Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест
На объект аренды в силу разных обстоятельств может быть наложен арест. Данная мера предполагает запрет распоряжаться имуществом, ограничение права пользования им, изъятие или передачу его на хранение (ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ч. 2 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ). Поскольку в силу смысла и содержания ст. 606 ГК РФ право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом, возникает вопрос о действительности договора аренды имущества, на которое наложен арест.
29.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли действительным договор аренды имущества, если он заключен после наложения ареста на указанное имущество, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является действительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.11.2018 N Ф07-8910/2018 по делу N А56-14557/2017
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Комбинат (арендатор) заключили договор аренды от 01.08.2016 N АР/8 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату часть нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Н, площадью 1 144 кв. м, и часть нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, корп. 12, лит. А, площадью 624,7 кв. м.
|
|
|
Ссылаясь на то, что Договор заключен в отношении имущества Общества, на которое определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 был наложен арест, в нарушение запрета, установленного для Общества постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015, без получения согласия залогодержателя на распоряжение им, а также в ущерб интересам Общества и его акционера, Кичиджи Н.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для признания Договора недействительным и взыскания задолженности по иску Кичиджи Н.Н. как акционера Общества и, руководствуясь статьями 65.2, 166, 168, 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отказали в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Договор оспаривается истцом по мотивам его заключения в нарушение запрета, установленного для Общества определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015.
|
|
|
Делая вывод об отсутствии оснований для признания Договора недействительным по мотиву его заключения в нарушение запрета, установленного для Общества определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015, суды руководствовались положениями пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной; ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).
|
|
|
Суды не установили наличия предусмотренных законом оснований для признания Договора недействительным по указанным истцом мотивам, поэтому обоснованно отказали в удовлетворении иска в указанной части.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" "...94. По смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ)..." |
|
|
|
| Дальневосточный округ Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что приостанавливать государственную регистрацию спорного договора недопустимо. Это позволяет предположить, что суд исходил из действительности договора. По вопросу о допустимости государственной регистрации такого договора аренды см. п. 27.1 материалов к ст. 609 ГК РФ. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.05.2012 между ООО "Гринвич" (арендодатель) и ООО "Кафе Экватор" (арендатор) заключен договор N ФГГ-А/12/10 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений в девятиэтажном здании (лит. А) с двухэтажной пристройкой (лит. А.1), техническим этажом и подвалом, общей площадью 421,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Набережная, 20. Ранее, постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2003, был наложен арест на здание по названному выше адресу. 05.05.2012 ООО "Гринвич" обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2012 N ФГГ-А/12/10. На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного договора приостановлена в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте объекта аренды, непредставлением необходимых для регистрации документов, а именно кадастрового паспорта нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, и наличием зарегистрированных прав на объекты недвижимости, передаваемые по договору, о чем 31.05.2012 ООО "Гринвич", ООО "Кафе Экватор" и представитель общества уведомлены в письменной форме (N 01/095/2012-169). В соответствии с частями 1, 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение. Удовлетворяя требования ООО "Гринвич", арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество. Исходя из смысла и содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ. Судами установлено и не опровергнуто регистрирующим органом то обстоятельство, что обременение здания ООО "Гринвич" заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется. Из материалов дела усматривается, что арестованное здание не было изъято у общества и оно продолжало им пользоваться в хозяйственном обороте, за исключением наложенных ограничений - распоряжения арестованным имуществом. Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, которые фактически сводятся к тому, что при заключении договора аренды ООО "Гринвич" осуществило правомочие распоряжения спорным объектом недвижимости, а стороны имели намерение определить объем гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, подлежат отклонению, так как направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств..." |
Позиция 2. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является ничтожным.
Примечание: Данная позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2013 - даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2011 по делу N А45-22304/2010
"...Из материалов дела следует, что предприниматель Егоренкова Н.П., являясь собственником нежилых помещений общей площадью 1551,9 кв. м, по договору аренды от 01.07.2007 предоставила данные помещения ООО "Новая Сибирь" во временное владение и пользование за плату в целях осуществления торгово-закупочной деятельности и размещения административного персонала.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Новая Сибирь" обязанности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, предприниматель Егоренкова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 558 467,06 руб., образовавшейся за период действия договора аренды от 01.07.2007.
Арбитражный суд, разрешая спор, пришел к выводу о недействительности договора аренды нежилых помещений от 01.07.2007, как несоответствующего части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в виду его заключения в период действия запрета совершать сделки с указанным имуществом, и отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя права требовать исполнения обязательства по недействительному договору.
При этом арбитражный суд исходил из того, что спорное имущество на момент заключения договора от 01.07.2007 находилось под арестом, что подтверждается записью от 16.03.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 25.08.2010 N 01/196/2010-201).
Исходя из содержания статьи 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве" арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Право передачи имущества в аренду является формой распоряжения имуществом и после ареста имущества собственник (владелец) лишен возможности распоряжаться таким имуществом.
Согласно части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Материалами дела подтверждается, что в нарушении указанных законами ограничений договор аренды от 01.07.2007 заключен после ареста имущества, в деле не имеется доказательств освобождения имущества от ареста до подписания спорного договора аренда.
При указанных обстоятельствах договор аренды от 01.07.2007 противоречит указанным нормам права и правомерно признан судом недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание предпринимателя Егоренковой Н.П. на то, что положение статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает признание сделки недействительной, основано на неправильном толковании нормы права.
В силу изложенного не усматривается оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."
По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11 по делу N А45-22304/2010
"...Давая правовую оценку договору аренды нежилых помещений от 01 июля 2007 года и признавая его недействительным как сделку, совершенную индивидуальным предпринимателем Егоренковой Н.П. в нарушение положений части 2 статьи 115 УПК РФ о запрете на распоряжение спорным объектом недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из ограничения правомочий ИП Егоренковой Н.П. по владению, пользованию и распоряжению нежилыми помещениями по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1 на основании постановления Советского районного суда г. Томска от 19 февраля 2007 года.
Представленным по запросу Арбитражного суда Новосибирской области уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области исх. N 01/058/2007-144 от 16 марта 2007 года подтверждено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение права собственности Егоренковой Н.П. на нежилые помещения площадью 1551,90 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1; наложен арест на недвижимое имущество под регистрационным номером 70-70-01/058/2007-144.
Таким образом, распоряжение индивидуальным предпринимателем нежилыми помещениями путем передачи их в аренду ООО "Новая Сибирь", противоречит требованиям действующего законодательства, а, следовательно, такая сделка не может служить основанием удовлетворения исковых требований.
Довод подателя жалобы о том, что сдача помещений в аренду не является распоряжением имуществом, не основан на законе и отклоняется апелляционным судом..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2014 N Ф05-2941/14 по делу N А40-14943/13-60-152 "...Как установлено судами обеих инстанций, 01.04.2009 г. в ЕГРП внесена запись об ограничении права, а именно 01.04.2009 г. зарегистрирована следующая запись: "Запрещение сделок с имуществом. Наложить арест, состоящий в запрете собственнику распоряжаться недвижимым имуществом: подвал пом. 6 ком. 1 - 31, пом. VII ком. 1 - 7, этаж 1 пом. 3 ком. 1 - 31, 31а, 32 - 52, пом. 18 ком. 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, 5 - 8, пом. 20 ком. 1 площадью: 2495.9 кв. м подвал, помещение 6 - комнаты с 1 по 31; помещение VII - комнаты с 1 по 7; этаж 1, помещение 18 - комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, с 5 по 8; помещение 20 - комната 1; помещение 3 - комнаты с 1 по 31, 31а, с 32 по 52". Кроме того, 26.10.2012 г. в ЕГРП в отношении указанного имущества внесена запись о наложении ареста на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара. Арест имущества заключается в запрещении распоряжаться соответствующим имуществом, принадлежащим ответчику. Таким образом, поскольку договор аренды нежилого помещения N 07/12 от 29.05.2012 г. заключен в период действия обеспечительных мер в виде запрещения сделок со спорным имуществом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что указанный договор аренды является сделкой, не соответствующей требованиям закона, что влечет его ничтожность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод кассационной жалобы о том, что заключение договора аренды не является действиями по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судами мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество, отклоняется судом как необоснованный. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, в частности, такие распорядительные действия в отношении своего имущества, как: 1) отчуждение своего имущества в собственность других лиц (например, посредством продажи, дарения, завещания собственной вещи, передачи своего имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственного кооператива); 2) передача права владения другим лицам без аннулирования имеющегося права собственности; 3) передача своего имущества в залог (п. 2 ст. 209). Распоряжение своим имуществом происходит, как правило, на основе гражданско-правовых (односторонних или двусторонних) сделок либо путем физических действий самого собственника в отношении своей вещи (например, физическое уничтожение вещи). Закон предоставляет собственнику возможность отчуждать (передавать) часть своих правомочий по распоряжению своим имуществом, не аннулируя при этом свой статус собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Исходя из чего, истец ошибочно полагает, что распорядительными действиями являются исключительно действия по отчуждению прав на спорное имущество. При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..." |
Аренда разрушенных зданий
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На практике возник вопрос о том, можно ли сдать в аренду разрушенное здание.
30.1. Вывод из судебной практики: Разрушенное здание не может быть объектом аренды, если оно по причине его состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012
"...Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех - частично остались.
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.
Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом обстоятельствам и положениям законодательства.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.94 N 359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Спорные объекты не обладают определенными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно - создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.
Установив порочность договора аренды, апелляционная инстанция правомерно указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований Общества, заявленных в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по причине недоказанности нарушения прав заявителя действиями Леноблкомимущества..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 559; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!