Определение рыночной стоимости объекта оценки
Поправка на разницу в объеме
Поправка на разницу в объеме (V) между оцениваемым зданием (Vо) и ближайшим параметром из справочника (Vспр) определена с помощью коэффициента таблицы 1,3 раздела 1 «Рекомендации по использованию» Справочника оценщика «Жилые дома», М. Ко-Инвест, 2011 г.
596,0/ 300,0 = 1,99 и составляет – 0,87
Региональные коэффициенты
2.2.1. Региональный коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Тюменской области, по зданиям с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из древесины, с несущими конструкциями преимущественно из древесины (КС-7) на 01.04.2011 года по данным справочника «Индексы цен в строительстве» выпуск 75, 2011 год, раздел 8.2, составляет – 1,235
2.2.2. Коэффициент приведения цены строительно-монтажных работ по конструктивным системам с 01.04.2011 года на июль 2011 года по данным справочника «Индексы цен в строительстве» выпуск 75, 2011 год, раздел 2.6, составляет – 1,012.
| Баллы | Состояние | Износ, % |
| 1 | Хорошее | 0—10 |
| 2 | вполне удовлетворительное | 11 — 20 |
| 3 | удовлетворительное | 21 — 30 |
| 4 | не вполне удовлетворительное | 31 — 40 |
| 5 | неудовлетворительное | 41 — 60 |
| 6 | Аварийное | 61 — 80 |
| 7 | Негодное | 81 — 100 |
Процент физического износа объекта недвижимости в целом определяем как арифметическое значение, полученное по результатам износа отдельных конструктивных элементов в соответствии с долей каждого элемента в стоимости здания, согласно таблицам сборников УПВС, применяемых для расчета стоимости строительства.
|
|
|
Расчет физического износа производим по формуле:
Расчет физического износа
Нормативный срок службы зданий V группы капитальности –50 лет (Извлечение из Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г).
Год постройки здания – 2000.
Год оценки – 2017.
Эффективный срок службы здания – 17 лет
Величина физического износа: 17/50*100 = 34%,физический износ на дату оценки составляет –34%.
Расчеты восстановительной стоимости с учетом износа:
СОС = 17 492 546,5- (17 492 546,5*34%) = 11 545 080,69 рублей.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Цена выкупа земельного участка определена на основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", законов Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.02.2003 года № 7-ЗАО «Об установлении цены земли на территории Ямало-Ненецкого автономного округа» и от 06.12.2005 года № 90-ЗАО «О внесении изменения в Закон Ямало-Ненецкого автономного округа «Об установлении цены земли на территории Ямало-Ненецкого автономного округа», решения Городской Думы муниципального образования город Салехард от 15.11.2005 года № 35 «О земельном налоге».
|
|
|
| Площадь земельного участка, м2 | Удельный показатель кадастровой стоимости земли, руб/м2 | Кадастровая стоимость земельного участка, руб | Ставка земельного налога, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка | Установленная кратность ставки земельного налога | Цена выкупа земельного участка, руб. |
| 596,0 | 1 823,57 | 1 086 847,72 | 0,1 | 10 | 10 868, 47 |
Стоимость объекта оценки в результате суммирования стоимости улучшений и цены выкупа земельного участка составляет:
С= 11 545 080,69+ 10 868, 47= 11 555 949,16 рублей.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода, на дату оценки, округленно, составляет: 11 555 949,16 (одиннадцать миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч девятьсот сорок девять) рублей.
Расчет рыночнойстоимости объекта в рамках сравнительного подхода.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
|
|
|
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
4. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки (согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод единого показателя цены оцениваемого объекта).
На этапе сбора информации Исполнителю не удалось собрать данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Исполнитель использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Исполнителя, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Исполнитель справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Исполнителем в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).
|
|
|
При изучении вторичного рынка жилья города Салехард выбраны аналоги соответствующие следующим признакам: район расположения, количество комнат, тип дома, тип санузла и др.
Путем телефонных переговоров с собственниками внесены данные по отделке объектов-аналогов.
| Район |
| Этажность | Тип дома | Общая площадь | Санузел | Цена |
| |||||||
| Центр | ул. Дружинина | 1/1 | бетон | 234 | Ср | 14000000,0 | Торг, 2-комн., мансарда, на бетонных сваях, центральное отопление, земельный участок 10 соток, земля в собственности | |||||||
| Центр | ул. Мичурина | 1,2/2 | бетон | 236 | Ср | 14000000,0 | Торг, 1996 г.п., 2-комн., 1/2 часть дома, брус - обложен кирпичом, земля в собственности 10 соток, с гаражом на 2 машины, баня, теплица огород, до гаража асфальтировано | |||||||
| Центр | Ул. Республики 12 | 1/1 | бетон | 313 | Ср | 14 000 000,00 | Торг, 2-комн., на бетонных сваях, центральное отопление, земель-ный участок 8 со-ток, земля в соб-ственности |
.
Сро=(14 000 000+14000 000+14 000 000): 3= 14 000 000 ,00
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом равна 14 000 000,00 (четырнадцать миллионов) рублей.
|
Наименование показателя
| Обо- значе- ние
|
Значение показателя | |||
| Объект оценки | Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | ||
| Площадь здания, кв. м. | SЗД | 298,0 | 234 | 236 | 313 |
| Площадь земельного участка (ЗУ), кв. м. | SЗУ | 596 | 588 | 572 | 610 |
| Площадь ЗУ, приходящаяся на 1 кв. м. здания, кв.м./кв.м. | S` | 30.27 | 10.21 | 6,21 | 3,98 |
| Отклонение в обеспеченности ЗУ, кв.м./кв.м. | ΔS`i | - 5,34 | - 6.94 | -3,94 | -3,71 |
| Величина поправки на разницу в площади ЗУ, руб. | k | - 12 786,66 | - 15 760.00 | -15 760,00 | -6 840,00 |
ü Корректировка, учитывающая различия в масштабах оцениваемого объекта и выбранных аналогов
В практике оценки в рамках сравнительного подхода довольно часто встречаются случаи сравнения объекта оценки с аналогами, существенно, либо не очень, отличающимися по масштабу. Предлагаемые к продаже объекты недвижимости, используемые в качестве аналогов, обычно имеют большую либо меньшую общую площадь в сравнении с объектом оценки. Данное обстоятельство необходимо учесть при сравнении объекта оценки с объектами-аналогами.
Корректировка, учитывающая разницу между строительными объемами и общими площадями оцениваемого объекта и объекта-аналога определяется по приведенной ниже таблице (Издание «ЖИЛЫЕ ДОМА. Укрупненные показатели стоимости строительства» (Серия «Справочник оценщика». Москва.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2011 год,))..
Сумма весовых коэффициентов равна единице.
Приведенная выше формула отражает выбор значения весового коэффициента в зависимости от значения общей корректировки. Наибольшее значение весового коэффициента отдается значению рыночной стоимости аналога с наименьшим значением общей корректировки. Данная зависимость отражает «близость» аналога оцениваемому объекту.
При относительно соизмеримых значениях общих корректировок весовой коэффициент определяется как среднее арифметическое значение, т. е. вес равномерно распределяется между всеми аналогами. Таким образом, формула определения весового коэффициента приобретает упрощенный вид:
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 211; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!