Проверка достоверности информации о сделках
По представленным объектам-аналогам была уточнена необходимая для расчета информация, включая цену предложения/сделки и характеристики объектов-аналогов. Выезд на осмотр аналогов Оценщиком не производился. Все контактные телефоны и наименования информационных агентств представлены в таблице.
Виды поправок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Процентные поправки вносятся последовательно на местоположение, физические и экономические характеристики объектов25 . Сравниваемые объекты различаются по техническому состоянию, этажу расположения, типу санузла и наличию лоджии/балкона.
|
|
|
Внесение корректировок
Корректировка на наличие балкона
У объекта оценки присутствует лоджия, у объектов-аналогов №№ 1-2, 4-5 также имеется лоджия/балкон, а у объекта-аналога № 3 балкона нет. Согласно разделу 4.3 отчета балконы, лоджии (наличие лоджии надбавка 1-2%), наличие балконов или лоджий повышает стоимость квартиры в среднем на 1,5%27 , поэтому цена предложения объекта-аналога № 3 была скорректирована на 1,5% в сторону увеличения.
Корректировка на техническое состояние.
Техническое состояние Объекта оценки определено как «нормальное». У объекта-аналога № 5 также техническое состояние определено как «Нормальное» (на основании фотографий аналогов, приведенных в объявлениях по продаже, и информации, полученной в ходе интервьюирования продавцов). Корректировка не требуется.
Для аналогов №№ 1-4 требуется проведение корректировки, поскольку их состояние отделки отличается от состояния Объекта оценки.
Для расчета величины корректировки были приняты данные, опубликованные на сайте ГУП «ГУИОН» «Модель определения стоимости права собственности за объекты нежилого фонда (встроенных помещений), методом массовой оценки»28. Коэффициент состояния представлены в следующей таблице. Оценщик вывел для каждого состояния средние назначения среди помещений всех назначений:
|
|
|
· Евростандарт — 1,17;
· Отличное — 1,093;
· Нормальное — 1,000;
· Удовлетворительное — 0,903;
· Неудовлетворительное — 0,89.
Таблица № 12. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
| Элемент сравнения | Объект-оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 | ||
| Цена продажи | - | 1 930 000 | 800 000 | 1 150 000 | ||
| Общая площадь | 38,1 | 40,5 | 23 | 33 | ||
| Цена ед, срвнения | - | 47 654 | 34 783 | 34 848 | ||
| Право собственности | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | ||
| Корректировка, руб. | - | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 34 783 | 34 848 | ||
| Условия сделки | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Корректировка, руб | - | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 34 783 | 34 848 | ||
| Месторасположение | Г. Киров ул, Мопра 6В | Г. Киров, ул, Пушкина 38Б | Г.Киров, Советская ул, 11А | Г. Киров ул, Мопра 6 | ||
| Корректировка, руб. | - | 47 654 | 34 783 | 34 848 | ||
| Этаж | 4\5 | 4\6 | 4\5 | 3\5 | ||
| Корректировка, руб. | - | - | - | +2% | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 34 783 | 35 544,96 | ||
| Материал стен | кирпич | кирпич | кирпич | панель | ||
| Корректировка, % руб. | - | 0 | 0 | +1,04 | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 34 783 | 36 965,76 | ||
| Техническое состояние | Отличное | отличное | Отличное | Нормальное | ||
| Корректировка, % руб. | - | 0 | 0 | +1,093 | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 34 783 | 40 403,57 | ||
| Наличие балкона | балкон | балкон | Нет балкона | балкон | ||
| Корректировка, % руб | - | 0 | +2 | 0 | ||
| Скорректированная цена | - | 47 654 | 35 478,66 | 40 403,57 | ||
| санузел | раздельный | Совмещён | раздельный | раздельный | ||
| Корректировка, % руб | - | -2 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена | - | 46 700,92 | 35 478,66 | 40 403,57 | ||
| Средняя цена за 1 кв.м. | 40861,05
| |||||
| Итоговая стоимость оъекта оценки | 1 556 806,005
 Мы поможем в написании ваших работ! | |||||