Анализ рынка недвижимотси Кировской области за 2017 г.
Обзор вторичного рынка жилья по Кировской области
По данным портала «Кировстат», выявлены средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
Таблица № 8 - Средние цены и индексы цен на рынке жилья Кировской области в 2017 году.
| Средние цены, в рублях за 1 кв.м жилой площади | ||
| Первичный рынок : | ||
| 1 квартал | 37827 | |
| 2 квартал | 38044 | |
| 3 квартал | 38211 | |
| 4 квартал | 37999 | |
| Вторичный рынок : | ||
| 1 квартал | 40976 | |
| 2 квартал | 40512 | |
| 3 квартал | 40208 | |
| 4 квартал | 40372 | |
Таким образом, исходя из данных таблица, приведённой выше, можно сделать вывод, что средняя стоимость 1 м. кв. жилой площади на первичном рынке, составляет 38 012 руб., а вторичного – 40 620.
Общая характеристика здания
Таблица № 8 Общая характеристика здания
| Показатель | Описание показателя |
| Тип здания | Кирпичный |
| Материал наружных стен | Кирпичные |
| Состояние кровли | хорошее |
| Состояние здания | хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Водоснабжение(центрально), электроснабжение(центральное), канализация(центральная), гор. Водоснабжение(центральное), отопление(центральное) |
| Количество этажей в здании | 5 |
| Состояние подъезда | Хорошее |
| Наличие домофона | Есть8 |
Описание оцениваемой квартиры
Таблица № 9 . Характеристика квартиры
| Показатель | Описание или характеристика |
| Этаж | 4 |
| Площадь | 38,1 |
| Кол-во комнат | 1 |
| Площадь кухни | 8 |
| Санузел | раздельный |
| Вспомогательные и подсобные помещения | коридор |
| Лоджия | балкон |
| Вид из окна | Двор |
| Слаботочные обеспечения | Отсутствует |
| Доп. Системы безопасности | Нет |
| Данные о перепланировке | Планировка квартиры полностью соответчствует плану БТИ |
| Доп. Существенная информация | Тип планировки - улучшенная |
Описание внутренней отделки квартиры
|
|
|
Таблица № 10. Описание внутренней отделки квартиры
| Элементы | Описание | Состояние |
| Проёмы оконные | пластиковые стеклопакеты, двойные створные | хорошее |
| Проёмы дверные | простые | |
| Полы | В жилых комнатах: ламинат; в кухне: ламинат; в ванной: плитка; санузел: плитка | хорошее |
| Стены | В жилых комнатах – обои; на кухне – плитка, обои; в ванной - плитка; санузел - плитка | хорошее |
| потолки | В жилых комнатах –натяжной; на кухне –натяжной; в ванной - натяжный | хорошее |
Обзор подходов и выбор методов оценки
Термины и определения
Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является неисторическим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи.
|
|
|
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под ликвидационной стоимостью понимается стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
|
|
|
Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. (ФСО №1, п.8)
Допущение – гипотетические мнения и/или суждения исполнителя услуги по оценке, повлиявшие на результат оценки.
Задача проведения оценки – это сфера предполагаемого использования ее результата.
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов оценки.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
|
|
|
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ГК РФ ст. 130).
Обесценение. Устранимое обесценение есть износ или устаревание, устранение которых является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.
Неустранимое обесценение есть износ или устаревание, которые не могут быть устранены, либо устранение которых, не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности.
Физический износ (обесценение) - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.
Ликвидность – характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Объекты оценки.
К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ФЗ № 135-ФЗ ст. 5)
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ФСО №3, п.3).
Оценка – процесс определения качества, ценности или полезности объекта оценки.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ФЗ № 135-ФЗ, ст.3).
Подходы к оценке (ФСО №1, пп. 13-15):
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Право собственности (ГК РФ, часть 1, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право владения означает возможность фактического обладания вещью, физического или хозяйственного воздействия на вещь.
Право пользования имуществом состоит в праве извлекать из него полезное свойство посредством эксплуатации, применения.
Право распоряжения – право определять юридическую судьбу имущества (отчуждать ее, сдавать во временное пользование и т.п.).
Принцип – фундаментальная идея, на которой основываются другие положения.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Субъектами оценочной деятельности (Оценщики) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям Федерального закона №135-ФЗ (ФЗ № 135-ФЗ, ст.4).
Цель проведения оценки – предмет оценочной деятельности в рамках данного отчета об оценке.
Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения недвижимости, с учетом его износа.
В рамках затратного подхода (метода) определяется восстановительная стоимость (воспроизводства или замещения) улучшений с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка.
Стоимость замещения – сумма затрат за создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.
Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.
Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов. Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.
Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Аналог – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости используется метод прямого сравнение продаж, который предполагает определение стоимости объекта оценки путем моделирования вероятной цены продажи на основе анализа недавних продаж аналогичных объектов.
При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).
Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода:
метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогноз доходов, которые может генерировать объект недвижимости в течение периода владения.
Стоимость недвижимости рассчитывается как сумма текущих стоимостей будущих доходов и стоимости реверсии (доход от возможной продажи объекта в конце периода владения), приведенных по ставке дисконтирования на дату оценки.
Метод прямой капитализации предполагает определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин чистого операционного дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины чистого операционного дохода за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вложенные в объект недвижимости, и включает ставку дисконтирования (норма отдачи или ставка дохода на капитал) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
7. Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе данных о совершаемых на рынке сделках или предложениях. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался в продажу на открытом и конкурентном рынке.
При существующих условиях на рынке продаж (недостаточная и зачастую закрытая информация по сделкам) некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах предложения.
Оценка в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о предложениях по аренде аналогов объекта оценки.
2. Определение подходящей единицы сравнения (например, аренда в рублях за квадратный метр площади в месяц) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их арендных ставок или исключения из списка аналогов объекта оценки.
4. Установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных цен аналогов к одному показателю.
В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному).
Принимая во внимание невозможность применить в чистом виде количественные методы, исполнитель в расчетах использует технику качественного сравнения, которая позволяет ранжировать всю выборку аналогов, включая и объект оценки, по основным ценообразующим признакам.
Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.
В качестве единицы сравнения используется цена продажи 1 кв. м общей площади объекта. В процессе оценки цены продаж 1 кв. м площади объектов сравнения приводятся к цене 1 кв. м оцениваемого объекта через систему корректировок.
Произведенные корректировки сделаны на основе анализа рыночной информации о предложениях и интервью с экспертами. Полученные после проведения корректировок результаты формируют окончательную рыночную стоимость оцениваемого объекта, отражающих точку зрения Оценщика на достоверность информации об объектах сравнения и правильность произведенных корректировок.
Таблица № 11. Описание объектов-аналогов и объекта оценки
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 286; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!