ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………......3
1ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 5
1.1 Сведения об объекте оценки. 5
1.2 Этапы исследования. 6
2 ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ.. СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8
2.1 Оценка стоимости строения. 8
2.2 Оценка стоимости строения затратным подходом. 10
2.3 Оценка стоимости строения сравнительным подходом. 15
2.4 Оценка стоимости строения доходным подходом. 19
2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости строения 21
Заключение. 24
Список используемой литературы.. 26
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. 29
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. 30
ПРИЛОЖЕНИЕ 3…………………………………………………………...…31
ПРИЛОЖЕНИЕ 4…………………………………………….………………32
ВВЕДЕНИЕ
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться в силу региональных особенностей рынка недвижимости.
Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.
Степень проработанности темы: анализ литературы и расчетов показал, что у разных методов оценки одного и того же объекта недвижимости разная цена. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод (методы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
|
|
|
Объект рыночной стоимости - гараж, расположенный по адресу: улица А.Миронова д.27.
Предмет рыночной стоимости - определить рыночную стоимость гаража, расположенного по адресу: улица А.Миронова д.27, путем исследования тремя методами оценки недвижимости.
Цель курсовой работы - оценить рыночную стоимость гаража. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:
- изложить основные факты относительно объекта оценки;
- определить содержание термина «рыночная стоимость»;
- охарактеризовать объем и этапы исследования;
- описать местоположение объекта оценки;
- осмотреть техническое состояние основных элементов здания;
- провести анализ наилучшего использования объекта оценки;
для достижения максимально точной оценки недвижимости рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж;
|
|
|
согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Методы исследования:
- Затратный метод;
- Сравнительный метод;
- Доходный метод.
1 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сведения об объекте оценки
Республика Марий Эл- субъект Российской Федерации, республика в ее составе. Входит в состав Приволжского федерального округа, является частью Волго-Вятского экономического района.
Килемарский район – административно-территориальная единица и муниципальное образование в составе республики Марий Эл Российской Федерации. Килемарский район расположен на юго-западе республики и граничит с Юринским и Горномарийским районами, на западе с Горномарийским районом, на юге с республикой Чувашия. Административный центр- п.Килемары.
Объект оценки недвижимости находится в Республике Марий Эл, Килемарский район, ул.А.Миронова, д.27. Площадь гаража 65м 2.
Тип объекта недвижимости: Гараж автомобильный.
Год постройки объекта недвижимости: 2000 год.
Гараж находится в частной собственности, в основном в оцениваемый гараж ставят машину.
Объект расположен в непосредственной близости от магазина автозапчасти и АЗС, что является удобным для заправки автомобиля и покупки запасных частей.
|
|
|
Гараж представляет собой одноэтажное строение на фундаменте, имеющее четыре стены, крышу и двустворчатые распашные ворота с дверью. Для строительства используют следующие материалы: бетон, щебень, песок, кирпич, плиты перекрытия ПК, блоки сборные ФБС, фундаментные плиты ФЛ-Ю, перемычки, рубероид, сталь листовую и прочие материалы.
Здание гаража оборудуется внутренней электропроводкой и электросчетчиком.
Техническое обследование произведено с целью определения, фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.
Этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
|
|
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
Таблица 1 – Начисление площадей и объемов строения, расположенных на участке
| Наименование строения | Формула для подсчета площадей по наружному объему | Площадь, м2 | Высота, м | Объем, м3 |
| Гараж | 
| 65 | 4,10 | 266,5 |
Высота оцениваемого объекта берется из строения этого гаража. Площадь наружного объема этого объекта по формуле: 
(высота 
), площадь получается 266,5 м2. Объем находится по формуле: 
и получается, что объем 1092,65 м3.
Таблица 2 –Характеристика конструкции основного строения
| Наименование конструктивных элементов | Описание элементов | Удельные веса по таблице | Ценностные коэффициенты | Удельные веса после применения ценности. коэф. |
| Фундамент | ж/бетонное | 17 | 0,53 | 9,01 |
| Стены и их наружная отделка | блочные | 27 | 0,40 | 10,8 |
| Перегородка | блочные | 5 | 0,30 | 1,5 |
| Перекрытия | деревянное | 6 | 0,60 | 3,6 |
| Крыша | шиферное | 7 | 1,30 | 9,1 |
| Полы | деревянные | 4 | 0,39 | 1,56 |
| Окна | - | - | - | |
| Двери | Ворота железные | 6 | 0,58 | 3,48 |
| Внутренняя отделка | 5 | 0,90 | 4,5 | |
| Отопление | Освещение, водоснабжение, канализация | 15 | 1,0 | 15 |
| Разные работы | смотровая яма | 8 | 1,0 | 8 |
| Итого: | 100 | х | 66,55 | |
| Износ строения, %: | 66,55 | |||
Износ строения = 9,01+10,8+1,5+3,6+9,1+1,56+3,48+4,5+15+8= 66,55 % Таким образом износ строения составляет 66,55%, здание с 2000 года.
Состояние объекта оценивается как не вполне удовлетворительное, снос существующего гаража рассматривать нецелесообразно. Вывод: наиболее 9 эффективным использованием объекта оценки – нежилого здания гаража – является его текущее использование для ведения производственно-складской деятельности.
ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Оценка стоимости строения
Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.
Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.
Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.
Предложение недвижимости - это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.
Спрос в сфере недвижимости - это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.
Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.
Дефицит - это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.
Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.
Реальная покупательная способность - это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.
2.2 Оценка стоимости строения затратным подходом
В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.
В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.
Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.
С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более, мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует, определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.
Приведем краткую характеристику выполненных строительно-монтажных работ.
Работы нулевого цикла:
- геодезическая съемка местности и разметка;
- разработка грунта экскаватором;
- устройство щебеночного основания под фундамент;
- укладка фундаментных блоков и плит и другие специальные работы.
Надземный цикл работ:
- кирпичная кладка наружных стен;
- установка металлических ворот;
- монтаж железобетонной перемычки;
- цементная стяжка по перекрытию над гаражом;
- устройство мягкой кровли рубероидом в два слоя и прочие работы.
Отделочные работы:
- штукатурные и малярные работы;
- прокладка электропроводки по гаражу.
Рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с помощью ресурсного метода. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.
Результаты расчета стоимости материалов и строительно-монтажных работ приводятся в таблице 3.
Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости элементов гаража
| Элементы гаража | Восстановительная стоимость, руб. |
| Подготовка территории | 9800 |
| Фундамент | 7300 |
| Наружные стены | 14800 |
| Перекрытия | 13000 |
| Кровля | 7900 |
| Перегородки | 10300 |
| Ворота | 15000 |
| Полы | 6500 |
| Благоустройство | 10000 |
| Электроснабжение | 500 |
| Электрооборудование | 17464 |
| Прочие затраты | 10000 |
| Итого | 97744 |
Восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:
= 122180 
0,8= 97744 руб. (2)
где 
-первоначальная стоимость ( стоимость всех элементов 122180)
- оценочный коэффициент (0,8)
Приблизительные данные о стоимости гаража, брались у собственников этого объекта.
Восстановительная стоимость гаража, определенная затратным методом, составляет 97744 рублей, или округленно 98 тыс. руб.
Таблица 4 - Стоимость конструктивных элементов
| Наименование конструктивных элементов | % от стоимости объекта | Стоимость элемента, тыс. руб. |
| Фундамент | 31,6 | 7,3 |
| Стены и их наружная отделка | 30,9 | 14 |
| Перегородка | 3,9 | 10,3 |
| Перекрытия | 3,6 | 13 |
| Крыша | 6,6 | 10 |
| Полы | 2,8 | 6,5 |
| Окна | 5,6 | 18 |
| Двери | 3,3 | 15 |
| Внутренняя отделка | 3,5 | 20 |
| Отопление | 2,2 | 5 |
| Разные работы | 6,0 | 14 |
| Итого: | 100 | 133,1 |
Данные о конструктивных элементах брались из таблицы 3, таким образом, стоимость конструктивных элементов составляет 133,1 тыс. руб.
Таблица 5 - Определение стоимости гаража затратным подходом
| Наименование показателей | тыс. руб. |
| Восстановительная стоимость объекта | 133 |
| Устранимый физический износ | 88,5 |
| Неустранимый физический износ | 180 |
| Устранимый функциональный износ | 63 |
| Неустранимый функциональный износ | 56 |
| Внешний износ | 32 |
| Совокупный износ | 80 |
| Стоимость объекта недвижимости на дату оценки | 632,5 |
Устранимый физический износ считается как произведение восстановительной стоимости объекта и износа строения:
Физический износ здания определяется по формуле:
(3)
где ФЗ - физический износ здания, %;
ФК,I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;
- удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.
Неустранимый физический износ определяется по формуле:
(97744 
63%) 
(4)
(97744)
(50)
(100)
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
Внешний износ рассчитывается по формуле:
(5)
, руб;
Исходя из таблицы 5 стоимость гаража затратным подходом, составляет 948 тыс. руб.
За пример рассмотрения функционального износа будет браться то, что в современной обстановке большинство автовладельцев рассматривают гаражи с новыми качественными двустворчатыми воротами. Стоимость демонтажа старых ворот – 5 тыс.руб. Следовательно, устранимый физический износ равен 88, 5 тыс.руб., так как в имеющемся строении для установки новых ворот сначала необходим демонтаж старых. Неустранимый функциональный износ определен как стоимость всех работ, связанных с восстановительной стоимостью строения (Таблица 5). Внешний износ определен на основе метода парных продаж. К примеру, приведены два объекта-аналога. Объект 1 расположен в районе объекта оценки, объект 2 – в центре города. Цена объекта-аналога 1 – 90 тыс.руб., цена объекта 2 – 130 тыс.руб. Следовательно, внешний износ = аналог1- аналог2 = 90 - 130 = 40тыс.руб. Следовательно, Рыночная стоимость гаража на дату оценки, полученная затратным подходом, составляет 644,5 тыс. руб.
Дата добавления: 2021-02-10; просмотров: 58; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!