Глава 18. БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА
В этой главе мы рассмотрим с юридических позиций, пожалуй, одну из наиболее болезненных тем для инвесторов. Застройщик по закону вправе объявить себя банкротом, равно как банкротство в отношении застройщика может быть инициировано любым третьим лицом - его кредитором при наличии определенной суммы непогашенной задолженности.
Банкротство - это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам.
Долевому инвестору как кредитору застройщика полезно знать, что банкротство как процесс имеет несколько стадий:
- наблюдение;
- финансовое оздоровление;
- внешнее управление;
- конкурсное производство.
Относительно мягкими стадиями банкротства считаются наблюдение и финансовое оздоровление. На стадии внешнего управления банкрот еще может быть спасен (санирован). Если же в отношении банкрота введена стадия конкурсного производства, как правило, все заканчивается продажей его имущества с торгов и распределением вырученных от этого денежных средств среди кредиторов.
Мы не будем углубляться в юридические тонкости каждой из стадий банкротства - это тема другой книги. Для особо активных читателей подчеркну, что особенности банкротства застройщиков предусмотрены в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". На них мы кратко остановимся подробнее далее.
|
|
|
Банкротство застройщиков стало довольно массовым явлением в период с конца 2008 года по 2010 год, когда на рынке новостроек в РФ свирепствовал кризис. По данным СМИ, по состоянию на июль 2011 года иски по банкротствам только от Федеральной налоговой службы в отношении компаний, занимавшихся жилищным строительством, затрагивали 595 недостроенных домов и задевали интересы более 43 тысяч дольщиков <190>.
<190> См.: Спасти дольщика // Российская газета. 27.07.2011.
По общему правилу требование о признании предприятия банкротом может быть предъявлено в суд его кредитором, перед которым задолженность превышает 100000 рублей <191>. Проблема для инвесторов возникает тогда, когда застройщик признается банкротом до завершения строительства здания, то есть до исполнения застройщиком своих обязательств по передаче построенных помещений инвесторам.
<191> См.: часть 2 ст. 33 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
В этом случае, с одной стороны, объект незавершенного строительства (ОНС) нужно достраивать. Однако собственных средств застройщика для завершения строительства оказывается недостаточно. С другой стороны, иные кредиторы претендуют на доходы от продажи ОНС, пока он не исключен из конкурсной массы и не передан долевым инвесторам.
|
|
|
Введение в отношении застройщика процедуры банкротства подтверждается определением арбитражного суда о признании застройщика банкротом, вступившим в законную силу. При банкротстве застройщика долевому инвестору придется принять активное юридическое участие в этом процессе. Иначе он рискует потерять свои вложенные инвестиции. Но как узнать, является застройщик банкротом или нет?
Для этого рекомендуется регулярно контролировать этот риск. Такой контроль осуществляется путем мониторинга судебных актов арбитражных судов, которые публикуются в сети Интернет <192>. Желательно хотя бы ежемесячно проверять наличие судебных споров застройщика на сайтах арбитражных судов, в том числе на предмет введения в отношении застройщика процедуры банкротства.
<192> См.: www.arbitr.ru.
Когда выявлен факт банкротства застройщика, в этой ситуации инвестору необходимо определиться со стратегией своих действий. Законодатель предлагает два варианта:
- предъявление застройщику денежных требований;
- предъявление застройщику требований о передаче жилого помещения.
Если инвестиции вложены в строительство нежилого помещения, то к застройщику допустимо предъявлять в рамках его банкротства только денежные требования.
|
|
|
В период банкротства застройщика контроль над его деятельностью осуществляет арбитражный управляющий, назначаемый судом. Он организует и контролирует процесс банкротства застройщика в целях соблюдения требований закона, а также прав и законных интересов кредиторов.
Таким образом, любое из указанных выше требований предъявляется арбитражному управляющему, а также в арбитражный суд, признавший застройщика банкротом.
Долевой инвестор обладает денежными требованиями к застройщику, если имеет любой из следующих документов:
1) судебный акт, вступивший в законную силу, о признании договора с застройщиком недействительным и об удовлетворении требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
2) судебный акт, вступивший в законную силу, о признании договор с застройщиком незаключенным и об удовлетворении требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
3) договор с застройщиком, подтверждающий факт просрочки передачи помещения долевому инвестору, документы об оплате долевых инвестиций, справка местной администрации об отсутствии ввода в эксплуатацию здания, а также письменное уведомление застройщика с доказательствами его получения застройщиком о расторжении договора с требованием вернуть долевые инвестиции.
|
|
|
Денежное требование к застройщику в зависимости от конкретной ситуации может быть сформулировано любым из следующих способов:
1) возврат застройщиком всего полученного от инвестора до расторжения договора;
2) возмещение реального ущерба, причиненного нарушения обязательства застройщика передать в согласованный срок помещение в новостройке долевому инвестору;
3) возврат денежных средств по недействительной сделке с застройщиком;
4) возврат денежных средств по сделке с застройщиком, признанной незаключенной.
Если инвестор получил исполнительный лист в отношении застройщика и введена процедура наблюдения, то действие такого исполнительного листа приостанавливается <193>.
<193> См.: части 1 - 2 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Если инвестор получил исполнительный лист в отношении застройщика и введена процедура конкурсного производства, то действие такого исполнительного листа прекращается <194>.
<194> См.: часть 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
В этих случаях инвестору следует предъявлять свои денежные требования не к судебному приставу, а к арбитражному управляющему с приложением в том числе приостановленного или прекращенного исполнительного листа.
Если инвестор не предъявляет застройщику в рамках его банкротства денежное требование, то он вправе при наличии законных оснований предъявить ему требование о передаче жилого помещения.
Право на такое требование к застройщику инвестор имеет при наличии в совокупности следующих условий:
1) заключен договор с застройщиком;
2) оплачены инвестиции;
3) инвестор не получил от застройщика в собственность жилое помещение в согласованный с застройщиком срок;
4) в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства;
5) инвестор не отказался от исполнения договора с застройщиком.
Если какое-либо из указанных выше условий отсутствует, такое имущественное требование инвестора, скорее всего, будет отклонено арбитражным управляющим и судом. В этом случае придется заявлять в рамках банкротства застройщика денежное требование.
При наличии изложенных выше условий арбитражный суд вправе признать за долевым инвестором имущественное требование к застройщику в рамках его банкротства, даже если долевые инвестиции привлекались застройщиком по предварительному договору купли-продажи, а также по так называемой вексельной схеме <195>.
<195> См.: пункт 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, а также главу 7 этой книги.
Указанное требование предъявляется инвестором арбитражному управляющему и в арбитражный суд для включения в специальный реестр требований о передаче жилых помещений, который ведется арбитражным управляющим в отношении застройщика.
Свое требование необходимо направлять арбитражному управляющему и в арбитражный суд официально с приложением судебных актов и иных документов, подтверждающих его юридическую обоснованность. Иначе высок риск отказа в его удовлетворении. Решение о включении требования инвестора о передаче жилого помещения принимается арбитражным судом в форме определения.
В случае включения денежных требований инвестора в реестр требований кредиторов он получает право на удовлетворение своих денежных требований в третью очередь на общих основаниях с другими кредиторами застройщика <196>.
<196> См.: ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Если на основании определения суда требование долевого инвестора о передаче жилого помещения включено в реестр таких требований, то долевой инвестор вправе участвовать в собраниях кредиторов застройщика. При этом он обладает числом голосов исходя из денежной суммы, фактически оплаченной застройщику по договору.
После указанной выше легализации требований долевых инвесторов в рамках банкротства застройщика возможны следующие варианты погашения их требований:
1) погашение денежного требования долевого инвестора в третью очередь за счет вырученных средств от продажи на торгах имущества застройщика, включенного арбитражным управляющим в конкурсную массу.
2) погашение требования о передаче жилого помещения путем передачи незавершенного строительством объекта недвижимости в собственность создаваемого долевыми инвесторами жилищного кооператива для завершения строительства;
3) погашение требования о передаче жилого помещения путем передачи долевым инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию.
Первый вариант применяется, если долевой инвестор изначально заявил денежное требование к застройщику. Такое требование целесообразно заявлять, когда тот объект, в который вкладывались инвестиции, находится в низкой стадии строительной готовности и застройщик имеет другие активы, которые могут быть реализованы.
Заявляя денежное требование, долевой инвестор рискует тем, что объект недвижимости, в который он вкладывал свои инвестиции, будет в результате реализации любого из двух других вариантов исключен из конкурсной массы.
Иными словами, арбитражному управляющему может быть уже нечего продавать на торгах, если у застройщика не будет других активов для продажи. Таким образом, в этом случае есть риск невозможности удовлетворить денежные требования долевого инвестора.
Второй вариант применяется, если здание застройщиком не введено в эксплуатацию. В этом случае долевые инвесторы на собрании кредиторов обеспечивают принятие решения о заявлении ходатайства в суд о передаче объекта незавершенного строительства в собственность образуемого ими жилищного кооператива.
Далее инвесторы создают в соответствии с законодательством РФ жилищный кооператив, в который они в качестве членов вступают.
После принятия судом определения об удовлетворении ходатайства инвесторов объект незавершенного строительства исключается арбитражным управляющим из конкурсной массы и передается в собственность жилищного кооператива. Права кооператива на объект незавершенного строительства регистрируются в ЕГРП. Далее этот объект достраивается за счет дополнительных средств членов кооператива и иных инвесторов.
Такой вариант целесообразно применять, если объект находится в высокой стадии строительной готовности. Прежде чем принимать это решение, рекомендуется проведение независимой строительной экспертизы и утверждение долевыми инвесторами ориентировочной сметы на достройку объекта.
Третий вариант применяется, если здание введено в эксплуатацию, но квартиры по тем или иным причинам не переданы застройщиком в адрес долевых инвесторов. В этом случае долевые инвесторы на собрании кредиторов обеспечивают принятие решения о заявлении ходатайства в суд о передаче им в собственность построенных за их счет жилых помещений в таком здании. После вынесения судом соответствующего определения арбитражный управляющий исключает построенное здание из конкурсной массы, а долевые инвесторы оформляют с арбитражным управляющим передаточные акты и подают заявления о регистрации своих прав собственности в Росреестр.
Когда ни одно из указанных выше решений инвесторами в установленные законом сроки не принято, арбитражный управляющий предлагает им подать заявления о включении их денежных требований в общий реестр требований кредиторов и отказаться от исполнения договора с застройщиком.
Тогда имущественные (безденежные) требования инвесторов трансформируются в денежные требования к застройщику, которые удовлетворяются в третью и четвертую очередь <197>.
<197> См.: ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Подчеркну, что если в отношении застройщика введена процедура конкурсного производства, то участник строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с застройщиком в силу самого процессуального факта введения в отношении застройщика такой процедуры <198>.
<198> См.: часть 1 ст. 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
Что делать в том случае, если многоквартирный дом принят в эксплуатацию и помещение в нем передано инвестору по передаточному акту застройщиком до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом?
Законодатель определил, что тогда арбитражный суд по заявлению инвестора принимает решение о признании за ним права собственности на жилое помещение <199>. Для этого необходимо подать в суд соответствующее исковое заявление.
<199> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
При этом инвестору нет необходимости принимать участие в процедуре банкротства застройщика. На основании судебного решения арбитражный управляющий исключает квартиру из конкурсной массы, а инвестор регистрирует право собственности на нее в Росреестре.
Банкротство - довольно дорогостоящая и длительная процедура, которая может растянуться на месяцы и даже годы. Долевому инвестору, чей застройщик признан банкротом, нужно быть готовым к дополнительным издержкам. Одним из вариантов выхода из ситуации может быть продажа прав на квартиру с дисконтом. Но следует понимать, что в условиях банкротства застройщика ликвидность таких имущественных прав резко снижается. В случае банкротства застройщика рекомендуется, прежде чем совершать те или иные юридически значимые действия, консультироваться с опытными юристами, которые подскажут наиболее перспективные способы юридических решений в сложившейся ситуации.
Дата добавления: 2019-03-09; просмотров: 212; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!