Страхование недвижимости риски его обуславливающие
Огромное значение при закреплении гарантий имущественных прав имеет принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно посвящена способам защиты гражданских прав. В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осуществляется путем:
- признания права;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;
- признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- самозащиты права;
- присуждения к исполнению обязанности в натуре;
- возмещения убытков;
- взыскания неустойки;
- компенсации морального вреда;
- прекращения или изменения правоотношения;
- неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;
- иными способами, предусмотренными законом.
Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают общие подходы и принципы к закреплению за собственниками имущественных прав на объекты недвижимости.
В области защиты прав в России проделана большая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопросы создания реальных экономически целесообразных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.
|
|
|
Снижение рисков, связанных с осуществлением операций на рынке недвижимого имущества, требует значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.
Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации введено понятие добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель — это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его реализующего.
В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
|
|
|
Права добросовестного приобретателя недвижимости должны быть закреплены законодательством и защищены как государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, что в свою очередь позволяет динамичнее развиваться рынку недвижимости.
В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены следующими рисками:
- риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;
- риски, возникающие в результате несовершенства действующего законодательства;
- риски, связанные с недобросовестными действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;
|
|
|
- риски, связанные с неосмотрительными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости.
Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет в первую очередь об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такую «клятву» человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.
Риски, возникающие по вине работников государственных структур. Законодательством предусмотрена ответственность государственных органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:
- своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;
|
|
|
- полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность направления части платежей, взимаемых за регистрацию, на обеспечение гарантий зарегистрированных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая высокую стоимость сделок с недвижимостью, размер выплат, которые потенциально могут быть выплачены учреждениями юстиции в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъектов рынка недвижимости, может исчисляться огромными суммами (особенно когда речь идет о юридических лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции может не оказаться достаточных финансовых средств.
Существовала практика, когда учреждения юстиции по регистрации прав, сознавая опасность возникновения указанной выше ситуации, создавали специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно и неоправданно. Причин этому несколько:
- средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции только для целей внутреннего учета и контроля. Фактически они не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;
- не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации причиненного ущерба.
В соответствии со ст. 13 «Федеральные налоги и сборы» части 1 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам и подлежит перечислению в бюджет. Признание платы за регистрацию государственной пошлиной приведет к изменению статуса учреждения юстиции — признанию его бюджетным учреждением. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостатке у учреждения юстиции находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Российской Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российской Федерации. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Федерации. Таким образом, раскладка ущерба производится не только среди участников рынка недвижимости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в местный бюджет.
Риски, связанные с положениями действующего законодательства. Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций. Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.
Таким образом, созданная сегодня в России законодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.
Эта «негарантированность» охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой «негарантированности» прав:
- повышается стоимость кредитных ресурсов, выдаваемых под залог недвижимости;
- существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.
По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница между стоимостью аналогичного жилья на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников сменила квартира, тем ниже ее стоимость.
Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости. Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.
Участники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:
- тщательным подходом к анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий совершения сделки с недвижимостью;
- внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;
- страхованием рисков в страховых компаниях.
Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования законодательства, методологии и процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного страхования.
К путям минимизации степени риска могут быть отнесены следующие:
- обеспечение востребования с контрагента по финансовой операции дополнительного уровня премии за риск; получение от контрагентов определенных гарантий;
- сокращение перечня форс-мажорных обстоятельств в контрактах с контрагентами;
- обеспечение компенсации возможных финансовых потерь по рискам за счет предусматриваемой системы штрафных санкций.
Заключение
Выводы по работе можно сделать следующие:
1. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки
2. Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:
· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.
Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.
Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.
3. Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:
· техники количественного анализа;
· техники качественного анализа
4. Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.На основании этого определяется окончательная оценка недвижимости.
Список используемой литературы:
1. Иванова.Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / учебное пособие Е.Н. Иванова, М.А.Федотова. Москва КНОРУС, 2011 - 344.
2. Есипов. В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия / учебное пособие В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова - СПб. Питер, 2012 - 128.
3. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определения / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит, - 2010 - т27 - С41 - 50.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: - СПб.: СПбГТУ, 2007.
5. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2010. - 117 с
6. Об оценочной деятельности: Федер. Закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2011 г.
7. Грибовский, С. В. Оценки недвижимости / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2011. - N 3. - C.24-44.
8. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2001. - с.17.
9. Оценка недвижимости: И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко — Санкт-Петербург, Архитектура-С, 2005 г.- 200 с.
10. Свод стандартов оценки 2010 Российского общества оценщиков [Электронный ресурс]. - М.: Российское общество оценщиков.
11. Стерник Г.М. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения [Текст] С. 41- 202.
12. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А.Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М.- 200с.
13. Цогоев А. «Как инвестировать в недвижимость». 2-е изд., доп.- М. Альпина Бизнес Букс, 2010, с.33-34
14. Бланк И.А. Основы менеджмента. Киев: Эльга, 2010г.
15.Грабовой П.Г. «Экономика и управление недвижимостью».
Дата добавления: 2016-01-06; просмотров: 15; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!