Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 6 страница

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.02.2012 N ВАС-305/12 по делу N А57-14645/2010

"...В пункте 3.6 договора сторонами согласовано, что порядок определения арендной платы устанавливается в соответствии с "Методикой расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования", утвержденной Решением Вольского муниципального Собрания, что составляет 11 409 рублей 60 копеек в год.

В связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", комитет произвел расчет арендной платы за 2009 год по договору аренды в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, с учетом, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Довод заявителя сводится к тому, что в результате применения арендодателем на основании нормативных правовых актов иной методики расчета арендной платы, чем предусмотрена сторонами в договоре, размер арендной платы за 2009 год существенно увеличен, что приведет к нерентабельности деятельности предприятия.

Между тем, в пункте 3.7 договора стороны согласовали, что сумма арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения любого из показателей, включенных в "Методику расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования", а также изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального образования.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Таким образом, исходя из обстоятельств настоящего дела, арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменить сумму арендной платы в связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" без подписания дополнительных соглашений к договору..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011

"...Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал на наличие переплаты у общества по договору аренды. При этом суд апелляционной инстанции, сославшись на правовой подход, определенный Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2011 N 2015/10, сделал вывод, что пункт 2.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и поэтому перерасчет размера арендной платы в установленных данным пунктом случаях представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, и потому не требуется заключение дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о необходимости применения корректирующего коэффициента 1,5 с даты вступления в действие постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп по тем же основаниям, что и суд первой инстанции.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010

"...Пунктом 3.5 договора определено, что размер платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка. В указанных случаях размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор (раздел 8 "Особые условия договора").

Полагая, что комитет как арендодатель неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы при отсутствии дополнительного соглашения и при неизменности вида разрешенного использования, предприниматель обратился в арбитражный суд с первоначальным иском. В свою очередь комитет обратился к предпринимателю со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за данный земельный участок.

Суд проверил расчет арендной платы с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка по ставке арендной платы (в размере 8,36% от кадастровой стоимости?), утвержденной решением городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 N 400 в редакции решения от 17.12.2009 N 645 с применением индексов инфляции на 2009, 2010 годы на основании законодательства о федеральном бюджете и признал его правильным.

Со ссылкой на пункт 3.5 и раздел 8 договора суд отклонил довод предпринимателя о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору. Суд также отклонил довод истца о том, что вид разрешенного использования остался неизменным с момента заключения договора со ссылкой на конкретные обстоятельства данного дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10 по делу N А32-2466/2009-28/61

"...В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом инфляции, индексации цен, изменения законодательства.

Согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель обязан опубликовать информацию об изменении арендной платы, а арендатор обязан в течение 10 дней обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждены Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Главой администрации г. Новороссийска приняты постановления от 23.05.2005 N 1470 и от 06.04.2007 N 940, имеющие аналогичные ставки и поправочные коэффициенты. Указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном порядке.

Суды установили, что после вступления в действие указанных нормативных правовых актов общество не обращалось в администрацию за перерасчетом арендной платы и продолжало производить оплату в прежнем размере.

В связи с изложенным суды частично удовлетворили заявленные требования, произведя расчет задолженности и учитывая пропуск срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2005 по 26.01.2006.

Довод заявителя о том, что права на одностороннее изменение размера арендной платы у арендодателя не имеется, является несостоятельным. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации..."

Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-5954/10 по делу N А36-2148/2009

"...Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение "Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году". Данные решение и положение были официально опубликованы.

Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.

В соответствии с названным положением и пунктами 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, арендодателем был изменен размер арендной платы по данному договору, который составил 14 558 150,09 руб. за год.

Судом также установлено, что в адрес Общества арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.

Судом отклонены доводы ответчика о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09..."

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09

"...Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.

Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами - постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)

"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.

Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)

"...Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.

Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.

Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30

"...Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование переданными в аренду помещениями арендатор должен вносить арендную плату согласно расчету (приложение N 1 к договору). Как следует из этого приложения, расчет размера арендной платы должен производиться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденным решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392, в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты.

Исходя из пункта 3.4 договора размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов) по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции при определении суммы задолженности за 2003 год исходил из обоснованности расчета, произведенного истцом по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы за 2003 год рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами Минимущества России.

Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.

Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.

Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 129; Мы поможем в написании вашей работы!