Оценка стоимости строения сравнительным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметром (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной. Например, недавно проданная загородная дача имеет водопровод, а у оцениваемой дачи водопровод отсутствует. В этом случае корректировка цены продажи проданной загородной дачи должна быть проведена посредством вычитания соответствующей денежной суммы из цены продажи. Аналогично должны быть проведены корректировки и по другим элементам сравнения, если такие различия существуют между оцениваемым объектом недвижимости и объектом сравнения (дата продажи, условия продажи и т.д.).

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 гаража, находящихся в том же районе.

Таблица 6 - Определение стоимости гаража сравнительным подходом

Элементы сравнения	Объект оценки	Сопоставимые объекты - аналоги
Элементы сравнения	Объект оценки	1	2	3
Общая площадь помещения, м²	65	62	59	60
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Смотровая яма	нет	есть	есть	нет
Дата продажи	25 ноября 2020 г.	27 октября 2020 г.	23 ноября 2020 г.	25 ноября 2020 г.
Местоположение	А.Миронова д.27	Пионерская, д.2	Комсомольская, д.43	Пионерская, д.57
Цена продажи аналога, тыс. руб.	-	180	100	150
Поправка на передаваемое право собственности, %	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность	Частная собственность
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	180,00	100,00	150,00
Поправка на условия финансирования, %	-	0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	180,00	100,00	150,00
Поправка на условия продажи, %	-	0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	180,00	100,00	150,00
Поправка на дополнительные улучшения, %	-	0,0	0,0	-13
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	180,00	100,00	130,5
Поправка на местоположение, %	-	+2,0	0,0	0,0
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	183,6	100,00	130,5
Поправка на износ, %	-	-5,7	-6,0	-6,8
Скорректированная цена, тыс. руб.	-	173,8	94	121,6
Поправка на масштаб (денежная поправка к ед. сравнения) , %	-	0,0	-3,0	-3,0
Скорректированная цена,тыс.руб.	-	173,8	91,18	117,95
Итоговая стоимость, тыс. руб.	-	173,8	91,18	117,95
Среднее значение, тыс. руб.	127,64
Скорректированная цена, тыс.руб.	127,64

Поправка на передаваемое право собственности. Данная поправка вводится в случае различий между объектом оценки и аналогами по виду передаваемых прав (право собственности, право аренды и т.д.), а также в случае наличия ограничений (обременений) права, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку передаваемые права по объектам оценки и аналогам идентичны и ограничения (обременения), существенно влияющие на их стоимость, отсутствуют, данная корректировка не применяется.

Поправка на условия финансирования. Условиями финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки являются: вид оплаты, условия кредитования и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

Поправка на условия продажи. Условиями продажи являются: нетипичные для рынка условия, сделка между афишированными лицами и т.д. Поскольку объекты оценки и аналоги имеют типичные для данного сегмента рынка условия финансирования и продажи, данная корректировка не применялась.

4) Поправка на дополнительные улучшения. Введена данная корректировка из-за вида объекта оценки – гаража, где наличие смотровой ямы считается одним из важнейших факторов определения стоимости строения. Объект-аналог 3 не имеет смотровой ямы, поэтому его стоимость снижается на 13%.

5) Поправка на местоположение. Данная поправка отражает тот факт, что цены на объекты недвижимости изменяются в зависимости от их местоположения и окружения. Основными факторами местоположения являются: близость к центрам деловой активности и инфраструктурным объектам, транспортная и пешеходная доступность, престижность окружения, экология и иные факторы, индивидуальные для каждого объекта недвижимости. Поскольку объект оценки и аналоги находятся в разных расстояниях от центра города, оценщик применил следующую корректировку относительно самого близкого к центру объекта-аналога 1 +2%.

6) Поправка на износ. Корректировка на физический износ рассчитывается по результатам сопоставления данных о величине физического износа аналогичного и оцениваемого объекта. Как правило, эта корректировка применяется, когда можно рассчитать износ аналогичного объекта. После расчета физического износа объектов-аналогов, оценщик пришел к выводу, что состояние аналогов удовлетворительное, но это обращает корректировки в минус: для объекта-аналога 1 -5,7%, для объекта-аналога 2 -6,0%, для объекта-аналога 3 -6,8%.

7) Поправка на масштаб. Данная поправка отражает тот факт, что при увеличении площади объекта его удельная стоимость, как правило, снижается. Корректировка на общую площадь необходима, так как при значительном увеличении площади объекта стоимость 1 , как правило, снижается.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом показал, что его стоимость равна 127640 руб.

Дата добавления: 2021-02-10; просмотров: 51; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!