Глава 22. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
В процессе инвестирования в новостройки заключенный с застройщиком договор может быть прекращен до его исполнения в полном объеме. Такое прекращение с юридической точки зрения считается расторжением договора, при котором все обязательства сторон по договору прекращаются. Расторжение договора - важный юридический процесс. Инвестору полезно знать правила расторжения договора, в том числе сопутствующие этому юридические последствия. Ведь по сути это условия его выхода из сделки.
В этой главе мы рассмотрим особенности расторжения договора между застройщиком и инвестором. Подчеркну, что право на расторжение договора имеют все его стороны в случаях указанных в договоре и в законе.
Застройщик в случае нарушений существенных обязательств со стороны инвестора вправе расторгнуть договор. Если между застройщиком и инвестором заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ), то застройщик вправе расторгнуть ДДУ в случае нарушения инвестором своего обязательства по оплате инвестиций <222>. Аналогичное условие обычно застройщики включают в условия ПДКП, заключаемого с инвестором, так как своевременная и полная оплата инвестиций для застройщика крайне важна. Систематическая задержка платежей инвесторами может негативно влиять на реализацию строительного проекта.
<222> См.: пункты 4 - 5 ст. 5 и пункты 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
|
|
|
Другим основанием для расторжения договора по требованию застройщика может быть отказ или уклонение инвестора от приемки помещения от застройщика. Это условие включается застройщиками в договор обычно только при продажах недвижимости в новостройках по ПДКП. Включать в ДДУ подобные условия неправомерно. Дело в том, что законом уже предусмотрен порядок действий застройщика в этом случае <223> и установленный порядок не может быть изменен сторонами по своей воле при заключении ДДУ.
<223> См.: часть 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Если инвестор вложил инвестиции путем участия в жилищном кооперативе (ЖК), который является застройщиком, инвестор может быть по требованию руководства кооператива исключен из членов кооператива, что по своему юридическому смыслу и последствиям равнозначно выходу из сделки. Решение об этом обычно принимается на общем собрании членов кооператива.
При этом основанием для исключения инвестора из членов кооператива является грубое неисполнение инвестором без уважительных причин своих обязанностей, предусмотренных Жилищным кодексом РФ или уставом кооператива <224>. Как видим, формулировка довольно размытая, поэтому вопрос об исключении инвестора из членов кооператива в каждом случае разрешается в зависимости от конкретной ситуации. Прежде чем вступать в ЖК, инвестору рекомендуется внимательно изучить его устав в том числе на предмет оснований исключения из членов ЖК.
|
|
|
<224> См.: часть 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с действующим законодательством РФ инвестор вправе расторгнуть ДДУ с застройщиком в следующих случаях:
- в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче построенной недвижимости, если просрочка передачи составляет более двух месяцев;
- в случае неустранения застройщиком недостатков в построенной недвижимости <225>;
<225> См.: часть 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
- в случае существенного нарушения требований к качеству построенной недвижимости;
- в случае прекращения поручительства банка <226>.
<226> См.: часть 3 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
- в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которых входит недвижимость инвестора, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок такая недвижимость не будет передана инвестору;
|
|
|
- в случае существенного изменения проектной документации;
- в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
При заключении ПДКП ситуация для инвестора существенно сложнее, так как законом прямо не предусмотрено оснований расторжения ПДКП <227>. Кроме того, к ПДКП не подлежат применению нормы о купле-продаже <228>, так как при заключении ПДКП как таковой продажи недвижимости еще не происходит. В данном случае придется руководствоваться теми основаниями, которые инвестору удастся включить в договор с застройщиком. В частности, рекомендуется включать следующие основания расторжения:
<227> См.: ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
<228> См.: глава 30 Гражданского кодекса РФ.
- в случае нарушения застройщиком обязательства по заключению основного договора купли-продажи (ОДКП);
- в случае существенного нарушения качества строительства;
- в случае существенного нарушения сроков передачи помещения;
- в случае отсутствия у инвестора по причинам, не зависящим от инвестора, права собственности на построенную недвижимость после истечения определенного срока.
Если инвестор вкладывает инвестиции в новостройки путем участия в ЖК, то в этом случае он вправе на основании своего заявления в любое время до оплаты в полном объеме своего пая выйти из членов кооператива. Это возможно, поскольку кооператив является некоммерческой организацией, основанной на добровольных началах. Условия прекращения членства инвестора в кооперативе определяются уставом кооператива <229>.
|
|
|
<229> См.: ст. 113 и части 1 - 2 ст. 130 Жилищного кодекса РФ.
В случае принудительного или добровольного выхода инвестора из сделки с застройщиком этот процесс осуществляется по специальной, установленной законом процедуре.
Если между инвестором и застройщиком заключен ДДУ, то его расторжение в зависимости от основания расторжения может осуществляться несколькими способами:
- путем заключения дополнительного соглашения сторон к ДДУ;
- путем отказа в одностороннем порядке от исполнения договора;
- путем расторжения договора в судебном порядке.
Соглашение инвестора и застройщика о расторжении ДДУ оформляется в виде дополнительного соглашения к ДДУ. После этого застройщик и инвестор обязаны совместно подать все необходимые документы для государственной регистрации данного соглашения в Росреестр. Только после того, как Росреестр зарегистрирует данное соглашение посредством внесения записи в ЕГРП и проставления специального штампа на указанном соглашении, ДДУ будет считаться расторгнутым.
Законодатель предусмотрел право как инвестора, так и застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Основания прекращения ДДУ таким способом по требованию инвестора, равно как и по требованию застройщика, предусмотрены законом <230>. В этом случае между застройщиком и инвестором не требуется заключать соглашений. Если возникло основание для прекращения договора по требованию инвестора, предусмотренное законом, инвестор направляет застройщику письменное уведомление о своем волеизъявлении в одностороннем порядке прекратить исполнение ДДУ. Важно, чтобы в составлении данного уведомления принимал активное участие юрист, чтобы оно не повлекло для инвестора каких-либо неблагоприятных последствий.
<230> См.: пункт 1 и пункт 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Напомню, что у застройщика право на односторонний отказ от исполнения ДДУ возникает в случае нарушения обязательства инвестора по оплате инвестиций. Однако, прежде чем расторгнуть ДДУ таким способом, застройщик обязан не менее чем за тридцать дней до этого направить инвестору письменную претензию с требованием оплатить инвестиции. Застройщик направляет инвестору уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ при наличии следующих фактов:
1) спустя тридцать дней после отправки застройщиком претензии инвестор так и не оплатил инвестиции;
2) застройщик имеет доказательства получения претензии инвестором, либо в случае возврата претензии застройщику в связи с отказом инвестора ее получить или в связи с отсутствием инвестора по указанному в ДДУ адресу инвестора <231>.
<231> См.: пункт 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Инвестор также в некоторых случаях <232> имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. До подачи иска к застройщику о расторжении договора в данном случае инвестор обязан соблюсти процедуру досудебного претензионного урегулирования спора, а именно передать застройщику претензию <233>. Иначе суд возвратит исковое заявление инвестору, что приведет к потере времени и дополнительным издержкам <234>.
<232> См.: пункт 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
<233> См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.
<234> См.: часть 1 ст. 135 Гражданского процессуального кодекса РФ.
При расторжении ДДУ в судебном порядке ДДУ будет считаться расторгнутым от даты вступления в силу судебного решения. Это судебное решение предоставляется инвестором в Росреестр, который на этом основании вносит запись в ЕГРП о расторжении ДДУ.
Если между инвестором и застройщиком заключается ПДКП, то расторжение ПДКП осуществляется в том же порядке, что и расторжение ДДУ, только без аннулирования записи в Росреестре, так как ПДКП не регистрируется. Однако в отличие от ДДУ законом особые основания расторжения ПДКП не предусмотрены. Таким образом, следует при заключении ПДКП обращать внимание на условия прекращения ПДКП, предлагаемые застройщиком. В случае судебного спора о расторжении ПДКП суд будет разрешать этот спор, в первую очередь исходя из условий ПДКП.
При выходе инвестора из членов ЖК такой выход также осуществляется по специальной процедуре, предусмотренной обычно в уставе кооператива.
Инвестор подает заявление в органы управления кооператива о своем выходе из кооператива. Далее органы управления кооперативом организуют проведение собрания членов кооператива, на котором принимается решение об исключении инвестора из членов кооператива. Решение обычно оформляется путем подписания его председателем и секретарем собрания членов кооператива. В случае исключения инвестора из членов кооператива в связи, например, с существенной просрочкой оплаты паевого взноса заявления от инвестора не требуется. Вопрос об исключении инвестора из членов кооператива включается в повестку дня собрания членов кооператива по решению исполнительного органа управления кооперативом.
Инвестору важно понимать юридические последствия расторжения договора. С момента расторжения договора прекращаются все обязательства, зафиксированные в договоре. При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон <235>. Это означает, что с момента расторжения договора по общему правилу никто никому ничего не должен. Исключения из этого правила должны быть прямо предусмотрены законом или договором инвестора с застройщиком. Вместе с тем договор с застройщиком может быть расторгнут по требованию инвестора до передачи инвестору недвижимости в новостройке, но уже после оплаты всех инвестиций. Каким образом при этом застройщик возвращает инвестиции?
<235> См.: пункт 4 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.
В случаях, когда договор с застройщиком расторгается по соглашению сторон, инвестиции возвращаются инвестору обычно на основании условий соглашения о расторжении договора.
Если между инвестором и застройщиком заключен ДДУ и он расторгается по требованию инвестора, то застройщик обязан по закону возвратить инвестору денежные средства, полученные от инвестора. Сверх того, застройщик обязан выплатить инвестору проценты за пользование такими денежными средствами <236>.
<236> См.: пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Подобные правила не предусмотрены законом в отношении ПДКП, заключенного между инвестором и застройщиком. Поэтому при заключении ПДКП для повышения безопасности инвестиций потребуется настаивать на включении в договор с застройщиком данных условий, если их в договоре нет.
При исключении инвестора из ЖК до выплаты его пая в полном объеме вложенные инвестиции ему должны быть возвращены кооперативом в течение двух месяцев от даты принятия решения об исключении инвестора из кооператива <237>. Это правило предусмотрено законом, поэтому каких-либо дополнительных соглашений на этот счет между инвестором и кооперативом обычно не требуется.
<237> См.: ст. 132 Жилищного кодекса РФ.
Особое внимание следует уделить расторжению сделок инвестора и застройщика при оплате инвестиций за счет средств ипотечного кредита. Если банк кредитует инвестора под залог права требования, возникающего из ДДУ, то к такому залогу применяются правила закона об ипотеке недвижимости <238>. В этом случае расторжение ДДУ по соглашению инвестора и застройщика возможно только с согласия банка как залогодержателя.
<238> См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 188; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!