Нужно и в книгу, которая посвящена господствующей вещи, это удобно.

Судебный порядок. Не удалось договориться, значит, в суд. Подчёркиваю, закон говорит, что обязательно нужно попытаться при наличии спора договориться без суда. Как вы докажите наличие спора, если вы не попытались установить сервитут в добровольном порядке. Попытайтесь договориться, перед тем как идти в суд. При этом чтобы суд удовлетворил ваш иск об установлении сервитута, вам нужно доказывать две вещи – первое, что не удалось договориться, второе – объективную необходимость. Вам это не нужно доказывать, что ответчик чинит вам какие то препятствия, не пускает строительную технику на ваш участок. И здесь хочу вам напомнить важное решение ВС по делу Холодильника 11248/11 2012 года. Оно хорошо и интересно тем, что там ВАС решил поупражняться в сервитуте и написал, почему, зачем, когда, для чего устанавливается сервитут. И там эта мысль и была проведена. Например, если вам нужен сервитут, то вам не нужно доказывать, что ответчик чинит препятствия. Вы можете жить душа в душу, он пропускает технику, но договор о сервитуте заключить отказался. В таком случае вы можете иск предъявлять, и иск будет удовлетворён, даже если будет установлено, что он пропускает вашу технику. Нарушения нет с его стороны. А доказывать необходимость нужно вам. Это главное, что нужно доказать. Это обременение права собственности, устанавливаемое по инициативе частного лица. Такое обременение только в исключительных случаях можно устанавливать, устанавливается сервитут только в исключительных случаях. Иногда говорится, что для удовлетворения основных, базовых потребностей. Когда это единственный способ обеспечения основных потребностей. Исключительность, единственность – очень оценочно. Предсказать наперёд, как посмотрит суд на наш пример, когда на земельный участок можно попасть, сделав крюк в 15 вёрст, а если был бы установлен сервитут, то было бы 100 метров. Собственник прокладки отказывается заключить договор об установлении сервитута. Можем ли мы принудительно установить сервитут? Это исключительный случай? По-разному суды решают, универсального ответа нет. От личности истца зависит, ведь если физ. лицо будет просить сервитут проезда к своему земельному участку, то суд, скорее всего, иск удовлетворит. Потому что это исключительный случай, это базовые потребности, без установления сервитута будет плохо, оно объективно необходимо. Если это юридическое лицо, то подход строже. Там в одном из дел я видел вообще отказ в установлении сервитута – суд сказал, что дороги нет прямой к вашему земельному участку, но вы же можете построить дорогу через поле. Доказывать надо истцу, что это объективная необходимость, исключительный случай, базовые потребности. При этом сервитут, конечно же, всегда должен быть установлен таким образом, чтобы он был наименее обременительным. Суд всегда должен исходить из принципа наименьшего зла. Как можно меньше поражать слушающую недвижимость. Поэтому суд, разрешая такой спор, он в принципе не связан доводами сторон о том, в каком объёме нужен сервитут, в каком виде нужен сервитут. Суд вправе сам установить оптимальные условия сервитута, маршрут его прохождения, время того, когда можно пользоваться этим маршрутом. Содержание этого сервитута уже перекладывается на плечи суда. Суд должен всё это расписывать и обосновывать. Кстати, вам в суде надо будет доказать, что вам сервитут нужен сервитут именно в отношении участка ответчика. А вдруг несколько участков, через которые можно было бы проложить сервитут. Нельзя произвольно выбрать жертву. Суд должен определить плату за сервитут. Чётких критериев нет. В практике устанавливаются очень разные суммы. Я подзабыл уже. Одно ДНП с другим судилось для установления проезда, чтобы на территорию одного ДНП можно было проехать через территорию другого ДНП по дороге. Судились, судились и установили плату за проезд в размере 7.5 рублей в год. Им нужно дороги содержать. Дорогу будут разбивать сильно. К сожалению, при этом эта плата носит конечно восполняющий характер. Определение платы везде по-разному, ВАС и ВС говорят, что плата не должна обогащать собственника, это не способ заработать. Компенсационный характер. Никаких более или менее систематизированных критериев для определения размера платы нет. Возможно ли установление сервитута по давности? В законе основания такого нет. По давности у нас предусмотрена возможность приобретения только права собственности. Но если мы говорим о возможности прибрести по давности другое право, чаще всего говорят о сервитуте, и на практике это более востребованная штука, чем право собственности по давности. Это масса линейных объектов, строений, забор случайно рукой задел. Случаев таких много. И вопрос – можно ли по давности легализовать сервитут? Джентельменское соглашение между 2 соседями о том, что один другому разрешал проход через свой земельный участок. У нас такого основания нет. Специально хочу обратить ваше внимание на 153 обзор по негаторным искам ВАС. Там может и правильная мысль выражена, но на корню пресекает возможность установления сервитута по давности. Там говорится, что если собственник поменялся недвижимостью, и предыдущий собственник не возражал против вторжения в эту недвижимость, то новый собственник вправе предъявить негаторный иск. Это п. 11. Есть и другие примеры, они многочисленны. Когда в удовлетворении негаторного иска отказывают на том основании, что если собственник не менялся, то основание – это эстоппель. Ты 30 лет не возражал, а потом проснулся и в суд. А вот тебе отказ на основании ст. 10 ГК РФ – эстоппель. А если новый собственник, который купил участок, подвергающийся длительному пользованию. Чаще всего это касается различного рода линейных объектов. Лицо покупает участок, а на нём лежат линейные объекты, например, труба. Собственник бежит с негаторным иском, потирая руки, а суды говорят: «ну, дорогой, ты же покупая знал, ты же знал и заплатил поменьше, мы тебе отказываем». Прямо, вроде и наше право и 153 говорит, что по давности нельзя, но де-факто можно. Квазисервитутные отношения возникают на практике.

Административный порядок.Ст. 274 ГК РФ такого способа установления сервитута не предусматривает, но он есть. Однако этот способ предусматривается не в ГК, а в специальных законах, посвящённых отдельным видам сервитутов. Такие сервитуты стали множиться. Во-первых, нарушая единство регулирования. Принципы его. А во-вторых, подчёркивает ту мысль, что очень сложно в законе разом взять и предусмотреть все необходимые сервитуты. Эти исключения говорят о возможности установить принудительный сервитут в административном порядке. Одно дело, когда суд рассмотрел дело, выслушал возражения. Истец с ответчиком состязались. Было судебное состязание, и суд решил, что на моём ЗУ должен быть сервитут. И другое дело, когда решение принимает просто чиновник. Принципиально другая ситуация. Может быть, могущая вызвать определённые вопросы, по поводу справедливости такого регулирования. Тенденция заключается в том, что такие сервитуты, наверное, будут распространяться. Они будут вводиться. Почему? Чем вызвана такая тенденция? Тенденция сугубо отрицательная. Пошёл по такому пути по одной простой причине – практика требует во многих случаях такой возможности.

Пример: необходимо построить газопровод в деревню Гадюкино. Этот линейный объект будет проходить через множество ЗУ. Как обеспечить возможность прокладки этого трубопровода. Что делать, чтобы такое проложили? Как поступить? Механизмов специальных нет. Изымать все ЗУ – неразумно, их сотни. И слишком дорого. А требуется только дыру выкопать, положить трубу и закопать. В аренду тоже очень сложно. Сервитуты тоже очень сложно. Договориться с кем-то сложно. Вот проблема. Т.е. нужен другой эффективный механизм. И законодатель пошёл по такому пути – по пути установления сервитута в административном порядке. Первая ласточка – закон о присоединении к Москве новых территорий. Это закон, который говорил об увеличении территории Москвы и установил специальные виды сервитутов, как раз для прокладки линейных объектов. Сервитуты для строительства линейных объектов. Ст. 17 этого закона. Этот сервитут устанавливается в пользу господствующей недвижимости, которой ещё нет, которая только будет построена на основании этого сервитута. Интересное определение господствующей недвижимости. Это специфика линейных сервитутов. Так, вот сервитут устанавливается на основании решения органа исполнительной власти. Заинтересованное лицо обращается в орган исполнительной власти с просьбой об установлении сервитута. Есть лицо, которое заинтересовано в строительстве этого линейного объекта, и оно обращается в орган исполнительной власти и тот выносит решение, на основании которого сервитут и возникает. Просто на основании решения административного органа. Такой сервитут не подлежит гос. регистрации, ещё отступление от канонов сервитутного права. Возникает сервитут с момента внесения сведений об этом сервитуте в кадастр. Этот сервитут полноценный, сохраняется при переходе ЗУ к другому лицу.

Требовать плату за установление сервитута можно не в качестве общего правила, а только тогда, когда установление сервитута существенно затрудняет пользование ЗУ. Такое регулирование слишком далеко от канонов сервитута (от ст. 274). Очень важная новелла. Потрясшая основы. Этот сервитут называют Новомосковский. Ещё Крымский сервитут есть. А ещё, забыл сказать, раз уж пошли – футбольный сервитут. Проведение в РФ в 2018 году ЧМ. Там тоже специальный сервитут со специальным способом установления. Там сначала решение об установлении сервитута админ. органом. И если после принятия решения собственник не хочет, то на основании решения суда сервитут устанавливается. Крымский сервитут – интересная модель, он будет на федеральный уровень заимствован. Это закон республики Крым о размещении инженерных сооружений. Закон, принятый в российскую эпоху. Закон этот региональный, но там законом о присоединении Крыма предоставлена возможность на время переходного периода принимать нормы ГП. Эта модель взята не с потолка, а она для восприятия на федеральном уровне - для прокладки линейных объектов. После обкатки этой модели она либо будет распространена на всю территорию страны, либо нет. Сразу скажу, что закон этот терминологически очень не совершенен, сама модель регулирования нормальная, имеет право на существование, даже неплохая, но терминологически закон ужасен. Это обстоятельство нужно иметь в виду, если будут читать этот закон. Там говорится об установлении публичного сервитута. Это не публичный сервитут, а частный! Плохо учились они, ошибку сделали. Это частный сервитут, устанавливаемый в специальном порядке. Как работает этот механизм? Для размещения линейных объектов. Если лицо заинтересовано в строительстве ЛО, то оно обращается в органы исполнительной власти с просьбой об установлении сервитута. Это заявление рассматривается. И в случае, если заявка эта выглядит оправданной, то принимается решение об установлении сервитута. Закон прямо говорит, что сервитут установлен в пользу заявителя. Заявитель является обладателем сервитута. Это противоречит конструкции публичного сервитута. Сервитут всегда есть право определённого конкретного лица. Закон этот, с одной стороны, называет этот сервитут публичным, но в то же время говорит, что есть сервитуарий, следовательно, это не публичный, а обычный сервитут.

Такой сервитут гос. регистрации в реестре недвижимости не подлежит. Считается установленным с момента внесения сведений о сервитуте в кадастр. Тоже устанавливается в пользу будущей недвижимости. Таким образом, таким решением решается самая главная проблема, т.е. если нам надо построить ЛО, то нам не надо бежать ко всем собственникам ЗУ, судиться с ними не надо, мы идём в органы исполнительной власти. Далее принимается решение, в силу принятия этого решения оптом устанавливается сервитут на все участки, по которым трасса пройдёт. И у нас есть возможно начинать строительство ЛО. В принципе такая схема широко известна по всему миру, т.е. такого рода сервитуты для прокладки линейных объектов в административном порядке во многих странах приняты, многие ГП стран такое приняли. Это не нонсенс. Это широко известная конструкция для ЛО.

Итак, сервитут есть, он установлен, а уже затем, собственники ЗУ, по которым трасса этого линейного объекта пройдёт, смогут договариваться с обладателем этого сервитута о размере платы. Сервитут оптом на ЗУ устанавливается, можно начинать строительство, и уже потом мы будем договариваться о размере платы, о нюансах. И наличие спора по поводу оплаты наличию сервитута мешать не будет. Сервитут будет. И спор об оплате будет рассматриваться отдельно. Платит за сервитут сервитуарий (тот, в чью пользу сервитут установлен). Это отличает этот сервитут от сервитута публичного.

Собственник, на которого сервитут свалился, может это решение оспорить в суде, если решение адм. органа устояло, сервитут есть. Он может требовать оплаты, размеры и порядок несения отдельно соглашением будут установлены, если согласия нет, то через суд. И, наконец, если установление такого сервитута препятствует использованию ЗУ, то собственник вправе потребовать выкупа своего участка у сервитуария.

Прекращается сервитут по истечении срока, на который он установлен. Срок, наверное, скорее всего, должен равняться периоду строительства линейного объекта. Построил ЛО, истёк срок, сервитут должен прекращаться. Основное базовое основание прекращения. Ещё есть основание прекращения, которое неизвестно 274 ст. и нормам о сервитутах в ГП - неиспользование сервитута. Если сервитуарий не пользуется сервитутом в течение 3 лет, то сервитут подлежит прекращению. Такое предлагалось для всех линейных объектов в РФ установить. Дважды не получалось продвинуть законопроект, но скоро получит этот механизм распространение.

Закон говорит, что такой сервитут – основание для возведения недвижимых объектов, которые будут принадлежать сервитуарию на праве собственности. Такой сервитут – срочный. И право собственности на эти объекты недвижимости, вот что с ними произойдёт по истечению срока действия? Они прекратятся? Что произойдёт с правом собственности на эти объекты недвижимости? Ответить можно по-разному. У нас есть 271 статья, напомню вам. Которая говорит, что если вам на праве собственности некое строение, возведённое на чужом ЗУ, вы обладаете правом пользования этим ЗУ. Стало быть, могут быть 2 ответа на этот вопрос. 1 – они сносу подлежат, поскольку правовое основание прекратилось, и они нужны для целей использования ЗУ для строительства и другой ответ – 271 статья, объекты эти так и останутся на вашем ЗУ, и ваш участок будет обременён. Оба ответы правдоподобны, из закона непонятно, какие объекты недвижимости можно возводить – только для обслуживания интересов на время строительство сервитута, жилой городок, бараки для строителей, ЛО построен, сервитут прекратился, утрачен тот интерес, который лежал в основании возникновения права собственности на строение, тогда было бы справедливым строение это снести. А может быть, на основании этого сервитута было построено наземное сооружение какое-то – насосная станция, будка охраны, например. Будка для служебной собаки, которая охраняет газопровод. Тогда сервитут этот административный отваливается, но остаётся право пользования ЗУ на основании ст. 271 ГК РФ. Судебная практика отсутствует, закон слишком новый.

Оплата сервитута

Про оплату сервитута мы говорили. Сервитут по общему правилу платный. Плата носит компенсационный характер. Должна возместить собственнику служащей недвижимости то, что называется выпадающие доходы. Возместить те выгоды, которые он получил бы, если бы не сервитут. Полностью на истца возлагается этот подсчет. Любые доказательства можете приводить в суде в обоснование этой выплаты. По общему правилу, сложившемуся в судебной практике и в юридическом быту, плата за сервитут носит периодический характер. Плата вносится раз в год, раз в квартал, раз в месяц. К чему я говорю это? У Дождева это вызывает просто ужас священный, который любит порассуждать, что это противоречит природе сервитута. Он за разовую выплату, покупку сервитута. Может быть, в РП так и было, Дождев лучше Ульпиана знает РП. В законе требования такого нет, ни разумности, ни справедливости периодические выплаты никак не препятствуют. В подавляющем большинстве случаев выплаты периодические.

Прекращение сервитута

Прекращение сервитута в двух словах – самое тёмное место в нашем ГП. 276 статья – это такие штатные, предусмотренные законом способы прекращения. Итак, основания:

1. истечение срока действия сервитута;

2. отпадение оснований, по которым сервитут был установлен;

Дата добавления: 2018-05-12; просмотров: 708; Мы поможем в написании вашей работы!
Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 55 56 57 58 596061 62 63 64 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!